以ABO模式实施XXX项目合作方案

以ABO模式实施XXX项目

合作方案XXX公司XXX年XXX月为推进XXX项目顺利实施，XXX公司制定了以下项目实施方案:一、项目基本情况（一）项目概况（二）项目业主属地政府（管委会）作为项目的重点迁建及征拆企业负责协同完成迁建和员工的安置工作，项目拟由XXX市人民政府授权平台公司作为项目业主，负责开展项目的招投标工作。（三） 项目总投建议：①建安占比不低于XXX%；②拆迁资金等其他费用占比不高于总投资的XXX%，高于XXX%的部分由项目业主利用自筹资金解决，征拆费用限额总价包干使用。（四） 合作内容合作内容为片区红线范围内的基础设施、土地合作开发等项目的投资、融资、建设及运营。（五） 合作期限项目的合作年限为N+5或10年，其中建设期为N年，运营期为5或10年。按照"分部立项、滚动开发、成熟一块、开发一块、结算一块、运营一块”的原则进行实施。注：具体合作期限最终以项目可研中数据为准，也可采用分子项的方式实施。二、项目实施模式鉴于XXX项目涉及土地一二级联动开发、资产运营、项目周期短等特点，推荐采用ABO模式实施。（一）模式概述ABO模式，一般指授权（Authorize）-建设（Build）-运营（Operate）模式，由政府授权政府平台公司履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用。（二）实施流程XXX政府授权平台公司以ABO模式实施项目。XXX政府授权平台公司作为项目的实施主体，并委托XXX市住房与城乡建设委员会（或其他政府部门）与平台公司签署ABO授权合同，XXX作为意向参与项目的社会资本方向平台公司报送项目ABO模式建议方案，平台公司向XXX人民政府报送项目ABO模式实施方案，XXX人民政府对项目ABO实施方案出具批复文件，并将项目纳入XXX城市更新改造项目库。平台公司作为项目招标业主单位，根据项目实施方案及批复文件编制招标文件，通过公开招标（两标并一标，即投资合作方+EPC总承包）方式选择社会资本方。平台公司与中标社会资本方签订项目合作合同，成立项目公司，项目公司对项目后续的建设实施中的合规性资料进行报备及立项。项目公司提供土地征用所产生的费用，同时配合政府部门完成土地供应的合规性手续的办理，以满足土地供应条件，XXX人民政府委托土储部门对土地成本进行核算确认。土地一级开发完成后，土储部门对项目区域经营性用地出让依法制定土地出让方案，根据土地成本、项目投资收益以及周边土地市场价确定土地出让起始价。非经营性用地根据投资建设计划要求，由XXX人民政府通过土地划拨的方式将土地供应给项目公司，进行开发建设。项目公司完成项目合作内容后，由绩效考核主体单位和平台公司对ABO服务费进行核算，确定ABO服务费。项目规划区域内的商业用地纳入土地出让计划，土地收益（地方留存部分）进入政府性财政基金预算收入，按照国家及地方政策法规将项目ABO服务费列入政府财政预算支出名目，政府将项目ABO服务费拨付给平台公司，由平台公司代收代付至项目公司，有效的实现项目资本自平衡。三、项目实施条件（一） 项目融资项目融资成本不得高于基准利率LPR上浮XXX%（本方案暂按当期公布的5年期LPR为XXX%），若项目公司融资成本高于此利率时，超出部分由中标社会资本方自行承担，并不计入项目总投资和项目公司费用。（二） 投资回报项目投资以社会资本方各股东建设期内向项目公司的投资额为计算基数，投资年化收益率上限设定为XXX%。（三）项目招标标的项目采用ABO模式实施，建议招标标的设定为：社会资本方投资年化收益率（上限值设定为XXX%）。项目融资利率（招标上限值设定为LPR上浮XXX%）。三、 项目公司交易结构项目资本金为总投资的20%，由平台公司和社会资本方按20%：80%的比例共同出资，项目公司注册资本金为XXX万元。项目其余建设资金为总投资的80%，以项目公司为融资主体通过银行（团）贷款或其他供应链融资等方式解决。项目社会资本方可为联合体成员（联合成员可包括但不限于：项目运营单位、产业基金、设计单位等）。四、 资金筹措项目实施所需资金由项目公司负责筹集，其中项目资本金占比20%，其余项目建设资金占比80%。。（一）项目资本金根据《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）中约定，确定项目的资本金为总投资的20%，由平台公司和中标社会资本方按20%：80%比例共同出资，项目注册资本金在项目公司成立30日内，各股东方根据股权比例出资到位，剩余项目资本金各股东方在建设期N年内按股权比例根据项目建设进度分期出资到位。项目公司各股东对于项目资本金的出资有义务确保资金的安全性。（二）项目融资项目融资资金为总投资的80%,以项目公司为融资主体进行解决。项目计算ABO项目服务费的融资成本不得高于项目投标当期LPR上浮XXX%（根据政府方设置的项目条件确定），根据项目建设进度分期投入项目建设资金。五、回报机制（一） 股东回报项目公司各股东方根据股权比例参与项目公司分红。（二） 项目公司回报项目公司收入包括ABO服务费、经营性项目收入及缺口补偿。ABO服务费（1）ABO服务费的计取项目ABO服务费的计取与项目绩效考核结果挂钩，由平台公司结合项目绩效考核结果以代收代付的方式支付。若ABO服务费不能按照合同及协议约定及时足额支付，差额部分按项目实际贷款利率计算延期支付利息，延期支付期限不得超过一年。项目ABO服务费的计取公式如下所示：A=A+%+・・・+4其中：A为项目ABO服务费；A1=建设期第一年的投资/（N-1）+（建设期第一年的投资-累计已支付的建设期第一年的投资本金）XiA2=建设期第二年的投资/（N-2）+（建设期第二年的投资-累计已支付的建设期第二年的投资本金）XiAm=建设期第M年的投资/（N-M）+（建设期第M年的投资-累计已支付的建设期第M年的投资本金）XiM为项目建设期（项目暂定为5年），N为项目合作期限（项目暂定为15年），i为项目投资年化收益率（项目暂定上限为XXX%）。备注:投资年化收益率i作为项目标的之一设置上限不高于XXX%。（2） ABO服务费的资金来源项目ABO服务费资金来源于项目实施范围内拆旧整理腾空的可出让用地，结合第三方土地评估机构对项目区域范围内土地价格评估情况，可得到政府方土地初步供应计划进行分析的土地出让收益（扣除政府必要计提后的剩余部分，计提比例最终以项目实施中的数据为准）。项目合作期限内的项目运营所得的税收等收入。（3） ABO服务费的支付项目公司在完成项目包中项目建设后，按照项目合作合同约定向平台公司申请核算，平台公司按合同约定的计取方式结合绩效考核情况确定项目公司的ABO服务费。XXX人民政府政府将储备土地出让后，土地收益进入政府性基金预算收入，按照国家及地方政策规定计提基金后地方留成部分，以政府性基金预算支出每年列支，政府应确保项目土地收益作为ABO服务费拨付给平台公司，由平台公司代收代付给项目公司。项目建设期结束，以最终的审计结果为准对ABO服务费重新进行计算，在下一年度ABO服务费中进行调整。备注：具体支付节点及支付方式，最终以政府方和社会资本方签订的相关合同和协议为准。经营性收入项目经营性收入包括不限于智慧停车场、共享汽车智能充电桩、广告牌、商铺经营、小区物业等，最终具体经营范围以政府方依据项目可行性研究报告确定的经营范围为准。由于项目实施范围所涉及的经营性设施种类、规模等尚未明确，且收入存在较大不确定性，故本方案中暂不考虑此类收入。ABO服务付费不足时的缺口补偿措施政府方项目实施方案设定，ABO服务费不足以覆盖项目建设成本、财务费用、利润及相关税费时，可通过平台公司通过发行企业债、中标社会资本参与当地房地产开发建设、政府通过其他项目资源匹配、项目周边土地开发纳入项目等方式补偿。六、退出机制（一）正常退出项目社会资本方在满足法律法规及相关政策的前提下可采取股权转让、资产证券化、挂牌上市、减资、政府引导基金等多种渠道退出，具体协商确定。（二）非正常退出（解除合同）如果在项目合作合同生效后，因国家法律变更导致社会资本方部分或全部不能履行本合同项下主要义务，而这种变化和影响又不以政府的意志为转移，平台公司与社会资本方应尽力就继续履行本合同进行协商，若不能达成一致，则一方可向另一方发出终止意向通知，双方就经济补偿另行协商。在合作期内，由平台公司与社会资本方协商一致并报XXX人民政府备案后可提前终止项目合作合同，此种情形下的终止及对应终止补偿金的计算问题等，由双方协商一致。如合同解除事项发生，平台公司与社会资本方应通过友好协商解除本合同，平台公司按项目合作合同约定核定社会资本方项目开发成本及投资收益并予以补偿。具体补偿方法由双方协商确定。由于另一方违约而遭受损失的一方应采取合理行动减轻损失。如果一方未能采取此类措施，违约方可以请求从赔偿金额中扣除应能够减轻或减少的损失金额。如果造成损失的部分原因是由于受损害方的作为或不作为造成的，赔偿的数额应扣除这些因素导致的损失金额。除非项目合作合同另有规定，各方均不应对由于或根据本合同产生的或与其相关的任何索赔为对方的任何间接、特殊、利润损失或附带损失或惩罚性损害赔偿负责。七、绩效考核（一） 考核主体由XXX人民政府政府指定XXX财政局等相关机构共同成立，负责对项目的建设期及运营期进行绩效考核。（二） 考核办法项目绩效考核内容根据具体项目立项中的可研内容确定。最终考核体系及指标由考核主体或其聘请的第三方机构确定。建设期绩效考核：原则上每年进行一次，考核按照工程竣工验收与日常检查整改结果相结合的原则，在项目竣工验收时对项目的质量、工期、环境保护、安全生产、应急处理等情况进行考核，考核结果确定后不再影响运营期绩效考核。具体建设期绩效考核指标的设定，由考核主体或聘请第三方机构进行设定。运营期绩效考核：原则上每一年至少进行一次，按常规考核的方式对项目运营水平进行考核。考核结果与ABO服务费挂钩，具体运营期绩效考核指标的设定，由平台公司和项目公司协助考核主体确定，或聘请第三方机构进行设定。八、 项目移交运营期内由项目公司负责项目的运营，项目运营期结束后，项目公司无偿将项目移交至XXX人民政府指定的机构。九、 采用ABO模式的优势采用ABO模式实施项目为政府方解决了项目实施的资金问题，同时亦能够有效的规避增加政府隐性负债的风险。采用ABO模式实施项目合规性资料审批流程较短，能够有效的达到“以时间换取收益”的目标。