福建省基准地价修编工作方案

福建省城镇基准地价修编工作方案福建省国土资源厅二○一一年二月福建省城镇基准地价修编工作方案一、修编的必要性（一）基准地价管理规定的规定。目前本省绝大多数县、市、区现行的基准地价编制的基准日是1月1日，至今已经超过三年。国土资源部《有关整顿和规范土地市场秩序的告知》（国土资发〔〕174号）规定：“基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”；《福建省城镇基准地价和标定地价确定及公布暂行措施》第十五条也规定：“基准地价和标定地价应当每两年调整公布一次。当社会经济状况发生变化，导致土地市场价格重大变化时，应适时进行调整，并及时向社会公布”。（二）满足有关地价法律政策调整的需要。近年来，国家和福建省的地价政策法律发生了较大的变化，重要有：一是《中华人民共和国物权法》明确了地下空间建设用地使用权可以单独设置，有必要研究编制地下空间建设用地使用权的基准地价；二是《土地运用现实状况分类原则》（国标GB/T21010-）和《福建省国土资源厅有关深入规范土地用途分类管理的告知》（闽国土资综〔〕225号），对土地用途做了深入的规范和细分，有必要据此对基准地价的土地用途进行规范和细化，如将商服等差异性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其他商服等二级类土地用途制定不一样的基准地价，区别不可分割发售的大型商场、超市和可以分割发售的零售店面的基准地价，有必要增长制定社会经济生活中新出现的土地用途的基准地价，以满足土地运用管理的需要；三是工业用地最低价原则和工业用地政策发生了变化，新增建设用地有偿使用费、城镇土地使用税等影响地价的税费原则也进行了调整，本来的基准地价规定已经不能适应土地法律政策规定调整的需要；四是国家公布了《都市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-），《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)也正在进行修改，基准地价的编制技术不停完善，基准地价必须满足地价法律政策和技术更新的规定。（三）适应海峡西岸经济区建设发展和土地运用总体规划等规划调整的需要。三年来，伴随国家一系列加紧海峡西岸经济区建设的政策措施和国家“十二五”规划的编制实行，经济社会获得较大的发展，城镇建设面貌发生了较大的变化，此外土地运用总体规划等有关规划也进行了调整，不一样用途、不一样区域的地价水平发生了较大的变化。综上所述，必须组织开展对现行基准地价成果的更新，以保证基准地价成果的科学性、合理性、现势性和实用性，以满足土地运用管理和其他经济社会活动的需要。二、修编工作范围本次基准地价修编的工作范围原则上各市、县、区为土地运用总体规划确定的建设用地范围，可结合都市总体规划、城镇建成状况进行合适增减；各开发区为有权人民政府同意的用地范围，各开发区可作为组团纳入城镇基准地价进行统一修编，也可单独进行修编。有关市、县、区根据当地的实际状况需要调整确定基准地价修编工作范围的，必须阐明理由并明确界定范围。三、修编工作根据1、《中华人民共和国城镇土地定级规程》(GB/T18507-)2、《中华人民共和国城镇土地估价规程》(GB/T18508-)3、《都市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-）4、《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》（国发〔〕31号）5、《有关公布实行<全国工业用地出让最低价原则>的告知》（国土资发〔〕307号）6、《土地运用现实状况分类原则》（国标GB/T21010-）7、《国土资源部有关加强房地产用地供应和监管有关问题的告知》（国土资发〔〕34号）8、《福建省国土资源厅有关深入规范土地用途分类管理的告知》（闽国土资综〔〕225号）四、修编工作原则（一）合法性原则。基准地价修编必须以基准地价评估时点有效的土地法律、政策和规范性文献为根据，基准地价修编采用的数据、措施、案例必须符合法律、政策、规范性文献和行业原则、规范的规定。（二）客观性原则。基准地价修编体现土地的客观收益或者价格，是特定土地内涵条件下的区域平均价格。不得人为干预基准地价修编成果。（三）实用性原则。基准地价修编必须充足发挥基准地价的作用，强化基准地价的应用研究，处理土地运用管理中碰到的实际问题。（四）衔接性原则。基准地价修编必须注意和以往基准地价成果和地价法律、政策等的衔接，重视延续性，分析存在的差异，提出衔接的措施。五、修编工作内容（一）基准地价修编前期研究内容1、上一轮基准地价和三年来同类市场成交地价的比较分析。各市、县、区应当对三年来的土地市场成交价格和上一轮基准地价成果进行比较分析，在将实际成交价格统一修正到上一轮的基准地价价格内涵的基础上，比较分析基准地价和实际成交价格的差异；2、三年来影响地价的法律、政策规定分析。搜集、分析影响本市、县、区地价的法律、政策和其他规范性文献，并对其影响地价的程度进行分析；3、三年来影响地价的土地条件、规划和建设条件分析。分析土地供求、土地运用规划、都市规划、都市建设和都市区域功能等变化对地价的影响；4、上一轮基准地价编制和实行过程中的重要局限性分析，对新一轮基准地价编制的意见和提议分析。（二）基准地价修编重要内容本次基准地价的修编的重要内容包括城镇土地级别的调整和基准地价的修订两部分。各地要根据当地地价变化的实际状况，对土地级别和基准地价进行全面修订，尤其是在土地级别内细分地价区段，对差异性明显的用途进行细分，规范和增长土地用途，增长地下空间建设用地使用权的基准地价。重要内容包括如下：1、确定基准地价修编的范围；2、确定基准地价的内涵；3、确定基准地价的土地级别；4、确定基准地价的地价区段；5、测算和确定基准地价；6、建立基准地价修正体系；7、制定基准地价应用方案。（三）基准地价有关专题研究1、基准地价修编和划拨土地使用权价格、土地增值收益率测算成果衔接专题研究。已经完毕划拨土地使用权价格和土地增值收益率测算工作的地方，应提出基准地价修编成果和划拨土地使用权价格、土地增值收益率测算成果的衔接意见，在基准地价修编成果中提出划拨土地使用权价格、土地增值收益率、土地出让金的测算措施和测算原则；尚未开展划拨土地使用权价格、土地增值收益率测算工作的地方，在基准地价修编过程中同步开展划拨土地使用权价格、土地增值收益率测算工作，并开展基准地价修编和划拨土地使用权价格、土地增值收益率测算成果衔接专题研究。2、基准地价修编和都市地价动态监测成果衔接专题研究。已经开展都市地价动态监测成果研究的地方，应提出基准地价修编成果和都市地价动态监测成果的衔接意见，在基准地价修编工作中建立区段基准地价和监测点地价，编制地价指数，提出基准地价适时动态更新措施，此后每年度根据地价动态监测成果对基准地价成果进行适时更新；尚未开展都市地价动态监测工作的地方，在基准地价修编工作中同步开展都市地价动态监测工作，并开展基准地价修编和都市地价动态监测成果衔接专题研究。五、修编工作成果（一）基准地价修编工作汇报和技术汇报（二）基准地价图和基准地价表（三）土地级别图和地价区段图（四）监测点地价图和监测点地价信息（五）基准地价应用阐明六、修编组织分工为加强对本次基准地价修编工作的组织领导，福建省国土资源厅成立以分管副厅长为组长的修编工作领导小组，修编工作办公室挂靠在土地运用处，土地运用到处长担任修编工作办公室主任，部分技术工作委托福建大地评估征询有限企业承担；各设区市和各县（市、区）应当成立由国土资源、发展改革、规划、房产、财政、记录等有关部门参与的领导小组，修编工作办公室设在国土资源局，以切实加强对修编工作的组织领导，保证修编工作经费的贯彻和修编资料搜集的全面。各设区市国土资源局可根据实际需要，委托专业机构承担当地区的技术指导和分析平衡汇总工作，各县（市、区）可根据实际需要，委托专业机构承担基准地价修编的详细工作。福建省国土资源厅负责本次基准地价修编工作的总体布署，制定工作方案，提出重要技术原则，对各地基准地价修编工作进行检查、督促和指导，组织开展对设区市和重点县（市）的基准地价修编成果的验收，开展对设区市中心城区的基准地价成果的比较平衡和汇总分析工作；各设区市国土资源局负责组织开展当地区的基准地价修编工作，对当地区基准地价修编工作进行指导、检查，参与对当地区各县（市、区）、各开发区基准地价修编成果的验收，开展对当地区各县（市、区）、各开发区基准地价修编成果的比较平衡，汇总分析上报当地区基准地价修编成果；各县（市、区）、各开发区按照省厅的工作布署和技术规定，组织开展基准地价修编详细工作，负责基准地价修编成果的申请验收和上报当地政府同意公布工作。七、修编工作时间安排（一）准备阶段（4月1日前）1、成立福建省基准地价修编工作领导小组和修编工作办公室；2、制定福建省基准地价修编工作方案和技术方案；3、公布开展基准地价修编工作的告知，布署开展基准地价修编工作；4、各县（市、区）、各开发区成立修编工作领导小组和办公室，确定作业技术单位，签订委托协议，贯彻工作经费。（二）修编工作开展阶段（7月1日前）1、前期研究。按照本方案中前期研究修编工作内容，开展对本次基准地价修编的前期研究，通过研究确定本次基准地价修编的原则、重点和方向；2、资料调查搜集。公布基准地价修编资料调查搜集告知，组织开展资料调查搜集工作，整顿、筛选、确定搜集的资料；3、土地级别、地价区段和地价监测点确定；4、基准地价测算和确定，基准地价修正体系建立；5、基准地价修编和地价动态监测、划拨土地使用权测算和土地增值收益率测算等工作的衔接研究；6、基准地价应用方案研究确定；7、基准地价有关文本、图件和数据库编制。（三）论证和听证阶段（8月1日前）各县（市、区）对基准地价修编工作成果组织开展论证和听证，根据论证和听证意见修改完善基准地价修编工作成果。（四）平衡和验收阶段（10月1日前）福建省国土资源厅和设区市国土资源局组织开展对基准地价修编工作成果的平衡和验收。（五）同意和公布实行阶段（12月31日前）各县（市、区）、各开发区根据平衡和验收意见，深入修改完善基准地价修编工作成果，报经人民政府同意后公布实行。八、修编工作经费预算鉴于本次是对土地级别和基准地价进行全面修编，增长了前期研究和有