全球住房保障市场分析

全球住房保障市场分析1.海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。我们考察比较了海外主要经济体的保障房制度建设情况，并对最具特色的德国模式和新加坡模式进行了深入的研究。研究表明，市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。以英国、德国、瑞典、美国、日本和新加坡等为代表的发达国家，尽管各国建立保障性住房制度的时间各异，经过多年的发展均形成了较为完善的制度体系和各具特色的管理模式。由于历史背景和经济发展水平的差异，各国的住房保障制度存在着各自特性，如政府的参与程度不同、保障制度面向的人群不同、住房金融政策的作用机制不同等。但同时也存在一些共性，如都有完备的法律体系、不同形式的补贴均能基本覆盖低收入人群的住房问题、均设立专门的管理机构或成立民间组织进行专项管理等。参与主体分为市场主导和政府主导，其中市场主导占主流。英国、德国、美国和日本的住房保障制度均以市场为主导，而瑞典和新加坡则以政府为主导。英、德、美、日四国虽然政府在住房保障建设中参与的程度不同，但是目前均以市场供给为核心，政府调控力度相对较弱。可以认为，大多数采取市场主导的国家，与政府财力下降有很大关系，如英国是最早给工人阶级等低收入人群提供政府廉租房的经济体，但在1979年撒切尔掌权后，开启了政府住房私有化的浪潮。另外值得注意的是，尽管德国在政府建房方面是一种退却的趋势，但政府对租金的控制，仍是所有市场主导经济体中最为严厉的，通过这样的管制，德国的房租相对其他经济体要低。瑞典和新加坡则是由政府负责建造保障性住房，市场参与程度较低，但其导致的结果仍有区别，新加坡住房的自有率远高于发达经济体平均，而瑞典则远低于平均，其原因在于瑞典有大量的住房合作社提供居住权，存在限制居民通过购房出租来获利的机制。保障对象分为特定人群和全体公民，保障特定人群是主流方向。英国、德国、美国和日本的住房保障制度面向的人群均是中低收入有住房困难的人群，而新加坡和早期的瑞典则面向全体公民，具有显著的普惠性，但是20世纪80年代末瑞典的住房保障也开始逐渐面向特定人群。住房金融政策方面，分为完全政府主导、政府干预和市场机制相结合和充分发挥市场机制作用三种模式。新加坡为完全政府主导模式的代表，也是最成功的实践者，其中央公积金制度很好的解决了中低收入人群租房、购房的资金问题。瑞典虽在一段时期经历市场化过程，但仍由政府主导，通过公共租赁住房和共有产权住房的形式为全体公民提供住房保障。英国、德国和日本为政府干预和市场机制相结合的代表，住房金融体系均具有较强的稳定性。美国则采取充分发挥市场机制的模式，通过住房抵押贷款证券化，利用资本市场筹集住房资金。1.1英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心世界上最早的住房保障制度体系源于英国。1890年英国颁布第一部保障性住房法《工人阶级住房法》，允许地方政府建设保障性住房时可以获得中央政府的财政支持，成为英国保障性住房法开始构建的标志。同年伦敦东区开建了世界首个地方政府公共租赁房。1919年，英国政府出台的《社会住宅法》确立了以社会住房为核心的住房政策，第一次将为“所得较低家庭或特殊弱势对象”提供住房作为地方政府的法定责任，并规定需采用低于市场租金或免费出租的“只租不卖”保障模式。该种社会租赁住房制度是现代廉租房和公租房的起源，是西方发达国家首次以政府提供住房的方式满足公民的住房权。以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充。英国住房保障制度大致经历了三个阶段：公共住房投入阶段、政府直接投资助推阶段以及住房私有化阶段。从市场主导、政府补贴，到政府主导，最后再回到市场主导、社会力量补充。目前形成了以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充的供给模式。从政府直接供应转变为市场供应，从以租赁方式为主转变为住房私有化，从政府供应转变为通过非营利组织实施，既保证了保障房的有效供给，也提高了供给的效率。1.2德国：围绕租赁住房，欧洲住房保障的典范以市场为主导，政府管控为辅的保障性住房供给模式。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。德国保障性住房制度起源于1919年为解决城市中低收入家庭住房问题而采取的住房建设补贴，但直到1925年前后联邦政府才开始在柏林、汉堡等城市开展城市公共住房项目（municipalpublichousing）。通过不断调整实物配租与货币补贴的比例关系和控制租金水平，实现住房保障与目标人群范围的动态适配。德国通过租金控制工具，不但使整个住房市场具有保障作用，还实质性的扩大了住房保障的覆盖面。在此基础上，以家庭可支配收入作为主要依据，计算住房货币补贴，以便更有针对性地保障住房困难群体。同时，德国的住房保障制度以市场机制为主体，统筹市场、国家和社会之间的关系，针对不同发展阶段出现的典型问题，积极探寻实物配租与货币补贴的均衡、租金控制与市场配置的协调、住房保障与目标人群的匹配。1.3瑞典：“社会民主主义模式”福利国家的代表政府主导的普惠性住房供给体系。瑞典住房保障政策以普惠原则为基础，力争将全体国民纳入到普遍、平等、高标准的住房福利体系之内。早期瑞典政府通过贴息贷款和住房抵押贷款的方式鼓励个人和公共组织建房和购房，在1961-1975年新建住宅140多万套，超额完成了“百万住宅计划”，大大缓解住房紧张问题。政府对新建住房的标准、公用设施配套、建筑材料等都有明确、严格的规定，保证住房经济实用，有效防止炒房投机。瑞典严控租金价格，并施行累进房产税。政府引入集体谈判原则，通过房屋所有者代表和租户代表协商谈判确定不同租金标准，将租金限制在以使用价值为中心的一定范围之内，把所有租赁住宅纳入统一管理体系。此外，瑞典自1862年就开始设立房产税，对别墅类、高价值的以及非住宅性房产实行高额乃至累进征税，对低价值的住宅性房屋实行优惠税率。为实现真正普惠，瑞典政府还面向低收入、多子女、老年人群体提供住房津贴，额度根据家庭结构、家庭收入和住房支出计算，核准期为一年。低住房自有率，公共租赁住房和共有产权住房并重。瑞典住房自有率仅保持在40%左右，住宅主要为地方政府持有的公共租赁房和住房合作社控制的共有产权房。政府向市政住房公司提供免费的市政用地，发放无息、低息贷款100%覆盖建设成本，供其建设公共租赁住房，并以明显低于市场平均水平的租金面向各类符合申请条件的家庭。瑞典法律规定，个人无法完全拥有公寓楼里的单套住房的全部产权，公寓楼只由住房合作社集体拥有，因此政府为住房合作社成员集资建房提供低价土地和低息贷款，供其建设共有产权住房。目前瑞典的住房合作社已经超过2万个。1.4美国：典型的“大市场小政府”特征，运用住房金融工具种类多美国为代表的市场供给模式是保障性住房最常见的供给模式。美国的保障房政策起源于20世纪30年代，1934年成立了“联邦储蓄贷款保险公司”和“联邦住宅管理局”；1937年《公共住房法案》正式出台，该法明确了联邦政府和地方政府在公共住房领域的责任，标志着美国保障性住房制度的建立。美国住房模式具有典型的“大市场小政府”特征，政府职责仅限于帮助那些无力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房难题。美国主要采用市场供给的住房保障模式，政府直接建造保障房非常少，仅占总量的1%左右，政府往往通过提供财政补贴和税收优惠、鼓励开发商建造保障性住房等间接方式对保障房建设给予支持。美国的保障房制度体系也是世界上运用住房金融工具种类最多的制度安排。美国先后通过了如1934年生效的《国民住宅法》、1937年生效的《公共住宅法案》、1977年生效的《社区再投资法》等涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等领域保障公民“住房权”的法律法规。同时这些法律条款明确了如何运用金融工具以及财政货币工具支持住房的建设、针对中低收入人群的各式住房补贴以及住房困难人群“住房权”的实现。1.5日本：政府领导，市场主导的保障住房体制日本政府成立非盈利性保障性住房建设机构行使住房建设决策和管理监督的职能。日本的住房保障体系起源于20世纪50年代，为缓解二战后日本出现严重的全国性住房短缺，日本政府于1950年出台《住宅金融公库法》、1951年出台《公营住宅法》和1955年《日本住宅公团法》，并设立建设省住宅局代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能，以上法律的颁布和建设省住宅局的设立标志着日本保障性住房体系的建立。在该局统管下，构造以住宅金融公库、住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中政策性的住房金融机构——住房金融公库为住房建设和购买住房提供长期低息资金，公团和公社直接建造和提供住宅。官民结合的保障性住房财政金融政策，公团建设住宅占存量比重达10%。日本采用官民结合型金融政策模式，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充。政府住房金融机构主要为住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会；民间的住房金融机构主要为住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团。日本政府虽然积极地进行普通居民住宅建设与经营，但不是直接介入而是委托公团进行开发与管理。由各级政府组织的住宅建设公团提供了大约占全国居民户数10%的住宅。1.6新加坡：体系完善的公共组屋政策新加坡是一种政府直接提供与管理的住房保障模式。新加坡政府从1959年独立以后就开始关注中低收入人群的住房问题，1960年成立建屋发展局（HDB）以建设发展保障性住房，促进新加坡城市建设以解决国土面积小、人口相对集中的居住问题，建屋发展局的成立标志着新加坡住房保障体系开始逐步建立。1964年新加坡政府推行了“居者有其屋”政策，为所有无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供组屋并积极参与保障房体系的各个环节。截至2020年，共建设组屋122.7万套，房屋自有率高达87.9%，其中78.7%的居民住在公共组屋。新加坡组屋建设、运营和管理的金融支撑核心在于住房公积金制度。新加坡公积金储蓄机制始于1955年，该制度规定新加坡的公民只要有合法正常的收入，雇主必须和雇员共同按一定的比例缴纳公积金。新加坡政府于1968年修订颁布了《中央公积金法》，该法明确支持居民可以将自己的住房公积金储蓄用于购买组屋，包括购买组屋需要支付的10%首付款以及按月分期支付的贷款。同时，新加坡政府规定由货币管理局和政府投资管理公司来运营管理公积金，主要用于组屋和国内公共基础设施的建设，以及稳健的国内外项目投资。组屋的建设和供应由此可以获得强大的资金保证且不需要支付高额的商业贷款利息，为组屋发展提供良性资金循环机制。2.德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度租赁市场保障体系完善，自有率处于明显低位。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，有健全的住房保障体系，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。根据德国联邦统计局的数据，近年来德国住房存量总体实现稳步增长的同时增速有所放缓，2021年总体住房存量达4166万套，复合增长率大约为0.64%。同时，得益于其完善的租赁市场保障体系，德国住房自有率常年处于低位且连年下降。根据欧洲统计局的数据，2022年德国的住房自有率仅为49.5%且总体呈现下降趋势，在欧盟所有国家中排名垫底，远低于欧盟国家平均住房自有率69.7%。2.1历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化德国的住房保障制度历史悠久，可分为三个阶段。1847年，德国政府参照英国实施了住宅储蓄制度支持居民购房，开始了保障性住房制度的实践。1919年，为解决中低收入家庭住房问题，德国开始采取补贴住房建设的方式来试行保障性住房制度。此后，德国住房保障制度的变化大致可以划分为三个阶段。（1）20世纪50年代至80年代：政府补助推动保障房建设，人均居住面积超过33平保障性住房大量建设，住房条件不断改善。二战后德国面临着严重的房屋短缺，政府开始大量建设保障性住房，采取了减免赋税等措施鼓励私人建房和直接投资建设公共住房两种措施。1950年西德颁布了第一部《住房建设法》，规划了六年内建设180万套供给补贴住房，并且由政府提供资金补贴和低息贷款。1965年开始出台有关租金水平及押金要求等法规。截至1989年，德国共建造了1800万套新房，人均居住面积已经超过33.6平方米，约有41%的德国家庭拥有自己的私房，43%的家庭居住在公寓式和私人出租房内，住房条件显著改善。（2）20世纪80年代至2008年金融危机：住房保障全面市场化，国有保障性住房被大量出售住房保障逐步市场化，住房福利逐渐减少。1980年，在第二次石油危机冲击下，德国经济下行严重，住房需求大量减少，开始推行住房保障市场化。2002年，新《住房供给补贴法》实施，德国政府不再投资建设保障性住房且住房供给补贴逐步终止，住房保障责任下放至各州，保障性住房租金随市场波动，个人支付金额提高。2006年德国各州开始全面运行地方性住房保障政策，原国有保障性住房被大量出售，货币补贴逐步取代保障性住房成为住房福利的主体。（3）2008年金融危机后：保障性住房存量占比不足5%，“冷冻租金”管控趋严住房保障基本市场化，保障性住房存量占比不足5%。截至2008年，德国住房保障已基本市场化，货币补贴成为主要保障形式，但政府住房福利财政支出总体持续紧缩，2008年享受住房货币补贴的家庭较2005年减少了17%；同时，新建保障性住房占新建住房总量比例下跌至15%，保障性住房存量占住房总量比例下跌至4.6%。“冷冻租金”管控趋严，重启保障房建设。受难民潮等因素的影响，近年来德国住房租金不断上涨，2017年德国住房平均租金较2008年上升26%。为了缓解住房压力的增长，政府对租金做出更加严格的控制，在原“租金刹车”的基础上于2020年出台“冷冻租金”，禁止市场性租赁住房五年内上涨租金。同时，联邦政府重新启动了国家层面的住房供给补贴政策，计划在2018—2022年建造150万套享受住房供给补贴的保障性住房。2.2保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高租赁住房中以市场租赁住房为主，保障性住房占比较小。德国租赁住房可以分为享受优惠租金的保障性住房和市场定价的市场租赁住房两大类，市场租赁住房又可以按照是否接受租赁补贴进一步分类，接受租赁补贴的私人租赁房与社会住房（以下简称保障性住房）一起构成了德国的住房保障体系。目前德国的租赁住房中大部分为市场租赁住房，保障性住房仅占租赁住房的5.3%。保障性住房建设量和存量整体均呈下降趋势。1950年德国有一半的人口居住在政府提供的保障性住房，1949—1979年期间德国总共建成保障性住房780万套，占同期新建住宅总数的49%。此后保障性住房的建设速度逐渐下降，从20世纪50年代年均建设量约30万套下降至80年代年均约10万套。两德统一后引发的住房短缺问题使保障性住房的建设又迎来了新一轮的小高峰期。2003后新建保障性住房降至每年3万套以下。私有化导致保障性住房存量大幅度降低。截至2020年，德国累计建设保障性住房约1200多万套，存量保障性住房约113万套，约占住房总套数的2.7%且还在不断下降。保障性住房累计建设量与存量之间存在巨大差距的原因，一方面是由于新建保障性住房数量不断下降，另一方面是由于大量存量保障性住房进行了私有化，即保障性住房被转换为市场租赁住房。多主体投资、多渠道供给。德国保障性住房的建设可以分为三种筹集方式：政府住房公司建设、住房合作社建设以及企业或私人等市场主体建设，其中由政府住房公司建设的保障性住房称为公共福利房，其余的称为社会租赁住房。目前德国保障性住房建设主要的筹集方式为通过住房合作社与企业或私人等市场主体，两者合计建设量约占总建设量的80%。2006年颁布《联邦改革法》后联邦财政不再直接提供扶持资金，但会向州政府转移财政资金支持保障性住房建设，具体由各州政府自主实施。保障性住房门槛较高，已有14%的租户因不符合条件退出保障范围。联邦住宅法对保障性住房的供应对象、租金及住房保障面积等做了详细规定，例如申请时必须向政府住房局提供家庭收入、家庭人口、现有住房状况、房租等材料，经审核符合条件的家庭取得租房资格后，才可以参加排队轮候住房。此外，承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报，凡收入超过规定标准的应退出保障性住房，否则将收取市场租金。根据德国联邦政府官网（bundesregierung.de）的统计，目前德国约14％的保障性住房租住家庭已经不属于保障性住房的供应对象，而是按照市场租金交纳房租。2.3金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度德国政府以金融配套措施作为支撑，包括提供租房货币补贴和建立住房储蓄制度，极大地减轻了居民的租房和购房压力。2.3.1住房货币补贴：申请门槛高覆盖人群少，影响力趋弱德国住房货币补贴主要针对租赁，根据收入可分为住房全额补贴和住房部分补贴，旨在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15%~30%范围内。在德国当居民净收入低于全民净收入中位数的60%时，可向社会救助机构申请各类住房货币补贴。其中，一类是住房全额补贴，被纳入社会基本保险，主要针对没有收入或极低收入家庭，涵盖所有住房花费，即支付100%的住房租金；另一类是住房部分补贴，主要针对低收入家庭，根据家庭人口数、家庭净收入等计算支付住房部分租金或购房补助。住房部分补贴又可以分为租房补贴和购房补贴。目前，德国极少发放购房补贴，住房部分补贴主要为租房补贴。租房补贴金额取决于一个家庭的住房租金、家庭月收入、家庭成员数量和租住地的租金等级。其计算方法如下：租房补贴=1.15×[租金金额-(a+b×租金金额+c×家庭月收入)×家庭月收入]，其中a、b和c是根据要考虑的家庭成员数量确定的参数值。通常情况下，租金越高，补贴越高；收入越高，补贴越低。住房货币补贴覆盖人群减少，平均补贴金额为191欧元/月/户，仅覆盖全国总户数的1.5%。为了给不同收入水平的家庭提供精确的住房货币补贴，德国政府按照每个地区的租金水平由低到高划分为7个租金等级，其中补贴水平最低一级的划分标准为与联邦平均水平的偏差低于-15%，最高一级补贴划分标准为与联邦平均水平的偏差达到35%及以上。德国联邦统计局的相关数据显示，2021年受住房补贴家庭绝大部分中于前四类较低的租金等级，平均住房补贴金额为191欧元/户，受补贴家庭数量合计近60万户，全国范围内的覆盖比例1.5%。住房货币补贴制度对减轻居民的租房压力产生的积极影响逐渐减弱。住房货币制度的实施在历史上绝大多数时间成功的减轻了德国大多数居民的住房压力，使德国的房屋自有率一直处于绝对的低位。虽然住房货币补贴的发放使得租房家庭平均租赁负担常年控制在可支配收入的20%-30%左右，但是近年来不断上涨的房租以及通货膨胀使居民的住房压力不断提升。根据德国联邦统计局数据显示，2022年德国平均租赁负担为27.8%，且有超过300万户的家庭平均租金负担超过40%，约占全体租户的16%。同时，近年来接受补贴的家庭数量以及占比总体均呈下滑趋势，2021年接受补贴家庭数量为59.5万户，占总家庭的比例为1.5%，仅为2010年峰值106万户的一半，住房压力的持续扩大以及受补贴家庭数量减少使住房货币补贴制度对减轻居民住房压力产生的积极影响越来越弱。2.3.2住房储蓄制度：发展成熟，提供低息互助贷款，中国已有试点但发展缓慢住房储蓄制度成熟完善，成为世界各国借鉴典范。住宅储蓄制度虽起源于英国，但却在德国发展最为成熟和完善。1924年德国第一家住宅储蓄银行成立并于1931年将住宅储蓄制度纳入国家监管之下。截至2020年4月，德国共有19家住房储蓄银行，其中公营住房储蓄银行共有8家，私营住房储蓄银行共有11家。住房储蓄银行已支持了1300万套住房的购建，占德国现有住房的1/3。同时，德国住房储蓄合同多达3000万份，37％的家庭拥有住房储蓄合同，住房储蓄业务满足了德国47％的住房贷款需求，在住房金融市场上占据了1/4的份额。住房储蓄贷款利率固定在5%，长期低于商业贷水平。“固定利率、低息互助”是德国住房储蓄制度的核心原则。德国住房储蓄制度主要为购房者与建房者提供资金支持，其为一个封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响，并且贷款利率在较长的时间内明显低于市场利率。2003年以前德国银行商业性住房抵押贷款利率一直维持在8%以上，而住房储蓄银行的贷款利率一般固定在5%，存款利率一般固定在3%。储蓄达到所需贷款额的40%-50%且至少储蓄两年时，才有获得贷款资格。住房储蓄资金在使用中体现公平性和安全性。德国住房储蓄银行“配贷”机制严格：凡需要获得低息的借款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，只有当储蓄达到所需贷款额的40%-50%且参加储蓄至少两年时，才有资格得到所需的贷款。此外，德国《住房储蓄银行法》对住房储蓄的用途与经营原则进行严格规定，必须进行专款专用并且不得用于风险交易，提高了住房储蓄的安全性。住房储蓄制度在中国已有试点，但发展缓慢。2004年2月15日，由中国建设银行股份有限公司和施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的中德住房储蓄银行有限责任公司成立，专注于住房储蓄业务和普惠金融服务，并于2006年发放第一笔住房储蓄贷款。虽然设立试点已有近20年历史，但出于利差小利润率低、吸收存款困难和业务面较窄、地方政府扶持力度不够等原因，目前只在天津市和重庆市两地有试点，发展仍较为缓慢。2.4租赁制度现状：“租金明镜”下严格的租金管制，完善的租赁权益保障2.4.1租金管制：稳定市场租金水平，低成本完成住房保障目标德国实行较为严格的租金管制，可分为租金涨幅及租金金额的管控。一方面，租金管制本身为政府带来的财政负担较轻；另一方面货币化补贴等其他保障措施多锚定租金价格，租金管制也降低了这些措施的实施成本，从而保证了整个住房保障制度体系的可持续性。租金涨幅：管控严格，房租3年内涨幅不得超过20%，住房供应严峻区域4年不得超过15%。德国政府从1971年颁布《住房租赁法》开始，出台一系列住房租金控制法规，对合同租金控制、租金增长控制、押金要求、驱离租户限制、驱离通知时间要求、合同期限等住房租赁核心问题做出了详细明确的规定。2001年《住房租赁法改革法》规定3年内租金涨幅不得超过20%，并且房东提租必须满足在此前“15个月内租金未变”的条件。2013年的《住房租赁法修正案》对住房供应严峻的特殊区域做出新限制：3年内租金涨幅不得超过15%。2015年再次修订，允许地方政府将房租增加额限制从三年增加额15%调低至四年增加额15%。涨租周期：一般为3-4年，涨租后需维持1年不变。涨租主要包含依法加减租、阶梯租金和指数租金三种法定方式。依法加减租方式使用最广泛，即在法定限额进行租金增减，不需要法律程序审批。使用依法加减租时，旧约租金3年内的加租比例一般不能高于20%。阶梯租金指按照租赁双方提前商定的定额加租，阶梯租金最多可持续4年，4年后自动变为依法加减租。指数租金指租金跟随德国联邦统计局发布的“德国私人住户生活水平价格指数”而浮动变化的加减租。以上三种方式租金增加后都至少保持1年不变。此外，德国鼓励对旧住房进行合理的现代化改造，在完成改造后可以加租并且旧约租金不受3年加租额20%的限制。减租目前主要发生在住房设施存在缺陷或发生较大变化时使用，减租力度一般依据住房缺陷的类别和程度确定。租金价格：德国以“租金明镜”为依据限制租金水平。德国现行的租金控制工具为“租金明镜”，即显示一个地方住房的平均、最高和最低租金的租金参照表，具体可分为简易租金明镜和合格租金明镜两类。其中，简易租金明镜仅作为交易定义参考，计算简单，不具备法律效力；合格租金明镜计算科学复杂，且具备法律效力，用于解决租金相关的诉讼争端。一定时间内，房屋租金不能超过租金明镜展示的、该区域内同等条件房屋租金的平均水平，以保证租客和房东之间的公平交易。对于违反租金明镜规定的房东，德国政府有权对其进行处罚，并要求其缴纳违约金。近年来过度的租金控制也导致了市场配置失效、保障成效降低等问题。德国近年来处于住房租赁需求增多的时期，租金增长迅速，新约租金按照市场规律不断变化，而旧约租金受租金增长上限的控制，通常滞后于新约租金，故现有的旧约租金普遍远低于新约租金。故房东在长期的旧约租金合同结束后，通常会选择大幅提高新约租金，导致新旧约租金差距持续拉大。2017年柏林新约租金的平均水平为10.15欧元每平米，是旧约租金6.39欧元每平米的1.59倍。新旧约租金差异较大使较多家庭选择蜗居在旧约住宅内，很多家庭分裂带来的租房需求被遏制，住房保障的作用被严重削弱。2.4.2租房法律体系：切实保障保护承租人的合法权益，实现租购同权德国以无期限租赁合同、优先购买权及过高租金违法等法律制度切实保障承租人合法权益。自保障性住房体系建立以来，德国政府就一直通过大量立法对租赁环节做出了详细、明确的规定，保障居住者的合法权益。1971年颁布的《住房租赁法》规定全面规定了租赁合同签订、期限、解除以及租赁双方的权利和义务，核心侧重于强调对承租人权利的保护。一般而言，租赁合同一经签订即为无期限合同，出租方必须有诸如房屋必须自住、承租人出现过错等理由才能提前9个月解除房屋租赁合同，另外当房东有意将房屋出售给第三方时，承租人享有优先购买权。同时还规定了房租的上限，一旦房主所要求的房租水平超过法律所规定的上限的20%，属于违法，如果超出50%，则属于犯罪。德国长期较低的住房自有率也侧面印证了租房法律体系的成功。在德国，租户与自有住房者可以完成同样的户籍注册，享受与自有住房者相同的权利。实施注册型户籍管理制度，从根本上确保租购同权，是德国住房租赁制度落实的前提保障。两德统一后，德国开始实施全民户籍注册制度。户籍注册与住房直接关联，但与住房所有权无关，居民只要提供符合居住条件、居住面积的住房租赁合同和住房租赁证明，就可以和拥有自有产权住宅的居民一样完成户籍注册。同时，户籍注册制度将社会福利与住房产权完全脱离关系，《德国民法典》及《宪法》规定居民只要有合法的房子居住并且依法纳税，就可以在实际居住地完成户籍注册并以此办理医疗保险和入学登记，享受与自有住房者均等的医疗、教育等社会公共资源与服务。租购同权的实现切实的保障了租户的利益，推动德国住房租赁制度的落实。2.5德国保障房制度影响：促进经济发展，稳定租金与房价，减少住房开支2.5.1宏观影响：政府财政负担较轻，推动社区均衡发展增加保障性住房供给，促进经济快速发展和社会稳定。1950年起，德国多次通过立法大力推进公共住房建设，到1979年德国总共建成公共住房780万套，占同期新建住宅总数的49%，使战后德国住宅公共极度紧张的状况得到有效缓解。在有效解决中低收入人群的住房问题的同时，德国房地产市场在较长时期内保持了供需平衡和价格稳定，使中低收入人群不再为住房问题担忧。住房问题的解决为战后德国经济快速复苏以及降低失业率奠定了良好的基础，战后二十年德国GDP平均增速达到10.5%，失业率从10%降低至0.6%并在该水平稳定波动。较低的住房成本使工人能够将更多的精力投入到高端制造业和现代服务业的学习中，变相降低德国工人的学习成本，促进本国高端制造业和现代服务业崛起，加快经济快速发展以及产业升级的速度，促进社会稳定。实物供给与货币补贴并举，住房保障财政负担较轻。德国政府动态调整实物配租与货币补贴的占比关系，保障不同程度困难人群的住房需求。一方面，在严格的租金管制下采用分档补贴的方式以较低成本将整个住房市场纳入保障性住房体系，不仅扩大了被保障者的选择范围，也减小了后续政府的行政管理费用；另一方面，住宅储蓄制度既减轻了中低收入人群购房压力，也减轻了政府的财政负担。德国住房类社会支出占GDP的比重常年处于低位，低于大部分OECD国家，2005年以来占比有所提升，目前维持在0.5%左右。推动社区均衡发展。德国政府对于保障性住宅的选址会综合各种信息以达到各种社会资源如医院、警察局、消防局、学校的最大化利用并且对城区发展的不平衡加以调整。同时，政府会统一建设周边的配套设施，并且灵活利用财政补贴手段对增加地区发展的平衡性，尽可能地提升保障性住宅的居住环境，如在学校医院等资源利用不饱和地区会对家庭收入没有超过限额并且多子女的家庭实行更灵活的政策私人建房减免土地价格等。2.5.2房地产市场影响：房价及房租基本保持平稳，住房自有率处于明显低位严格的制度使房价及房租基本保持平稳。德国政府严厉打击炒房行为，对租金实行严格管控。如用于出售的房地产要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税；房屋买卖要缴纳3.5%的交易税；通过买卖获得的盈利要缴纳15%的差价盈利税等。严格的制度使德国在过去几十年里保持了房地产市场的供需平衡，房价以及房租基本保持稳定。房价方面，自2010年以来出现持续上涨，但涨幅基本处于合理区间内，2020年以来剔除通货膨胀后的实际房价变化率开始下降，相反名义房价变化率却一直上涨，2022年第一季度实际房价变化率为7.12%，名义房价变化率为14.38%，两者差距持续扩大。租金方面，近年来平均租金呈稳步增长态势，2010年后增速加快，截至2022Q3，新建住宅平均租金为11.22欧元/平方米，所有住宅平均租金为9.29欧元/平方米。2.5.3微观个人影响：住房开支占比较低，租金收入比长期适中住房消费占比稳定在25%左右，地区间差异较小。德国完善的房屋租赁体系使接近一半的居民选择租房生活，政府会根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当的补贴。租房补贴宗旨是在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15%~30%范围内。虽然德国私人家庭消费支出中住宅类消费的占比始终稳定在这个区间内，但是2000年以来住房类消费占比却显著提升由于难民潮、疫情等带来的供需不匹配情况持续扩大，目前位于25%左右，未来住房类消费的占比或进一步提升。分地区来看，德国各地租赁负担分布较为均衡，首都柏林仅为27.2%，低于27.8%的全国水平。3.新加坡：政府主导，围绕“居者有其屋”的组屋制度地狭人稠国情下，新加坡实行“居者有其屋”计划，住房自有率长期维持在9成左右。作为地狭人稠的岛国，新加坡2020年人口密度达7919人/平方千米，仅次于中国澳门及摩纳哥位居世界第三，高出60人/平方千米的世界平均水平百余倍。自治之初的新加坡一度面临严重的房荒问题，1964年秉着“有恒产者有恒心”的理念，新加坡推出“居者有其屋”计划（HomeOwnershipScheme）并作为基本国策贯彻落实。半个世纪以来该计划效果显著，新加坡住房自有率自90年代以来维持9成左右，高居世界第一梯队。当前，新加坡住房在供给侧呈现组屋-执行共管公寓-私人住宅的格局。其中，组屋和执行共管公寓为建屋发展局（HouseandDevelopmentBoard，HDB）开发的保障性住房（HDBDwellings），容纳了80%的人口。组屋是新加坡保障性住房的主体，面中低收入阶层；执行共管公寓（ExecutiveCondominium，EC）面向组屋与私人住宅之间的夹心层需求。组屋是在新加坡政府主导下，由建屋发展局建设的公共住房。自1964年居者有其屋计划提出并列入新加坡基本国策至今，组屋从仅面向最低收入人群租赁的廉价住房，发展成可租可售的多类型公寓，已经能够满足不同收入阶层、不同年龄段、不同家庭规模的住房需求，近年的部分新建组屋的各方面品质也逐渐与普通私宅对标。3.1历史沿革：围绕住房自有，从居者有其屋到华厦供精选的住房保障制度新加坡保障房政策经历了从保障基本居住需求的“居者有其屋”到改善居住条件、满足多层次住房需求的“华厦供精选”的沿革。新加坡保障房始于1960年建屋发展局（HousingDevelopmentBoard，HDB）的成立，加之1955年推出的中央公积金制度提供资金支持，组屋年代正式开启。“居者有其屋”提出初期的主要目标是解决自治初期的房荒问题，因此建屋发展局建造的保障房只考虑低成本和满足基本居住功能，在不同阶段，新加坡通过“只租不售”、中央公积金、强制征地等不同政策工具助其实现了阶段性目标；随着国民住房自有率的提高和居住环境的改善，相关政动态调整，新加坡住房保障制度建设逐步扩大保障人群范围，降低购房贷款门槛，提高保障性住房质量。保障房制度因势利导，逐步实现规模化—质量化—市场化—生态化。新加坡保障房制度演变可划分为四个阶段：1959-1964年，这一时期的政策主要着眼于满足国民尤其中低阶层民众的基本住房需求，在加快组屋供给的同时打下日后住房制度的基础；1965-1973年，政府对保障房建设更加细化和优化，通过中央公积金制度改革等措施鼓励公民购买组屋，住房自有率大幅提升；1974-1990年，组屋转售管制逐渐放松，与市场逐步接轨，形成“组屋-私人住宅”二元供房体系，满足多层次住房需求；1991年至今，建屋发展局聚焦社区发展、社区和环境质量，引入可持续发展理念，打造更生态化的公共住房社区。3.2组屋现状：政府主导类型丰富，土地资金强制保障，租售准入门槛低3.2.1保障性住房：组屋以售为主多户型覆盖多层次群体，EC面向夹心阶层改善需求HDB提供的多房型组屋以出售为主，覆盖多种人群，仅小户型可供租赁。HDB针对不同规模和预算的家庭推售了多种房型的组屋，主要为预购-销售模式（BuildtoOrder，BTO）的公寓，分批次推出，符合条件的购房者可以在HDB申请购买，达到一定申购量后启动这一批次的建设，但这一模式从申请到交房一般要几年时间。此外HDB还提供剩余组屋（SaleofBalanceFlats，SBF），即对BTO模式剩余的组屋，允许申请人随时在网上申购，先到先得。租房方面，HDB仅为满足“公共租赁计划”的低收入群体直接提供租赁服务，且房型只有一居室或两居室。执行共管公寓是现行面向无法满足组屋申购收入限制的夹心层居住需求的解决方案，是介于组屋和私宅之间的过渡方案。历史上新加坡面向夹心层的居住需求先后推出了HUDC公寓、DBSS公寓和执行共管公寓三种，当前，前两种住宅皆结束建设，仅EC仍有新项目入市。从居住面积和配套设施条件来看，EC更接近私人住宅，面积较大且通常配有游泳池、球场等高端设施，可以满足夹心层的改善型需求；从流转条件来看，EC和大部分组屋一样有5年的最低居住期限（MinimumOccupationPeriod，MOP），但10年后即可完全私有化，与私宅一样向外国人或公司实体出售，因此与市场接轨程度更高。私有化的EC通常有较大的升值空间。3.2.2组屋市场化：从禁租禁售到进入二级市场组屋从早期禁止市场交易到逐渐进入二级市场，转租转售条件逐步放宽，交易量大幅增加。除了直接从HDB购买或租赁组屋外，现阶段符合条件的居民还可以从公开市场进行购买或租赁。作为政府主导的住房保障体系，组屋最开始采用政府分配的方式，为防止投机禁止市场交易，有意出售者可折旧归还建屋发展局；随着住房短缺缓解，建屋发展局在严格限制转租转售条件的基础上允许组屋进入二级市场；后期，政策逐步放开，通过放松管制促进组屋转售市场的发展，与市场接轨。根据HDB年度报告，转售组屋的交易量从1979年的不到800套增加到1987年的13000套、1999年的60000套和2004年的31000套。在1979年、1987年、1999年和2004年，转售交易占自住公共住房总交易量的比例分别为3％、37％、64％和68％。当前组屋与市场接轨程度高，转售卖方仅须满足5-20年最低居住期限，买方有种族及身份限制而无收入限制。出售组屋需要满足最低居住期限（MOP）。大部分新建组屋的MOP通常为5年，黄金地段公共住房（PLH）的最低居住期限为10年，在“新开始住房计划（FreshStartHousingScheme）”下购买的公寓最低居住期限为20年。此外，当出现破产、离婚、无力偿还贷款、绝症、丧失公民身份的情况时，未满足MOP也可将组屋出售给HDB。购买转售组屋没有收入上限要求，但仍有对公民或永久居民身份上的限制。意向购买的组屋必须满足民族融合政策（EIP）和新加坡永久居民（SPR）配额。3.2.3供给端：强制征地法令的土地保障和中央公积金的资金支持强制征地制度下，组屋建设土地供给获法律保障。1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》(LandAcquisitionAct)，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。根据该项法令，新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了当时大规模建设组屋的土地供给。当前强制征地法案的作用主要是保障组屋建设用地的供给量，对折价拿地作用有限。新加坡政府多次对《土地征用法令》进行修订，颁布土地开发政策，规范了土地征用的补偿标准以及土地定价依据。最近一次修订在2007年，修订后的法案要求政府向被征地业主支付相当于其财产市场价值的补偿。目前就土地成本而言，私宅建设用地是私人开发商在政府土地销售（GLS）计划下竞标国有土地，其供给受到政府调控，组屋用地则按首席估价师以既定且公认的估价原则确定的公平市场价值出售给HDB，而非早期远低于市价的价格。强制储蓄的中央公积金制度提供金融支持。中央公积金制度在组屋建设中发挥着双重作用。首先，完备的公积金制度成功地运用了人们的储蓄积累，为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券；公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款，这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。这样，中央公积金实际上就为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源，由此形成了居民、政府和建屋发展局三者之间良性循环。3.2.4需求端：低门槛、宽覆盖的准入条件和充分的公积金购房补贴（1）低门槛，宽覆盖的准入标准，向家庭、未婚夫妇和弱势群体倾斜新加坡公民或永久居民符合资格计划即可拥有购买或租赁资格，出售出租倾向家庭、未婚夫妇（交房后3个月内需要出示结婚证明）及弱势群体，对单身人群门槛设置更高。HDB在购买和租赁条件方面设定多个资格计划，根据家庭、未婚夫妇、单身等购入个体的不同情况设置年龄、国籍身份、月收入上限、私有资产等准入标准，鼓励居民组成家庭，同时保障孤儿、老年人等社会弱势群体。从总体门槛来看，以单人购房为例，组屋的准入门槛均在7000新元以上（约合人民币3.7万元），而根据新加坡人力部《2022年劳动力预估报告》，2022年新加坡月薪中位数5070新元（约合人民币2.5万元），准入门槛明显较为宽松。（2）丰厚补贴助力拥房，提高组屋可负担性中央公积金住房补贴丰厚覆盖广泛，最高可达16万新元。新加坡中央公积金（CentralProvidentFund,CPF）可提供丰厚的住房补贴，分为增强型住房补助金（EnhancedHousingGrant，EHG）、家庭补助金（FamilyGrant，FG）和邻近住房补助金（ProximityHousingGrant，PHG）三类。从覆盖住房类型来看，CPF补贴涉及新组屋、转售组屋和EC公寓三类公共住房，其中转售组屋三项补贴均可领取；从覆盖人群及力度来看，住房津贴对家庭和夫妻倾斜，力度更大，且鼓励多代同居需求。3.3新加坡保障房制度影响：形成了以保障房为核心的完善社会保障体系3.3.1宏观影响：经济增长对房地产依赖度较低，实现社会和谐目标新加坡产业结构长期由“制造业+服务业”双支柱主导，对房地产行业依赖度较低。新加坡经济增长主要依赖出口扩张，制造业和服务业是新加坡经济增长的主要动力，而房地产业一直以来在GDP中仅为3%-5%左右。从政府财政收入方面来看，政府对土地财政的依赖度亦远低于我国大陆和香港地区。实施强制种族融合政策，组屋成推动社会和谐的重要抓手。新加坡是多元种族社会，建国后种族冲突、暴乱频发，为保障社会和谐稳定，1989年新加坡政府提出种族融合计划（EthnicIntegrationPolicy，EIP），在邻区和大楼的层次上为所有种族群体(华族、马来族和印度族与其他族)设置了最大比例。如果购买者种族群体的比例在规定的大楼和邻区限额内，对建屋发展局组屋的销售、购买和出租没有限制。一旦某一种族群体达到了大楼或邻区的限额，就不允许进一步销售建屋发展局组屋给该种族群体。政策实施后，特定种族聚居度高的市镇均有效实现种族平衡。此后政府根据社会状况对相应种族比例进行调整，但仍未废除这一严格限制措施。多元种族氛围对维护社会和政治环境和谐起到了极大作用，新加坡也成为全球犯罪率最低的国家之一。3.3.2房地产市场影响：市场轨和保障轨分化明显房价收入比低，居民住房压力小。从房价收入比来看，新加坡居民居住消费负担较低，房价收入比为15.53，横向对比全球核心城市处在中等偏下水平，且显著低于国内的北京、上海和同样地狭人稠的摩纳哥、香港、澳门等城市；从总体房价涨幅来看，新加坡房价在1998-2022年仅上涨了77.8%，低于同期美、法、英等发达国家的涨幅（分别为93.6%、124.9%、162.1%）。供给端区分来看，价格方面组屋BTO＜组屋转售＜私宅，但近年来组屋转售及私宅价格涨幅均较明显。从绝对价格来看，HDB提供的新建组屋（以BTO为例）价格受到严格控制，售价一般仅有同地段的1/3-1/5，因而转售市场价格也能得到有效控制；从不同地段差异来看，新建组屋和转售组屋的差异并不大，而私宅受管控较少，其定价机制更市场化，不同地区可比项目价格差异高达137.2%；从价格涨幅来看，私宅价格涨幅较高，且近五年保持高速增长，组屋转售也在新冠疫情后面临较大涨幅。2023年一季度，私宅价格同比增加11.4％，组屋转售价格则增加8.8％。2020年以来，新加坡政府通过提升买方额外印花税等多种方式对房地产市场降温，但暂未有效遏制房价上涨的趋势。3.3.3微观个人影响：存量翻新叠加新房设计优化，人居环境持续改善住房消费有所上升，但总体占比较低。新加坡拥有高度发达的经济和高生活水平，家庭可支配收入水平相对较高。在住房自有率水平超过90%的情况下，新加坡公民住房开销一般在偿还房贷方面。随着贷款利率升高，住房支出呈现上升趋势，但总体购房压力小于香港等国际都市。租金水平方面，新加坡政府对租房补贴较小，租房消费较高。存量改造叠加新房设计优化，切实改善国民人居环境。自上世纪60年代实行“居者有其屋”计划至今，新加坡已经有超过100万套组屋。对建设年代较早的存量组屋，政府通过“组屋翻新计划”、“邻里更新计划”、“家居改进计划”等政策切实改善组屋周边环境、促进社区和谐氛围、保障老年群体居家安全；对新建组屋，加强人性化设计，退出更宜居的房型，打造公共空间。未来，HDB目标建设新一代生态住房和可持续发展的智能城镇，通过对住宅及配套设施的精心规划设计打造高度宜居的组屋社区。4.参照海外，我国住房保障将走向何方？4.1住房保障历史沿革及发展新阶段：加快发展保障性租赁住房我国住房保障体系的顶层设计以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。2021年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了我国住房保障体系的顶层设计以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。截至目前，我国已先后推出了限价房、共有产权房、棚改房、廉租房、公租房、保障性租赁住房等多种方式。保障性住房制度持续优化，政策支持促进市场发展。我国现代保障性住房制度的发展可以划分为初步成型、逐步完善、棚户区改造，保障性租赁住房四个阶段，在强有力的政策引导下，我国保障性住房制度持续优化，保障对象范围逐渐扩大，逐步形成多渠道供应，租购并举的发展体系。保障性租赁住房已成为我国住房保障体系中的重要组成部分和主要增量。2021年以来，中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容。当前全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。住建部表示，“十四五”40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套。4.2发展方向：我国有望建成政府主导，围绕租赁的住房保障体系综合新加坡和德国经验，我国有望建成由政府主导，围绕租赁的住房保障体系。供给主体来看，预计一、二线城市将围绕保租房，满足新市民群体多层次居住需求；三、四线城市继续以公租房及廉租房等为主，市场化租赁为辅，以保障中低收入群体的基本居住需求。定价机制来看，以保租房为代表的新一代保障房定价机制与市场高度接轨，有望以较小的财政代价实现住房保障政策目标。4.2.1一、二线城市是我国住房保障供应的主要对象，将建成以保租房为主体的住房保障体系国际大都市对比：我国一、二线城市租住需求旺盛，租住将成住房保障发力点各国特大城市住房自有率主要取决于其政策导向及配套制度建设，我国一线城市住房自有率处于中等水平。从各城市的横向比较来看，我国北上广深港五城（以下简称“一线五城”）除深圳自有率27.9%外均位于50%-60%区间，低于全国81.3%的平均水平；海外各城中，鼓励拥房的新加坡自有率89.3%，而租赁主导的柏林则只有15%。各国的住房自有率主要取决于其宏观政策导向和配套的制度建设，并不与当地住房保障成效直接相关。租购对比来看，我国一线城市购房负担明显高于海外水平，租房负担则与海外差别更小且呈城际分化，租金收益率更低。租住方式性价比凸显下，一线城市低住房自有率是市场行为。购房来看，一线五城房价收入比均在35以上，其中北京最低为37.0，上海最高为50.7，海外各城多在10-15左右。按揭贷款偿还负担方面，一线五城按揭贷款占收入比重也显著高于海外水平；租房来看，租金收入比较高的上海和香港在70%以上，其余城市与海外并无明显差别。租房性价比凸显造成了我国一线城市住房自有率显著低于全国的现状。我国租房居住消费在消费结构中占比较低，随住房保障制度的建设健全有望提升。供给端租金收益率来看，一线五城租金收益率处于1%-2%区间，其中香港最高达1.71%，而海外可比城市的租金收益率多在3%-6%区间，租金收益率仍显著低于海外可比城市水平；需求端考虑租房消费占居民开支的比重，我国一线五城租房消费占比低于海外大都市，其中广州最低为26.9%，香港最高为43.4%，京沪深三城在40%左右。而海外如纽约及新加坡等城市的租住消费占比均逼近50%。一、二线城市租住需求高企，未来其住房保障或由政府主导，围绕租赁展开。参考德国经验，未来我国一、二线城市住房保障有望围绕租赁展开，灵活调整实物供给、货币补贴和租金管制等多种举措，降低住房保障对财政的负担，以实现对住房保障效益即可持续性的兼顾；参考新加坡经验，保障房供给或由政府主导，以保证其公平性和供需统筹规划。供给方式：以保租房为供给主体，与市场接轨的定价机制随着棚改逐步退出，公租房建设高峰结束，保租房成为我国保障房的新增量。“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套，截至2022年10月已开工建设和筹集270多万套，完成“十四五”发展目标的42%。披露数据的重点11城来看，其截至2022年底“十四五”计划完成进度已经过半。随着棚改逐步退出，公租房建设高峰结束，保租房成为我国保障房的新增量相关筹集工作稳步推进。住房供给结构面临调整，“重购买，轻租赁”的住房结构逐渐改变，“租购并举”的新住房供给结构正在形成。上海“十四五”计划新增保租房47万套，达同期新增住房供应的40%。上海作为先行城市正大力推进保障性租赁住房项目的筹集和入市。“十四五”期间计划新增保租房47万套（间）以上，达同期新增住房供应总量的40%以上；“十四五”末全市累计建设筹措保租房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。2021-2022年，上海共完成新增建设筹措24.8万套（间），两年时间完成“十四五”目标任务的一半以上。上海已有2.6万套房源入市，覆盖2000-10000元+的价格带，品质不逊同地段商品房。从入市运营项目来看，上海新市民已可通过支付宝中的“随申办”在线选择和申请保租房。截至2023年6月末，已有19个保租房项目入市，总房源