保障性住房共有产权及份额研究

保障性住房共有产权及份额研究邓小鹏，莫智，李启明[摘要]将共有产权引入我国保障性住房是一种租售并举制度的重大创新，改变了由单一主体投资购房的局面。在总结共有产权住房按份共有的法律特征和覆盖人群的保障特征的基础上，对其定义和内涵进行了明确的界定，并辨析了份额的概念。通过考察国内外实践做法归纳出4类产权份额计算方式，进而采用逻辑推理找出份额比例与计算方式的关系，比较了各自的优劣。最后在住户使用费的认定和政府产权份额计算原则等方面给出了完善当前政策的建议。在很长一段时期内，我国的经济适用住房一直采取只售不租的供应方式。为解决现有制度中存在的缺陷，国内部分城市从2006年开始尝试在保障性住房中建立政府与个人共有产权房的制度，引起广泛关注，一些学者对此进行了深入的研究。1、共有产权保障性住房的界定共有产权保障性住房的最大特点是产权按份共有，其性质具有以下特点：1.1共有产权不同于半租半买现阶段，我国保障性住房供应的基本形式通常有廉租房（完全出租型）和经济适用房（完全出售型），共有产权保障性住房不能单纯地理解为介于两者之间的“半租半买型”。这是因为根据我国《物权法》，首先按份共有人共同享有一个所有权，一方共有人不单独享有完整的所有权，也就没有将其所有权对应的房产或者其使用和占有权进行出租这一法律处分的权利；其次按份共有的房屋，作为所有权权能之一的使用权的实现建立在一个完整功能的实体上，按份共有人不可能按其份额进行物理上的分割并将其出租，因此，从现行法律和法理分析来看，都不可能存在“租赁”关系。1.2共有产权不同于有限产权我国的经济适用房的土地使用权通过行政划拨，实际上相当于政府的投资，因此可以认为政府在经济适用房整个房产和地产上与住户共同出资。但是，这种行为只形成了有限产权，即住户的产权虽然是残缺的、不完整的、受限制的，却仍然是住户独有的。而共有产权则是产权多方共有，尽管另一方出资人（如国家）可以对另一方产权的效力进行限定，使其表现出有限产权的一些特点。因此，在我国当前的住房登记确权制度下，有限产权和共有产权的区别就在于权利主体是否是唯一的。在有限产权制度下，一方共有人的产权在获得伊始就是明确的、不完全的，但在共有产权制度下，共有人之间可就权利义务分配“讨价还价”，产权“有限”的形态并不是必然确定的，由共有人的内部关系决定。2、共有产权保障性住房的份额份额也称“应有份”或“应有部分”，是按份共有区别于共同共有的基本的特征之一。许多学者将份额和份额权等同理解，但在使用上又有所区别、纠缠不清。份额权是指在按份共有的条件下，各共有人对于共有物所享有的权利，以及所应当承担的义务。它首先表现为所有权，是按份共有人对属于自己的那一部分份额享有的所有权。2.1份额的性质对份额的法律性质的看法，长期以来存在争论，出现了“实在部分说”、“理想部分说”、“内容分属说”、“计算部分说”和“权利范围说”等不同主张。其中权利范围说为大多数学者所采纳，认为在多人享有一个所有权时，为避免相互间权利的冲突，不得不规定一定的范围，使各人在其范围内行使其权利，这个范围就是各个共有人的应有部分。简而言之，份额就是各个共有人行使权利和承担义务的范围，即共有人份额权的大小和边界在哪里。这个范围可以通过多个角度表征，其中数量比例是最为直观的一个方面。2.2份额的特点（1）份额抽象地存在于共有财产的任何一部分上。份额并不局限在共有物的某一特定部分之上，共有人根据其应有份额可以对共有物的任何一个部分行使权利，即占有、使用和收益权及于共有物的全部。（2）份额是抽象的，而不是具体的范围。既然份额权及于共有物的全部，那么对应的份额不是将共有物进行实际、绝对分割的量。由于共有人的份额抽象存在于共有物的任一细微部分上，因此准确而严格地说它是一个相对的量（但不意味着不能计算）。不同共有人之间份额的差别仍然要通过一个量体现出来，以此作为行使权利的依据。例如甲乙双方按份共有一套住房，分别享有70%和30%的产权。如果甲乙将房屋按70∶30的量（如房屋材料体积、质量或者对应的价值量）进行分割，就意味着进行了绝对量的分割，这是没有意义的。但是在权利范围上：对于占有和使用，理论上甲乙存在使用时间和使用空间分割利用的可能；对于收益，甲乙可以按70∶30分享；对于处分，甲乙的份额大小决定了其决策权的大小（当然，不能侵犯各自法定或约定的权益）。（3）份额是对所有权量的分割，而不是就所有权质的分割（权能的分割）。量的分割和质的分割没有必然的关联。所谓权能的分割，是将所有权的占有、使用、收益和处分的权能进行分割，分别为不同的人享有。例如某人享有占有、使用权能，对共有物实行占有、使用；另外的人享有收益权能，对财产的收益享有权利。总之，份额的意义在于对所有权进行了“量的分割”，但在质的分割前每个共有人都享有所有权的全部4项基本权能，只是因为份额的不同而在权利的行使范围上存在不同，这是两者的联系。也就是说，每个共有人都只能在预先确定的份额范围内享有并行使份额权，因此份额权并不是一个完整的所有权（按份共有人全体对整个共有物拥有一个所有权），但是具有所有权的效力。3、共有产权份额的计算形式产权份额的计算就是要给出按份共有人各自拥有的产权份额的数量值，以明确按份共有人权利分享和义务分担的界限，例如用于确定维修基金、物业管理费以及重新上市后的收益分摊等。从试点看，共有产权住房的产权份额计算的形式有4种。3.1出资比例式按份共有人拥有的产权份额根据其出资部分占总房价的比例确定。这是最常见的一种形式。我国《物权法》第104条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定”。在试点城市，产权人持有的产权证属于共有产权证，其中分别载明了国有产权和个人产权的比例。这一比例就是维修基金等费用的分担比例。3.2产权面积式按苏州市的做法，按份共有人按出资额确定其拥有的产权面积，通过产权面积的形式体现产权份额。根据规定，政府出资部分按优惠价折算成产权面积，在购房合同中注明：“购房时政府出资×××元，折算为建筑面积×××平方米”。由于该市规定购房款以外所有费用由住户承担，并且公有产权部分的租赁费按面积计算，因此通过出资数额和产权面积可以清晰地界定产权。3.3完全租赁式个人与其他购房人共同出资，构成租赁关系，按出资份额明确已付房款对应的面积数量。这是杭州市经济适用房租售并举的实施方式，住户在获得完全产权之前无法拿到房屋所有权证。因此，该形式实际上不属于按份共有的共有产权形式，但住户租金缴纳取决于未支付房款对应的面积数量，并且房屋共用部位、共用设施设备维修基金又根据出资份额确定，因此又具有出资比例式的典型特征。3.4法律推定式在发生按份共有的前提下，通过以上方法仍无法确定份额的，推定各共有人的份额均等。通常，在份额计算上法律有明确规定的，按法律规定（例如上述做法）；没有明确规定但按照共有财产发生原因能够明确的，按可接受的做法操作；没有办法确定的，实行推定。各国在规定按份共有人的应有份额时，一般都规定均等份额的推定，因为这样做不仅简便易行，而且最为公平，便于解决争端。我国的司法实践也采取这种方法。4、份额计算的比较和选择4.1出资比例与产权面积“产权份额”与“出资比例”和“产权面积”是相互联系的。首先，产权份额可以通过出资比例或者产权面积明确，但这两种比例并不一定相等。在出资比例式中，产权份额、出资比例和产权面积所占的比例是相等的；在产权面积式中，面积比例要大于或小于出资比例。反过来，出资比例不一定决定产权份额，例如产权面积式和完全租赁式。详细分析如下。按份共有人的出资比例不等于产权面积比例是由优惠价引起的。按苏州市的规定，不同规模的家庭可以享受不同的保障性住房面积标准。购房时，标准范围内的面积按优惠价（即低于市场价的政府指导价）结算，其余部分不享受优惠价。假定政府出资额为C，单位面积的优惠价和市场价分别为P0和P，共有产权住房实际面积为S，面积标准为S0，则公有产权面积为C/P0，公有产权面积比例a＝C/P0S，政府出资比例b＝C/[（P（S－S0）＋P0S0]。此时，（1）当S＞S0时，由P＞P0，可以推知a＞b（仅当P＝P0时，a＝b），政府产权面积比例（即公有产权份额）要大于其出资比例。住户的情况则刚好相反；（2）当S≤S0时，由P＝P0，可以推知a＝b，政府产权面积比例等于其出资比例。推导显示，住房面积超过面积标准时，即使政府与个人出资相等（出资比为1∶1），双方的产权面积比不相等。这种特殊情况充分反映了上述结论。实际上，此时住房的均价为[（P（S－S0）＋P0S0]/S，公有产权面积若按此均价计算，其面积比例刚好为b′＝CS/[（P（S－S0）＋P0S0]S＝b。显然在份额计算上，“产权面积式”与“出资比例式”相等。因此，政府和个人产权份额的相对比例，若采用优惠价计算，那么产权面积比不等于出资比例比；若采用均价计算，两者完全相等，即两种算法是一致的。进一步推演，令住宅总价为T，则2种不同算法结果相差a－b＝C/（P0S）－C/[（P（S－S0）＋P0S0]＝（P/P0－1）（1－S0/S）（C/T），故总价一定时，P0越大，S0越大，则按优惠价计算的政府的出资比例与其获得的面积比例相差越小，也就是说“产权面积式”与“出资比例式”计算结果越接近。4.2四种形式的比较产权份额计算的前三种形式从产权分配的明示程度看，出资比例式是最理想的，产权面积式次之，完全租赁式最为模糊。出资比例式可以清晰地使住户知道自己已享有的产权比例，有助于计算出期望购买的产权数量与需要支付的金额，所以值得推广。相比之下，产权面积式中的产权面积比例不一定等于出资比例，且产权面积本身也不是一个真实存在的实体空间大小，需要经过计算得到，略显繁琐。但注意到，这样处理是因为政府考虑了保障面积标准，在使住户选择住房上有更大余地的同时，对居住档次有所控制，既保证了适度的住房消费，又不至于因政府的投资而抬高房价，因此是一个较好的选择。对于完全租赁式，住户虽然缴纳了首付款，但仅获得租赁合同和一些权益。表面上看其所有权仍然归经济适用房开发建设单位单独享有，但从权能看这种所有权是残缺的。当然，这种制度设计与杭州市简单的做法有关，只要各方在租赁合同中明确各自的权利义务关系，那么既然减少了政府在权属登记和产权证发放环节的行政开支，则也不失为一种非典型解决思路。5、结论与建议5.1住户占用政府产权部分应缴纳的费用应界定为“使用费”在共有产权住房中，一方面抽象意义上的产权分割难以落实和反映到占有和使用等权益的分割上；另一方面各按份共有人均享有占有、使用、收益和处分的权能，因此共有人之间不应当支付租金。但在实践中，无论在英国还是在我国的多数试点城市，均规定应当支付租金。这意味着所付租金可能不是常规意义上的“租金”。在我国目前试点中，住户获得了政府应有份额房产所谓“租赁权”实际是基于产权分割而不是实际分割的基础上，故应把共有产权住房中占有和使用权的转移认定为设定用益物权，将住户缴纳的费用称为“使用费”。5.2根据满足标准的房源供应量决定应有份额计算的方式在目前我国由政府主导的共有产权制度下，住房产权份额特别是初始购置时的份额确定应当由政府根据实际予以明确。本文总结的以下原则可以为决策提供参考。应有份额计算根本上与共有权人的出资有关。如果满足保障标准特别是面积标准的房源数量大，那么政府可限定共有产权模式应用的住房类型，此时可以采用出资比例式得出各方的产权份额。如果满足保障标准的房源数量不足，同时政府欲推广共有产权适用的住房类型，拓宽保障户选择的余地，扩大保障面，则可以采用产权面积式。此时可以考虑将按份共有人的产权面积比例折算为产权比例，虽然不一定等于出资比例，但有助于明示各方享有的份额。5.3充分利用面积比例式调节保障群体对住房的选择政府可以通过设定面积标准及其优惠价，调节住户对于共有产权住房的选择。优惠面积及价格不仅影响了首期购买时的支出，也影响了可获得的产权面积及日后的房租支出，因为住户所缴纳的“租金”大小与公有产权面积成正比。公有部分产权面积越大，住户负担越重。下面结合具体算例加以说明。某家庭户的保障标准为50m2，现欲购买一套面积为60m2的房屋，市场价和优惠价分别为5000元/m2和4000元/m2。那么，总价为5