第一章法律和消费者权益保护

房地产相关知识本书概况：房地产第一章：法律和消费者权益保护第二章：建筑和房地产面积第三章：建筑材料和装饰装修第四章：环境和景观第五章：城市和城市规划第六章：房地产投资和风险第七章：房地产价格和估价第八章：房地产金融和保险第九章：统计和房地产统计指标第十章：消费心理和营销心理第一章法律和消费者权益保护本章框架第一节：法律概述第二节：民法第三节：合同法第四节：物权法第五节：消费者权益保护法本章总结：

本章的考试目的是测试应考人员对法律知识，以及民法、合同法、物权法、消费者权益保护法等基本法律的掌握程度。大部分考点是定义、原则、特点、关系，容易混淆，应重点记忆。虽然内容生硬，但是大家在复习的时候只要注意结合实际案例先理解意思，然后去记忆，加上真题测验，基本能把握本章考点。第一节法律概述一、法律和法规的含义（了解）法律广义狭义法规广义狭义立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则总和。全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。法律、法令、条例、规则、章程等的总称。在中国律法效力低于宪法和法律的规范性文件。二、中国现行法律体系（熟悉）宪法法律地方性法规、自制条例和单行条例规章行政法规按法律效力排列从上位法到下位法二、法律的适用（熟悉）（一）法律的适用范围（效力范围）1、法律在时间上的适用范围。（生效和失效）2、法律在空间上的适用范围。（地域范围）3、法律对人的适用范围。（属人主义、属地主义）（二）法律的适用的基本原则1、上位法优先于下位法2、新法优先于旧法3、特别法优先于普通法4、法律文本优先于法律解释5、强行法优先于任意法6、法不溯及既往第二节民法民法1、民法的概念和基本原则2、民事法律关系3、自然人、法人和合伙4、民事法律行为5、代理6、民事责任7、诉讼时效全名《中华人民共和国民法通则》简称《民法通则》1987年1月1日起施行

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。（一）民法的概念

作为民事主体来说，其权利能力一律平等。

指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。包括财产归属关系和财产流转关系。

人身关系是指与人身不可分离而无直接财产内容的社会关系。包括人格关系和身份关系。一、民法的概念和基本原则（熟悉）（二）民法的基本原则1、平等原则（基本、首要原则）2、自愿原则（合同法体现的尤为明显）3、公平原则4、诚实信用原则（一切正当社会行为所应遵守的道德准则）5、公序良俗原则（公共秩序和善良风俗）6、禁止权利滥用原则二、民事法律关系（了解）（一）民事法律关系的概念

民事法律关系，指根据民事法律规范调整的以民事权利义务为内容的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。（二）民事法律关系的要素（P6）构成民事法律关系的必要因素1、主体2、客体（标的）（1）物（2）行为（3）智力成果

3、内容

（三）民事权利1、民事权利的概念和分类2、民事权利的取得和变动

（1）取得（原始和继受）（2）变更（当事人的约定和基于法律规定）（3）消灭（绝对和相对）3、民事权利的保护

（1）公力救济（2）自力救济根据内容和性质根据权利的作用财产权人身权支配权请求权形成权抗辩权（四）民事义务1、积极义务2、消极义务（一）自然人（P8)三、自然人、法人和合伙（掌握）1、自然人的民事权利能力2、自然人的民事行为能力3、监护

法定监护、指定监护遗嘱监护、自愿监护4、宣告失踪和宣告死亡（1）完全民事行为能力人（2）限制民事行为能力人（3）无民事行为能力人（二）法人（P10)

法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

包括：企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。成为法人需要具备的四个条件：

1、依法成立2、有必要的财产或者经费

3、有自己的名称、组织结构和场所；4、能够独立承担民事责任。（三）合伙（P10)1、概念合伙是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。2、种类合伙分为普通合伙和有限合伙企业。普通合伙的合伙人承担无限连带责任；有限合伙人又分为普通合伙人和有限合伙人，普通合伙人承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限承担责任。四、民事法律行为（掌握）概念：

民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式口头形式书面形式试听资料形式推定形式默示形式民事法律行为成立的条件1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表达真实；3、不违反法律或者社会公共利益。下列为无效民事行为：

一、无民事行为能力人实施的民事行为；二、限制民事行为能力人依法不能独立实施的；三、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；四、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；五、违反法律或者社会公共利益的；六、经济合同违反国家指令性计划的；七、以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。五、代理（掌握）（一）代理的概念

代理是指在代理权限内，代理人以被代理人名义进行民事活动，活动结果是由被代理人承受的一种法律行为。（二）代理的种类（三）代理权和代理行为1、委托代理2、法定代理3、指定代理代理人在行使代理权时应遵循的两项原则(P12)1.代理权应为维护被代理人的最大利益而行使2.代理权不得滥用六、民事责任（了解）1、概念民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。2、承担民事责任的方式主要有十种（P13）停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。七、诉讼时效（熟悉）（一）诉讼时效的概念

诉讼时效是指权利人经过法定期间行使自己的权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务履行义务的权利。（二）诉讼时效的期间

一般诉讼时效期为2年；特殊诉讼时效期为1年；最长诉讼时效期为20年。下列诉讼时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。（三）诉讼时效期间的中止和中断第三节合同法合同法1、合同概述2、合同的订立3、合同的效力4、合同的履行5、违约责任6、买卖合同和租赁合同7、委托合同、居间合同全名《中华人民共和国合同法》简称《合同法》1999年10月1日起施行一、合同概述（一）合同的概念和特征（掌握）

也称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。1、平等主体之间的民事法律关系。2、两方以上当事人的法律行为。

3、从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件。4、是具有相应法律效力的协议。（二）合同订立和履行的基本原则（掌握）1、平等、自愿。2、公平、诚实信用。3、守法。（三）合同的分类（掌握）1.典型合同和非典型合同根据法律是否设有规范赋予一个特定名称2.要式合同和不要式合同根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立3.双务合同和单务合同根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务4.有偿合同和无偿合同根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价5.诺成合同和实践合同根据合同当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍然有实际交付标的物的行为才能成立。6.主合同和从合同根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在二、合同的订立（熟悉）（一）合同的内容合同1、当事人的名称或者姓名和住所；2、标的，即合同当事人的权利义务指向的对象；3、数量；4、质量；5、价款或者报酬；（如：房款、房租）6、履行期限、地点和方式；7、违约责任；8、解决争议的方法。（二）合同的订立程序要约承诺成立

1.内容具体确定；2.表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。

三、合同的效力（熟悉）2.意思表示真实。

3.不违反法律和社会公共利益。1.当事人具有相应的民事行为能力。

1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

下列情形，合同无效四、合同的履行（熟悉）

内容不明确以及特殊情况的处理方式方法？（P18）五、违约责任（熟悉）（一）违约的形式1、预期违约

也称先期违约，指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己行为表示将不履行合同。2、届期违约也称实际违约，指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。拒绝履行迟延履行部分履行不适当履行（二）违约责任的承担方式(1)继续履行。(2)采取补救措施。

(3)赔偿损失。

(4)支付违约金。

(5)定金罚则（20%）。

高于损失低于损失定金预付款违约金赔偿损失区别？六、买卖合同和租赁合同（掌握）（一）买卖合同1、买卖合同的概念和特征概念：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同特征：有偿合同、双务合同、诺成合同、不要式或要式合同2.买卖合同的内容3、买卖合同当事人的权利和义务1、出卖人的主要义务2、买受人的主要义务4、标的物所有权的转移和孳息归属5、标的物的风险责任承担（二）租赁合同1、租赁合同的概念和特征租赁合同约定的是转移租赁物的使用权和收益权，而不是所有权。特征：转移财产使用权的合同；双务、有偿合同；诺成合同2、租赁合同的内容和形式

（1）租赁最长期限20年（2）6个月以下的租赁期3、租赁合同的种类

（1）根据租赁物的不同—动产和不动产（2）根据是否确定期限—定期租赁和不定期租赁（3）根据法律是否有特殊规定—一般租赁和特殊租赁

4、租赁合同当事人的义务（P23）5、租赁合同的解除

七、委托合同、居间合同（掌握）（一）委托合同1、委托合同的概念和特征概念：委托合同是委托人和受委托人约定，由受委托人