可行性研究报告

PAGEPAGE46第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目名称及承办单位项目名称：宝佳少海健康城一期工程项目承办单位：青岛宝佳鸿筑置业有限公司法定代表人：游文元1.1.2利用外资形势、注册资本1、注册地址公司注册地址位于青岛胶州市香港路1号2、投资总额和注册资本公司注册资本3500万美元，投资总额7000万美元。3、出资方式人民币与美元的折算按公司出资之日中国人民银行公布的外汇买卖中间价确定。出资方式为全部现汇出资。认缴注册资本自营业执照颁发之日起3个月内缴付认缴资本额的15%，剩余资金于营业执照颁发之日起1年内全部到位。4、经营范围从事房地产开发，商品房的销售与出租，地产信息咨询，接受委托从事物业管理，对自有房地产进行物业管理。1.1.3投资方名称、地址1、甲方单位名称：青岛宝佳置业有限公司法定代表人：林家宏国籍：中国.台灣法定地址：青岛胶州市扬州西路31号青岛宝佳置业有限公司是一家房地产开发企业。公司出资2500万美元，占注册资本的71.43%。2、乙方投资人：林家宏国籍：中国.台湾法定地址：台湾省台北县五股乡成泰路一段二号九楼林家宏先生出资1000万美元，占注册资本的28.57%。1.2项目概况1.2.1项目的建设背景在新的历史发展时期，青岛市市委、市政府确立了“环湾保护、拥湾发展”的城市发展战略，以胶州湾生态保护为核心，积极提升青岛中心城区的辐射带动能力，促进胶州湾区域各城市组团间的联系协作，科学引导城市空间拓展，将环胶州湾区域规划建设成以轴向发展、圈层放射、生态相间为空间结构的国际化、生态型、花园式的环湾城市组群。胶州市地处青岛近郊，是青岛市的次中心城市，随着全市社会经济持续、快速、健康的发展，已建立起比较雄厚的经济基础，并进入全国综合实力百强县(市)行列，先后被命名为国家卫生城市、全国科技工作先进城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市，是山东省首批小康县（市）之一。近年来，胶州城市化进程逐步加快，城市的基础设施、道路交通、市政配套设施不断完善，政治、社会稳定，经济运转良好，使市民的居住条件得到较大改善，房地产发展速度、开发规模及市场潜力都保持良好的势头。青岛宝佳置业有限公司和台湾林家宏先生为了积极参与胶州市城市改造和建设，提高城市建筑水平，打造城市新形象，为胶州市的城市建设和管理引进先进的管理理念和技术，根据《中华人民共和国外资企业法》，在胶州市创办港澳台与外国合资企业—青岛宝佳鸿筑置业有限公司，经胶州市政府批准在胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内从事房地产开发。1.2.2建设地点本项目一期工程位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北。1.2.3开发期限项目一期工程开发期限为2年。1.2.4根据规划方案，项目一期工程占地面积24799.32㎡，建筑面积26562.98㎡。项目一期工程主要经济技术指标见表1-1项目一期工程主要经济技术指标表表1-1序号项目名称单位备注1项目一期占地面积m224799.322项目一期工程建筑面积m238488.642.1地上建筑面积m226562.98其中多层住宅m2高层m2公建m226562.9810栋2.2地下建筑面积m211925.663户数户1.2.5投资规模及资金构成项目一期工程总投资4424万美元。其中，建安工程费用1895万美元，基础设施费用314万美元，工程前期费用471万美元，预备费用134万美元，土地费用1133万美元，流动资金477万美元。1.2.6资金筹措本项目一期工程总投资4424万美元，单位自筹资金4424万美元。1.2.7经济效益项目一期工程销售收入5488万美元，开发建设成本4056万美元，营业税金及附加307万美元，利润总额1125万美元，应缴纳所得税（25%）281万美元，净利润844万美元。1.2.8项目建设条件1、水文状况胶州市域境内主要河流有大沽河、胶莱河、胶河、洋河、云溪河、三里河、碧沟河、墨水河等；平均河网密度为0.30km/km2。全市地表水总量为1.8×108m3，地下水储量为1.62×108m2、气候与气象胶州市地处北温带季风区域，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，受海洋气候影响，具有海洋性气候特征，湿润度适宜，四季分明。年平均气温12.9℃，年平均降水量725mm，年平均风速4.1m/s，年平均气压1005.5hPa，年平均相对湿度71%，年平均日照时数2573h，无霜期183～245d，最大积雪深度13cm，最大冻土深度50cm3、供水胶州市自来水主要水源地三处，水厂两座，加压站两座，主供水管网为DN1200、DN800、DN600，日供水能力为5.5×104m3，供水服务面积约4、供电胶州市境内共有220千伏变电站3座，主变容量90万千伏安；110千伏变电站、35千伏变电站多座，形成了以220千伏变电站为中心，110千伏为主网架的安全可靠，经济高效的现代化电网。电力供应充足。5、通讯胶州市通讯设施完善，实现了光缆传输数字化、交换数字程控化、邮电通讯现代化，传输手段达到国内先进水平，宽带网络覆盖全市。6、交通条件胶州市境内铁路有胶济线、胶黄线，主要公路有济青高速公路、环胶州湾高速公路、同三高速公路及204国道等干线。在海港方面，青岛港作为全国第五大港，对周边地区具有极大辐射带动作用，未来青岛港的大部分运量将转移到黄岛区前湾港，胶州市区到达前湾港仅48km。在空港方面，胶州市区距青岛流亭机场仅20km。地理位置优越，交通方便。1.2.9工程1、设计原则⑴人本性原则规划设计中应处处体现对人活动的体谅与关怀，使人人都能感受到便捷的流线组织，宜人亲切的空间尺度。精心塑造、生动和谐的小区建筑群体和与环境融为一体的开放空间，优美的小区内部环境，亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，完善的设施，浓郁的历史文化氛围等，满足二十一世纪城市物质文明和精神文明的高要求。同时为了兼顾人们坐北朝南的风俗，最大限度地尊重、满足人们的心理需求。⑵形象性原则本项目的形象塑造应具有鲜明的标志性和易识别性，同时，还应具有二十一世纪的新面貌、新风采，使得公众能够产生强烈的认同感，并成为城市建筑中的重要节点之一。⑶坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民身心健康。⑷“可持续发展”原则坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。规划采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。2、消费对象本项目的商业用房性能按国家A级认证标准要求，大青岛圈内中高档消费群体以及毗邻本项目的各大企业员工、周边居住村民。3、总平面布置项目出入口分别设置在东、南两侧，多层建筑由南向北依次竖向排列。总体布局设计紧凑，错落有致，合理的退界同时减少了对沿路交叉口的视角压抑感，并且丰富了沿路立面景观形象上的层次变化。4、建筑景观形象⑴建筑群体形态⑵建筑界面控制建筑界面也是影响城市景观形象的重要因素，本工程设计富有特色的城市空间界面，以及步行空间转角处的标志性建筑，形成了颇具节奏感和韵律感的空间，给人留下过目不忘的鲜明形象。5、空间景观系统空间系统的组织，一是绿化系统，二是公共开放空间系统，这两方面是紧密相连、相辅相成的。良好的公共空间将成为市民公共生活的平台，有力提升商业市场的地位，并极大提升其地段的价值。公共开放空间的组织与绿化空间交织融合，以入口形象开敞空间和区内中心广场为核心，通过一系列小品、广场、平台等形成一个多层次的景观系统，强调人工环境与自然环境的有机结合，并强调内外部景观空间的渗透交融。6、建筑设计商业建筑结合小区总平面和绿化景观设置的前提下，单体设计。⑴户型设计不仅注重考虑南向的处理和通风环境，更要争取尽量多的房间朝向外部景观。做到户户有景，引景入室。⑵房型布局上充分考虑经济、合理、紧凑、舒适、符合居住⑶强调人与自然的亲近，精心处理“人-建筑-环境”三者的关系，并注重高质量的生态与居住环境的紧密结合，充分利用现有的条件，力求为居民创造既有现代都市文化生活气息，又可亲近自然的新世纪高品质人文社区。⑷实现信息化、智能化，适应未来社会的发展需求。⑸建筑造型应富有现代文化气息，整体既协调一致又富有丰富变化，使人感受到一种轻松宜人的建筑气息。7、结构设计根据该区域周边地质资料，多层建筑拟采用砖混结构、条形基础。建筑结构安全等级：二级室内正常环境：一类室内潮湿环境：二a类上部结构选型：现浇钢筋混凝土楼板。多层主体建筑为3～6层。墙体：采用加气混凝土砌块。外墙：选用外保温墙体材料。8、道路交通⑴居住区与外围的联系小区与外围的联系主要通过出入口与城市干道相接，是居住区的主要交通线路。⑵居住区内部的联系小区内部的交通联系主要是通过环形道路连接，6m宽的主要道路呈环状，入户道路呈枝状与主干路连通。⑶入口设计①根据车流量和区位确定入口的主次，主入口应做重点处理，次入口可做一般化处理。②主入口处由于车流、人流进出频繁，因此对入口空间应做较大处理，留出一定的广场空间，一方面不会使入口人流、车流混杂，产生拥堵现象；另一方面易于形成大气、开敞的良好入口景观，增强小区整体气势。9、景观绿化结合整体布局与组群规划，以组团绿化与中心绿地为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合交通、步行系统规划，有机联系各组团的绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将中心绿地、宅间绿地与沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。环境小品内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、花坛、儿童游戏器械、健身设施到市政设施等，融功能性、装饰性、趣味性为一体。10、电气工程⑴强电①设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《供配电设计规范》（DB50052-1995）《10KV以下变电所设计规范》（GB50053-1994）《低压配电设计规范》（GB50054-1995）《建筑照明设计标准》（DB50034-2004）②电源及动力电源：采用10KV市电供给，由供电部门采用电力电缆埋地进入小区内变配电室。负荷等级：消防用电为二级负荷；商业用电为二级负荷。二级负荷采用二路电源供电；负荷计算：项目一期工程商业建筑面积面积26562.98㎡、地下建筑面积11925.66㎡，用电负荷商业用房按50W/m2、公建按25W/m2、地下建筑按15W/m2，需用系数0.65根据以上指标测算，本期工程总用电负荷2628.7KW，变压器安装容量为4100KVA。线路敷设：电源进线均采用电缆埋地敷设；室内线路均穿管敷设。⑵弱电①设计依据《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）《有线电视系统工程技术规范》（DB50200-1994）②通信宽带网络光缆引入，在每栋商业各单元底层设总分线箱，每户设信息箱。每户内设置双孔信息插座。③有线电视系统在住户内设置有线电视插座，系统采用860MH2分配分支网络，双向传输。④楼宇访客对讲及安全防范系统⑤弱电防雷接地系统——弱电系统供电电源系统均设浪涌保护器。——各信息系统需设置信号避雷器。——弱电、接地系统采用综合接地方式。11、给排水工程⑴设计依据《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑设计防火设计规范》（GBJ16-872001版）《自动喷水灭火系统设计规范》（DB50084-2001）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）⑵给水系统①水源：小区给水由市政给水管网引入。在小区内沿道路环状布置，作为生活、消防水源。用水量预测见表1-3用水量预测表表1-3项目名称用水量标准数量使用时间（h）最高日用水量（m3/d）量（m3/h）小时变化系数居民用水120升/人.日1923人20461.523.12.0公建用水20升270人1210.80.92.0绿化用水4L/m2.d21652m2186.686.61小计558.9110.6以上的10%55.911.1合计614.8121.7供水方式：一至五层采用市政直接供水方式。给水管网呈环形状敷设。②排水污水：污水按生活用水量的85%计，污水最大排放量为401.5m3/d。排水管材采用UPVC排水塑料管，粘接。污水经处理达到《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》（GB37/676-2007）中规定的要求后，排入市政污水管网。雨水：小区内路边设有雨水口，收集地面径流。建筑物、构筑物屋面设有雨水斗，采用外排水形式，排入市政雨水管网。12、消防设计⑴防火等级确定本项目依据现行防火规范，建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。该建筑物建筑构件（墙、柱、梁、楼面等）的燃烧性能和耐火极限、建筑内部装修防火性能均严格依据耐火等级进行选择或设计。⑵消防用水根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的要求，消火栓供水与生活供水采用同一管网，呈环形状布置。环网上布置一定数量的消火栓，每个消火栓的服务半径≦150m。室外消防用水量为20L/S；室内消防用水量为10L/S，火灾延续2h；自动喷水灭火用水量28L/S，火灾延续1h。⑶消火水箱室内消火栓给水系统采用SG24/65型室内消火栓箱，内配SN65型室内消火栓，φ19型直流水枪与25m衬胶水带。⑷灭火器在公共部位处设适量手提式干粉灭火器。按轻危险等级。13、采暖通风冬季热源采用集中供暖，供、回水温度分别为95℃/70℃。热水集中采暖分户设热计量系统。采用自然通风。公共卫生间设置排风系统。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析随着经济的快速发展，胶州市迎来了与青岛的“同城时代”。胶州市提出，“十二五”期间要加快结构由传统业态为主向传统与新兴业态同步跨越转变。按照传统制造业、战略性新兴产业、商贸物流业、现代物流业“四轮驱动”的思路，实现大型企业集群、高端产业聚集的发展态势。在城市建设方面，胶州市提出要以世界眼光、国际标准，全面融入青岛环湾型城市布局。将新老城区的规划发展与胶州湾产业新区、少海新城和胶州湾国际物流中心三大平台的建设紧密结合，真正形成170平方公里现代化中等城市发展框架，到2015年力争城镇化水平达到68%。在规划实施上近期主要集中在老城区、新城区、少海新城和胶州湾产业基地建设四个方面。老城区依托河道规划整治，优化老城区生活环境，提高老城区居住环境；新城区加强旧村改造，快速推进行政中心区的商业、金融、卫生等配套设施建设，快速提升新城区人气；少海新城严格控制少海及协调区的建设进度，配合制定合理的建设计划，分期分地块建设，确定周边土地的规划控制要求，保证少海新城的合理有序建设。本项目选址在胶州市少海新城，符合胶州市城市总体规划。2.2产业政策分析国家对房地产业的相关政策是坚持市场机制在资源配置中的基础作用，国家从住房制度改革开始扩大到整个房地产市场的规模，通过“招、拍、挂”增加了土地的透明度。房地产业市场机制的作用越来越发挥强大的作用，相关房地产的政策也一直在遵循着市场的规律在发展。房地产政策还是坚持落实政府在住房保证上的重要作用和责任，政府在政策制定上着力规范市场秩序，通过房地产销售的一些管理办法的制定，包括销售广告的管理，网上登记的管理，达到规范市场的秩序，提高公平交易程度。中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。今后，房地产开发企业既要关注大城市，又要逐步向中小城市和小城镇倾斜，促进大城市与中小城市协调发展。城镇户籍政策放开以后，农村土地制度改革须尽快提上日程。房地产开发企业要适应市场，注重增强核心竞争力，打造企业品牌。房地产企业一方面要配合政府整顿市场，一方面要树立诚信形象，积极履行社会责任。目前，国家的政策导向非常明确，注重发展低碳经济。2.3行业准入分析青岛宝佳鸿筑置业有限公司经胶州市政府批准在胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内从事房地产开发。已办理了《企业法人营业执照》、《中华人民共和国外商企业批准证书》、与胶州市国土资源局签订了《挂牌出让成交确认书》（胶国土交字[2009]121号），符合建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定。本项目符合国家和地方法律法规，符合国家产业政策和行业准入标准。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源利用方案项目为居住建筑项目，对土地、水资源和建筑原材料利用量较大，因此合理利用土地、水、原材料资源，是本项目资源利用方案的重点。1、土地资源项目位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内，总占地面积24799.32㎡，总建筑面积38488.64㎡。小区容积率1.07、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好的总图布置规划，充分利用土地资源。2、原材料钢材计划向厂家按工程进度分批订购，钢材市场保有量充足，能够满足项目需求。木材主要为部分模板，属周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料。水泥和混凝土的供应，项目周边有搅拌站，按照项目进度计算，能够满足项目商品砼的需求。3、水资源利用建议小区内设置中水处理设备，主要由于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。3.2资源节约措施党的十七大报告指出，加强能源资源节约和生态环境保护，必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置。在经济社会发展的各个方面切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益和社会效益，企业作为社会的主体，在创建节约型社会中负有重要责任。1、资源节约措施依据⑴《中华人民共和国水法》⑵《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》(国办发[2004]30号)2、资源节约措施⑴建材在保证质量的前提下，可考虑部分替代产品及新型节能建筑材料，节约建材用量。⑵水资源严格按照《山东省城市生活用水量标准(试行)》规定，选取给水用水定额。⑶采用节水型用水器具，安装水计量设施，并加强对水计量设施的检查与日常维护，保证计量准确。水计量设施发生损坏的，应当及时修理或者更换。第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）4、《节约能源管理暂行条例》国发(1986)4号5、《节能中长期专项规划》发改环资[2004]2505号6、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20057、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-19958、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）9、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）4.2节能原则能源问题已经成为世界性的重大问题之一，合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能是另外一种形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。节能是基本建设领域内的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理、环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益。本项目在设计、施工、使用的各个环节，都应采取技术上可行、经济上合理的措施，注重节约能源。4.3能源耗用分析1、电力本项目一期工程总用电负荷为2628.7KW，日综合用电时间按8h计，年耗电量为757.1×104kwh。电力折标煤系数取0.1229kg标准煤/千瓦时，电力系统能耗为930.4吨标准煤。2、热力项目热负荷计算见表4-1项目热负荷计算表表4-1序号项目单位数量负荷指标（W）合计（KW）1公建m210797.08502总热负荷本项目采暖期按照141天计取，每天工作时间为24h，负荷率取0.6，项目采暖年消耗热量为31095.1兆焦。热力折标煤系数取0.03412kg标准煤/兆焦，热力制备及输送效率系数取0.8，采暖系统能耗为1326.2吨标准煤。3、能耗指标分析本工程建筑综合能耗为2256.6吨标准煤。按全部建筑面积计算，单位综合能耗为25.33kg标准煤/m2。4.4节能措施本项目建筑物围护结构的传热系数和遮阳系数限值按《民用建筑节能设计标准》JCJ26-1995标准进行设计。建筑物围护结构的传热系数和遮阳系数限值控制见表4-2围护结构传热系数和遮阳系数限值表表4-2维护结构部位体形系数≥0.30传热系数kW/(m2.k)0.30体形系数≤0.40传热系数kW/(m2.k)屋面≤0.60≤0.45外墙（包括非透明幕墙）≤0.60≤0.50地面接触室外空气的架空或外挑楼板≤0.60≤0.50分割采暖空调与非采暖空调空间的隔墙≤1.50≤1.50变形缝两侧墙体≤1.50≤1.50外窗（包括透明幕墙）传热系数kW/(m2.k)遮阳系数SC(东、西向/北向)传热系数kW/(m2.k)遮阳系数SC(东、西向/北向)外窗（含阳台门透明部分）窗墙面积比≤20%≤3.50≤3.0020%<窗墙面积比≤30%≤3.00≤2.5030%<窗墙面积比≤40%≤2.70≤0.70/-≤2.30≤0.70/-40%<窗墙面积比≤50%≤2.30≤0.60/-≤2.00≤0.60/-50%<窗墙面积比≤70%≤2.00≤0.50/-≤1.80≤0.50/-屋顶透明部分≤2.70≤0.50≤2.70≤0.50注：（1）有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数×外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数；（2）外墙传热系数为包括结构性热桥在内的平均传热系数；（3）北向外窗（包括透明幕墙)的遮阳系数SC值不限制。建筑设计充分采取自然光和自然通风；屋面设保温隔热层，尽可能扩大建筑物自然采光面积，减少热量损失。门、外窗框靠墙体部分的缝隙采用高效保温材料填充密实，外窗的气密性等级符合《建筑外窗气密性分级及其检测方法》GB7107的规定，不低于4级。建筑墙体采用加气混凝土砌块，外墙选用外保温墙体材料，屋顶采用保温材料。建筑门、窗采用传热系数较小的塑钢窗和保温门。照明选用高效节能型灯具。照明线路选用铜芯线，阻抗小，损耗相应减小。电器设备选用耗能低、效率高的设备。在用电、水、热等管道的适当位置装置计量表以加强能源管理第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案项目位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内。青岛宝佳鸿筑置业有限公司已与胶州市国土资源局签订了《挂牌出让成交确认书》（胶国土交字[2009]121号）。用地使用性质为商住用地。项目总主要经济技术指标见表5-1项目总主要经济技术指标表表5-1序号项目名称单位备注1总占地面积m2209334.222总建筑面积m2335874.212.1地上建筑面积m2255422.98其中多层住宅m299589.48高层m261810.52公建m294022.982.2地下建筑面积m280451.233容积率1.224建筑密度%22.6%5绿地率%31.7%6户数户1760项目一期工程占地面积24799.32m2，建筑面积38488.64m2。项目一期工程主要指标见表5-2项目一期工程主要指标表表5-2序号项目名称单位备注1项目一期占地面积m224799.322项目一期工程建筑面积m238488.642.1地上建筑面积m226562.98其中多层住宅m2高层m2公建m226562.982.2地下建筑面积m211925.663户数户项目场地没有压覆矿床和文物，没有处在防洪和通航内，不会对防洪和通航等产生不利影响。5.2土地利用合理性分析项目位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内。总占地面积313亩，总建筑面积约33万㎡。根据居住区规划本项目属居住组团，小区容积率1.22、建筑密度22.6%、绿地率31.7%，符合城市土地利用的原则。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项目不涉及拆迁和移民安置。第六章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状1、自然环境条件胶州市地处黄海之滨、青岛西海岸，是山东省首批沿海开放县（市）之一，是山东半岛连结内陆各省市及港口的重要交通枢纽，三里河文化发源地，在唐宋时期就已经成为全国五大商埠之一及长江以北惟一的对外通商口岸，素有“金胶州”之美誉。先后获得国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市、国家级生态示范区、山东人居环境奖等荣誉称号。近年来，胶州市在城建规划上，树立生态环境优先的理念，按照“特色建市，生态立市”的原则进行城市整体规划布局，充分体现“水在城中、城在林中”的城市个性和特色。2010年人均公共绿地增至11.96m2，建成区绿化覆盖率提高到45.1%。2、生态环境条件本项目位于胶州市新城区，目前环境质量现状良好，噪声环境质量符合《声环境质量标准》（GB3096-2008），大气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准限值要求。6.2生态环境影响分析1、施工期环境影响⑴施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、回填、建材运输、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。⑵施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、切割机及各种车辆等。⑶施工弃土及垃圾对环境的影响：施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。2、使用期环境影响项目建成后，产生的生活污水、厨房含油废水；各种机电设备产生的噪声；厨房油烟废气；生活垃圾等会对环境产生影响。6.3生态环境保护措施1、施工期间环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。对运输砂砾、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，施工噪声标准执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准规定。施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水应经处理达标后排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，应及时清运、妥善处理。2、使用期间环境保护措施⑴废气本项目废气排放主要为厨房油烟废气。厨房补风系统装置设空气过滤器，灶具排放的高温油烟废气经净化处理装置达标后排放。⑵废水生活污水经化粪池处理、厨房含油废水经隔油池处理达标后，排入市政污水管网，⑶生活垃圾项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾统一堆存于有盖的垃圾箱内，定期清运至城市垃圾处理厂。⑷噪声本项目建成后，各种机电设备采取有效减震隔声措施，运行期间噪声控制在（昼/夜）55/45dB之间，边界昼间噪声叠加值均可达标。6.4地质灾害影响分析胶州市坐落在胶潍河盆地的南缘，胶州湾的西岸，海岸线25.49km。呈西南斜长分布，地势由西向东、由南向北逐渐倾斜。胶州市在前震旦末期，由于受吕梁运动影响地面随之上升，并有火山岩活动，此后一直处于稳定，故寒武系以来始终高出海面，长期受风化剥蚀作用，直到中生界侏罗系末期受燕山运动影响，境内沉寂了大量的碎屑岩，并有大量火山岩喷发和岩浆侵入。因此，胶州市地质的地质条件较为复杂，除艾山南部与胶南市交界处有一部分太古界变质岩外，大部分为基岩地层，新生界第四系地层较为薄弱，地质构造与地层大致为：地质构造属华北陆块，位于郯城—庐江（属安徽）断裂带东侧，跨胶南隆起的北缘与胶莱坳陷的南缘，以断裂构造为主，主要有东北向的山相家—郝官庄（属诸城）断裂，北东东向的百尺河（属诸城）—二十五里夼断裂，北西向的五里堆—大西庄断裂。境内出露的地层：元古界五连群海眼口组，分布在洋河镇姜家庄—董城一带，面积较小；中生界上侏罗纪莱阳组和中生界白垩系青山组火山岩与王氏组红色砂砾岩；新生界第四系，主要分布在较大水系沿岸和沿海地带。该工程位于胶州市少海新城，根据区域地质资料，地质构造良好，无地质灾害的可能性。6.5特殊环境影响本项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。第七章经济影响分析7.1经济费用效益或费用效果分析1、销售收入项目一期工程占地面积24799.32㎡，建筑面积26562.98㎡（商业建筑面积），地下建筑面积11925.66m2。根据市场分析和预测，销售收入约万元（折合5488万美元，人民币对美元汇率中间价1美元=6.50人民币元）。项目一期工程销售收入见表7-1销售收入预测表表7-1项目类别计算期（年）合计（万元）345住宅楼多层住宅楼销售收入销售比例（%）出售单价（元/m2）出售数量（m2）高层住宅楼销售收入销售比例（%）出售单价（元/m2）出售数量（m2）商业网点销售比例（%）6040出售单价（元/m2）1200012000出售数量（m2）15937.810625.2小计（万元）191253456127502304总计（万元）1912534561275023042、有关税费营业税5%城市维护建设税7%教育费附加3%地方教育费附加2%所得税25%3、开发成本开发成本见表7-2开发成本估算表附表7-2序号项目名称金额（万元）折合美元（万美元）1开发建设成本25660.639472管理费用按销售收入的0.5%178.4273销售费用按销售收入的1.5%535.182合计26374.140564、经济效益分析项目计算期取5年。项目一期工程销售收入5488万美元，开发建设成本4056万美元，营业税金及附加307万美元，利润总额1125万美元，应缴纳所得税（25%）281万美元，净利润844万美元。经测算，经济内部收益率（所得税后）为12%，大于社会折现率8%的要求，表明项目对国民经济的净贡献达到或超过了要求的水平。在项目计算期，外汇流入量大于外汇流出量。经济净现值（所得税后）为143.5万美元，经济净现值大于零，表示国家为拟建项目付出代价后，可以得到符合社会折现率的社会盈余，项目是可以接受的。7.2行业影响分析7.2.1胶州市房地产市场运行情况自2010年4月以来，在以“新国十条”为代表的有关房地产新政出台及9月底以来以深化、落实“新国十条”为主要内容的“国五条”出台的背景下，胶州市房地产市场总体呈现健康有序、价量齐升的良好发展趋势。1、房地产市场供应情况⑴胶州市商品住房批准预售情况2010年1～11月份，全市商品房批准预售11268套，同比增长4.5%，预售批准的面积118.3×104m2，同比增长5.3%；其中，11月份批准预售商品房的套数170套，批准预售的面积1.64×104m2。本月房屋供应量较少。⑵胶州市商品住房本月销售数量增加明显，可售房源减少明显截至2010年11月末，全市商品房可售套数8350套，同比减少8.6%；可售面积78.46×104m2，同比减少10.8%。按以前三个月销售速度计算，目前可售商品房的销售周期为7.6个月，处于6～9个月的正常销售周期，受11月份销售增加、房源减少等因素影响、销售周期大幅回落。目前全市商品住房市场供需基本平衡，供略小于求；多层房源偏少的现象非常明显。2、房地产市场交易情况⑴胶州市商品住房销售量同比增长明显2010年1～11月份，全市商品房销售12132套，同比增长14.5%；成交面积116.78×104m2，同比增长7%；成交额39.87亿，同比增长30.7%。其中，11月份商品房销售1193套，成交面积12.64×104m2，成交额4.05亿。胶州市新开盘商品房项目已经全部实现了网上签约、网上备案；胶州市应用青岛系统实现网签的开发项目已经达到51个，网上实现网签销售的商品房和可售房源总量达到7418套，75.24×104m2；11月份胶州市网签商品房预售合同516套。在胶州市购房者总量中，本市市民的投资型、改善型购房者占全部购房者的比例达到66.7%，青岛以外地区来本市购房者比例达到24.8%，青岛其他区市来本市购房者比例达到8.5%；青岛以外地区的投资者因为胶州市的房价偏低、以及具有较大投资价值等因素的影响，来胶州市投资置业的购房人较多，成为除本市市民以外的最大购房群体。⑵二手住房交易量胶州市2010年1～11月份，二手房成交3614套，同比减少8.5%；成交面积25.21×104m2，同比减少29.6%；成交金额7.58亿元，同比减少10.4%。可以看出，胶州市二手房交易总体上受营业税优惠期调整的影响非常明显。但11月份二手房成交较好，共成交691套，创近几年新高，成交面积4.44×104m2，成交金额1.2亿元。3、房屋交易价格情况⑴胶州市新建商业用房整体均价上涨趋势明显，新老城区、少海新城、新城区的商业用房价全面上涨。7.2.2胶州市房地产业发展趋势随着城市化步伐的加快，城市居民生活水平和居住质量的不断提高，市民收入的不断增长，胶州市已进入以自住型为主体的购房时代。从全市宏观增长情况来看，其一，城市人口在未来一段时期将进入快速增长周期，增量住房需求相应进入旺盛时期；其二，随着城市规模不断扩展，政府对基础设施的资金投入相应增多，城市综合竞争力日趋增强；其三，优越的区位交通优势，促使成就房地产业的稳步发展，按照2003年山东省政府通过的《山东半岛城市群发展战略研究》，胶州拥有无可替代的战略地位，是半岛都市群区域的交通战略枢纽；其四，经济的快速发展，城市居民收入的提高，为城市房地产业提供了购买力保障。按照胶州市新一轮经济发展战略，以“一城四区”发展为重点，以开发环胶州湾为依托，以产业集群为主体，优强企业为支撑、高新技术为先导，以打造半岛现代制造业区域基地为主导，以构建青岛乃至山东半岛商贸区、物流区、东湖生态区、高新技术产业区为特色的产业集群的形成，将带动地产资本市场进入活跃时期。7.2.3项目对行业的影响项目位于胶州市青海湖路以南，营旧路西侧，胶河路以北范围内。总占地面积24799.32㎡，容积率1.07，总建筑面积26562.98㎡，将为城市居民提供一个配套完善、经济适应的居住小区。本项目建成后，可进一步完善胶州市的城市建设规划版图，对胶州市房地产业的发展有极大地促进作用，并提升胶州市民的居住层次，增加建材、建筑市场的需求。但不会形成行业垄断。7.3宏观经济影响分析1、外资进入对我国房地产业的积极影响外资进入对我国房地产业，提高了房地产企业的经营能力，外资的进入给我国房地产业带来了较为先进的技术、操作经验，促使我国的房地产企业不断创新经营机制，同时也完善了我国房地产企业的管理体系，这有利于增强国内房地产企业竞争力，优化国内房地产企业的资本结构。外资的进入在很大程度上弥补了房地产行业资金的不足，有利于缓解金融风险的产生和缓解房地产市场总体资金紧张局面。外资带来了很多新的房地产金融工具，为我国资本市场的发展做出了很大的贡献。2、外资进入对我国房地产业的消极影响在宏观调控方面，外资的进入使我国宏观调控政策难度增加。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是在国家采取紧缩的房地产信贷政策时，企业的融资难度加大，国内房地产企业纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。外资就利用宏观调控的时机通过外债、股权转让、预收款等途径加速流入房地产市场，这些行为在很大程度上就削弱了宏观调控的