12第十二章-土地增值税

第一节土地增值税根本原理第二节纳税义务人第三节征税范围★第四节税率★第五节应税收入与扣除工程★★第六节应纳税额的计算★★第七节税收优惠第八节征收管理★第十二章土地增值税法一、根本原理二、纳税人三、征税范围四、税率五、应纳税额计算六、减免税七、申报缴纳八、清算财政与公共管理学院〔一〕概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。〔二〕我国土地增值税的特点

1、以转让房地产的增值额为计税依据

2、征税面比较广

3、实行超率累进税率

4、实行按次征收一、土地增值税根本原理①财政与公共管理学院二、纳税人①转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物〔转让房地产〕并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。特点：不管法人与自然人；不管经济性质；不管内外资企业、中外籍个人；不管部门。财政与公共管理学院案例转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的〔〕，都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校

B.税务机关

C.外籍个人

D.国有企业【答案】ABCD财政与公共管理学院三、课税对象与征税范围②〔一〕转让国有土地使用权〔二〕地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让判定标准①：1、土地增值税只对转让国有土地使用权及土地上建筑物和附着物的行为课税。2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。财政与公共管理学院思考1、房地产继承、赠与2、房地产出租3、房地产抵押4、房地产交换5、以房地产进行投资、联营6、合作建房7、企业兼并转让房地产8、房地产的代建房行为9、房地产的评估增值财政与公共管理学院有关事项②是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。财政与公共管理学院案例〔2007年〕以下各项中，属于土地增值税免税范围的有〔〕。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.个人因工作调动而转让购置满5年的经营性房产

D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。财政与公共管理学院案例〔2006年〕以下工程中，按税法规定可以免征土地增值税的有〔〕。

A.国家机关转让自用的房产

B.税务机关拍卖欠税单位的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD财政与公共管理学院四、税率②

土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。级次增值额与扣除项目金额的比率（%）税率速扣率（%）1不超过50%（含50%）的部分30%02超过50%——100%（含100%）的部分40%53超过100%——200%（含200%）的部分50%154超过200%的部分60%35财政与公共管理学院财政与公共管理学院案例某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除工程金额4200万元，那么适用税率为〔〕。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值额占扣除工程金额比例＝〔5000－4200〕÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。财政与公共管理学院五、应纳税额的计算③1.计算土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入－扣除工程金额2.计算土地增值额与扣除工程比例〔增值率〕土地增值额与扣除工程比例=(转让房地产的总收入－扣除工程金额)÷扣除工程金额3.计算土地增值税税额应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率财政与公共管理学院〔一〕收入确实定②转让房地产取得的收入，包括：1、货币收入；2、实物收入；3、其他收入。财政与公共管理学院〔二〕扣除工程金额②1、取得土地使用权所支付的金额：地价款及登记过户费等。2、房地产开发本钱3、房地产开发：销售费用、管理费用和财务费用〔1〕利息+〔取得土地使用权支付的金额+房地产开发本钱〕*5%〔2〕〔取得土地使用权支付的金额+房地产开发本钱〕*10%利息注意两点：

①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。财政与公共管理学院4、与房地产转让有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费〞〔营业税、城建税、教育费附加〕，外资扣“一税〞〔营业税〕非房地产开发企业：内资扣“三税一费〞〔营业税、印花税、城建税、教育费附加〕，外资扣“两税〞〔营业税、印花税〕。财政与公共管理学院案例〔2005年〕房地产开发企业在确定土地增值税的扣除工程时，允许单独扣除的税金是〔〕。

A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税【答案】C财政与公共管理学院5、其他扣除工程即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本钱之和，加计20%的扣除。财政与公共管理学院案例〔2003年〕某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发本钱共计10000万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该工程所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该工程转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房工程缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除工程〞的金额为〔〕。

A.1500万元B.2000万元

C.2500万元D.3000万元【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除工程〞＝10000×10%＋10000×20%＝3000〔万元〕财政与公共管理学院6、旧房及建筑物的评估价格=重置本钱价*成新度折扣率例如：一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，那么该房的评估价格为：4000×60%=2400〔万元〕旧房评估价格+地价款+税费财政与公共管理学院案例〔2021年〕某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2021年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置本钱价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为〔〕。

A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的工程有3项：〔1〕房屋及建筑物的评估价格＝重置本钱价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400〔万元〕；〔2〕取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，此题没有涉及；〔3〕转让环节缴纳的税金=〔10000－8000〕×5%〔1+7%+3%〕+10000×0.05%＝115〔万元〕。增值额＝转让收入-扣除工程金额=10000－8400－115＝1485〔万元〕财政与公共管理学院〔三〕增值额〔计税依据③〕确实定增值额=转让房地产收入－扣除工程金额财政与公共管理学院转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。财政与公共管理学院纳税人发生以下情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除工程金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。财政与公共管理学院〔四〕应纳税额的计算方法③应纳税额=∑〔每级距的土地增值额×适用税率〕应纳税额=增值额×适用税率-扣除工程金额×速算扣除系数财政与公共管理学院财政与公共管理学院案例〔2005年〕2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发本钱合计为4800万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为〔〕。

A.2256.5万元

B.2445.5万元

C.3070.5万元

D.3080.5万元财政与公共管理学院【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔万元〕；

计算土地增值额＝14000－7010＝6990〔万元〕；

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；

应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔万元〕。财政与公共管理学院六、减免税②〔一〕建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。〔二〕国家征用收回的房地产的税收优惠

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。〔三〕个人转让房地产的税收优惠

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，减免税优惠如下：

〔1〕居住满5年或5年以上的，免征；

〔2〕居住满3年未满5年的，减半征税；

〔3〕居住未满3年的，按规定计征土地增值税。财政与公共管理学院案例〔2004年〕以下各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有〔〕。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除工程金额20%的，应对其超过局部的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除工程金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD