《房地产开发》期末试题

房地产开发理论一、填空题1、房地产开发与经营活动包括房地产领域的商品买卖，租赁和管理，开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费四个部分。2、房地产开发的主要特征包括难度较大、风险较大、政策性强、专业性强。3、SWOT分析主要是指分析企业的优势、劣势、机会和威胁。4、房地产市场运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境和国际环境。5、房地产开发项目管理的三大核心是成本管理、质量管理、进度管理。6、在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权而不是所有权。7、可行性研究的全部过程分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策四个阶段。8、土地使用权的转让过程中出让方缴纳的税费为土地转让费和土地增值税。9、划拨土地使用权的基本特征是行政性、无偿性、无期限性、流转具有限制性。10、房地产市场调研的原则有真实性原则、时效性原则、全面性原则、计划性原则。二、单项选择题1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元/m2年，则其面临（D）。A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险解析：以固定租金方式出租的物业租期越长，那么投资者所承担的购买力风险（通货膨胀风险）就越大。2、房地产开发的程序主要分为（D）四个阶段。A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售3、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本，房地产供给增量的主要来源是（B）。A、房地产开发B、房地产投资C、建筑工地开发D、建筑物的出租4、房地产开发项目竣工，经（B）后，方可交付使用。A、检查质量B、验收合格C、建设单位认可D、办理产权登记解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。5、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的（D）。A、使用权人B、抵押权人C、租赁权人D、所有权人6、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（A）之比。A、规划建设用地面积B、居住区总用地面积C、居住建筑用地面积D、获取土地使用权面积

7、计划进度管理通常采用横道图和（B）A、资金流动计划图B、网络图C、直方图D、控制图8、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满（C）未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A、半年B、一年C、二年D、三年9、学校、医院、豪华住宅用地的土地使用权出让最高年限分别为（A）A、50、50、40B、50、40、40C、50、50、70D、50、40、70解析：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定了各类土地的最高出让年限，其中：教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。豪华住宅的出让年限等同于商业用地出让年限，为40年。10、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（C）A、投资利润率B、投资回报率C、贷款利率D、成本利率11、关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（B）A、房地产税收政策虽然能对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一B、由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控C、政府不对租金进行控制D、由于房地产市场供应的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大12、一般来说，房地产开发商的自有资金投入应占项目总投资的（A）。A．25%～35%B．20%～25%C．10%D．50%13、对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择，对于居住物业，通常以（A）。A．出售为主B．出租为主C．出售和出租相结合D．出售为主出租为辅14、下列各项中，导致房地产市场价格上升的原因是（B）。A、有效需求减少B、土地供应减少C、开发成本下降D、竞争15、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（A）划分的。A、房地产交易方式B、房地产交易顺序C、购买房地产目的D、房地产类型16、工程成本控制的主要对象是主要费用的（C）A、变动费用B、固定费用C、材料费用D、人工费用17、以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限（A）A、不变B、延期C、另行商定D、可变解析：以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。18、由城市规划管理部门核发的（A），主要规定了用地性质、位置和界限。A、选址规划意见通知书B、规划设计条件通知书C、建设用地规划许可证D、建设卫程规划许可证19、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（B）。A、土地购置贷款B、土地储备贷款C、土地开发贷款D、建投贷款20、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择工程中采用的是（B）模式。A、选择专业化B、产品专业化C、大量定制D、单一市场集中化三、判断正误1、房地产经济寿命是物业产生的收益大于零的持续时间。（×）2、房地产开发成本费用中城市建设配套费用包括：小区锅炉、变电室、煤气调压站等附属工程费和小区自来水、雨水、污水、道路、室外照明等室外工程费。（×）解析：城市建设配套费用是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂等的建设而由受益者分担的费用。3、某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。（×）4、目前推行的经济适用房建设，因其实行计划划拨土地、税费政策优惠、政府限定价格，因此不完全属于房地产开发经营行为。（×）5、开发商适时提价，可能会加快销售进度。（√）6、房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。（×）解析：主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。7、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长、故金融业一般不愿向房地产开发融资。（×）8、为保证邀请招标的竞争性和效率，被邀请参加投标的承包商通常在3—10个之间。（√）9、土地年承租制中承担人在租赁期内可将土地转租、抵押。（√）10、个人住房抵押贷款属于购房者的消费贷款，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（×）11、房地产的自然寿命一般要比其经济寿命长的多。（√）12、《建设用地规划许可证》的颁发在《规划设计条件通知书》之前，并且规定了征地面积、总建筑面积、用地性质、位置和界限等方面的内容。（×）13、抵押与质押的主要区别在于前者仅适用于不动产，而后者仅适用于动产。（×）解析：二者的区别是，质押转移财产占用权，而抵押不转移财产占用权。14、土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（√）15、房地产抵押可以将一宗房地产分割为房产和地产抵押。（√）16、开发项目竣工验收由承包商组织进行。(×)17、如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。（√）18、在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。（×）19、基准地价的评估一般由出让方自行决定，可以为政府调控土地市场提供价格尺度。（×）20、建设单位或个人在取得《建设工程规划许可证》后，方可向土地管理部门申请用地。（×）四、简答题1、土地使用权转让必须符合哪些条件？⑴土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。⑵按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。⑶按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的形成工业用地用地或者其他建设用地条件。2、结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。房地产开发项目管理的三大核心是指成本管理、质量管理、进度管理，是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理，它们是既对立又统一的整体。⑴对立关系在通常情况下，如果对工程质量有较高的要求，就需要投入较多的资金和花费较长时间；如果要抢时间、争进度，以较短时间完成项目，势必会增加投资或者使工程质量；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。所有这些都表明，三大管理目标之间存在着既矛盾又对立的一面。⑵统一关系在通常情况下，适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提供经济条件，既可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，虽然会造成一次性投资和建设工期的增加，但能够节约项目动用后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果项目进度计划制定得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得较好的工程质量和较低的工程费用。所有这一切都说明，三大管理目标有统一的一面。3、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。⑴简述：在市场经济条件下，价格是影响市场需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业的销售，提高市场占有率，增加盈利。⑵应用：完全竞争型市场结构企业定价完全竞争的市场应具备一定的条件。事实上，在完全竞争条件下，没有一个卖主或买主对现行市场价格能有很大影响。当然，在现代世界各国，完全竞争的市场事实上并不存在。垄断竞争型市场结构企业定价垄断竞争是一种不完全竞争。在垄断竞争的市场上有许多卖主和买主，但各个卖主所提供的产品有差异，其需求曲线不是水平的，因此各个卖主对其产品有相当的垄断性，能控制其产品价格。③寡头竞争型市场结构企业定价寡头竞争也是一种不完全竞争。在这种竞争条件下，在一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的某种产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大比重，它们有能力影响和控制市场价格。④纯粹垄断型市场结构企业定价有两种纯粹垄断，一种是政府垄断，一种是私人垄断。在这种条件下，一个行业中只有一个卖主（政府或私营企业），没有别家竞争，这个卖主完全控制了市场价格，它可以在国家法律允许的范围内随意定价。4、房地产市场调研的内容包括哪些？⑴市场宏观环境分析；⑵城市房地产市场概况；⑶消费者行为与市场需求容量调研；⑷项目所在区域环境状况调研；⑸项目基本情况调研五、房地产开发实操题1、土地状况调研中的调研外部环境和内部环境包括哪些？⑴调研外部环境：①生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。②能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。③市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造规划或计划（特别注意：往往出现地块已经有了改造规划地块附近有可能成为商务中心项目完成后升值潜力较大或在地块范围内占用部分修建道路使地块使用面积减小）与本地块最理想的接口位置。④建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。⑤地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。⑵调研内部环境：①地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树程度（特别注意：古树、大树一定意义上可以作为将来的景观或销售的亮点，要尽量保留，如果要砍伐或迁移受到法律法规限制较大、成本较高）水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。②对于基本平坦的地块必须粗估场地现状与周边主要道路的标高差，对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。③空中障碍物：有否途径和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。④地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。⑤本小区比较理想的出入口位置。⑥对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位打听有没有淹涝的历史记录。2、深度可行性研究报告包含的主要内容有哪些？⑴总论：项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济技术指标。⑵项目区位分析：项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。⑶产品供需分析：市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。⑷建筑方案选择：建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案必选。⑸项目实施进度：建设工期，实施进度表（或横线图）。⑹投资估算与资金筹措：建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。⑺财务评价：财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。⑻风险分析：项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。⑼结论与建议⑽附表：投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借贷偿还计划表）。⑾附图：片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。⑿附件：土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。3、网络计划的四个要素是什么？⑴工作要素事件的内容成为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依次排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。⑵时间要素在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依次以天数后续，那么时间坐标轴的最后时刻就表示为项目的总工期天数。一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。两各相邻圆圈之间的时间段成为时距。在关键线路上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小雨时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。⑶逻辑要素左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。持续时间和时距相同的工作成为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。⑷责任要素相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，是每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有动机的时间，和其他工作又怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作，便于上级的检查和职责考核。4、甲方施工现场办公室标准化布置包括什么？⑴甲方工作人员岗位职责表：图幅：A2。材料：保丽板加塑料边框白底蓝字，每岗位一块，由公司统一制作，集中张挂在现场办公室。内容：岗位名称、姓名、任期、职责。⑵施工现场平面布置图：图幅：A2。材料：保丽板衬底加塑料边框，可直接利用A1图幅的规划总平面图裱糊。由资料员负责落实绘制和修改。⑶气象记录图表：图幅：A2。材料：保丽板衬底加塑料边框，白纸裱糊，按日历天编制表格，记录每天的平均气温和晴阴雨情况，每天由资料员负责登录。⑷工程进度表：图幅A0或A1。材料：保丽板衬底加塑料边框，表示方法：