合富辉煌-长沙博宇项目前期开发定位课件

博宇项目前期发展策划总体报告——项目开发定位篇博宇项目前期发展策划总体报告1项目开发定位总纲项目分析定位项目规划布局项目户型配比项目目标客户项目开发定位总纲项目分析定位项目规划布局项目户型配比项目目标2项目基本情况项目基本情况31、商业总体量不大2、沿街面总长达450米3、有一条双向6车道主干道4、位处红星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入项目基本条件结论：根据项目的自身条件分析得出结论，该项目地段位于红星商圈的中心位置，宜商宜居，条件比较好，只是，必须考虑整体商圈的经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况，而对项目的开发进行合理定位，达到差异化的优势，方能够抢占市场。1、商业总体量不大项目基本条件结论：41、项目优势（Ｓ）：区域核心——地处长沙CPD核心，市政建设中，长株潭一体化中心位置；商圈中心——位于红星商业圈中心地带，长沙红星农业博览会馆旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地；地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高；区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好；项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。项目SWOT分析1、项目优势（Ｓ）：项目SWOT分析5项目劣势（Ｗ）：区域价值目前偏低——新兴片区，离目前的市中心较远；区域内生活，教育配套设施比较缺乏；地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局；目前湘府路上的公交线路相对较少；项目周边无可利用之景观资源；地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。项目劣势（Ｗ）：6市场机会点（Ｏ）：区域价值迅速提升——长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速；长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移，居民置业心理的改变；项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力；随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的住宅消费能力；区域大型商业地产目前处于空白，市场机会点较大；区域交通条件全面改善；长沙商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。市场机会点（Ｏ）：7市场威胁（Ｗ）：区域内楼盘竞争：直接竞争对手，标志商务中心；间接竞争对手为区域楼盘；区域外同类型楼盘竞争：BOBO天下城上河国际街区；片区待开发土地量巨大，同类竞争物业的市场挑战压力增强；宏观政策的不明朗，给项目带来潜在威胁，如：对高端产品征收重税、物业管理税、高首付；06年市场供应量大增，预估达到700-800万平方米以上，下半年的市场开发总量将突破550万平方米。市场威胁（Ｗ）：8项目规划布局项目规划布局9一、规划布局构想会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目，本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况，结合项目区域与地块的基本情况，拟开发成一个集商业休闲与高尚居住于一体的精品社区为开发立意，充分把如下原则：1、商业与居住价值共赢，创造项目价值最大；2、鉴于地块三角形形态，合理布局商业与住宅；3、充分把握区域发展大势，前瞻性的规划与开发；项目开发定位一、规划布局构想会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在10二、规划原则与依据按照政府对市区一级路段的控制性详细规划要点，对本项目的控制要求，建议容积率不超过2，绿地率不小于40%，建筑密度不大于40%。该项目的修建性详细规划应依据项目用地规划许可证及规划设计要点并满足政府正在完善编制的该区域控制性详细规划的有关要求。根据物业定位及项目发展目标，物业发展设计应遵循原则：长沙市具有适度超前性和先导性的中高档经典住宅社区

体现新的人文规划理念与新的规划手法，兼顾长沙市居住喜好的具体情况，营造具有豪华品质与文化品位的高档社区。居住人文景观与自然景观和谐充分挖掘小区周边景观与小区建筑、区内庭院景观的价值互补与渗透，提升社区环境价值，使物业增值。二、规划原则与依据按照政府对市区一级路段的控制性详细规划要点11通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔大中心花园增强展示力和核心的效应围合、中心园林、长廊营造特色以水为连接，体现社区的亲水特征坚持适度超前的新生活方式的倡导原则力求创造出一个具有宁静致远的文化品位、休闲健康的居住环境、个性鲜明的物业品质、处处无忧的社区服务与管理体系的第一经典楼盘，使整个社区体现舒适与尊贵。规划及建筑设计应留有余地、保持弹性。如燃气管道的预留问题、建筑户型设计的弹性问题，前瞻性问题如车位比等问题的统筹考。通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔12三、规划布局示意图商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观行人出入口汽车出入口小高层住宅湘府路行人出入口三、规划布局示意图商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景131、会所功能目前在售项目中，开盘伊始均无会所展示。而本项目由于周边基本上无生活配套，会所的极力展示对项目的拉动尤为重要。根据项目规模，会所应以精致实用为主旨，建议采取中心会所与泛会所相结合的规划理念。中心会所建筑面积控制在3000平方米内，设计为2层半的精品建筑，主力面朝向湘府路，利于日后开业经营，前期可作为售楼部，后期转化为彰显健康生活的中心会所，考虑目标客户定位，建议中心会所由视听室、儿童温书室、健身房、茶艺馆、桑拿间（干、湿间）等功能区构成。四、其它设计要点建议1、会所功能目前在售项目中，开盘伊始均无会所展示。而本项目由14泛会所概念则将中心会所得其他功能泛化，根据实际情况，“星罗棋布”于整个社区中，营造相应会所功能区，主要包括：休闲乐园（鹅卵石道足下按摩带、棋牌友谊长廊、亲子乐园等），布置在架空首层空间内；半场篮球场兼做羽毛球场等户外健康、休闲为主题的功能设施区（建议设置在社区东北角）泛会所概念则将中心会所得其他功能泛化，根据实际情况，“星罗棋152、建筑风格建议建筑设计整体上应体现高贵的现代风格，使人有回归宁静与归属的情感。通过对长沙市目前推出的典型楼盘及项目竞争性楼盘的调查分析，目前建筑主流风格已显露出由欧陆风格向现代风格转变的趋势。基于本物业发展定位为享受健康生活的景观豪宅，建筑风格整体上应以彰现高贵、气派，建筑材料上彰显现代感，如大面玻璃窗等。2、建筑风格建议建筑设计整体上应体现高贵的现代风格，使人有回16现代建筑风格示意（小高层）现代建筑风格示意（小高层）173、建筑立面及色彩建议观景阳台设计——正北、正南面作为建筑主立面应重点考虑。尤其应注重正南面立面设计，建议设计为观景阳台，面向小区内中心景观，让户户南向视野较好。侧立面设计——西晒强烈，建议建筑侧立面通过适当的减少窗体的设计，达到防止西晒的效果，同时也创造简洁的立面效果3、建筑立面及色彩建议18建筑色彩——建议采用浅暖色调为主调，底部及特殊部位重色装饰，以体现高档住宅的沉稳，并区别于现有建筑及在建建筑的深暖色的特质。住宅主体饰面建议采用进口涂料。建筑色彩——建议采用浅暖色调为主调，底部及特殊部位重色装饰，19窗台设计——窗户采取绿玻绿框设计，房间全部是凸窗，展现物业高贵品质。阳台以铁艺栏杆装饰，强调阳台通透性和情趣。窗台设计——窗户采取绿玻绿框设计，房间全部20屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相结合，创造丰富的顶部空间，增加露台空间，并增加社区天际轮廓的整体韵律。屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相21空中花园——高层建筑适当设计空中花园，使居高者在得益开阔的景观视野的同时，享受摸得见的绿，高层住宅立面产生变化。空中花园——高层建筑适当设计空中花园，22首层架空——临湘府路和地块东边建筑物首层外部为街铺，内部进行架空处理作为休闲绿化空间；地块西边建筑首层进行架空处理作为休闲绿化空间：一则可增加中心园林的用地空间，强化开敞的空间感；二则利于景观纵横向的深度渗透；三则架空层之间可做成风雨连廊，增加户外交流空间，营造亲情空间、人文空间，提升生活品位。建议架空层路面为花岗岩或大理石。首层架空——临湘府路和地块东边建筑物首层外部为街铺，内部进行23架空层绿化示意图架空层绿化示意图244、建筑户型设计建议功能设计——建筑户型设计尽可能保证功能齐备，以彰现尊贵。户内基本功能齐备，起居、就餐、厨卫、就寝、书房、储藏、阳台等统筹考虑，同时大户型中还应适当考虑工人房、衣帽间等功能。四明设计——考虑当地居住的传统习惯，尽量保证户户南北通透。同时，必须保证套内不出现暗房，即保证厅、卧、厨、卫四明。客厅、主卧——为体现社区生态、健康、闲逸、高贵的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好朝向及最好景观的位置。可变化性——强化户内空间的可调性，尽量减少柱梁，适应业主不断变化的个性需求。4、建筑户型设计建议功能设计——建筑户型设计尽可能保证功能齐25户型尺寸——尺寸设计人性化，方正宽敞，尺寸的再次放大是对人性化需求螺旋上升的最好体现。建议：平面三房主卧以25—35平方米为宜（包括书房、卫生间）错层和复式单位主卧以40—60平方米为宜（包括书房、卫生间、衣帽间）平面及错层客厅开间大于4.5米，复式单位客厅开间大于5.5米建筑标准层层高不低于3米，建筑底部架空层高度大于5米。

户型尺寸——尺寸设计人性化，方正宽敞，尺寸的再次放大是对人性265、建筑细部处理建议建筑单元入口——设计应体现高贵、厚重之感，如入口缓坡设计。入户大堂——精装修，营造文化品位，与客户身份匹配。首层电梯厅——地台、墙身为花岗岩或云石或抛光砖，嵌名贵木饰；天花上装美观灯饰；冷气供应。标准层电梯间——自然采光通风，并可考虑景观电梯的设计。观景阳台、落地窗、低台窗——强调阳光住宅的概念。考虑到当地居民对南北向住宅的消费需求心理较强，且当地气候四季分明、冬季较长的特征，本项目宜强化阳光、绿色为卖点，体现生态及景观的价值，建筑强化阳光卧室、观景阳台的概念，运用低窗、落地窗的设计手法，增大开窗面积，增加采光量。同时厨卫宜应强化采光、通风。5、建筑细部处理建议建筑单元入口——设计应体现高贵、厚重之27落地门帘窗示意大面积玻璃窗及凸窗示意图落地门帘窗示意大面积玻璃窗及凸窗示意图28住宅大门——1.2米宽的双扇推式入户大门。住宅装修标准——毛坯房；设备管线到位。电话接口——客厅、卧室、主卫设电话插座。电视接口——客厅、主卧设有线电视插座，有书房间的应设有接口。宽频网接口——主卧设接线盒，有书房间的应设置接口。住宅大门——1.2米宽的双扇推式入户大门。296、园林环境设计整体景观环境应体现自然、情趣之美的风格，以绿色、水、阳光生态、健康为主题，环境与建筑协调、融合，为居者提供一处天蓝地绿、水洁气畅、鸟语花香、健康人欢的祥和家园。以人为本、崇尚自然应是社区环境设计的基本出发点。强调对人本身的尊重，为给居民创造舒适的户外活动场所，让居民在于景观的交流中领略精神的愉悦和心理的满足，社区环境设计应着力突出社区健康性、休闲性。6、园林环境设计整体景观环境应体现自然、情趣之美的风格，以绿30设计原则景观环境设计中整体上应本着：“多硬少绿”；喷泉（硬底）、叠水连接湖景；中心广场形成核心；绿地、低矮灌木为主，中心园林东、北、西可选择较高大树种，平面与垂直相结合的多维绿化原则。

设计原则景观环境设计中整体上应本着：31细节设计建议社区主入口——园林中心及两点间的景观轴线应以重彩的手法营造景观的震撼力。社区大门——形式应与社区建筑整体风格相协调，不求奢华但求气派、高贵，给人以高门大院之感。细节设计建议社区主入口——园林中心及两点间的景观轴线应以重彩32大门示意图大门示意图33社区园林中心水景设计，动静相宜，并强调亲和性、趣味性。不主张大面积水体，因象湖作为社区大环境景观，具有较强的参与性，应最大程度挖掘利用，与社区景观互补。社区水体可以室外泳池及儿童嬉水为中心，配合社区休闲路，营造活泼、有趣的汀步景观。由社区主入口步入社区，映入眼帘的是层层迭泉，拾阶而上，扑入视野的是潺潺流水，追流水的源头是开阔的喷泉广场（可设计为旱地喷泉广场，强化亲水性、参与性）。喷泉广场作为社区园林中心，可用大面积的硬质铺装，结合绿地、低灌、矮乔等植被，集中体现开阔的硬质空间特质。社区园林中心水景设计，动静相宜，并强调亲和性、趣味性。不主张34连接喷泉广场主入口迭泉间自然流动水体示意连接喷泉广场主入口迭泉间自然流动水体示意35在主入口两侧，可采用通透的柱廊上架构观景长廊平台，凭栏感受象湖风景如画。柱廊也可作为社区围栏构架，增强社区的安全感、私密感、森严感。景观长廊平台与大门设计应统一考虑。观景长廊在主入口两侧，可采用通透的柱廊上架构观景长廊平台，凭栏感受象36相对通透的铁艺围栏示意图相对通透的铁艺围栏示意图37一)住宅的经济技术指标建议项目参数备注总用地97.99亩X80%=52287平方米）住宅的比例为总用地的80%，容积率1.8住宅总建筑面积94116平方米建筑密度建议在30%左右绿化率40%左右五、规划组团设想一)住宅的经济技术指标建议项目参数备注总用38二）住宅部分建议：1.1、布局：住宅单体分布与组合围绕项目地形边界线进行围合式布局，临街部分设置裙楼；形成一个整体密闭的私密性很强的高尚居住区。1.2、景观：居住区整体设置中心景观与中心活动广场，同时与分布与地块四周单体形成景观互动。1.3、单体：住宅整体采用以15层限高50米为主的小高层建筑单体，部分朝向的单体采取首层架空的建筑模式。

1.4、朝向：所有单体均采用南北朝向，确保通风采光的通达性。二）住宅部分建议：39商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅三）住宅分布示意商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅三）住40项目开发规模建议小结：

对于住宅部分，根据各方面的情况考虑，我司建议：

1、本项目住宅部分的容积率为1.8左右；

2、住宅占地面积占总占地面积80%

3、住宅总面积约94117平方米左右

4、产品形态为：12—17层小高层花园洋房（得楼率约85%左右）

5、主力住宅户型面积在85-125㎡/套的二房及三房单位，配备部分

四房单位（户型比例建议另行提交）

；

6、层高3米，阳台进深约为1.8米，

这种住宅产品的优势在于：

1、产品为紧凑型，面积不大，总价不高，利于出售；

2、能保证尽快回笼资金，缩短回收资金周期。

项目开发规模建议小结：

对于住宅部分，根据各方面的情况考虑41商业部分建议：1.1、布局模拟：商业布局采用“一心两带”的布局模式，以中心商业聚集人气，同时完成两带的商业业态过渡与人流过渡。公寓带临街商铺公寓临街商铺中心景观小高层住宅商场中心湘府路临街带规划路临街带商业部分建议：公寓带临街商铺公寓临街商铺中心景观小高层住宅商421.2、业态模拟：中心以室内步行街、大型品牌餐饮集于一体的中央生活区，湘府路临街带以时尚名品店主，规划路临街带以美食休闲配套一条街为业态核心。大型美食街大型美食街集中型休闲室内步行街1.2、业态模拟：中心以室内步行街、大型品牌餐饮集于一体的43项目开发规模建议小结：

对于商业部分，根据各方面的情况考虑，我司建议：

1、本项目商业部分的容积率为2.8左右；

2、商业占地面积不超过总占地面积20%

3、商业总面积不超过36600平方米左右

4、产品形态为：沿街及场内商铺约300-500个（得铺率约55%左右）

5、主力商铺面积在20-50㎡/个商铺

；

6、商铺参数约为面宽3.5-4.5米，进深6-9米；

7、一层高度5.5米，二层4.2米

这种规模的优势在于：

1、面积不大，总价不高，利于出售；

2、能保证尽快回笼资金，缩短回收资金周期。项目开发规模建议小结：

对于商业部分，根据各方面的情况考虑44一、住宅产品定位及户型配比建议:物业档次：长沙市标志性中高档住宅形象定位:（在营销推广篇中）风格定位：现代、高贵典雅、精细之处彰现尊贵品质主题定位：享受健康生活的优品建筑园林定位：自然、情趣住宅产品定位及户型配比一、住宅产品定位及户型配比建议:物业档次：长沙市标志性中高档45支持之一：市场上可借鉴项目户型配比一览表1、针对性分析物业：物业名称阳光100户型一房一厅二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式面积㎡64㎡109~115㎡㎡128~143㎡151~169㎡163~234㎡配比%20%50%20%10%销售情况一期、二期共300套已售罄。支持之一：市场上可借鉴项目户型配比一览表1、针对性分析物业：46星城世家一期户型面积套数比例销售率3X2113-15170％80％4X2134-17820％50％5X2165-19810％60％复式20030％合计75％世嘉·国际华城户型面积套数比例销售率2X178-90560％3X2108-14660％70％4X2152-16010％70％5X220060％合计70％星城世家一期户型面积套数比例销售率3X2113-15170％47物业名称银港*水晶城户型一房一厅二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式面积㎡-㎡81㎡㎡125~131㎡154㎡㎡配比%20%34%46%销售情况一期推货532套销售98%。物业名称银港*水晶城户型一房一厅二房二厅三房二厅一卫三房二厅48参考项目户型汇总结论:户型二房二厅三房二厅一卫四房二厅二卫五房二厅二卫复式面积㎡70~90109~139140~178160~198160~274配比%5~20%29~70%20~49.8%10~28%10~22%总比率:6.8%45%30.8%13.5%３.９%分析:可以发现其共同点，在销售的户型配比上，多集中在三房二厅二卫（舒适性）和四房二厅二卫等户型上;2)可见目前各品牌物业的主力户型均以大户型为主,相对而言小户型和过大的户型略微量少；参考项目户型汇总结论:户型二房二厅三房二厅一卫四房二厅二卫49数据来源：湖南统计局提供数据阶层划分各阶层的百分比推算各阶层人数社会等级领导干部阶层1.11.36上经理阶层2.83.47上私营企业主阶层1.72.10上专业技术人员阶层13.316.47中上办事人员阶层9.511.76中个体户阶层10.813.37中工人阶层23.629.22中下农民阶层15.619.31中下无稳定职业者阶层21.726.86底层总计100123.80支持之二：2005年长沙主力消费群分析长沙市社会各阶层的百分比及推算人数（%万人）房产消费主流数据来源：湖南统计局提供数据阶层划分各阶层的推算社会等级领50国家机关、事业单位领导及职工私营企业主娱乐产业人员中高级技术人员（国企、私企、外企）高校教职员工医疗系统职工外来贸易人员富裕农民（含农转非人口）灰色人群（边缘人员）其他结论：主流置业群体国家机关、事业单位领导及职工结论：主流置业群体51数据来源：长沙统计信息网长沙是个较为典型的消费城市，人均消费支出占人均可支配收入的比例一直维持在85%以上的水平，平均水平达90.33%。1、长沙居民消费力分析储蓄水平低对价格敏感备注：此收入仅指显性收入，未包含隐性收入数据来源：长沙统计信息网长沙是个较为典型的消费城市，人均消52支持数据之一来源：潇湘晨报，2005年《长沙楼市需求白皮书》2、主流置业偏好支持数据之一来源：2、主流置业偏好53支持数据之二来源：合富辉煌房地产2005年调研报告。支持数据之二来源：合富辉煌房地产2005年调研报告。54客户细分中端客户高端客户居住区域选择中心区>南区>北区>河西,受原先居住区域影响较大本地客户偏向于郊区置业外地客户偏向于在市中心置业二次置业可能性视目前居住条件好坏而定,少数有购买小面积度假物业的倾向有多次置业的经历选择的物业类型90%选择一手楼一手楼选择的物业形态多层或小高层别墅与TOWNHOUSE为首选交通要求公交路线依赖度较高，对停车位也有要求主要依靠私家车，对道路要求高配套要求对所有配套都有要求，配套越完善越好对餐饮、商业等配套不很在意，但要求运动设施与娱乐设施价格承受能力25—50万以内的洋房产品对他们有很大的吸引力在100万内都能接受，80万以内吸引力很大购买动机自用投资与度假装修选择毛坯希望提供装修样板供参考，购房则选择毛坯最重视的价值点价格景观景观偏好亲水性亲水性，最好山水皆备3.主流买家产品消费观念数据来源：合富辉煌房地产2005年调研报告客户细分中端客户高端客户居住区域选择中心区>南区>北区>河西55长奥目前在户型的配比上三房二厅二卫（经济性）的户型配比为31.0%，三房二厅二卫（舒适性）的户型配比为25.8%，其次四房二厅二卫户型配比为25.1%，二房二厅二卫的户型配比为10.4%;通过以上数据总结，明显可以得出长奥在户型的配比比例上较为适中，各种户型均有所考虑。目前长奥一期已经销售一空.支持之三：长奥户型表结论

长奥目前在户型的配比上三房二厅二卫（经济性）的户型配比为3156结论：从以上分析来看，长沙市民比较接受的项目及产品有以下共性：1、规模大——大盘能引领销售，能有带动效应，容易引起买家的共鸣。2、地段好、环境好、交通便利；3、产品好——接受的洋房主力产品面积一般二房在85-95平方米，三房在120-140方，四房在140-160方。别墅、联排、复式单位则以200-400方比较容易接受。结论：57本项目的户型配比建议说明:以上建议仅根据我司对市场的分析，以及对项目的经济指标参数建议指数得出参考，仅供应贵司作为总体控制规划方案的参考配比。房型二房经济型三房豪华型三房四房顶层复式（或阁楼）面积85~95100~115115~125130~140160~210比例15%30%35%15%5%备注：以上户型建议，假设在设计中受到地块面宽及进深、层数高低的影响，届时以设计单位的调整具体户型比例为准，但建议设计单位尽量不偏离本数据建议本项目的户型配比建议说明:房型二房经济型三房豪华型三房四房顶58通过对广州中高档住宅物业户型设计进行研究，总结出居家型高档物业的几项重要特征Case：广州雅居乐引入了户内花园和垂直绿化系统，餐厅、客厅共享户内花园，增强室内外空间的对话万科四季花城利用自然地形高差引入了坡地建筑（不同楼层有不同入口）中海名都的高层电梯厅直接对外采光、通风，创造生态空间特征1.舒适度是必要条件特征2.进行产品创新，提升物业附加值特征3.各种功能房间的面积和比例调整通过大露台、阳台、外飘窗、前后院、垂直绿化等外围空间，使室内和外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感新颖的建筑形式，大景观面户型方正通透居家生活所需各种功能空间完善、齐备，如衣帽间、中西厨等功能分区明晰，活动空间丰富，如主仆分道适当减少不必要的卧室个数或次卧空间；适当加大主卧室、客厅和餐厅的面积，彰显主人身份；空间尺度偏大，客厅开间不小于5米户型建议通过对广州中高档住宅物业户型设计进行研究，总结出居家型高档物59长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题美林景园134m2上海城125m2客厅独立性不强,被穿越三房主人房没有衣帽间户型建议长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题美林景园134m260香墅美地125m2阳光100148m2没有设置工作阳台没有考虑室外空调机位置长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题户型建议香墅美地125m2阳光100148m2没有设置工作阳台没61香墅美地126m2房间互相干扰世嘉国际华城127m2交通走道过长、卫生间偏远主卧室餐厅长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题户型建议香墅美地126m2房间互相干扰世嘉国际华城127m2交通62阳光100二期户型左岸春天193m2暗厕暗厕、暗厨长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题户型建议阳光100二期户型左岸春天193m2暗厕暗厕、暗厨长沙63阳光100进行了户型设计创新，完善居住空间的科学设计，市场给予了积极反馈，但仍有改进空间优点：户型方正通透、实用率高入户花园提升居住品质享受功能分区明晰、布局合理建筑立面造型新颖美观创新透空式板楼，增强室内光线与通风效果缺陷：卧室过于局促且严重缺乏储物空间部分户型通风、采光较差主卧结构死角空间浪费客卫狭小黑暗，通风不畅户型建议阳光100进行了户型设计创新，完善居住空间的科学设计，市场给64竞争分析结论长沙中高档及高档物业产品发展空间较大户型建议竞争分析结论长沙中高档及高档物业产品发展空间较大户型建议65长沙中高端消费者在户型方面的基本偏好消费者市场调查的基本结论:长沙中高层消费者对大面宽、短进深的宽大户型十分向往，尤其青睐宽大的客厅和阳台，强调景观视野的开阔和优美；对采光通风和户型方正有着强烈要求；对楼间距相当敏感，宽阔的楼间距以及优美、视觉开畅的社区景观园林绿化成为社区品质的重要标准之一；在提高居住舒适度与增强主人自豪感方面的户型创新设计颇受欢迎，如入户花园、空中花园、270度落地观景窗；视野开阔、居高临下的高层和亲近自然的低密度类别墅产品是长沙消费者心目中的高档物业；多层物业目前还停留在“需要爬楼梯”中低端形象阶段，产品设计的落后是关键原因，随着多层产品品质的提升，人们的观念正在发生巨大转变。户型建议长沙中高端消费者在户型方面的基本偏好消费者市场调查的基本结论66项目户型设计的基本原则：生理和生活功能分区公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和个人活动及卧室等分开，不交叉。干湿分区：需保持干燥的空间（厅、卧室等）等和需长期水润空间（厨、卫等）分开，不混杂。动静分区：动区（客厅、饭厅等）和静区（卧室等）隔离，不干扰。项目户型设计的基本原则：主次分区主次分区：户型按主要功能分为三个区：A.公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。B.私密休息区：供处理私人事务睡眠休息用，如卧室、书房等。C.辅助区：供以上各部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，动静特性不同，有小环境的要求，使之使用合理而又不相互干扰。项目户型设计的基本原则：生理和生活功能分区公私分区：公共活动67本项目户型的亮点设置“主人生活系统”的设计。在适当加大主卧面积的前提下，选择主卧在整个户型中处于优越位置与朝向，并考虑书房等主人主要活动空间的的设计。在140平方米以上大户型设计中，每户主卧内设置“进入式换衣间"。细分客厅功能。餐厅与客厅分离。在面积较大的户型中，客厅分离出功能不同且分布相对独立的会客厅和起居室。空中花园的设计长沙消费者对于空中花园的受让程度很高，而且本项目的景观资源是核心竞争力之一，因此在洋房设计中着重考虑空中花园的设计。单体设计中应让客户有更多的“实惠感”（尽可能的送面积）。本项目户型的亮点设置“主人生活系统”的设计。68户型基本建议户型内房间的基本组合关系建议如下：主要房间（客厅、主卧室及一间次卧室）面向主要的景观或重要的朝向；客厅具有独立性不被穿越；卧室具有私密性，与客厅及餐厅分隔；餐厅与厨房靠近公共卫生间位置适中，不会过于深入户型设计户型基本建议户型内房间的基本组合关系建议如下：户型设69户型设计三房户型推荐户型亮点：入户花园、“L”型落地窗、圆形外飘台可改为一间房入户花园面积>10m2；客厅＋饭厅面积>40m2；客厅开间>4.2m；主卧面积>20m2。户型设计三房户型推荐户型亮点：入户花园、“L”型落地窗、圆70户型设计四房户型推荐户型亮点：入户花园、空中院馆、主卧“L”型落地窗、圆形外飘台；可改为一间房入户花园面积>15m2；空中院馆面积>12m2；客厅＋饭厅面积>45m2客厅开间>4.5m；主卧面积>25m2，最好有衣帽功能间设置；可将空中院馆与主卧结合，改为主卧带功能房（如书房）的设计；户型设计四房户型推荐户型亮点：入户花园、空中院馆、主卧“L”71户型设计复式户型推荐户型亮点：空中庭院、创新跃复式设计、顶层4.8m超高层高；客厅开间>5m；主卧面积>30m2，最好有衣帽功能间设置；可改为客厅可改为架空可改为饭厅户型设计复式户型推荐户型亮点：空中庭院、创新跃复式设计、顶层72户型设计方向总结户型设计户型面积户型设计基本要求户型价值点三房两厅两卫120～140m2入户花园面积>15m2；客厅＋饭厅面积>40m2；客厅开间>4.5m；主卧面积>20m2；创新入户花园；主卧全落地窗；圆形外飘台；四房两厅两卫140～160m2入户花园面积>15m2；空中院馆面积>12m2；客厅＋饭厅面积>45m2；客厅开间>4.5m；主卧面积>25m2，最好有衣帽功能间设置；创新入户花园；创新空中院馆；主卧全落地窗；圆形外飘台；复式180～220m2客厅开间>5m；主卧面积>30m2，最好有衣帽功能间设置；创新空中庭院；创新跃复式设计；顶层超高层高；户型设计方向总结户型设计户型面积户型设计基本要求户型价值点三73主卧面积：16－20平方米次卧面积：12－16平方米书房面积：12－16平方米主卫面积：8-10平方米次卫面积：4－6平方米厨房面积：6－8平方米餐厅面积：12－18平方米客厅面积：25－35平方米标准三房两厅各房间参考面积（110~140平方米）户型设计主卧面积：16－20平方米标准三房两厅各房间参考面积（74户型设计户型设计——将室内空间充分外延是庭院洋房户型的主要特点户型设计户型设计——将室内空间充分外延是庭院洋房户型的主要特75户型设计户型设计创新关键点入户花园、大露台、凸窗或转角凸窗设计；空中院馆设计；标准平面采用跃式设计，顶二层采用跃复式设计；超高层高。户型设计户型设计创新关键点76入户花园设计：——提升室内居住环境的舒适性；——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。户型设计入户花园入户花园设计：户型设计入户花园77大进深阳台2.5m户型设计大进深阳台2.5m户型设计78“能跳舞的大阳台”“空中四合院”很小的“观景阳台”特色阳台户型设计“能跳舞的大阳台”“空中四合院”很小的“观景阳台”特色阳台79弹性凸窗送面积交楼标准打掉后样板建筑外立面不受影响窗空间使用灵活高度低于2.2米隐形橱柜，不计建筑面积砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积户型设计弹性凸窗送面积交楼标准打掉后样板建筑外立面不受影响窗空间使用80这是一个客厅与主卧之间的内部庭园，是家庭生活的中心点，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。空中院馆设计户型设计这是一个客厅与主卧之间的内部庭园，是家庭生活的中心点，并提供81跃式设计:——明确区间功能的划分；——利用空间变化，增加室内层次感；跃式的多层次空间户型设计跃式设计:跃式的多层次空间户型设计82顶层4.8m超高层高——复式单位可赠送面积

(坡屋顶的做法)自建阁楼后的空间买房送空间户型设计顶层4.8m超高层高——复式单位可赠送面积

(坡屋顶的做法)83空中别墅上层加高空间——让客户可以自由间隔顶层采取退台的形式，并赠送大露台顶层空中别墅示意(平层的做法)户型设计空中别墅上层加高空间——让客户可以自由间隔顶层采取退台的形式84大落地窗引景入室景观及朝向较好的单元，客厅、卧室部分可以采用较大面积的观景窗台，将景观资源最大化。户型设计大落地窗引景入室景观及朝向较好的单元，客厅、卧室部分可以采用85户型设计观光电梯户型设计观光电梯86经典配套体现人文价值（1）

——星级人文会所书吧、音乐吧等散发人文气息Mini影院、HiFi视听室、美容院等提升会所档次健身房、桑拿浴室、桌球室、小型超市等基本设施会所面积：总建面2000m2配套设施经典配套体现人文价值（1）

——星级人文会所书吧、音乐吧等散87经典配套体现人文价值（2）

——泛会所配套设施更大范围活动空间；更大范围绿色参与空间；具体设施休闲椅儿童游乐特色茶座散布于住宅裙楼首层，以及小区内外园林环境之间的休闲、娱乐、康体、交流的空间和设施。经典配套体现人文价值（2）

——泛会所配套设施更大范围活动空88经典配套体现人文价值（3）

——双语幼儿园高档双语幼儿园，打造名牌教育配套提升本项目及城南新区的人文价值配套设施经典配套体现人文价值（3）

——双语幼儿园高档双语幼儿园，打89经典配套体现人文价值（4）

——半地下车库:体现成本控制及立体绿化高层组群内建集中式半地下车库，节省成本顶层做空中花园，实现立体园林半地下车库，自然采光、通风顶部空中花园，增加层次感，实现立体绿化配套设施经典配套体现人文价值（4）

——半地下车库:体现成本控制及立90物业管理建议——提供附加值物业管理高品质的物业管理是提升物业档次的重要保证宽网社区——小区引入100M宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等;监控系统——实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等;背景音乐——会所、园林等地方设置背景音乐系统;增值配套服务——24小时家政（清洁、保姆、洗衣等）;幼儿托管中心（泛会所）医疗保健服务（会所）公务员班车交通站线（小区入口）物业管理建议——提供附加值物业管理高品质的物业管理是提升物业91本项目商业的沿街昭示性最强，最能够展现社区的形象与品质。商业的设计要有档次、显得大气，商业外墙建议为全透明式，采用大块面玻璃，与周边街铺形象上拉开差距。商业立面效果建议商用物业建议本项目商业的沿街昭示性最强，最能够展现社区的形象与品质。商业92利用DIS系统进行“城界界定”——大型灯柱广告体现大气魄/形象墙商业主卖场顶部设置标志性符号，加强入口的造型处理，提高项目昭示性：“城界界定”。形成聚集效应。商用物业建议利用DIS系统进行“城界界定”——大型灯柱广告体现大气魄/形93步行系统制造不同功能区间的充分贯通空中连廊的处理商用物业建议步行系统制造不同功能区间的充分贯通空中连廊的处理商用物业建议94裙楼商场顶部开天窗，与小区架空园林完美结合商场顶部处理商用物业建议裙楼商场顶部开天窗，与小区架空园林完美结合商场顶部处理商用95建立区域边界：DIS体系区域识别系统DIS

(districtidentificationssystem)利用相邻及穿过项目的道路，统一规划和界定区域。让这几段路成为城市风景线。使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象体现大盘独有的规模优势。可以通过以下元素：设置地标建筑物及核心广场围墙和导示系统室外家私雕塑、小品、路灯、路牌植被铺地、抬高区域地坪DIS建议建立区域边界：DIS体系区域识别系统DIS

(distri96分期开发建议分期开发建议97商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅一期开发一期开发商业（湘府路沿线）——通过引入大型综合性商业，提升项目整体价值。板式住宅——对一期产品的有机补充，保证项目品质感，扩大客户选择面，降低入市风险。商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅一期开98商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅二期开发二期开发板式住宅——前期开发已经树立项目市场品牌度，此时住宅推出能提升二期住宅的价值，实现项目利润最大化。商业（花卉路沿线）——社区的逐步成熟，周边配套设施的完善，将大大增加项目沿街商业价值。商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心景观小高层住宅二期开99客户定位谁是我们的客户？客户定位谁是我们的客户？1001、本项目目标客户特征描述按照100—125平方米的主力户型设定产品；按照预期均价为3200元设定价格；主力产品的总价格大约为35万—45万元左右；购买者的家庭收入幅度必须为：5000~8000元（为月供款的二倍以上）家庭积蓄总额必须在在15万—25万元以上；（为支付首期款项额的1.6倍）;职业特征多为企业的中高层管理者，小型企业主，高校教师和IT工作者;综合特点:高文化知识、高收入、高品位。1、本项目目标客户特征描述按照100—125平方米的主力户型1012、对核心客户群的圈定核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群本区域周边企业单位员工，如红星商圈附近企业主经济富裕的原居民天心区、雨花区的高收入人群长沙中心市区、的公务员、高级白领、私企老板、早期置业的中产以上阶层河西、芙蓉北附近的公务员、高级白领、私企老板等外省在此经商的高级管理人员、私企老板等2、对核心客户群的圈定核心客户群重点客户群游离客户群偶1023、客户文化特征经济实力高端中端低端高中低目标客户对什么最有感觉？物质与精神并重；实体与概念并重；他们也有小市民情结，会追促销潮流。教育背景3、客户文化特征经济实力高端中端低端高中低目标客户对什么最有103我们把这批客户，定义为：城市新贵我们把这批客户