酒店建设过程管理与咨询服务

酒店建设过程管理与咨询服务由具有酒店设计、酒店施工、酒店经营等综合经验人员组成的专业团队，专门为高星级酒店、度假村、会议中心的建设过程提供技术支持，让业主“花同样的钱，做出更好的工程；做同样的工程，花更少的钱”。公司业务范围包括“功能平面设计顾问、机电系统设计顾问、机电系统深化设计、智能化系统设计、工程施工现场顾问、开业筹备顾问”等专业服务。在酒店建设的不同阶段，承担着相应的工作内容，具体如下：一.工程方案规划顾问针对项目所在地的市场需求、行业现状和规划要求，为酒店投资提供设计任务书，为酒店规模大小、档次定位、各功能层高度等提供技术性建议。并根据该区域酒店行业发展趋势的预见，进行横向和纵向分析，使其有一定程度的前瞻性，避免刚建好的酒店很快就落伍而经营困难，也避免盲目追求高端、前卫而使投资成本长期难于回收。二.功能平面及经营流程设计顾问酒店作为公共建筑物，外立面可以作为市政的景观供人观赏，里面更需要进行合理的运转来经营，酒店的功能平面设计就尤其重要，合理与否决定了建筑面积的利用效率、人力效率，也影响着客人对酒店经营、服务的直观感觉。根据酒店周边环境、市政交通流线，确定酒店客人出入口、员工出入口、物资出入口、消防出入口的位置。根据酒店的规模及档次定位，划分各功能区位置、确定各功能区面积、理顺各功能区关系，使客人流线、面客服务流线、后勤服务流线、客用物质流线、后勤物质流线、废杂物质流线等各自畅通而又相互关联，使各功能区面积得到有效的利用，避免遗漏、浪费和冲突。在尽可能满足建筑风格、外立面效果的基础上，让施工图的建筑、结构、电气、水暖、消防、市政等各专业有效配合，使主体结构、干线路径为后期的精装修设计、安装工程深化设计创造便利的条件。根据酒店管理的需求及五星级酒店的评分细则，分析酒店后勤办公（包括总办、前厅部、财务部、人力资源部、工程部、管家部、餐饮部、保安部、员工餐厅、员工厨房等）及后勤设备机房（如空调机房、发电机房、锅炉房、配电房、水泵房、电脑机房、程控机房、消防控制中心、监控中心、前端机房等）的平面布局及面积，使其运转流畅，达到高效、智能、节省、自动、多能化的管理要求。根据可行性报告、业主的要求及当地的餐饮特点，合理分析各类餐厅（如中餐厅、24小时餐厅、咖啡餐厅、特色风味餐、大堂酒吧等）及各类厨房的区域位置及面积，并提供书面建议。根据酒店经营管理的要求及当地的康体、娱乐特点，分析酒店各类康体、保健、娱乐（如健身房、泳池、SPA、美容美发、乒乓球、桌球、棋牌室等）的合理区域安排和面积；完善酒店各类康体、保健、娱乐的设备设施配置，并提供书面建议。根据酒店经营管理的要求、设计院的施工图及当地客源结构特征，分析及调整酒店客房的总面积、总房间套数、各类房型（大床房、双床房、两间套、连通套、残疾人两间套、三间套、行政楼层、大使套、总统套等等）的数量、客房内的平面布局。根据设计院的施工图及酒店管理的要求，分析及调整洗衣房、锅炉房、布草房、制服房、员工沐浴、更衣室的位置、面积、设备配置及工作流程等内容，提供书面建议及平面布局要求，以满足酒店经营的需求。根据设计院的施工图及酒店管理的要求，分析酒店多功能厅、序厅、宴会厅、中小会议室、商务中心、家具库房等的位置、流线，提供书面建议及平面布局要求。普通的规划设计院或建筑设计院，大多没有酒店经营及施工建设的实践经验，对酒店的特殊性质（特别是后勤流程）的了解不是很细致和深入，最终设计出来的图纸在装饰期间很多需要拆、改，既造成经济损失，工期也被延误。主体建成后很多地方的使用功能想进行调整，但因受结构限制却无法修改。三.机电系统及专项设计顾问建筑设计让酒店为顾客创造了富丽、典雅的空间环境，为运营提供了合理、流畅的平台，而完善的机电系统才能让酒店为客人提供舒适、安全、高效的服务，使酒店得以正常运转。机电系统是一个系统工程，涉及到建筑、装饰、园林、机械、电力、管网、线路、网络、消防、保安等多个领域的若干子系统，同时各个子系统间又存在很多交叉和关联。一个良好的机电系统配置应将这些相关的子系统有机地连成一个整体，充分发挥各个子系统功能，使其成为一个功能完美、设备先进、操作方便、安全可靠、投资经济的集成体系。酒店机电系统既要控制建设期间的投资成本，也要考虑到今后运营期间的运行成本，需要针对具体项目的情况进行深入分析，在投资成本和运行成本之间找到合理的平衡点，既要考虑到低碳环保、节能减排，也要避免一些华而不实的东西，更不能千篇一律的生搬硬套。根据本地的气候特点、能源形式、地理条件，确定空调系统的设备选型（电制冷/热、燃气制冷/热、或其它能源）、管网方案（两管制、四管制）；确定与外界换热的模式和位置；分析各负荷区的特点，确定末端系统的管网形式（盘管水系统模式、全风管系统模式）；确定新风的处理工艺（不仅仅是除尘/降温/加热，还要考虑除湿、加湿等）；确定与消防排烟/正压系统的合理搭配。根据市政水源、自备水源（地下冷水、温泉水、特殊水源），确定餐饮、卫生、洗涤、消防、园林、水景等的用水量、水源、热源和处理工艺，合理利用回收热、回收水；根据本地环保部门的技术要求，确定污水、废水的处理形式（化粪池初效处理、污水处理站一级排放、中水处理）。根据本地市政电网可提供的开闭所位置、电压等级、容量、可靠性能、电费规则，确定酒店变电所位置、负荷等级、电压等级、应急及保障电源措施；确定合理的高配、变压、补偿、低配、传输和保护系统的形式；分析酒店内部负荷分布的特点、酒店运营后的使用时间频率，确定各区域配电室的位置和线损比例。根据酒店对洗涤需求的实际情况，分析研究洗衣房设备配制数量、种类，结合业主对洗涤设备档次的要求给出相应设备规格及型号，依据洗衣房位置、洗涤流程要求并提供书面建议及平面布局图，以期满足酒店经营管理需要。根据酒店对热水及蒸汽的需求、燃料形式，确定锅炉房的位置、面积、设备参数、蒸汽压力、热媒介质等内容；确定锅炉房泄爆、排烟、排污、冷凝水回收等方式的选择，在符合相关技术规范、标准的前提下力求节约能源并满足酒店经营管理需要。为专项设计（如消防、厨房、泳池、水系等）提供咨询服务，既要使各设计图纸满足使用功能、符合规划方案，又要控制投资成本。四.智能化系统设计酒背景音乐、卫星电视、一卡通、弱电防雷、房控、内部通讯、安防监控、前台管理软件、餐饮管理软件、OA软件等几十个大小个系统，其目的是集中体现酒店的人性化、智能化、便捷、安全、节能、安全、舒适，提高酒店品质、提高管理效率。在国家最新的酒店星级评定细则中，有关酒店智能化子项的分数大大提高了。但目前酒店智能化的市场现状混乱复杂、良莠不齐，很多酒店是钱花了不少，却远没达到应有的品质和效果、实用性低。一般的建筑设计院对酒店智能化只提概念不做具体设计，更不可能做深化设计。我公司的技术人员，兼有设计、施工、运营的经验，很清楚不同的酒店真正需要哪些东西、以及各系统最基本的配置深度。在充分理解现在和把握未来发展趋势的基础上，为业主提供性价比优越的系统方案和产品定位，使各系统既不落伍又成熟、稳定，既满足当前的配置需求，对将来的系统扩展留有接口和升级空间。五.机电系统深化设计我公司配有给排水、供配电、空调采暖、消防各专业的资深工程师，以精装修图纸和机电设备最终选型为基础，密切结合工程现场情况，为业主提供酒店机电系统深化设计图纸。建筑设计院设计的机电系统只是粗略的、估算性的，注重的是理论和规范，而装饰设计、专项设计主要是提供机电点位需求。这就要求深化设计单位正确、深入地领会和消化装饰设计、专项设计的意图和图纸细节，了解酒店的运营模式。根据方方面面的需要，对室内外冷热水、污废水、高低压配电、采暖、制冷、消防水电风、智能化硬件、智能化软件、蒸汽、燃气燃油等进行综合优化，做出档次定位、工艺流程、负荷计算、管线配置、操作管理都符合规范、符合现场、符合装饰的二次深化设计图纸，使中心设备、转换设备、传输管线等与各功能点合理匹配。做到设计的精、准，避免大马拉小车而浪费投资，小马拉大车而不能满足运营需求。有的业主为了节省设计费，让施工单位自行进行深化设计。因为立场不同，施工单位总是追求自身经济效益的最大化，就会按照施工简单、利润高昂的原则进行设计，结果业主多出来的投资数倍于省下来的设计费。况且做出来图纸很不规范，各专业各自为阵、与系统总规划脱节和冲突。六.精装修及安装工程施工顾问为业主提供切实可行、全面细致的工程总进度计划，明确各分类工程、各分项工程、各专业工种的准备、图纸、加工、供应、施工、调试的工期节点、配合节点，避免遗漏和脱节。各分包单位的进场时间、甲供设备材料的进场时间，即是工程环节衔接的需要，也是控制资金利息成本的需要。比如电梯，进场时间早了，井道土建、防水、各层装饰地坪线没出来，花钱买的设备闲置在工地没法安装，进场或安装晚了，与装饰的标高、洞口衔接不上、石材不对缝，影响美观，影响开业。或电梯装好了，才发现应该外配的视频、音频随行电缆没安装、自动平层装置没有配置等。为业主提供设备招标的技术条款，协助业主对材料、设备选型进行质量把控，使之满足功能需求，满足装修风格，防止供货商以假冒真、以次充好。协调天花吊顶上各专业隐蔽管线与装饰吊顶的空间排布，在满足规范要求、后期维护的条件下，使之紧凑，把最大的高度让给装饰的空间效果。协调天花、地面、墙面各功能点与装饰造型的均匀、美观、艺术排布，从细节上提升酒店的品位。七.协调与经营团队的关系境外酒店品牌管理公司的很多安全准则、环保要求、机电需求等，多是用模糊的行政语言、管理行业术语来表述的，我公司将其转换成技术行业术语和通用图纸，回馈给设计单位，通过技术措施来满足经营管理的需求。在酒店筹建期，一些经营管理公司（或团队）为了今后酒店管理自身的方便和舒适，并单纯为了降低运行时的人力成本、能耗成本，都希望业主加大投资、设备系统越全越好、后勤配套越多越好。我公司根据其丰富的酒店经营经验，对于经营管理方提出的各方面要求进行投入产出的综合评估和筛选，代表业主给出专业性很强的细致答复，在满足酒店质量和管理需求的同时为业主控制投资。结束语：纵观迅猛发展的行业现状，酒店建设顾问公司作为独立的第三方机构，是高星级酒店投资建设中的技术桥梁，在国内外品牌酒店的建设中已经普遍选用，在酒店的投资控制、质量把控、建设进度中发挥着越来越大的作用。项目策划与决策针对项目所在地的市场需求、行业现状和行政规划要求，为酒店投资提供可行性分析报告，为酒店选址、规模大小、档次定位和建筑风格提供技术性建议。并根据该区域酒店行业发展趋势的预见，进行横向和纵向分析，使其有一定程度的前瞻性，避免刚建好的酒店很快就落伍而经营困难，也避免盲目追求高端、前卫而使投资成本长期难于回收。开业筹备与管理咨询服务酒店管理公司的很多安全准则、环保要求、机电需求等，需将其转换成技术行业术语和通用图纸，回馈给设计单位，通过技术措施来满足经营管理的需求。业主是投资方、建设方，酒店经营管理团队是酒店的经营方、守业方。各自利益立场是不一样的。在酒店筹建期，一些经营管理公司（或团队）为了今后酒店管理自身的方便和舒适，并降低运行时的人力成本、能耗成本，都希望业主加大投资、设备系统越全越好、后勤配套越完善越好。我们可根据丰富的酒店经营经验，对于经营管理方提出的各方面要求进行投入产出的综合评估和筛选，代表业主给出专业性很强的细致答复，在满足酒店质量和管理需求的同时为业主控制投资造价。机电施工图设计及机电深化设计涉及给排水、电气、暖通、消防、智能化、厨房设备、洗衣设备等各机电专业高星级酒店机电设计是一个系统工程，涉及到建筑、装饰、园林、机械、水暖、电力、管线、网络、消防、安保等多个领域的若干子系统，各个子系统间又存在很多交叉和关联。一个良好的机电系统配置应将这些相关的子系统有机地连成一个整体，充分发挥各个子系统功能，使其成为一个功能完美、设备先进、操作方便、安全可靠、投资经济的集成体系。酒店机电系统的设计分为建筑施工图机电设计和机电二次深化设计两个阶段。建筑施工图机电设计：它是以建筑图纸为底图，为配合土建主体进行审图和报建使用。主要解决系统选型、主要设备的配置参数、机房布置、干线的材成规格/初步走向、预留管线接口。很多负荷是粗略的、估算的、理想化的，末端线路及点位是示意性的。机电二次深化设计：它是以装饰图、景观图、专业图为底图，细化与修正末端管线及功能点位，使之与装饰及使用功能紧密配合。它需要校核所有设备的最终型号、详细参数、大样详图，确定所有管线的最终规格、精确定位、综合排布，具有精确指导现场施工的作用。在目前国内外高星级酒店的建设中，机电二次深化设计已经成为基本的工程环节。根据酒店建设行业的惯例，机电二次深化设计主要有三大内容：“装饰/景观/专项设计的机电咨询及配套设计”、“设备及干线干管的深化调整”、“弱电智能化系统的全面深化设计”。在室内外装饰/景观/专项（消防、厨房、水景、锅炉、温泉SPA、洗衣房、泳池、水处理、消声降噪、室外灯光音响等等）设计阶段，需要机电二次深化设计单位与之协调沟通，例如确定天花造型是否与大型管线冲突、硬质景观是否与室外管线矛盾、大型送排风与空调送回风以及其它管线如何交叉等的合理安排。在这些专业图纸出来后，需要补充与之配套并和酒店总系统相适应的机电图纸，重新布置、补充各功能点（送排风口、消防喷头、广播、烟感、插座等），使其在装饰造型上均匀、美观、艺术地排布，从细节上提升酒店的品位。在各种大型设备订货、干线干管施工前，需要逐个进行计算、校对。比如，不同的厨房设计图纸的用电量相差几倍（几百个千瓦），这就需要对第一阶段设计的变电所变压器、低压柜断路器、干线电缆（规格及数量）重新进行核算、调整，使其匹配合理、运行安全。酒店建筑作为其特殊的使用和服务功能，其弱电智能化系统完全不同于普通商业建筑。它涵盖了综合布线、内外网络、程控交换、多媒体会议、舞台音响、信息发布、楼宇自控、智能调光、背景音乐、卫星电视、一卡通、弱电防雷、房控、内部通讯、安防监控、前台管理软件、餐饮管理软件、OA软件等几十个子系统。建筑设计院没配置这方面的专业人员，都只做示意性、粗略的图纸，不具备施工的深度（这也是行业惯例）。作为二次深化设计单位，需要在充分理解现在和把握未来发展趋势的基础上，为业主提供性价比优越的系统方案和产品定位，使各系统既不落伍又成熟、稳定，既满足当前的配置需求，对将来的系统扩展留有接口和升级空间，结合装饰及专业图纸，完成弱电智能化施工图纸。为了达到设计的深度和准确度，机电二次深化设计需要具有图纸设计、施工管理、酒店经营管理三项综合经验的顾问公司及资深工程师来进行，这样做出的图纸才能既满足国家规范、具有施工操作性，又符合科学经济营运的原则。工程方案规划顾问针对项目所在地的市场需求、行业现状和规划要求，为酒店投资提供设计任务书，为酒店规模大小、档次定位、各功能层高度等提供技术性建议。并根据该区域酒店行业发展趋势的预见，进行横向和纵向分析，使其有一定程度的前瞻性，避免刚建好的酒店很快就落伍而经营困难，也避免盲目追求高端、前卫而使投资成本长期难于回收。功能平面及经营流程设计顾问酒店作为公共建筑物，外立面可以作为市政的景观供人观赏，里面更需要进行合理的运转来经营，酒店的功能平面设计就尤其重要，合理与否决定了建筑面积的利用效率、人力效率，也影响着客人对酒店经营、服务的直观感觉。根据酒店周边环境、市政交通流线，确定酒店客人出入口、员工出入口、物资出入口、消防出入口的位置。根据酒店的规模及档次定位，划分各功能区位置、确定各功能区面积、理顺各功能区关系，使客人流线、面客服务流线、后勤服务流线、客用物质流线、后勤物质流线、废杂物质流线等各自畅通而又相互关联，使各功能区面积得到有效的利用，避免遗漏、浪费和冲突。在尽可能满足建筑风格、外立面效果的基础上，让施工图的建筑、结构、电气、水暖、消防、市政等各专业有效配合，使主体结构、干线路径为后期的精装修设计、安装工程深化设计创造便利的条件。根据酒店管理的需求及五星级酒店的评分细则，分析酒店后勤办公（包括总办、前厅部、财务部、人力资源部、工程部、管家部、餐饮部、保安部、员工餐厅、员工厨房等）及后勤设备机房（如空调机房、发电机房、锅炉房、配电房、水泵房、电脑机房、程控机房、消防控制中心、监控中心、前端机房等）的平面布局及面积，使其运转流畅，达到高效、智能、节省、自动、多能化的管理要求。根据可行性报告、业主的要求及当地的餐饮特点，合理分析各类餐厅（如中餐厅、24小时餐厅、咖啡餐厅、特色风味餐、大堂酒吧等）及各类厨房的区域位置及面积，并提供书面建议。根据酒店经营管理的要求及当地的康体、娱乐特点，分析酒店各类康体、保健、娱乐（如健身房、泳池、SPA、美容美发、乒乓球、桌球、棋牌室等）的合理区域安排和面积；完善酒店各类康体、保健、娱乐的设备设施配置，并提供书面建议。根据酒店经营管理的要求、设计院的施工图及当地客源结构特征，分析及调整酒店客房的总面积、总房间套数、各类房型（大床房、双床房、两间套、连通套、残疾人两间套、三间套、行政楼层、大使套、总统套等等）的数量、客房内的平面布局。根据设计院的施工图及酒店管理的要求，分析及调整洗衣房、锅炉房、布草房、制服房、员工沐浴、更衣室的位置、面积、设备配置及工作流程等内容，提供书面建议及平面布局要求，以满足酒店经营的需求。根据设计院的施工图及酒店管理的要求，分析酒店多功能厅、序厅、宴会厅、中小会议室、商务中心、家具库房等的位置、流线，提供书面建议及平面布局要求。普通的规划设计院或建筑设计院，大多没有酒店经营及施工建设的实践经验，对酒店的特殊性质（特别是后勤流程）的了解不是很细致和深入，最终设计出来的图纸在装饰期间很多需要拆、改，既造成经济损失，工期也被延误。主体建成后很多地方的使用功能想进行调整，但因受结构限制却无法修改。机电系统及专项设计顾问建筑设计让酒店为顾客创造了富丽、典雅的空间环境，为运营提供了合理、流畅的平台，而完善的机电系统才能让酒店为客人提供舒适、安全、高效的服务，使酒店得以正常运转。机电系统是一个系统工程，涉及到建筑、装饰、园林、机械、电力、管网、线路、网络、消防、保安等多个领域的若干子系统，同时各个子系统间又存在很多交叉和关联。一个良好的机电系统配置应将这些相关的子系统有机地连成一个整体，充分发挥各个子系统功能，使其成为一个功能完美、设备先进、操作方便、安全可靠、投资经济的集成体系。酒店机电系统既要控制建设期间的投资成本，也要考虑到今后运营期间的运行成本，需要针对具体项目的情况进行深入分析，在投资成本和运行成本之间找到合理的平衡点，既要考虑到低碳环保、节能减排，也要避免一些华而不实的东西，更不能千篇一律的生搬硬套。根据本地的气候特点、能源形式、地理条件，确定空调系统的设备选型（电制冷/热、燃气制冷/热、或其它能源）、管网方案（两管制、四管制）；确定与外界换热的模式和位置；分析各负荷区的特点，确定末端系统的管网形式（盘管水系统模式、全风管系统模式）；确定新风的处理工艺（不仅仅是除尘/降温/加热，还要考虑除湿、加湿等）；确定与消防排烟/正压系统的合理搭配。根据市政水源、自备水源（地下冷水、温泉水、特殊水源），确定餐饮、卫生、洗涤、消防、园林、水景等的用水量、水源、热源和处理工艺，合理利用回收热、回收水；根据本地环保部门的技术要求，确定污水、废水的处理形式（化粪池初效处理、污水处理站一级排放、中水处理）。根据本地市政电网可提供的开闭所位置、电压等级、容量、可靠性能、电费规则，确定酒店变电所位置、负荷等级、电压等级、应急及保障电源措施；确定合理的高配、变压、补偿、低配、传输和保护系统的形式；分析酒店内部负荷分布的特点、酒店运营后的使用时间频率，确定各区域配电室的位置和线损比例。根据酒店对洗涤需求的实际情况，分析研究洗衣房设备配制数量、种类，结合业主对洗涤设备档次的要求给出相应设备规格及型号，依据洗衣房位置、洗涤流程要求并提供书面建议及平面布局图，以期满足酒店经营管理需要。根据酒店对热水及蒸汽的需求、燃料形式，确定锅炉房的位置、面积、设备参数、蒸汽压力、热媒介质等内容；确定锅炉房泄爆、排烟、排污、冷凝水回收等方式的选择，在符合相关技术规范、标准的前提下力求节约能源并满足酒店经营管理需要。为专项设计（如消防、厨房、泳池、水系等）提供咨询服务，既要使各设计图纸满足使用功能、符合规划方案，又要控制投资成本。智能化系统设计酒店建筑作为其特殊的使用和服务功能，其智能化系统完全不同于普通商业建筑，涵盖了综合布线、内外网络、程控交换、多媒体会议、舞台音响、信息发布、楼宇自控、智能调光、背景音乐、卫星电视、一卡通、弱电防雷、房控、内部通讯、安防监控、前台管理软件、餐饮管理软件、OA软件等几十个大小个系统，其目的是集中体现酒店的人性化、智能化、便捷、安全、节能、安全、舒适，提高酒店品质、提高管理效率。在国家最新的酒店星级评定细则中，有关酒店智能化子项的分数大大提高了。但目前酒店智能化的市场现状混乱复杂、良莠不齐，很多酒店是钱花了不少，却远没达到应有的品质和效果、实用性低。一般的建筑设计院对酒店智能化只提概念不做具体设计，更不可能做深化设计。我公司的技术人员，兼有设计、施工、运营的经验，很清楚不同的酒店真正需要哪些东西、以及各系统最基本的配置深度。在充分理解现在和把握未来发展趋势的基础上，为业主提供性价比优越的系统方案和产品定位，使各系统既不落伍又成熟、稳定，既满足当前的配置需求，对将来的系统扩展留有接口和升级空间。机电系统深化设计我公司配有给排水、供配电、空调采暖、消防各专业的资深工程师，以精装修图纸和机电设备最终选型为基础，密切结合工程现场情况，为业主提供酒店机电系统深化设计图纸。建筑设计院设计的机电系统只是粗略的、估算性的，注重的是理论和规范，而装饰设计、专项设计主要是提供机电点位需求。这就要求深化设计单位正确、深入地领会和消化装饰设计、专项设计的意图和图纸细节，了解酒店的运营模式。根据方方面面的需要，对室内外冷热水、污废水、高低压配电、采暖、制冷、消防水电风、智能化硬件、智能化软件、蒸汽、燃气燃油等进行综合优化，做出档次定位、工艺流程、负荷计算、管线配置、操作管理都符合规范、符合现