土地一级开发威尼斯水城项目可行性研究报告

威尼斯水城项目可行性分析汇报TheFeasibilityAnalysisReportofVeniceWaterXXXX（海南）旅游开发有限企业5月20日汇报提纲威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限企业。1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限企业与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方到达共识，XXXX（海南）旅游开发有限企业首先针对项目的基本状况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。根据双方共识规定，XXXX（海南）旅游开发有限企业组织人员对项目区域的权属状况、地类状况、居民人口状况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本状况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合目前土地市场状况，对项目操作的可行性进行了分析。分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大概15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。假如按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目的为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。在上述分析的基础上，本着保证企业实现预期回报的原则，本汇报提出了如下四种操作提议，分别是：分别投入，价格保底，按投入提成；整体投入，价格保底，按比例提成；整体投入，价不保底，用土地提成；上缴10%，整体投入，保底提成。并对四种操作提议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的状况，本汇报针对海口市土地储备中心也许提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。目录TOC\o"1-3"\h\z汇报提纲 ii1 项目背景及范围 62 项目区域基本状况调查 72.1 项目区域规划状况调查 72.1.1 地块数据记录 72.1.2 重要记录成果 82.2 类似案例调研 102.2.1 案例基本状况 102.2.2 双方分工及投入 102.2.3 土地价款之费用上缴 102.2.4 双方收益分派 102.2.5 分派模型破解 112.3 项目区域土地状况调查 122.3.1 项目区域土地面积 122.3.2 土地权属和村庄分布 142.3.3 村庄人口及户数 142.3.4 项目区域地类状况 153 项目开发成本计算及资金安排 163.1 土地征收成本 163.1.1 新增建设用地有偿使用费 163.1.2 征地赔偿 163.1.3 青苗赔偿 163.1.4 林木赔偿 163.1.5 养殖水面赔偿 173.1.6 耕地占用税 173.1.7 耕地占用复垦费 173.1.8 社会保障费 173.1.9 征地赔偿记录 183.1.10 居民安顿非现金赔偿 183.1.11 居民安顿土地成本 193.1.12 居民安顿现金赔偿 193.1.13 征地拆迁其他费用 203.1.14 土地征收总成本 203.2 工程建设成本 203.2.1 五通一平工程费用 203.3 项目前期后期费用 213.4 项目总投资 213.5 项目工期与资金安排 214 项目经济可行性分析 234.1 土地成交收益上缴 234.1.1 上缴项目分项 234.1.2 上缴项目总和 244.2 静态分析 264.2.1 目前市场状况 264.2.2 本项目规划指标 264.2.3 本项目土地出让净收益 264.2.4 本项目可分派收益 264.2.5 静态分析结论 274.3 动态分析 274.3.1 土地成交价款之于控规调整与市场预期的双原因变动 274.3.2 土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双原因变动 294.3.3 待分派收益之于控规调整与市场预期的双原因变动 314.3.4 结合双原因变动的待分派收益经济分析 335 合作模式选择 365.1 控规不调整的静态状况 365.2 控规调整的动态状况 365.2.1 控规调整目的 365.2.2 土地出让保底价格 385.2.3 合作模式一：分别投入，价格保底，按投入提成 385.2.4 合作模式二：整体投入，价格保底，按比例提成 395.2.5 合作模式三：整体投入，价不保底，土地提成 395.2.6 合作模式四：上缴10%，整体投入，保底提成 406 本项目合作对策与措施 426.1 坚持推进控规调整 426.2 推荐合作模型的选择优先次序 426.3 准备应对对方提出收益封顶 426.3.1 作法一：分别投入，上缴10% 436.3.2 作法二：分别投入，上缴26% 446.3.3 作法三：整体投入，上缴10% 466.3.4 作法四：整体投入，上缴26% 486.3.5 保底封顶模式状况下的优先次序 50项目背景及范围底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。1月14日与海口市国土局初次正式对接。根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示）项目区域基本状况调查项目区域规划状况调查按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。地块数据记录根据江东片区现行规划分图则，整顿列表如下：威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）地块编码用地性质用地性质代码用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率30地块3001广场用地S2238833002防护绿地G22373113003河港用地T421107573004商业用地C21382341.230203531地块3101河港用地T421021163102防护绿地G22845759032地块3201防护绿地G2279801903202一类居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533地块3301幼稚园用地R12108950.82513453302一类居住用地R112957450.8（1.2）1813（19）403303防护绿地G22611169034地块3401防护绿地G22100065903402宾馆酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一类居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小学R12246230.825164535地块3501防护绿地G2253834903502宾馆酒店用地C25718360.5（0.8）1813（19）503503一类居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536地块3601一类居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537地块3701一类居住用地R112618690.5（0.8）1813（19）4538地块3801公共绿地G111942148039地块3901公共绿地G113235328040地块4001公共绿地G116817780数据合计合计2687458平方米合4031.17亩重要记录成果记录成果表明，项目地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方米，河港用地212873平方米，幼稚园用地10895平方米，小学24623平方米，公共绿地342746平方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，一类居住用地1222204平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地合计1412559平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。见下表：类似案例调研案例基本状况12月，北京YYYY股份有限企业与海口市土地储备整顿中心，就西海岸新区土地一级开发到达协议。双方约定，项目地块总面积约为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不不不小于63.35%。双方分工及投入在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各项审批手续并负责投入资金完毕项目地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有土地收回置换工作；北京YYYY股份有限企业投入资金合计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设，4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京YYYY股份有限企业详细负责完毕项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、排水、土地平整。也就是说，北京YYYY重要负责工程工作并承担费用，土地储备中心重要负责土地征收工作并承担费用。土地价款之费用上缴根据理解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。双方收益分派有关土地出让收益分派，双方明确，项目地块一级开发完毕后，根据法律、法规规定的程序和方式出让可出让地块，所获得每一笔土地出让收入，按照下列次序和比例进行分派：1、扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的土地一级开发成本；3、剩余土地出让收入按照如下比例分派：（1）在人民币壹拾柒亿（¥）元（含）如下部分，甲、乙双方分别按照65%：35%的比例进行分派；（2）在人民币壹拾柒亿（¥1,700,000,000）元至贰拾亿元（¥2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照60%：40%的比例进行分派；（3）在人民币贰拾亿元（¥2,000,000,000）元至叁拾亿元（¥3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照95%：5%的比例进行分派；（4）超过人民币叁拾亿元（¥3,000,000,000）的部分，所有归甲方所有。分派模型破解在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价为125万元/亩。结合上述分派比例可以看出，北京YYYY股份有限企业的封顶收益为7.65亿元，而在封顶值此前，政府方的收益为22.35亿元。在封顶前双方收入比例为74.5%：25.5%。据理解，西海岸新区一级开发的提成基本思绪是“投7回7”的模式，即投入约7亿元人民币，回报7亿元人民币。北京YYYY股份有限企业在海口市西海岸新区一级开发中，基本只负责项目区域内的“三通一平”，工程总成本也就是7亿元人民币左右（由于项目资金采用滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用），而其封顶回报却是7.65亿元，可见有0.65亿元，属于项目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京YYYY项目区域土地状况调查项目区域土地面积项目范围内土地面积3499049.45平方米，计5248.55亩。计算措施，将区域按照规划划提成11个地块，然后记录地块的面积，以及规划水系下面所占的面积（从规划水系的中线划分开来），则总面积S=D30+D31+D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35+S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37+H38+H39+H40+HW3=3499049.45（平方米），计5248.55亩。见下表：土地权属和村庄分布上述区域范围内，波及的土地权属有：防潮堤、东营小学、国有地和农民集体土地。重要经济社有：罗烈、罗王、大村、东排、郭宅、红光、后村、陶朗、良古、双坡、西排、用本上、南调上、南调中、南调下等。上述区域范围内，自然村重要有罗烈、罗王、陶朗、双坡、良古、南调。见下图：村庄人口及户数根据从演丰镇国土所调查的数据理解到：罗烈村有人口约703人，约235户；罗王村约696人，约232户；陶朗村约687人，约229户；双坡村654人，约218户；良古村约169人，约56户；南调村（包括上中下）约750人，约250户。项目范围内共有人口约3659人，约1220户。见下表：项目区域地类状况根据国土局测绘院提供的“二调”数据，并记录显示，上述范围内重要地类面积及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34亩，占总面积的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32亩，占总面积的2.27%；（3）养殖水面1346147.80平方米，即.21亩，占总面积的38.47%；（4）除养殖水面以外的其他“其他农用地”124617.67平方米，即186.92亩，占总面积的3.56%；（5）居民点371626.95平方米，即557.44亩，占总面积的10.62%；（6）除居民点以外的其他建设用地48576.75平方米，即72.86亩，占总面积的1.39%；（7）未运用地397630.22平方米，即596.44亩，占总面积的11.36%。项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综【】48号文献，新增建设用地有偿使用费收费原则为每亩4.26万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为22358.82万元。征地赔偿根据《有关印发海南省征地统一年产值原则和海南省征地青苗及地上附着物赔偿原则的告知》（琼府【】41号），灵山镇年产值为2805元/亩，综合赔偿倍数为26倍，征地赔偿费为72930元/亩，即征地赔偿费38277.68万元。青苗赔偿根据《有关印发海南省征地统一年产值原则和海南省征地青苗及地上附着物赔偿原则的告知》（琼府【】41号），常见短期农作物赔偿原则约元/亩左右，则青苗赔偿费339.27万元。林木赔偿根据《有关印发海南省征地统一年产值原则和海南省征地青苗及地上附着物赔偿原则的告知》（琼府【】41号，林木赔偿费为每亩约5845元（区域内大部分为桉树，赔偿价格35元/株，每亩合理株数167），即林木赔偿费69.74万元。养殖水面赔偿参照《海南东环铁路项目征地拆迁赔偿方案》（海口晚报网11月8日讯），鱼塘包干赔偿费为3500元/亩，低位虾塘包干赔偿费5500元/亩，高位虾塘包干赔偿费16000元/亩。按高位虾塘与低位虾塘各占二分之一的状况，对项目内养殖水面赔偿状况进行预估，则养殖水面赔偿费为2170.65万元。耕地占用税根据《海南省实行<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>措施》（海南省人民政府令第217号），海南省海口市与三亚市耕地占用税征收原则为35元/平方米，即23333.45元/亩，本项目耕地占用税为12246.44万元。耕地占用复垦费根据《海南省人民政府有关印发<海南省耕地开垦费收缴使用管理措施>的告知》（琼府【】7号），耕地占用复垦费为每亩1元，本项目耕地占用复垦费为6298.26万元。社会保障费根据《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》的规定，被征地农民社会保障费用按照政府、被征地农民各分担一部分的原则，参照《海南东环铁路项目征地拆迁赔偿方案》（海口晚报网11月8日讯），其中政府承担部分按每亩5000元计收，本项目社会保障费为2624.28万元。征地赔偿记录这里的征地赔偿包括了上述的征地赔偿费、青苗赔偿费、林木赔偿费、虾塘等养殖水面赔偿费、耕地占用税、耕地复垦费、被征地农民社保费。七项之和为62026.31万元，见下表：居民安顿非现金赔偿项目区域内共有人口3659人，约1220户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，提议采用整体拆迁集中安顿的拆迁安顿方案。拆迁赔偿方案非现金部分考虑按每户160平方米安顿房考虑，共需建设安顿房面积19.52万平方米。比照北京YYYY企业长流南片区土地一级开发估算原则，按2700元/平方米单位造价投入建设，所有投资为52704万元。每户拆迁安顿赔偿80平方米住房和10平方米商铺，拆迁户另需按2700元/平方米价格回购70平方米住房。安顿房的最终成本（即居民安顿非现金赔偿部分）为29646.00万元。居民安顿土地成本按容积率2.0计算，安顿房需占用土地9.76万平方米（=19.52/2，其中19.52万平方米为合计需建设的安顿房总面积），即146.40亩（=9.76/666.67）。根据《海口市人民政府有关颁布实行<海口市城镇土地基准地价原则>的告知》（海府【】84号），灵山镇居住用地三级土地基准地价22万元/亩，则需缴纳占用土地费用3220.80万元。居民安顿现金赔偿项目区域内共有人口3659人，约1220户。比照北京YYYY企业长流南片区土地一级开发估算原则，每户25.39万元现金赔偿，赔偿费用为30975.8万元。每户赔偿项分别为：按每平方米2700元回购70平方米拆迁房需要189000元；农转居生活补助费54000元；超转病残医疗补助费1800元；搬家费600元；拆房及渣土清理1500元；奖励费7000元。见下表：征地拆迁其他费用安顿房立项及设计费约3000万元；拆迁及安顿房建设资金成本及管理费约为5000万元。合计约为8000万元。土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费、征地赔偿费、居民拆迁现金赔偿费、居民拆迁安顿非现金赔偿费、安顿房用地基准地价款、安顿房设计费、安顿房建设的资金成本即财务费用等。土地征收各项费用总和156227.72万元。工程建设成本五通一平工程费用据估算，五通一平工程费用大概为每亩25万元，本项目工程费用约为131213.75万元。项目前期后期费用根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大概费用为3000万元。项目总投资项目总投资包括了土地征收费用、工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。即项目总投入=土地征收费用+工程建设成本+前期后期费用=290441.47万元。项目工期与资金安排项目开发周期5年，本着分期投入、滚动开发的原则，项目的资金使用状况如下图所示：项目经济可行性分析在明确本项目现行控制性规划、项目区域内权属地类状况的基础上，以上已经计算出本项目的投入状况，下面将结合市场以及项目自身规划调整的也许进行经济可行性分析。分析包括两个方面的内容：静态分析和动态分析。静态分析是指在现行规划条件下，根据目前市场状况，计算分析项目的收益状况。动态分析是指综合考虑变动的市场及规划调整双原因，分析项目在不一样状况下的收益状况。首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政的比例。土地成交收益上缴在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应当缴付的税费，在本部分的分析中，首先明确一般状况下土地一级开发所需缴付的分项，然后，将所提交的各个分项按照统一的基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础的总的上缴比例值。上缴项目分项（1）农业开发资金根据《有关印发<用于农业土地开发的土地出让金使用管理措施>的告知》（琼财字【】288号），在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额=开发面积（亩）×0.7067；（2）土地收益基金根据《有关印发<国有土地使用权出让收支管理措施>的告知》（财综【】68号），在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额=土地成交价款×3%；上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后的土地成交价款，命名为“土地成交总价款”。（3）土地出让金根据《海南人民政府有关深入加强土地使用权出让金征收与使用管理工作的告知》（琼府【】26号），须上缴省土地出让金，计提金额=土地成交总价款×10%；（4）被征地农民保障资金根据《海南省政府办公厅<有关做好被征地农民就业培训和社会保障工作>的告知》（琼府办【】20号），须上缴被征地农民保障资金，计提金额=土地成交总价款×15%；上缴省土地出让金、被征地农民保障资金，并支付土地开发成本及土地出让业务费之后，余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益。（5）国家廉租房建设基金在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额=土地出让净收益×10%；上缴项目总和上述上缴项目的计算基础均有不一样，为计算以便，将上述上缴项目计算基础统一转化为土地成交价款，则所有上缴计提项目大概为成交价款的26%（由于某些项目是以土地面积为基础的，某些是扣除成本后上缴的，在转化基数时，本文采用了一般状况下估算的方式）。扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。静态分析目前市场状况4月10日，海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告001号，整体挂牌位于海口市西海岸新区地块130.288亩，容积率2.5，起始挂牌价为3538.05元/平方米，被内蒙古伊泰置业有限责任企业以8150元/平方米价格竞得，竞得单价折合543.34万元/亩。折合楼面地价为3260元/平方米。本项目规划指标如前文所述，按照现行江东片区控制性规划，本项目规划地块11块，总面积4031.17亩，其中可出让面积2118.83亩，占规划地块的52.56%，占项目总占地面积的40.37%，项目区域内平均容积率为0.8。本项目土地出让净收益比照001号西海岸新区土地挂牌状况，即本项目地块假定也可以实现楼面地价3260元/平方米，则本项目地价为2608元/平方米，即173.87万元/亩。在上述静态条件下，本项目土地成交价款约为368400.97万元，扣除上缴省级以上财政的26%，则本项目土地出让净收益为272616.72万元。本项目可分派收益在上述土地出让净收益的基础上，扣除项目投入的开发成本（即290441.47万元），则本项目的可分派收益为-17824.75万元。静态分析结论根据以上计算与分析可知，在目前市场条件下，在现行规划指标不变的状况下，本项目的收益为负值。也就是说，项目收益无法抵偿项目投入，在目前静态的状况下是经济不可行的。动态分析在规划可出让面积可以调整的状况下，在市场价格发生变动的状况下，对项目收益的计算和分析，属于动态分析。下面以可出让面积和土地市场单价为双变动原因，综合分析在每一种不一样组合条件下，项目的收益及可分派状况。土地成交价款之于控规调整与市场预期的双原因变动按照现行规划，可出让面积是2118.83亩，占总占地面积5248.55的40.37%，通过规划调整，可以提高可出让面积的比例。同步，海口市土地市场一直处在变动之中。我们选用上述两个变数来模拟项目土地出让收入状况。见下表：土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双原因变动上表中，计算了在不一样的可出让比例及不一样的土地市场价格下的土地成交价款，在上述计算的基础上，将土地成交价款扣除上缴的26%，便是土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双原因变动状况。详细状况见下表：待分派收益之于控规调整与市场预期的双原因变动完毕上述土地出让净收益的计算后，减去项目开发总成本，得到的是项目待分派收益之于控规调整与市场预期的双原因变动状况。详见下图：（阐明：红字部分为负值）结合双原因变动的待分派收益经济分析（1）投资收益率计算及分析待分派收益除以项目投入的总成本，等于项目的投资收益率，如上表所示，绿色区域的部分为投资收益率100%到200%之间的状况，茶色区域为投资收益率不小于300%的状况，期间黄色的区域为投资收益率为200%到300%的状况。从上图可以看出，假如出让土地售价在200万元/亩如下，怎样提高可出让土地面积的比例，都无法实现投资收益率超过100%。在可出让比例45%如下时，无论怎样提高容积率水平，即提高土地出让单价，都无法满足投资收益率满足200%；图中茶色区域即投资收益率300%以上的状况，控规调整的难度已经非常大了。（2）可出让土地面积比例调整目的综合规划调整的难度，并兼顾项目收益，提议规划可出让比例调整至65%，从而实现200%到300%的项目投资收益率水平。合作模式选择根据以上分析，在如下两种状况下，推荐选择几种不一样的操作模式。控规不调整的静态状况根据前文的分析，可知在目前市场和目前项目土地容积率水平和可出让面积的状况下，土地出让净收益无法抵偿项目开发投入，即项目的待分派收益为负值，从经济分析的角度项目不可行。在控规不调整的静态状况下，无法合作，提议不合作。控规调整的动态状况前文已述，控规的容积率和可出让面积的比例两个原因都作出调整的状况下，可以实现较为理想的项目投资收益率。如下，首先锁定控规调整的目的，然后，在此基础上提出几种合作模型。控规调整目的有关可出让土地所占比例，前文已经进行了分析，为了实现项目预期收益，可出让土地所占比例应当不不不小于65%，如下就容积率调整方向进行分析。（1）基于楼面地价3260元/平方米的容积率规调整指标结合西海岸新区3260元/平方米楼面土地单价，计算出保证预期土地市场价实现的容积率水平在1.6到2.0之间。（为计算以便，未考虑修正系数）（2）容积率指标随楼面地价的变动状况伴随楼面地价的变化，实现土地市场预期的容积率保证也会有所不一样，如下是楼面地价在至5000之间实现土地出让地价的容积率保证值。假如对楼面地价有不一样的预期，则可以得出不一样的容积率调整目的。（3）本项目合理的容积率调整指标01号挂牌地块，是截至目前最高的地价水平，即地王水平。伴随中央相继出台房地产价格遏制政策，海南房地产水平也不会一直保持高位，目前已经出现了环比下降的趋势。因此，3260元/亩的楼面地价不应当作为容积率计算的基本指标。根据上图所示，2500元/亩的楼面地价应当是较为理性的楼面地价水平，这样，实现项目预期土地售价的保障容积率水平应当为2.1到2.7。（4）本项目综合控规调整目的综上所述，为保证项目实现预期收益，控规调整的总体目的方向是：可出让比例调整到65%，容积率指标调整至2.1至2.7。土地出让保底价格（1）项目发生的税费在企业提成收入中，须缴纳的税种至少包括：营业税及其附加（营业税=营业收入×5%，都市维护建设税=营业税×5%，教育附加费=营业税×3%）、堤围费（=营业收入×0.1%）、印花税（=营业收入×0.03%）、代征所得税（约=营业收入×3.75%）。综上所列，企业须缴纳税费约占其收入的9.3%。（2）项目单位开发成本按照上述规划指标调整后，可出让土地面积调整为3411.56亩，则单位出让面积项目总成本为85.13万元/亩。（3）保底价格计算按照8%一般行业利润率，企业税后单位收益应不不不小于91.94万元/亩，税前收益不不不小于101.37万元/亩，则土地出让保底价格为136.99万元/亩。合作模式一：分别投入，价格保底，按投入提成（1）工作分工与投入政府一方投入费用约15.6亿元，负责土地征收的所有工作以及土地挂牌销售工作；企业投入费用约13.4亿元，负责项目规划设计以及“五通一平”等工程工作。（2）双方提成措施土地成交价款，在上缴省级以上约26%的各项费用后，双方按照投资比例对收益进行分派，分派比例大概为54%：46%。（3）方案评价该措施的最大特点是风险共担、利益共享。该方案缺陷是土地出让由政府主导，由于政府要承担其他的社会责任，往往通过土地赔偿进行兑现，从而致使该方案不能保证土地出让按最理想价格实现。合作模式二：整体投入，价格保底，按比例提成（1）工作分工与投入企业负责投入所有约29.0亿元的费用，负责项目规划以及“五通一平”等工程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。（2）双方提成措施土地成交价款，在上缴省级以上约26%的各项费用后，双方提成比例按37%：63%，政府分派37%，企业分派63%。（3）方案评价该方案由于企业投资增长，投资回收也增长，为了化解变数，须在300万元/亩价格状况下回收预期收益，上述提成比例就是据此计算得来的。该方案也有土地出让价格不保证的问题。合作模式三：整体投入，价不保底，土地提成（1）工作分工与投入企业负责投入所有约29.0亿元的费用，负责项目规划以及“五通一平”等工程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。（2）双方提成措施土地一级开发完毕后，将土地的40%以零地价转到企业名下，不再发生其他费用，政府将其他的60土地挂牌出让。（3）方案评价该方案的最大特点是操作难度大，由于上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易程序。此外，企业获得土地的价格折合212.82万元/亩，升值空间也非常有限。然而，该方案的最大长处是，一旦可以实现企业获得土地，就可以防止政府挂牌土地中的随意性问题，可以保证土地变现中的价格水平。合作模式四：上缴10%，整体投入，保底提成（1）工作分工与投入企业负责投入所有约29.0亿元的费用，负责项目规划以及“五通一平”等工程开发；政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。（2）双方提成措施土地成交价款，在上缴省级以上约10%的各项费用后，双方提成比例按54%：46%，政府分派54%，企业分派46%。详见下图：（3）方案评价该方案的长处是上缴比例小，待分派收益有增长。上述分派比例是按照企业须在300万元/亩价格状况下回收预期收益计算得出的。方案的缺陷仍然是政府在土地出让过程中，由于多种原因，不能保证土地按照最理想价格实现。本项目合作对策与措施针对本项目的上述分析，提议企业在本轮谈判中重点推出如下对策与措施。坚持推进控规调整调整的目的，前文已述，这里再反复一遍：在目前楼面地价3260元/平方米前提下，可出让比例65%，容积率在1.6至2.0之间。推荐合作模型的选择优先次序上述推荐的四个合作模型各有特点，方案一，风险最小，回收较快；方案三难度较大，利益较有保障；方案二与方案四都是锁定在300万元/亩价格的状况下实现100%的投资收益率。提议首选方案一，另一方面选择方案三，再次选择方案四，最终选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功的土地一级合作开发的案例是与北京YYYY开发是西海岸新区，该案例采用的是保底封顶的做法。假如对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限。根据本汇报第二部分对YYYY案例的调研，可知土地一级开发投资收益率最多为110%。假如与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，则必须考虑在投资收益率限定的条件下，投资得以迅速而有保障地回收的问题。为此，形成提议分派模式如下：作法一：分别投入，上缴10%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%、100%、110%的状况时，企业分派的回报分别为114081.69万元、134213.75万元、147635.12万元。兼顾政府方利益，待分派收益应当为590540.48万元。如下图形成如下分派方式：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6至2.0的状况下，上缴10%并扣减开发成本后的待分派收益：（1）在0——32亿元之间时，政府与企业双方分派比例为64%：36%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约11.52亿元，投资收益率约85.83%）（2）在32——42亿元之间时，政府与企业双方分派比例为75%：25%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得2.50亿元，投资收益率合计到达104.46%）；（3）在42——47亿元之间是，政府与企业双方分派比例为85%：15%（注：土地售价靠近250万元/亩，企业分得0.75亿元，企业投资收益率合计约为110%）。（4）在47亿元以上时，收益所有归政府方。作法二：分别投入，上缴26%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%