风险提示及变现能力分析

风险提示及变现能力分析1、估价对象风险提示（注：房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明）（1）估价对象产权状况（主要描述估价对象法定用途、现实用途，土地使用权性质、房屋权属性质等）估价对象剩余土地使用年期40年，房屋法定用途与现实用途均为住宅，属于市场商品房，产权清晰，可按相关规定进入市场自由转让。或：估价对象剩余土地使用年期40年，房屋法定用途厂房，现实用途为商业，根据《深圳市城市更新改造办法》，可以在补交相应地价后，按商业用途使用。本次估价时，按商业用途进行评估。估价对象属于市场商品房，要补交相应地价差后可按商业用途进入市场进行自由转让。或如为绿本房地产，则：估价对象剩余土地使用年期40年，根据估价委托人提供的《房地产证》复印件，估价对象所属宗地权属来源为划拔，且“按照相关规定，本证所记载房地产不得转让”。即，估价对象如需进入市场交易，应按相关规定办理相关手续，获得批准后方可。（2）估价对象实物状况（主要是房地产实物状况对房地产抵押贷款的影响，可以从物质、经济、功能等方面进行描述）目前估价对象处于空置状态，并未实现收益，且需要按规定支付相关的物业管理等费用。建议报告使用者关注抵押期间可能由于管理不善而导致抵押房地产的损失以及其他不可抗拒因素对抵押房地产造成的影响。或估价对象目前为出租使用中，根据现场一般性查勘，估价对象建筑结构完好，保养与维护、使用状况良好，但户型结构及平面布局一般。（如为续贷报告，应分析对比估价对象实物发生的状况，并作相应的说明）（3）经营风险（主要说明估价对象目前的经营业态、经营方式以及可能面临的危险）估价对象为商业物业，面积较大，主要经营电子产品，在政策及市场稳定的情况下，最主要的风险为其商业的经营管理风险，商场经营管理得好，则租金及价格稳定，否则将面临经营委缩，或将出现空置。（4）市场风险（市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性的风险。包括房地产市场变化趋势以及房价变化的幅度预测，并应对估价对象预期可能导致其价格下跌因素进行分析）根据近期该片区商业物业的市场情况及走势判断，该片区同类物业三级市场交投平稳，租赁市场活跃，租金有平稳。预计未来一段时间内商业物业价格将保持平稳状况，抵押物业的价格不会出现大幅下滑，如果价格定位合理，变现风险不大。同时建议报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。（5）政策风险（政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。政策变动风险分析的内容主要分析房地产政策变化趋势以及政策的变化对房地产市场的影响，尤其是提醒贷款银行对信贷风险的关注）国家12月9日宣布个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年重点分析所处区域的商业繁华程度、临街状况、平面布局、建筑规模、装修档次及配套设施；大型商业地产，还应考虑整体经营状况、区域同类房地产的饱和度、区域商业发展潜力、竞争状况等。办公房地产：重点分析区域商务集聚程度、交通便利程度、整体规模、未来区域规划、设施