天津企业商业项目的改造设计

天津企业商业项目的改造设计

总建筑面积：17515米。总建筑面积:173676m2商业1-6层设计面积:66713.2m2天津星光天地项目原名金盛广场,是佛奥地产携手天津金盛置业发展有限公司在天津市中心地铁上盖物业合作经营大型商业地产项目。项目由A、B两座高层公寓和六层的商业裙楼组成,原商场平面是以百货业态为基础的设计,中庭及商业动线布局不能满足新时代商业的发展需求,对招商与经营影响极大,亟需进行一番彻底的改造。按照改造计划,项目将打造成一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心,集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体,在当地开创一种全新的消费概念,带动周边地带的繁荣,使之成为天津现代商业的标志,成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所。为了项目能到达预期效果,发展商痛下决心对已经完工的商场部分进行彻底改造,甚至不惜“赶走”已经开始营业的大型超市“乐购”。如此“痛下血本”的商业项目改造工程,在国内并不多见。本期《房地产导刊》深入采访负责改造项目的广州市纬纶建筑设计有限公司,让他们与读者分享关于这番“大改造”背后的故事与经验。一地下空间景观格局改造前的天津星光天地叫做金盛广场。但是,这个商业项目并没有像它的名字一样,日进斗金、生意兴隆。反而是因为在设计上有着诸多硬伤,影响了商业运营:首先,这个面积相当于一个广州天河城广场的商场,只有一个中庭,而且中庭过于方正。这样造成顾客进入商场后,视野极度不开阔。又由于缺乏中庭对商业区域进行划分,除了围绕中庭的少部分区域人流较多,其余远离中庭的区域无人流的“死角”位过多。第二,由于缺少中庭,使扶手电梯的布局非常有限。整个商场的可通达性极差,因此,商场无法吸引人流。第三,金盛广场地理位置非常优越,是天津地铁一号线西北角站上盖,相当于广州的“天河北”。但遗憾的是,原设计并没有发挥这个优势,地铁与商场之间并无无缝接驳的入口。另外,商场本身的出入口也是比较缺乏,无法使人流从四面八方进入项目内。除此之外,金盛广场的外立面非常低调朴素,几乎与楼上的写字楼融为一体,经过的人不会留意到这里有一家百货商场。针对这个问题,外立面改造也是非常必要的。进行了新的景观改造对于接手的设计师来说,这个改造项目绝对是“最难啃的骨头”。这不是平地起高楼,在白纸上画出一个新项目,而是在原有的基础上做大修改。要怎么办才好呢?针对项目存在的种种问题,设计师做出了可行的改造方案:关于中庭:除原来已有的一个中庭以外,从1-5楼再多开两个中庭。三个中庭重新布局设计,并且将原来方正的线条改成富有动感的弧线,使商业动线流畅连续并富有生气。中庭使顾客视线上下贯通,也增加商场的通透感,增强顾客再次停留的意欲。关于电梯:调整原有电动扶梯位置,新增电动扶梯及跨层扶梯,引导人流到达各层商铺。最值得一提的是,设计师特别设计了一条从一楼到三楼直达的手扶“天梯”。这样的安排使顾客能更方便,更直接到达商场的中层,使人流更加畅旺。关于出入口:西北角增加一个商场出入口,并加强对出入口的空间、造型的设计,吸引人流。用设计师的话来说,增加出入口对于商场的布局是至关重要的,这就像是戳开几个口子,让人流像潮水一样涌入来。关于外立面:原本的商场外立面太过于素净,也没有预留广告位,不利于吸引顾客。改造后,经过重新设计的外立面,加强了广告、橱窗展示空间的设计,为商场提供了一个展示其现代高档新形象的平台。经过大改造的金盛广场改名为天津星光天地,预定在2012年11月正式开幕。成功的改造令商场“变身”成为天津市中心最令人瞩目的商业项目,招商与经营都非常顺利。对话设计师“这项目得什么”与负责天津星光天地商业项目改造的广州市纬纶建筑设计有限公司总建筑师范文峰坐下来详细聊这个项目时,甫一打开这个话题,范文峰马上大摇其头:“这个项目难啊!”—个“难”字也许就概括了项目成功背后的所有艰辛。商业地产大热当前,一个专业的建筑设计师又是如何看待这背后的种种问题呢?商业地产设计的现状在范文峰眼中,商业地产只有成功与失败两种结果,这两者之间没有灰色地带。“商业地产的巨大资金投入决定了这样的项目‘拖’不起,‘守’不起,一旦经营没有打开局面而资金链又断裂,就会跌入地狱。”在中国,商业地产起步慢,大家都尚处于学习与探索的阶段,因此,商业地产设计尚未沉淀出一个成功的模式。“经过多年的发展,住宅地产已经非常成熟,自有一套成功的模式。因为有很多经典户型可作参考,设计师几乎闭着眼都能画出住宅项目的图纸。但商业设计却不行。在这方面的未知数太多,而设计师面前只有‘天堂’和‘地狱’两种局面。”虽然商业项目设计充满困难,但范文峰对此却并不回避:“正是没有标准答案的设计才最好玩!设计师需要不断探索,不断学习,去迎接挑战。”“死角”把握并运用设计了无数项目,今年也频频涉足商业设计。范文峰在行业内可算是经验丰富的老手。对于他而言,怎样的商业项目设计才称得上是好设计呢?“商业项目除了经营以外,设计也是很关键的。好的设计为项目留住客流,当大家都愿意在这个地方停留,还愁人气吗?”范文峰举例说:“商场要人气旺,最忌‘死角’太多。(‘就是人流几乎不到的地方。)‘死角’旁边的商铺很难经营下去的。而‘死角铺’的倒闭也会造成‘骨牌效应’,萎靡不振的氛围会传染到商场其它位置,使整个商场的经营出现问题。这样的状况反过来也会影响到人气,恶性循环最终会搞垮整个项目。”范文峰认为,好的设计可以帮商业项目网聚人气。“‘死角’完全可以通过设计来避免。设计师通过畅通的动线,使顾客在项目空间内畅行无阻,并且增加视线的可通达性。在一些实在难以到达的‘死角’位,安排洗手间,可以有效地增加人气。另外,将餐饮区平均地分布在每一层的不同位置远比聚集在某一层更好。餐饮区分散对于商场每个位置的人流有很大的带动作用。”“可以吸引顾客进入商场、让顾客逛到停不下来、让顾客提袋离开后还想再来,这样就是成功的商业项目设计了。”范文峰一再强调。天津光武之路谈到纬纶这次接下的工程,范文峰还是非常感慨:“国内这类型的改造项目,还是非常少的。没有前人的经验可借鉴,我们只能慢慢摸索。虽然困难很多,学到的还真不少。”在一个已经建好的商场里面进行大改造,难度可想而知。但改动的幅度究竟有多大?“除了实在不可以拆卸的柱子,能改的几乎全部改了。”范文峰的回答着实让人吃了一惊。“其实,项目最大的难点在于,原来的商场所有水、电、空调、电梯等工程都是既定的,为了环保节省成本,我们在改造的过程中要尽可能利用之。但每改一处都要向相关部门报批,过程是严谨、复杂的。”面对挑战,范文峰调动公司上下的精英设计师,深入到项目,并请专人到天津进驻项目,协调工程。最终,这块“大骨头”还是啃下来了。“不能永远只是围着经典户型、成熟模式打转,