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文档简介
高层住宅\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资估算及资金筹措\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划方案
第一节
建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的大体概况与\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资经营\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案
一、福满花园\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概述
1、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概况
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目东侧为衡阳路延长线，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）
【\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
衡阳路与新阳路北三里交汇
规划总用地面积
47375.75m2
实际用地面积
39390.36m2
计容积率面积
149683.37m2
总建筑面积
157689.07m2
建筑容积率
3.8
建筑密度
28%
绿地率
30.8%
住宅面积
141125.49m2
商业面积
8527.04m2
地下室面积
8036.54m2
居住总户数
1520户
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案
（一）\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的开发，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目。所以，一般采用\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目顺利开发。
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的26.5%，销售收入再投入用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式
在\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资完成。
1、自有资金
整个\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的自有资金为10000万元，占总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2)
自有资金年度投入表
(单位:万元)
第一年
第二年
第三年
3340.15
6582.21
77.12
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:6-1-3)
银行贷款年度投入表
(单位:万元)
第一年
第二年
10000
10000期的起始日。②开发\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划安排③根据的规划\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的开发粗略\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）
（表：6-2-1）
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目实施\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划表
第三节
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资估算及资金筹措\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划
一、福满花园\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
（2）前期工程费：1199.26万元，详见本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
（表：6-3-1）
前期工程费估算表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3%
620.30
2
可行性研究费
建安工程费×0.15%
31.02
3
水文、地质、勘察费
建安工程费×0.15%
31.02
4
筹建开办费
建安工程费×2.5%
516.92
合计
1199.26
(3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2）
（表：6-3-2）
高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
(单位:万元)
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
高层（元/平方米）
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
高层（元/平方米）
桩基础
70
土建工程
750
电梯
120
消防
30
一般水电安装
100
煤气
10
通讯
5
公用天线
3
普通装修
50
对讲机系统
12
地下室费用
130
智能化设施
80
★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米
建安工程费：
①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元
注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。
（表：6-3-3）
基础设施费估算表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
计算依据
金额（万元）
1
供电工程
65万元/公项×47375.75=307.94
307.94
2
供水工程
15万元/公项×47375.75=71.06
71.06
3
电信工程
7万元/公项×47375.75=33.16
33.16
4
煤气工程
7万元/公项×47375.75=33.16
33.16
5
绿化工程
5.4万元/公项×47375.75=25.58
25.58
6
道路工程
42.13万元/公项×47375.75=199.59
199.59
7
排水工程
37.6万元/公项×47375.75=178.13
178.13
合计
500+848.62=1348.62
848.62
注：本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4
（表：6-3-4）
公建配套设施费估算表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
建筑面积（平方米）
单价（元/平方米）
金额（万元）
1
幼儿园
1000
500
50
2
卫生院
1000（位于裙楼房内）
400
40
3
文化活动中心
1500
700
105
4
超市
2000（位于裙楼房内）
——
——
5
邮政支局
500（位于裙楼房内）
——
——
6
电信营业所
500（位于裙楼房内）
——
——
7
储蓄所
700（位于裙楼房内）
——
——
8
物业管理处
200（位于裙楼房内）
300
6
9
会所
3000（位于裙楼房内）
700
210
10
公厕
100
500
5
11
垃圾压缩站
200
300
6
12
变电站
1200
500
60
13
煤气调压站
50
600
3
合计
485
（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。
（表：6-3-5）
开发期间税费一览表
(单位:万元)
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
建安工程费×6%
1240．61
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×0.4%
82．71
3
供水管网补偿费
住宅：0.3T/人,600元/T
商铺：0.1T/平方米,600元/T
住宅:95.76
商铺:51.16
4
供电用电负荷费
住宅:4KVA/户,480/KVA
商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA
住宅:291.84
商铺:68.22
5
其他
建安工程费×2%
413．54
6
物业管理基金
建安工程费×2%
413．54
合计
2657.38
(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3%
不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29万元
（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）
（8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:
开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32
二、开发费用估算
1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%
(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29万元
2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。（表：6-3-6）
销售费用估算表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
计算依据
计价（万元）
1
广告宣传及市场推广费
(49838.4)销售收入×1%
498.38
2
销售代理费
(49838.4)销售收入×1%
498.38
3
其他销售费用
(49838.4)销售收入×1%
498.38
合计
1495.14
3、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表
4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和
三、总成本费用汇总及分摊表
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的总成本费用详见\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）
（表：6-3-7）
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资成本费用估算汇总表
(单位:万元)
成本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
总额
（万元）
得房成本（元/平方米）
高层
商铺
车位
1．开发成本
33078.32
1903.71
4903.71
2862.31
（1）土地成本
6000
300
1500
985.8
（2）前期工程费
1199.26
76.05
76.05
76.05
（3）建安工程费
20676.77
1200
3000
1472.8
（4）基础设施费
1348.62
85.52
85.52
85.52
（5）公建配套设施
485
30.76
30.76
30.76
（6）开发期间税费
2657.38
168.52
168.52
168.52
（7）不可预见费
711.29
42.86
42.86
42.86
2．开发费用
4647.03
319.79
213.89
213.89
（1）管理费用
891.29
53.71
53.71
53.71
（2）销售费用
1495.14
105.9
---
---
（3）财务费用
2260.6
160.18
160.18
160.18
3．合计
37725.35
2543.29
5331.49
3290.09
注：\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资分摊的原则：
总原则：所有的总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：（1）按计算\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的各项成本来分摊
（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊
（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划及借款利息
（1）资金筹措与\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资部分。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资见\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划与资金筹措表（表：6-3-8）
（表：6-3-8）
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划与资金筹措表
(单位:万元)
序
号
项
目
合
计
建
设
经
营
期
2005
2006
2007
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资总额
37725.35
2167
3340.15
11240.06
13175.15
6008.57
1793.9
1．1
建设\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资
35464.75
2167
3067
11240.06
12340.8
6008.57
640.8
1．1．1
土地成本
6000
1500
1500
1500
1500
0
0
1．1．2
前期工程费
1199.26
400
500
299.26
0
0
0
1．1．3
建安工程费
20676.77
0
0
7000
9000
4676.77
0
1．1．4
基础设施费
1348.62
0
0
800
400
148.62
0
1．1．5
公建配套设施费
485
0
0
200
0
285
0
1．1．6
开发期间税费
2657.38
0
800
800
800
257.38
0
1．1．7
不可预见费
711.29
118.5
118.5
118.5
118.5
118.5
118.5
1．1．8
管理费
891.29
148.5
148.5
148.5
148.5
148.5
148.5
1．1．9
销售费用
1495.14
0
0
373.8
373.8
373.8
373.8
1．2
贷款利息
2260.6
0
273．15
0
834.35
0
1153.1
1．3
流动资金
0.0
0
0
0
0
0
0
2
资金筹措
37725.35
2167
3340.15
11240.06
13175.15
6008.57
1793.9
2．1
自有资金
10000
0
3340.15
1240.06
5342.15
77.12
0
2．2
借款
20000
2167
0
10000
7833
0
0
2．3
销售收入再投入
7725.35
0
0
0
0
5931.45
1793.9
（2）贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用每年本金等额偿还\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%）
（表：6-3-9）
贷款还本付息结算表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目名称
合计
建设经营期
----
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1．1
年初借款累计
----
----
----
----第一笔借款
本年借款
10000
10000
10273．15
10834.35
本年应计利息
1426.25
273．15
561.2
591.9
年底还本付息
11426.25
----
----
11426.25
年末借款累计
10273．15
10834.35
0
1．2第二笔借款
年初借款累计
----
----
----
10273．15
本年借款
10000
----
10000
----
本年应计利息
834.35
----
273．15
561.2
年底还本付息
10834.35
----
----
10834.35
年末借款累计
----
----
10273．15
0
1．3
借款汇总
年初借款累计
----
0
----
----
本年借款
20000
10000
10000
0
本年应计利息
2260.6
273．15
834.35
1153.1
年底还本付息
22260.6
0
0
22260.6
年末借款累计
----
----
----
----
2
借款还本付息的资金来源
2．1
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收
----
----
22260.6
注：1、贷款利率为5.463%;
2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率第四节
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目销售和租赁收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）
用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）
详细见本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目房地产价格为：2500元/平方米
（二）建议销售测算单价
为了方便计算本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价
（三）总销售收入的确定
根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：11000、12500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）
（表：6-4-1）
住宅销售总收入预测
(单位:万元)
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
10%高层
14112.55
2500
3528.14
第二批
20%高层
28225.10
2600
7338.53
第三批
30%高层
42337.65
2700
11431.17
第四批
40%高层
56450.20
2800
15806.06
合计
38103.9
（表：6-4-2）
商铺销售总收入预测
(单位:万元)
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
30%铺面
2558.11
11000
2813.92
第二批
35%铺面
2984.46
12500
3730.58
合计
6544.5
（表：6-4-3）
车位销售总收入预测
(单位:万元)
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
可销售个数
建议销售单价（万/个）
销售收入（万元）
第一批
50%比例
247
15
3705
第二批
20%比例
99
15
1485
合计
5190（表：6-4-5）
全部销售收入分批比例预测
(单位:万元)
销售\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划
建设经营期年收入(万元)
合计
批数
比例
面积
2005
2006
2007
上半年
下半年
上半年
下半年
1
10%高层
14112.55
3528.14
3528.14
2
20%高层
28225.10
7338.53
7338.53
3
30%高层
42337.65
11431.17
11431.17
4
40%高层
56450.20
15806.06
15806.06
5
30%铺面
2558.11
2813.92
2813.92
6
35%铺面
2984.46
3730.58
3730.58
7
50%比例
247
3705
3705
8
20%比例
99
1485
1485
合计
3528.14
7338.53
17950.09
21021.64
49838.4
注：1、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目销售\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划
1.1销售的政策限定
1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定,房地产\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目须\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资达到总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》。
1.1.2
按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。
1.1.3
根据\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。
1.2销售\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划设计
1.2.1
按南宁市目前行业的惯例,初步考虑本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。
1.2.2根据本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的区位及\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。
1.2.3
根据\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的开发和销售进程，车库在销售的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目取得预售证或者\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。
二、铺租赁单价的确定
（一）用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格）
根据价格定位与策略部分得出可知：本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的商铺部分为：11000元/平方米，
假设本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中r=8%）：
月租赁价格=（11000×8%）/（12×65%）=112.82元/平方米
(二)建议平均月租金为110元/平方米
(三)商铺出租总收入估算表（见表：6-4-6）
（表：6-4-6）
出租\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划和出租收入估算表
（单位：万元）
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建设期
经
营
期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
可出租面积
0
0
0
8527.04
2
单位租金(元/平方米)
0
0
0
1
00
1
00
1
00
1
00
1
00
1
00
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
10
1
20
1
20
1
20
3
可能的毛租金收入(万元)
0
0
0
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
12
27
12
27
12
27
4
出租率(%)
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
有效毛租金(万元)
0
0
0
66
4
71
6
76
7
81
8
86
9
92
0
10
12
10
12
10
12
10
12
10
12
10
68
10
68
10
68
10
68
10
68
11
25
12
27
12
27
12
27
6
转售单价(元/平方米)
13000
7
转售收入(万元)
11085
8
合计
31045万元
注:假设商铺出租在第五年开始,在24年末转售,转售单价为13000元/平方米
三、车库租赁单价的确定
（一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）
根据市场价格定位策略部分，我们可知：本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的车位月租赁单价为：250元/个
售时的单价：15万元/个。（见表：6-4-7）
（注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）（表：6-4-7）
车位出租\o"点击搜索所有关于［计划］的文章"计划和出租收入估算表
（单位：千元）
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建设期
经
营
期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
可出租个数
0
0
0
494
2
单位租金(元/个.月)
0
0
0
200
200
200
200
200
200
250
250
250
250
250
300
300
300
300
300
35
0
35
0
35
0
35
0
3
可能的毛租金收入(万元)
0
0
0
118
118
118
118
118
118
148
148
148
148
148
177
177
177
177
177
207
207
207
207
4
出租率(%)
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
有效毛租金(万元)
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
6
转售单价(元/个)
15000
7
转售收入(万元)
741
8
合计
3620万元第五节
建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表
（表：6-5-1）
住宅部分销售税金及附加表
(单位:万元)
序
号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建
设
经
营
期
合计
2005
2006
2007
1
销售收入
0
10866.67
38971.73
49838.4
2
销售税金及附加(6.23%)
0
676.99
2427.94
3104.93
2.1
营业税(5%)
0
543.33
1948.59
2491.92
2.2
城市维护建设税(0.35%)
0
38.03
136.40
174.43
2.3
教育附加税(0.15%)
0
16.30
58.46
74.76
2.4
防洪工程维护费(0.18%)
0
19.56
70.15
89.71
2.5
交易管理费(0.5%)
0
54.33
194.87
249.20
2.6
交易印花税(0.05%)
0
5.43
19.49
24.92
3
土地增值税(1%)
0
108.66
389.72
498.38
合计
0
1462.23
5245.62
6708.25
2、商铺租赁税金及附加估算：详见商铺租赁税金及附加估算表（表：6-5-2）
3、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表（表：6-5-3）
（表：6-5-2）
商铺租赁税金及附加
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建设期
经
营
期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
664
716
767
818
869
920
1012
1012
1012
1012
1012
1068
1068
1068
1068
1068
1125
1227
1227
1227
11085
2
租赁税金及附加(5.68%)
0
0
0
37.7
40.7
43.6
46.5
49.3
52.3
57.5
57.5
57.5
57.5
57.5
60.7
60.7
60.7
60.7
60.7
63.9
69.7
69.7
69.7
691
2.1
营业税(5%)
0
0
0
33.2
35.8
38.4
40.9
43.5
46
50.6
50.6
50.6
50.6
50.6
53.4
53.4
53.4
53.4
53.4
56.3
61.4
61.4
61.4
554
2.2
城市维护建设税(0.35%)
0
0
0
2.3
2.5
2.7
2.9
3.0
3.2
3.5
3.5
3.5
3.5
3.5
3.7
3.7
3.7
3.7
3.7
3.9
4.3
4.3
4.3
39
2.3
教育附加(0.15%)
0
0
0
0.99
1.07
1.15
1.23
1.03
1.38
1.52
1.52
1.52
1.52
1.52
1.60
1.60
1.60
1.60
1.60
1.69
1.84
1.84
1.84
17
2.4
防洪工程维护费(0.18%)
1.20
1.29
1.38
1.47
1.56
1.66
1.82
1.82
1.82
1.82
1.82
1.92
1.92
1.92
1.92
1.92
2.02
2.21
2.21
2.21
20
2.5
交易管理费
55
2.6
交易印花税
6
3
土地增值税
111
合计
3760．37
（表：6-5-3）
车位租赁税金及附加
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建设期
经
营
期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
741万元
2
租赁税金及附加(5.68%)
0
0
0
4．3
4．7
5．0
5．3
5．7
6．0
7．6
7．6
7．6
7．6
7．6
9．5
9．5
9．5
9．5
9．5
11．8
11．8
11．8
11．8
46
2.1
营业税(5%)
0
0
0
3．8
4．1
4．4
4．7
5
5．3
6．7
6．7
6．7
6．7
6．7
8．4
8．4
8．4
8．4
8．4
10．4
10．4
10．4
10．4
37
2.2
城市维护建设税(0.35%)
0
0
0
0．27
0．29
0．31
0．33
0．35
0．37
0．47
0．47
0．47
0．47
0．47
0．59
0．59
0．59
0．59
0．59
0．72
0．72
0．72
0．72
3
2.3
教育附加(0.15%)
0
0
0
0．11
0．12
0．13
0．14
0．15
0．16
0．20
0．20
0．20
0．20
0．20
0．25
0．25
0．25
0．25
0．25
0．31
0．31
0．31
0．31
1.1
2.4
防洪工程维护费(0.18%)
0
0
0
0．14
0．15
0．16
0．17
0．18
0．19
0．24
0．24
0．24
0．24
0．24
0．30
0．30
0．30
0．30
0．30
0．37
0．37
0．37
0．37
1.3
2.5
交易管理费
0
0
0
3.7
2.6
交易印花税
0
0
0
0.37
3
土地增值税
0
0
0
7.4
合计
427．54
注:各种税金及附加估算表中均包括土地增值税\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目)。
二、损益表与静态盈利分析
1、住宅部分损益表。
（表：6-5-4）
住宅部分损益表
(单位:万元)
序号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
合计
建
设
经
营
期
2005
2006
2007
1
销售收入
49838.4
0
10866.67
38971.73
2
总成本费用
37725.35
0
9431.3375
28294.12
3
土地增值税
498.38
0
108.66
389.72
4
销售税金及附加
3104.93
0
676.99
2427.94
5
利润总额
5404.8
0
649.683
7859.95
6
所得税
1783.58
0
214.3954
2593.78
7
税后利润
3621.22
0
435.288
5266.17
8
盈余公积金
362.122
0
43.5288
526.617
9
可分配利润
3259.098
0
391.76
4739.55
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率
14.33%
-----
-----
-----
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利税率
23.88%
-----
-----
-----
资金本利润率
54%
-----
-----
-----
评价指标：
（1）住宅部分\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率=（利润总额/总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资额）×100%
=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%
（2）住宅部分\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利税率=（利税总额/总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资额）×100%
=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%
（3）住宅部分资金的\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率=（利润总额/住宅部分自有资金）×100%
=(5404.8/10000)×100%=54%
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目可行。
三、现金流量表与动态盈利分析
对本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资和自有资金的经济效益。由于本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目为租售并举的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目，所以要运用多个评价指标来进行\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资现金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有资金现金流量表（表：6-5-7）
注：①财务内部收益率（FIRR）是指\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目所占用资金的盈利率，即反映出\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
②财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目贷款利率为5.463%，故基准收益率Ic取为8%。
1、
住宅全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资现金流量表
（表：6-5-5）
住宅部分全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资现金流量表
(单位:万元)
序
号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建
设
经
营
期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
10866.67
38971.73
1．1
销售收入
0
10866.67
38971.73
1．2
其他现金流入
0
0
0
2
现金流出
5234
24580.91
12060.81
2．1
建设\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资
5234
23580.86
6649.37
2．2
土地增值税
0
108.66
389.72
2．3
销售税金及附加
0
676.99
2427.94
2．4
所得税
0
214.3954
2593.78
3
净现金流
-5234
-13714.24
26910.92
4
累计净现金流
-5307.28
-19021.52
7889.4
5
折现净现金流
-4842.81
-11757.75
19909.56
6
累计折现净现金流
-4910.61
-16668.36
3241.2
7
税前净现金流
-5234
-13928.63
29504.7
8
税前累计净现金流
-5307.28
-18807.12
10697.58
9
税前折现净现金流
-4842.81
-11941.56
21828.52
10
税前累计折现净现金流
--4910.61
-16852.167
4976.353
评价指标
税前
税后
----
----
财务净现值（I=8%）
4976.353
3241.2
----
----
财务内部收益率
38.33%
38.23%
----
----
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期（静态）
2.637
2.706
----
----
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期（动态）
2.755
2.837
----
----
（表：6-5-7）
住宅部分自有资金现金流量表
(单位:万元)
序
号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
建设经营期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
10866.67
38971.73
1．1
销售收入
0
10866.67
38971.73
1．2
其他现金流入
0
0
0
2
现金流出
0
11931.495
34465.94
2．1
自有资金
0
5000
5000
2．2
销售收入再投入
0
5931.45
1793.9
2．3
偿还贷款本金
0
0
20000
2．4
偿还贷款利息
0
0
2260.6
2．5
销售税金及附加
0
676.99
2427.94
2．6
土地增值税
0
108.66
389.72
2．7
所得税
0
214.3954
2593.78
3
净现金流
0
-1064.825
4505.79
4
累计净现金流
0
-1064.825
3440.965
5
折现净现金流
0
-912.916
3333.5276
6
累计折现净现金流
0
-912.916
2420.6116
评价指标
税后
备注
财务净现值（I=8%）
2420.6116
由于本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的内部收益率大于8%,所以\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目可行性!
财务内部收益率
38.48%
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期（静态）（年）
2.41
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期（动态）（年）
2.27
整理上表（表：6-5-5）得评价指标:（详见表：6-5-8）
（表：6-5-8）
评价指标
(单位:万元)
评价指标
税前
税后
财务净现值(I=8%)
4976.353
3241.2
财务内部收益率
38.33%
38.23%
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期(静态)
2.637
2.706
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期(动态)
2.755
2.837
由上述指标可以看出,本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目住宅全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期也满足\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资经营期限的要求,故本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目住宅部分\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资可行
2、住宅自有资金\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资现金流量表
整理上表（表：6-5-7），得评价指标（见表：6-5-9）
（表：6-5-9）
评价指标
(单位:万元)
评价指标
税后
财务净现值(I=8%)
2420.6116
财务内部收益率
38.48%
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期(静态)
2.41
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期(动态)
2.27
税后静态、动态\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回收期都在\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的第二年和第三年之间，回收\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资资金的速度还是比较快的。
由上述的指标可以看出，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目住宅自有资金\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资可行。
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
资金来源与运用表集中体现了\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表：6-5-10）本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目两\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案可行。详见资金来源与运用表。
（表：6-5-10）
住宅部分资金来源与运用表
(单位:万元)
序
号
\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目
名称
经
营
期
2005
2006
2007
1
资金来源
7000
25866.67
46971.73
1.1
销售收入
0
10866.67
38971.73
1.2
自有资金
0
5000
5000
1.3
银行借款
7000
10000
3000
1.4
其他收入
0
0
0
2
资金运用
5234
24580.905
34321.41
2.1
建设\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资
5234
23580.86
6649.37
2.2
借款还本付息
0
0
22260.6
2.3
销售税金及附加
0
676.99
2427.94
2.4
土地增值税
0
108.66
389.72
2.5
所得税
0
214.3954
2593.78
3
盈余资金
1766
1285.765
12650.32
4
累计盈余资金
1766
3051.765
15702.085第六节
福满花园\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目不确定性分析
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目经济效益目标的实现。
一、盈亏平衡分析
（一）住宅销售部分盈亏平衡
假定本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资不变，且售价与收款进度如基准\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率为零，也即\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤60%时，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目风险较低，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目盈亏平衡点的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。
（二）结论
本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资回报较大,这也使得本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目商铺与车位租赁风险程度降低。
二、敏感性分析
影响本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目敏感性分析针对全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资的评价指标（财务内部收益率和\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（表：6-6-1）
（表：6-6-1）
全部\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资敏感性分析
(单位:万元)
全部
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资
基准
\o"点击搜索所有关于［方案］的文章"方案
售价变动
建安工程费变动
-10%
-5%
5%
10%
-20%
-10%
10%
20%
财务净现值
3241.2
1436.466
2369.48
4235.92
5169.136
7331.37
5098.948
633.173
-1599.207
财务净现值升降幅度
-55.68%
-26.89%
30.69%
59.48%
126.19%
57.32%
-80.46%
-149.34%
财务内部收益率
38.23%
37.87%
38.13%
38.28%
38.33%
38.43%
38.33%
37.36%
40.02%
财务内部收益率升降幅度
-0.9417%
-0.262%
0.1308%
0.26157%
0.52314%
0.26157%
-2.2757%
-4.682%
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资利润率
14.33%
13.19%
17.87%
27.24%
31.93%
40.56%
30.13%
13.32%
6.45%
\o"点击搜索所有关于［投资］的文章"投资
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