保利-广州保利香雪山2009年创意城市别墅研究报告-56PPT

鏖战，广州别墅广州别墅市场专项培训2009年5月6日第一部分：广州别墅第二部分：鏖战分析第三部分：品我风尚第一部分广州别墅一、整体分析1、广州别墅分布金沙洲板块（4）从化板块（6）花都板块（14）番禺板块（7）萝岗板块（5）增城板块（5）时代糖果中海金沙熙岸元邦-山清水秀圣普拉多岛岸别墅玖珑湖桃花源芙蓉半岛溢盈湖畔天马河国际公馆天湖峰境美林湖假日半岛绿茵豪苑雅图奥园南航碧花园金碧御水山庄莱茵水岸居礼-润园珠光流溪御景珠江国际城东方夏湾拿逸泉山庄保利香雪山万科城合生帝景山庄龙光比华利山金地荔湖城恒大山水城凤凰城绿野山庄银汇府邸颐和高尔夫山庄招商金山谷新光城市花园锦绣银湾翡翠蓝湾南沙碧桂园南沙境界南沙滨海花园保利林语山庄全广州主要别墅项目40个恒大御景半岛一、整体分析2、广州别墅供应金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块全广州可售别墅产品共计2158套，其中花都板块货量最大，萝岗板块货量最少；五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖的强势推货，取得148套的销售业绩，增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升可推货量——250套总体推货——831套总体推货——371套总体推货——142套总体推货——302套总体推货——262套五一成交——15套五一成交——148套五一成交——25套五一成交——9套五一成交——50套五一成交——10套一、整体分析3、广州别墅产品金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅，独立别墅和双拼别墅在售单位有限；除了颐和高尔夫和玖珑湖外，大部分独立别墅都在400-500㎡左右；联排别墅，从化、番禺、增城板块，以小型别墅为主，花都、罗岗则以200-400㎡的中型别墅为主联排别墅——260-530㎡联排别墅——200-400㎡联排别墅——180-266㎡联排别墅——220-360㎡联排别墅——120-260㎡联排别墅——180-275㎡独立别墅——500-1000㎡独立别墅——240-860㎡独立别墅——340-500㎡独立别墅——370-560㎡独立别墅——330-350㎡独立别墅——350-400㎡一、整体分析4、广州别墅价格金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块总体来看，联排（双拼）别墅，价格总体较高的主要集中在萝岗板块，其次则是番禺板块（新光城市别墅），均价在16000-18000之间；独立别墅则主要是花都板块，较多项目拥有独立别墅资源，尤以玖珑湖为重，均价达到20000，另外，仅有白云板块的颐和高尔夫山庄、恒大御景半岛达到20000以上均价；联排别墅——11500-18000联排别墅——4500-14000联排别墅——8000-11000联排别墅——15000-27000联排别墅——4500-11000联排别墅——5000-16000独立别墅——28000-30000独立别墅——7000-20000独立别墅——15000-18000独立别墅——16000-20000独立别墅——13000-15000独立别墅——7000-10000一、整体分析5、广州别墅总体竞争金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块江景公交站台广告南湖高尔夫王子山风景区芙蓉帐风景区高尔夫自然风景区温泉高尔夫萝岗新区府科学城群山环绕世界大观山水资源价格优势新塘产业集群带永和、开发区产业带成熟居住大盘林立近天河商业带完善的交通网络山水资源丰富各区域优势都非常明显位于该区中心的，仅萝岗板块区域发展潜力一、整体分析5、广州别墅总体竞争金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块居住人口混杂交通网络暂未完善众多洋房项目中的别墅距离广州车程远板块销售印象差各项目配套薄弱距离广州车程远板块形象属中档在售项目较少，关注低区域内配套短期未成熟距离广州较远板块形象较一般配套较为低档各区域劣势均非常明显郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善板块升值潜力期望低南沙区交通及配套未成熟一、整体分析5、广州别墅总体竞争金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块6大板块，目前最受市场和买家关注的，主要为花都、萝岗及番禺板块（华南板块部分），由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋，该格局短期内不会有大改变综合评分：7居住氛围浓厚，但档次较低，但对于别墅买家而言，交通便利，优势的江景资源是其重要的优势和吸引点综合评分：8大盘林立，但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度，山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐，但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多，升值潜力不明确板块长期不属于广州客户关注的重点，经历房产寒冬后，该区域原本的投资类买家剧减，后期走势堪忧综合评分：5由于萝岗新城的快速建设，加快该区域物业（尤是别墅物业）升值，与市区半小时车程等综合因素，使其在别墅竞争中占尽先机综合评分：9板块内拥有成熟别墅大盘（凤凰城）优质山水资源（山水城）高尔夫（金地荔湖城），综合性强，但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展综合评分：7板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心，华南板块【二龙戏珠】，又是市场长期热炒的项目，在市场上还是有一定的号召力。综合评分：7第二部分鏖战分析一、竞争筛选1、竞争别墅分布金沙洲板块从化板块花都板块番禺板块萝岗板块增城板块颐和高尔夫山庄玖珑湖美林湖万科城龙光比华利山合生帝景山庄保利林语山庄保利香雪山金山谷新光城市花园恒大山水城金地荔湖城保利香雪山面对40个别墅项目，在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后，认为【颐和高尔夫】【玖珑湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值二、个盘分析1、玖珑湖项目玖珑湖项目位置花都区九龙湖国际社区占地113万㎡总建80万㎡总货量将分为6期开发建设现货状况一期占地24万平米，总建12万平米，269套现推户型430-870㎡的独栋别墅为主，另加少量单位面积介于348-352平方米之间的双拼别墅开盘时间2009年5月1日现行价格20000元/㎡推广语传奇相遇非偶然所成基本数据二、个盘分析1、玖珑湖销售情况五一推出85套，销售约80套二、个盘分析1、玖珑湖营销推广二、个盘分析1、玖珑湖现场实景大门二、个盘分析1、玖珑湖现场实景沿途二、个盘分析1、玖珑湖现场实景高尔夫球场二、个盘分析1、玖珑湖现场实景样板房二、个盘分析2、美林湖项目位置 花都区山前大道 占地 坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面总建 未知 总货量 未知 现货状况 “金色溪谷”组团，首推约50套现推户型 山地联排庭院别墅，户型面积300～380平方米开盘时间 2007年5月1日 现行价格 3800元/㎡起，均价6000元/㎡ 推广语 超越期望的别墅梦想 基本数据二、个盘分析2、美林湖销售情况在售五一共销售15套单位二、个盘分析2、美林湖户型分析美林湖别墅，主力居住层2层；部分有三层半平层面积的露台；

地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积；外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面；充分利用天然植物装饰别墅外立面；卧室开窗面较窄，采光较为不利；全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低；二、个盘分析2、美林湖户型分析一层户型优点——

入户先进休闲区，挑空，采光优质；首层设置老人房，方便家中老人居住；客厅小跃式，增加生活情趣；停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性；一层户型缺点——

入户庭院浪费客餐厅空间；整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光；客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉；玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便；一层无直接前后花园，景观有限；二、个盘分析2、美林湖户型分析二层户型优点——

三房设置，满足家庭居住用房；主人房全套房设计，包含衣帽间；设侧露台，增加附送面积；南向卧室带大阳台；二层户型缺点——

走道狭窄，不方便多人行走；主卧室无阳台配置；仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间；单侧采光露台，可利用率低；三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感；二、个盘分析2、美林湖户型分析负一层户型优点——

双车位设置，带电闸安全门；配置影音房，增加社交和功能区；南北天井设置，增加地下室采光通风；卫生间配置，增加社交功能便利；负一层户型缺点——

地下室全计算销售面积，无附加值可言；车位占据大半空间，其余空间可利用率低；部分单位三层露台二、个盘分析2、美林湖营销推广二、个盘分析2、美林湖营销推广二、个盘分析2、美林湖营销推广西班牙风情节二、个盘分析2、美林湖现场实景二、个盘分析3、颐和高尔夫庄园基础数据项目玖珑湖项目位置白云区南湖边（颐和山庄内）占地40万㎡总建10万㎡总货量将分为3期开发建设现货状况在推二期产品50套现推