广州南站项目可行性研究报告

星华智本投资发展有限公司二〇一四年九月摘要广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地。

截至目前，珠三角地区常住人口高达6400万，其中项目所在区域的广州人口1300万，佛山800万。2013年，珠三角地区GDP11962万亿美元，人均GDP2.2万元美元。媲美台湾韩国，成为全球中等发达地区。

广东省佛山市顺德区陈村镇是珠江三角洲主要的商业中心。陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，为广佛都市一体化的核心。

本项目位于广东省顺德市陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊--广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站，为广州南站与佛山西站的关键交通节点，与广州南站仅一站地铁之隔。

本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点。建议商业部分主要业态可定位为批发市场或者大型体验型购物中心。

项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一期产品主要包括住宅和商业两大部分；二期为创意型产业，星华智本投资发展有限公司将独立承担开发建设。为培育和扶持创意型产业的发展，项目地价政府以低于市场水平出让。同时，政府拟以地价款折抵回购约4.2万平方米的物业，减少开发商的投入和物业持有风险，以加快项目区域产业发展。

一期总占地面积8.6万平方米，总建筑面积45.11万平方米，其中计容面积32.3万平方米，住宅（含底商）的可售面积20万平方米，公寓部分可售面积4万平方米，商业地上可售部分面积5.1万平方米，商业街2万平方米。一期需提供给政府3.2万平方米物业。

本项目预期本项目住宅销售均价为11,000元/平方米，公寓销售均价10,000元/平方米，商业10,000-30,000元/平方米。一期项目总投资约260,000万元，其中土地成本约60,000万元（不含返还政府物业），建筑成本约150,000万元，其他费用约50,000万元。

项目所需自有资金约10,000万元，融资55,000万元（按14%年息计算），开发贷款55,000万元（按10%年息计算），开发期3年。预期总销售收入430,000万元，开发成本220,000万元，扣除各项费用后，预期净利润75,000万元，税后内部收益率47.72%，投资回收期2.4年，销售利润率22.98%。

摘要一、项目简介地块概况

项目现状

项目区位

二、项目区域房地产市场研究土地市场分析住宅市场分析商业市场分析三、项目定位和规划项目整体定位项目商业规划四、项目SWOT分析五、项目开发经济效益六、结论目录一、项目地块概况项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁，与广州南站仅一站地铁之隔。项目四至：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。项目面积：本项目拟开发区域为地块一，约164亩。广佛环线陈村站广州地铁7号线顺德延长线二、宗地现状：

地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。地块周边环境：

基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。广州地铁7号线顺德延长线广佛环线广佛环线三、区域控制性规划

三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件)

四、交通优势南海方向佛山一环佛山一环南延线105国道珠二环东新高速广珠西线顺德快速干线佛开高速325国道广州地铁7号线顺德段延长线项目位置广佛环线

交通优势：佛山对接广州南站的门户。融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。五、地铁优势地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。广佛环线广州地铁7号线六、区域协调发展规划

《顺德总体规划（2009-2020）》规划顺德水道以北的乐从、陈村和北滘地区，纳入广佛都市区的核心圈层，突出区域相对高端服务功能的发展。陈村位于北部片区，为广佛都市一体化的核心。陈村镇本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。广州南站5公里半径七、项目区位优势：经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥4280万庞大消费群；广佛核心：处于广州与佛山连接的核心区域；城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”重点经济区域的交叉口；交通枢纽：处于广州地铁七号线、广佛环线、广明高速等多条轨道及高快速路汇聚处；广州南站服务区：与广州南站仅一站之距，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。距顺德中心13公里紧邻佛山中心距广州商圈17公里广佛同城经济圈核心八、交通区位

佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站之一，其在功能上将衔接贵广、南广铁路、西部沿海铁路、广佛环线、广佛肇城际等线路，并与地铁、公路等交通方式紧密衔接，主要承担粤西客流以及城际客流，是广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐射的重要节点。广州南站是一个大型现代化铁路客运站，与广州站、广州东站和广州北站共同形成由中国铁道部规划的全国铁路四大客运中心之一。担负连接武广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往粤东、南、北交通枢纽功能。陈村佛山西站广州南站南广高铁贵广高铁广深港高铁厦深高铁武广高铁项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊----广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站。为广州南站与佛山西站的关键交通节点。九、项目区域价值……2010启动萌芽阶段处于两中心组团间边缘郊镇2010-2013快速发展阶段处于两中心组团间内的重要郊镇2013……稳定发展阶段新城中心区形成新商圈辐射范围成为广佛经济圈重要组成部分陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区十、项目半小时辐射区域南海桂城荔湾芳村佛山新区陈村大良伦教北滘乐从龙江容桂20-30分钟商圈15-20分钟商圈镇区常住人口（万人）顺德246.17禅城110.10南海258.88荔湾72.84总计688项目辐射区域广州：荔湾区、海珠区、番禺区佛山：禅城区、南海区、顺德区项目半小时辐射区人口大约688万

根据公安部门的最新统计，目前佛山的常住人口已经超过800万，为省内第四个人口过800万的城市。

30分钟车程辐射区人口佛山市全市现有户籍人口383万。流动人口422万，其中南海区最多，达197.4万。其次是顺德区，138.6万。第三是禅城51.7万7公里范围内约82万人5公里范围内约50万人3公里范围内约20万人项目3公里范围内辐射人口约20万人，5公里范围内辐射人约口50万人；7公里范围内辐射人口约82万人。将给项目商业消费带来强有力的支撑。项目半径7公里辐射的区域十一、项目半径7公里区域人口项目半径7公里范围内人口统计（人）行政区划

总人口数3公里5公里7公里流动常住流动常住流动常住流动常住大都村委会43454085

3476326843454085潭洲村委会63947080

63947080绀现村委会41103538

3288283041103538仙涌村委会3254633481415843254633432546334石洲村委会40004594120013784000459440004594庄头村委会29174103

29174103弼教村委会16224266113529861622426616224266勒竹居委会39294137392941373929413739294137南涌居委会78247341782473417824734178247341赤花居委会38035586380355863803558638035586合成居委会42783181427831814278318142783181永兴居委会43376200433762004337620043376200锦龙居委会32425237324252373242523732425237旧圩居委会364110829

364110829花城居委会266371363

266371363陈村镇工业园4430

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钟村41339103000826820600330718240041339103000北滘镇14000011000042000330009800077000140000110000顺德碧桂园

130545

19582

104436

130545石壁街道3000020000

3000020000平洲街道6300067000

3780040200小

计36310250841985260110812178554316810337902481619合计871521196072495364819521以项目为中心，半径7公里范围内的人口约82万人十一、项目半径7公里区域人口统计十二、宏观经济佛山市经济指标2011年2012年2013年常住人口（万人）723.1726.18729.57生产总值（亿元）6580.286709.027010.17城市居民人均可支配收入（元）307183458038038全年社会消费品零售总额（亿元）1931.412019.52264.1城市消费品零售额（亿元）1393.841475.151715.65全年进出口总额（亿元）608.97610.58639.35各项存款余额（亿元）9116.8410167.5511387.13城乡居民储蓄存款（亿元）4707.065215.165602.58佛山市经济数据顺德区经济数据顺德区经济指标2011年2012年2013年常住人口（万人）123.83124.79125.94生产总值（亿元）2263.932338.792256.78城镇居民人均可支配收入（元）342623875442748.73全年社会消费品零售总额（亿元）618652730.3全年进出口总额（亿元）220.81220.18243.4各项存款余额（亿元）2713.633060.443365.31居民储蓄存款（亿元）1632.131810.531888.9人民币各项贷款余额（亿元）1842.972172.942449.63购物环境居住项目区域小结未来广佛地区的核心区未来交通枢纽未来广佛都市圈城央花园中国花卉第一镇等

陈村——位于广州、禅城、顺德、番禺、南海五地交汇处，处于珠江三角洲腹地和广佛都市圈核心区域。为广佛都市的核心区，未来广佛都市圈城央花园。一、土地市场陈村新城区楼面地价：约3000元/㎡，（2012年）土地性质：住宅、商服用地代表项目：陈村镇南涌佛陈路北侧地块（绿城国际花都）南涌区域楼面地价：约3300元/㎡，（2014年）土地性质：住宅、商服用地代表项目：佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块块（佛山仕景铭投资有限公司）陈村镇吴家围片区楼面地价：1600元/㎡，（2014年）土地性质：住宅、批发零售（划拨用地）代表项目：佛山市顺德区陈村镇赤花吴家围留用地地块（佛山市顺德区雄泰投资管理有限公司）陈村北楼面地价：约1400元/㎡，（2013年）土地性质：住宅、批发零售代表项目：224074-112、224074-116地块（广东宏泰国通地产有限公司）1、陈村片区土地成交情况一、土地市场1、陈村片区土地成交情况一、土地市场1、陈村片区土地成交情况备注：①国通地块（224074-112和224074-116）需配建38000㎡保障房无偿无偿移交政府及25000㎡的商业会展中心，并于会展中心内设置计容建筑面积不少于10000㎡的保税展示中心；②赤花吴家围留用地地块成交后需补交6768万元出让金及配建6400㎡商业用途物业无偿确权给政府；③申菱空调及周边地块需配建28155㎡文化娱乐物业无偿移交给政府或其指定单位。一、土地市场2、南站片区土地成交情况3、本项目地价分析一、土地市场项目周边地块成交对比情况地块位置占地面积（㎡）容积率商业比例楼面地价（元/㎡）成交时间与本项目契合度佛山市顺德区陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二56755.283.5≤40%29702012-10项目所在片区，在陈村具标杆意义陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块59163.513.31≤40%3298（含配建成本）2014-7规模、挂牌时间相近陈村镇南涌（新区南片区B-CB-06-06-D-13-1）地块203203≤40%2110(含配建成本）2014-9挂牌时间相近三个对比地块，挂牌时间或地段对本项目具有参考意义。最近成交的陈村镇南涌（新区南片区B-CB-06-06-D-13-1）地块，楼面地价2110(含配建成本），折合为住宅楼面价近3000元/㎡。而与本项目一站地铁的广州南站出让的商业楼面地价约5000元/平方米。本项目计容建筑面积323000㎡，其中住宅185000㎡，商业138000㎡，地块总地价55188万元(不含税)；住宅楼面价如按市场价3000元/㎡计算，185000㎡×3000元/㎡=55500万元＞总地价55188万元（不含税），商业面积中除去返回政府32000㎡物业，本项目有商业面积106000㎡相当于零成本获得，项目的地价上涨空间巨大。4、陈村土地成交情况概述陈村土地成交的楼面地价基本在1500-3000元/㎡之间，纯住宅用地楼面地价相对较高，约3000元/平方米左右；其中，广州绿地以5.9亿斩获佛山顺德陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二，楼面价2970元/平米，溢价65%；纯商用类地块的楼面地价在1000~2000元/㎡不等。近年来，陈村土地市场整体供应量较小，近期出让规模较大的地块为广东宏泰国通地产有限公司以低价6.0824亿元底价拿下佛山市顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块。该地块宗地占地面积为20.26万㎡，底价成交，楼面价1047.15元/㎡。该地块以物流业为主，配建保障房，出让条件较为苛刻。2014年，佛山仕景铭投资有限公司以低价4.1094亿元成功投得佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块。该地块占地面积为59163.51㎡，算上无偿代建物业成本，综合楼面地价3300元/㎡。一、土地市场二、顺德区住宅市场概况顺德2013年以消化项目余货产品为主，导致出现供求相当的情况，刚需产品市场需求大，发展商存货压力相对减小，存量市场成交活跃。从统计数据来看，顺德区的房地产市场存在施工进度慢、开发周期长等问题；商品房去化速度较快，存量市场较小。禅桂板块均价11000元/㎡陈村-北滘板块均价8900元/㎡顺德新城板块均价9600元/㎡华南板块均价18000元/㎡佛山广州三、区域周边板块住宅市场情况本案北滘-陈村板块住宅毛坯销售均价在9000元/㎡左右。为价格低洼地，相对周边板块具有上升空间三、项目区域片区住宅市场情况

广州南站片区住宅销售均价在19000元/㎡左右。陈村为南站辐射核心区、广佛同城CLD，其住宅价格具有较大的上涨空间。