诚信与房地产业的发展

诚信与房地产业的发展诚信和诚信建设是我国近年来经济和社会生活的热门话题。在当今世界上，诚信是经济发展的推动器。没有诚信就没有市场，只有具有诚信才能在国际竞争中占有一席之地。因此，深入研究诚信的科学内涵及探讨加强诚信建设的具体途径对于我国加快社会主义市场经济建设，推动经济持续快速健康发展具有重要的意义。第一章诚信、市场经济的内涵一、 诚信的内涵什么是诚信？诚，即真诚、诚实；信，即守承诺、讲信用。诚信的基本含义是守诺、践约、无欺。诚信有广义和狭义之分：广义的诚信是指社会意义上的言而有信，即古人所说的“言必行，行必果”中的“信”；狭义的诚信是指经济意义上的商业银行信用，是指经济活动当事人之间的履行合同或兑现承诺。现在所言的诚信主要是指经济意义上的信用，即在现代市场经济中的大部分交易表现为诚信交易。随着社会主义市场经济的发展，诚信被赋予了新的内涵。现在，诚信不仅是一种品行，更是一种责任；不仅是一种道义，更是一种准则；不仅是一种声誉，更是一种资源。就个人而言，诚信是高尚的人格力量；就企业而言，诚信是宝贵的无形资产；就社会而言，诚信是正常的生产生活秩序；就国家而言，诚信是良好的国际形象。诚信是道德范畴和制度范畴的统一，讲诚信有利于社会效益和经济效益的统一，加强诚信建设体现了法制建设与道德建设、依法治国与以德治国的紧密结合。二、 市场经济的内涵市场经济就是让市场在资源配置中起基础性作用的经济。各种资源在社会上自由流通，通过竞争实现经济的有效性。良好的社会信用是现代市场经济的五大特征之一。发展市场经济是社会主义制度的必然要求，而诚信又是市场经济的必然要求。著名经济学家亚当.斯密1762年就曾这样说过：“一个人如果常常和别人做生意上的往来，它就不盼望从一件交易契约来图非分的利益，而宁可在各次交易中诚实守约。一个懂得自己真正利益所在的人，宁愿牺牲一点应得的权利，而不愿启人疑窦。……在大部分人民都是商人的时候，他们总会使诚实和守时成为风尚。因此，诚实和守时是商业中的主要优点。”①恩格斯晚年也曾经指出：“现代政治经济学的规律之一，就是:资本主义生产越发展，它就越不能采用作为它早期阶段的特征的那些小的哄骗和欺诈的手段……这些狡猾的手腕在大市场上已经不合算了，那里时间就是金钱，那里商业道德必然发展到一定水平，其所以如此，并不是出于伦理的狂热，而纯粹是为了不白费时间和辛劳。”②这并不是说在现实的发达的市场经济体系中，决不会再有背信弃义、虚伪欺诈行为，而是说在这里诚信是维护市场经济活动主体利益、实现其利益最大化的最好策略。这意味着，相对发达的市场经济不仅会产生对诚信的强烈需求，而且会在一定程度上形成诚信的自动供给机制。市场经济与诚信是紧密联系的。恩格斯指出，诚信首先是现代经济规律，其次才表现为伦理性质。第二章诚信与市场经济的关系一、 诚信作为经济规律来讲：市场经济是信用经济。诚信作为经济规律，是保障市场运行秩序的前提，是维护市场经济健康发展的基本机制。从最基本的意义上说，市场经济是交换经济。人们在市场上进行的交易也是信用的交易，信用是维系交换行为的无形纽带，失去这根纽带，交换就无法正常健康地进行。世界经济发展的历程也证明，一个没有诚信机制的市场是不可能健康发展的，所以，市场经济是以货币为媒介的信用经济。市场经济之所以能不断向广度和深度进军，就在于其信用制度的形成和维护。信用制度的产生，大大拓展了资本的空间，也加强了市场主体相互之间的联系。只有市场主体都能自觉维护其信用制度，才能保证信用关系的稳定性，减少信用风险。可见，没有诚信原则就没有市场经济秩序，就没有市场经济效率，也就没有市场经济的生命力。“诚招天下客，誉从信中来”，既是千古经商法则，更是市场经济有序运行的内在要求。如今在发达国家，尤其是人均GDP在2000美元以上的国家，已经进入信用经济阶段，即由货币经济时期转为信用经济时期。近几年来，中国经济持续稳定高速地发展，人均GDP达到800美元以上，正在向信用经济时代迈进，可以肯定地说，解决了一个诚信问题，中国经济就不只是8%的增长率，超过10%的增长率也是很可能的。④二、 诚信作为伦理性质来讲：市场经济是法制经济。作为伦理道德，诚信是减少社会摩擦、缓解社会矛盾、维护社会安定的重要道德规范。诚实守信是中华民族的传统美德。哲人的“人而无信，不知其可也”，诗人的“三杯吐然诺，五岳倒为轻”，民间的“一言既出，驷马难追”，都极言诚信的重要。几千年来，“一诺千金”的佳话不绝于史，广为流传。在社会主义市场经济时期，诚信仍然是社会正常运行的道德伦理基础。市场经济是法制经济。英国古典经济学家亚当•斯密说，没有公正就没有市场经济。如果追求金钱名利超出对智慧和道德的追求，整个社会便会产生道德情操的堕落，结果是公正性原则被践踏，市场经济趋于混乱。也有经济学家指出，有效的基于个体自由竞争基础上的市场机制，必须有一定的道德秩序予以支持。从现代社会来看，市场不仅表现为实际的特定的买卖场所，更有一套法律规则和道德伦理体系，这些构成了市场经济的前提。现代信用制度实际上就是建立在诚信基础之上的契约关系。有诺必践，违约必究，经济活动才能正常运转。信用度越高，经济运行就越顺畅；信用度越低，经济运行成本就越高，诚信空气稀薄的社会环境甚至会窒息经济发展的活力。同时，诚信是对全体国民提出的道德要求，市场经济越发展，这种要求就越普遍、越具体。法律是道德的底线，道德既可以达到很高的境界，也可以维持一般。诚信是市场经济主体应具备的基本伦理素养，也是企业自身不断发展的重要资源，发展市场经济需要道德建设的支撑。在市场经济中没有诚信就没有经济秩序，就没有市场的健康发展。违背市场经济的契约性，随意不履行合同义务，为追求利润的最大化而唯利是图、违法乱纪、不惜牺牲他人、集体和国家的利益等等，这些行为若任其发展，就会把市场经济引向歧途。党的十六大提出要整顿和规范市场经济秩序，健全现代市场经济的社会信用体系。在党代会的报告中提出信用建设问题，这在党的历史上是第一次，体现出党对诚信建设的高度重视，说明诚信问题在社会主义市场经济发展中的重要作用。第三章社会主义市场经济条件下加强诚信建设的重要性一、 诚信是市场经济的基础诚信是市场经济健康有序发展的基础和内在要求。市场经济是通过市场实现资源配置的经济运行机制，它以商品和货币的交换为最基本的特点。在任何市场交易活动中，都需要以一定的信用为基础。如果说在简单商品交换中等价交换、平等交易、货真价实、童叟无欺等交易规则就已经内在地包含了对诚信的要求，那么现代市场经济对诚信就提出了更高的要求，以至于可以说诚信是现代市场经济的基石。这是因为，现代市场经济作为一种经济运行方式，本身就是信用经济。这种经济学意义上的信用，是一种以偿还为条件的价值运动的特殊形式，它主要存在于交易双方非同一时空的交易过程中。信用关系缺损，市场机制就不可能有效运行；信用关系扭曲，就会降低市场的有序性，从而市场经济就难以健康发展；信用链断裂，就会引发经济危机。所以，没有信用，现代市场经济就无从谈起。二、 诚信是市场经济成熟的标志市场经济发达的国家，一般都比较讲究诚信原则。众所周知，美国和法国是市场经济发展成熟的国家。法国不仅有一套完整的保护消费者权益的法规，还在财政部属下设立“竞争、消费和反舞弊总局”，专事反欺诈，反暴力，维护诚信，保护消费者权益的工作。因此，消费者信任，维护诚信原则的国家机构，不存在怕上当受骗的后顾之忧。而美国法律则明确规定，企业凡欺诈消费者的行为必须赔偿，重罚等，业界在这种法制环境下均奉诚信为神圣至上的经营理念。可以说，诚信的发达程度和水平在相当重要的意义上标志着市场经济的繁荣程度和发展水平。三、 诚信是企业成功的“法宝”纵观国内外成功企业，无一不是以诚信为本而发展壮大的，诚信是成功企业共同追求和必备的品质之一。如：美国历史上被评为“腌菜之王”的海因茨，100多年来独步全球，并带动了汉堡包与薯条业的兴起，成为世界上最大的食品加工企业的创始人，他成功的哲学，就是“忍耐加诚实”。平时人们对他有极好的信誉，即使在1875年全美国经济大萧条的情况下，为了守信，他赔本收购，后来连自己的企业也破产了，仍在四处借债履行合约，他坚持自己的信仰“一个诚实的人不会在商场上倒下”。后来他成为商场巨人，它的腌黄瓜、番茄酱全球有名。他的成功是经营理念的成功，也是品质的成功。海尔集团提出的“真诚到永远”经营理念，为广众耳熟能详，正是这一诚信理念加之科学的管理，才使企业在短期内迅速壮大，他们平时极力营造的和谐的企业文化，特别是售后服务方面，更是别具特色。现在又实施国际化战略，着力于提高国际美誉度。由以上成功的经验可以看出“诚信”的价值。靠诚信取胜，以诚信为企业的法宝，才是我们在市场经济条件下生产、经营的根本观念。四、诚信是中国经济融入世界经济的必备条件中国加入WTO以后，规则与信用是市场经济的两大基石，也是世贸组织的硬“门槛”，诚信则是遵循WTO规则的基本前提。随着世界经贸关系的日益复杂化，在信用基础上建立起来的相互紧密联系、互为制约的信用链条维系着错综复杂的世界市场交换关系。这种信用关系是现代文明的重要基础，也是发达市场经济的核心。作为世贸组织成员国，我们只有严守诚实信用的经济伦理准则，以优质产品、一流服务树立中国产品品牌的良好信誉，才能立足于竞争激烈的国际市场，才能使中国经济真正融入世界经济大潮中。第四章诚信在房地产发展中的重要性作为房地产业，首先我们认为诚信是永恒的，诚信与品牌之间应该是一种互动、相符相成的关系。没有诚信将无法创立品牌，自然不能促进地产业的发展。但如今的房地产业我们看到的不是诚信，而是地产企业的恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违规操作等违法违规行为。由于诚信往往与经济利益息息相关，促使一些急功近利的经纪机构及经纪人以捐躯诚信为代价攫取利益，他们通过无证经营、赚取不正当差价、隐瞒重要交易信息。不当承诺与不当诱导、不当收取佣金、不现代理等手法，损害消费者利益。这种通过捐躯诚信而获取的利益，是一种短期行为，由此，将失去的是消费者的信任；是有损机构的信誉；是有损经纪人的品性，将使企业失去后续的业务，使企业无法发展壮大。一、目前房产发展情况根据国家统计局今年1-10月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：一、 以住房为主的房地产开发投资增速加快。今年1-10月，全国房地产开发完成投资19192亿元，同比增长31.4%，同比提高7.3个百分点。其中，商品住宅完成投资13726亿元，同比增长33.7%，同比提高13.5个百分点，占同期房地产完成投资的71.5%，比去年同期提高1.2个百分点。二、 市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-10月，全国商品住房竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期上升0.1个百分点；销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%，增幅比去年同期上升21.4个百分点，其中，现房销售面积1.31亿平方米，同比增长14.6%，增幅比去年同期上升22.5个百分点;期房销售面积3.58亿平方米，同比增长41.4%，增幅比去年同期上升17.9个百分点。40个重点城市10月末累计可售商品住房面积1.31亿平方米，同比下降11.8%；批准预售面积1.93亿平方米，同比增长14.5%；登记销售面积2.17亿平方米，同比增长29.9%。三、 住房供应结构调整有了好的开端，但总体进展较慢。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。但从市场上正在销售的住房情况看，结构调整总体进展较慢，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米（含）以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。四、 房价涨幅呈加快之势。今年10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，二手住房销售价格同比上涨8.7%。分地区看，深圳、北京房价继续上涨，其中，10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨16.8%和17.8%，二手住房销售价格同比分别上涨21.1%和11.7%。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。中国的投资渠道单一，商品房投资成为比料利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上。2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。随着经济的发展，我国股市的牛市高峰期，许多暴发户都在一夜间形成，投资转向房产，根据统计5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过5%。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。每年推出一波又一波的抑制房价上涨的宏观调控政策，可是调控多年楼市依然高烧不退，高房价仍如脱缰之马奔腾不止，楼市调控又成了空调”。百姓处在水深火热的楼市当中，房价更加遥不可及，面对持续上涨的房价，绝大多数百姓感到无法接受，多数人为了一套房，沦为终身房奴，房价已成为城市居民最关心的热点问题。买房是为了提高生活质量，而不是成为一种负担，这种负担过重的必然结果是产生泡沫，所以我一直相信房地产泡沫终究会破灭，所以有必要在此提醒大家还是要慎重考虑买房，当你背负上沉重的房贷时，你会发现你已失去了太多的东西，包括快乐。二、房地产业与诚信的关系我国房地产业是随着住房制度改革的逐步深化而发展起来的，上世纪80年代以来突飞猛进的发展使之成为我国国民经济的重要组成部分，诚信是房地产企业"内功”修炼的关键一步。因为诚信是房地产企业直接向消费者作出的承诺，在其实践过程中时刻受着消费者的监督。一个房地产企业只有真正在开发销售过程中贯彻诚信原则，置身于消费者的立场思考如何造出令消费者满意的楼盘，才能使企业管理水平和开发理念得到相应提升，从而加深"内功”。诚信，请大盘带头。因为一般来说，消费者更信任大盘。很多置业人士在置业时，总是给予大型房地产企业开发的大型楼盘更多关注。信任是相互的。既然消费者更信赖大盘，那么大盘自然也应该在诚信方面起到带头作用。事实上，一些大的房地产企业和大盘的确起到了带头作用。如何真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势，建立物业管理诚信机制，更好地解决开发商、业主的矛盾。可以从以下几个方面入手：第一，诚信是双向甚至是多向的。房地产开发牵扯到政府、开发商、银行、承建商、销售策划公司、物业管理企业和消费者等诸多利益团体，他们相互之间需要以诚信担保。房地产业及相关行业的规范需要建立一个包括以上群体在内的集成、互动的诚信体系，缺少了任何一环都要出问题。第二，无论是企业或者消费者哪一方，都应当逐步走向理性，从自身做起，促进整个社会人文环境的整体进步。物业管理企业应当加强以诚信为核心的企业文化建设，努力塑造品牌新形象，做好自律和他律工作。在法律法规的框架下，以诚信为本，不断加强内部管理和培训，为广大业主和客户提供臻善服务。第三，诚信是个德治问题，同样是个法治问题。不仅要依赖于全社会素质的整体提高，还必须建立一个有效的监管体系。政府主管部门牵头，行业协会自律，舆论加大监督力度，对行业加强监管，为讲信誉重质量的物业管理企业营造更好的发展空间，对不讲诚信的企业，让其逐步退出市场。第五章房地产的违规操作让企业失信一、 一房多卖房产商借不透明的房地产市场掩护，偷天换日，私下将购房者买下的房子注销，一套商品房最多被出售。其一，发动公司员工及亲朋好友办理按揭贷款，大部分首付款没交，每月按揭款由公司统一向银行支付。其二，伪造房屋登记部门印章，出具虚假抵押手续，重复骗取购房者首付款和贷款。其三，对已销售或抵押的商品房，编造虚假手续解除销售或抵押骗贷。我们注意到，银行在贷前调查、贷中审查审批、贷后检查等过程中，操作和管理明显存在缺陷，制度和管理一旦形同虚设，被别有用心的人钻空子那是迟早的事情；一套住房从房产商移交到购房者手中，手续繁琐，从购房合同审查、权属登记到信息公告等，哪个环节都不能敷衍了事，如果房管部门对该项目从施工到销售实施了全程监控，眼格把关，骗子伪造房屋登记部门印章等伎俩根本无法得逞。二、 质量低劣随着房地产市场的快速发展和国家相继出台一系列房改政策，房地产开发企业迅猛增加，开发规模急剧扩大。然而由于片面追求经济利益，一些房地产开发企业内部管理混乱，由此引发大量严重的商品房质量问题：有的阳台防护栏杆锈迹斑斑，有的墙体裂缝、渗水，有的楼板钢筋暴露、出现蜂窝麻面，有的排水设施渗漏、管道浸水，有的门窗密封不严造成漏水、噪声大......更有甚者，受高额利润驱使，房地产市场的开发商及建筑施工单位良莠不齐，出现抢先建房、违规建房、无资质挂靠建房等现象，有些违法建筑甚至质量不过关的建筑竟然堂而皇之地在市场上公开出售。商品房工程质量低劣问题，严重危及广大人民群众的生命财产安全，已经成为群众反映强烈的热点问题之一，再不引起高度重视，必将成为严重影响社会和谐的巨大隐患。”第一，将违反法律法规和建筑质量强制性标准的有关单位及人员在建设信息网上进行公示，保障购房者及时了解相关信息；第二，进一步强化监理单位的质量责任，要求监理单位每月对施工现场出现的问题向质量监督机构报告，严重违法违规问题则必须立即上报，以便主管部门及时采取强制管理措施；第三，建设工程质量监督总站近期将对商品房制定更加严格的质量监督办法，对房屋的关键部位和容易出现质量问题的部位进行重点检查；第四，对于目前商品房中存在的许多设计质量问题，市建设局将与主管房屋设计的规划部门积极沟通，加强房屋设计质量管理。三、 擅动房证第一种是开发商建楼时，在国家政策允许范围内，把房子抵押贷款，把贷来的钱用在了工程上。可卖了房子后他们并没有把钱还给银行，不知情的业主们就得在无奈中等待。这种行为已经涉嫌合同诈骗罪。第二种就是房子在卖给普通消费者之前就有了“主人”，这些“房主”大多是开发商招来的，开发商利用他们的各种手续到银行贷了款后，又把房子卖给了第二个房主。这也是一种诈骗行为，涉嫌贷款诈骗罪。第三种，有些开发商到处欠钱，法院将房子查封，开发商为了解开绑在自己身上的死结，铤而走险，又把法院查封的房子卖了出去。这种行为涉嫌非法使用查封、扣押、冻结财产罪。在房产交易中，首要的还是要看开发商是否有完备的售楼许可证，看看是否有统一的专用发票，而更重要的是及时和开发商签《商品房买卖合同》。但这还不够，要催促开发商到房管部门备案，这一点至关重要，因为合同备了案就不可能再次出卖和抵押贷款了。备过案的合同上面有房管部门加盖的条形章。如果没有备案，房管部门没有办法控制再次转让。四、虚假宣传一、 引人误解的虚假宣传行为。经营者以样板房、房屋模型、宣传图片、文字性说明等形式，对商品房的景观、小区内的绿化地、娱乐场所、商场、会所、学校等配套设施、周边的城市规划建设情况作引人误解的虚假宣传。二、 商业贿赂行为。无保险代理资格的单位擅自开展房屋保险代理业务并收取保险代理费；保险企业用财物或其它手段进行贿赂，以此开展抵押贷款房屋保险业务；房地产中介服务机构在代理销售商品房时收取佣金以外的其它费用。三、 不正当有奖销售行为。以巨额抽奖为诱饵，吸引消费者购买。四、 搭售或附加不合理条件行为。一些开发商在销售商品房时，违背购房者的意愿，限定购房者接受其指定的律师提供的有偿法律服务，楼房按揭有偿咨询服务等，支付本应由开发商支付的费用。五、 控制房源压价买入不少业主在卖房时经常发现，自己的房子朝向户型等质素都不错，交通位置也相当方便，但委托中介挂盘时却突然出现诸多问题，往往是挂牌许久也无人问津，或者是被告知房子存在诸多问题，卖不出好价钱，看到同样的房子卖了高价，自己的房子却只能低价甩货，很多卖房者都感到困惑。这种现象很大可能就是中介在打你房子的主意了，打算自己把房子收购下来，然后高价卖出吃差价。遇到这种情况，有的中介一般会找出各种理由打击房主对房子的价格期待，有时候甚至会找工作人员假冒看房者，趁机挑出诸多毛病，让业主以为房子不好卖，最后低价出手，然后再被我们高价售出，转手赚取差价。这种赚差价的方法很多，有时候为了买到房子，还会用“一次性付全房款”来吸引卖家，当然，这种方式成交的房价，肯定要比实际的市场价低。六、 谎报低价钓住客户不少买房或者租房者常常看到房产中介营业部外张贴着众多的租售信息，价格比市场价低很多，高兴之下急急忙忙地询问中介人员。但一番登记、看房折腾下来，这些价廉物美的房子，到最后都是"已经卖出或者租出”，为什么看到好房子却总遇到"下手慢”的情况呢？很多张贴在外面的房屋租售信息，在报价上都是做了手脚的。对于这个行业来说，拉住客户，让客户走进营业部大门是第一步。所以很多挂在外面的房屋价格都会比实际报价低几万甚至十几万元。有时候根本就是没有的房子，也先写在上面，等客户来询问的时候，先用这个信息把客户稳住，带客户看房子，然后再告诉客户这个房子已经没有了，趁机推荐别的房源。如果你能利用这段时间很快和客户拉近关系，他的钱就很有可能赚进你口袋了。七、 抬高报价怂恿客户各种官方的统计数据都报道房价出现了小幅下跌，但购房者看到的中介市场报价却不降反升，保持坚挺，房价到底有没有降？在中介一番'房价只会涨不会跌”的说理下，担心再次遭遇飙升的买家往往会掏钱买房。其实这是非常明显的制造“卖方市场”假象。做这一行的都知道，以深圳现在的房价，房子越是降价，可能选择不买而去观望的人就会越多。所以明明卖房的业主报价松动了，但我们的报价是绝对不能降的。因为这样，会给有意买房的客户制造一个房价坚挺的假象，购房者在这种情况下，才会不再观望，出手买房。八、 以次充好偷换概念一些资金比较充裕的买房者，在买房时往往会希望买到同一小区或者片区中质素好的户型，为此甚至多花些钱也愿意。但不少买房者在多支付了几万元钱买下房子后，才会发现，自己以为买到的好房子，在发售时甚至是同一楼盘中开发商的“促销次品”。这和商场促销是一个道理。遇到这种心态的客户，一般反而会把一些不好卖的滞销房源推荐给他，把这些房子说成质素好的房子。然后为了做出对比，证明房子质素好，可以再提供一些比该套房子更差的房源，带客户去看。一般来说，特别强调要好房子的客户，因为他觉得已经告诉你他不在乎价格了，所以你提供的理所当然都是好房子，这种心理下，反而有可能被业务员利用，买到那些差房子。对一些房产中介，另一种失信可能更容易操作。他们代理的二手房产，经常上演“今年二十明年十八”的青春驻颜术。据消协反映，房产投诉中反映比较多的是中介机构提供不真实信息，其中少数房屋年份失真现象尤其突出。人们只要仔细浏览二手房源的分类广告就能轻易找到这些例子。现在经常出现一套房源在几家中介机构挂牌的情况，有时在同一天、同一报纸上，这些消息就碰头了。它们所在小区、楼层、面积、户型这些基本资料是一样的，但是它们的建造年份却总是有差别。其中一些就是经过中介公司修改过的。一些中介公司对如实报告的观念淡薄，年份常常就是"毛估估”的，"这只是给客人一个房源信息，不必太当真。”有些从业人员这样说。九、 低开高走临时加价中介之间为了拉拢客源，往往也会开出各种优厚条件。在卖房或者买房时，有的业主会被中介告知可以降低佣金甚至免佣金帮助其卖/买房。或者是即使已经委托给了一个中介，也会不断有其他中介打来电话，表示可以用更优惠的价格交易。几十万上百万元的交易，先许诺减免几千块钱算什么呢？这是在和其他中介竞争时经常使用的方法，用这种方法，会把放盘或者找其他中介买房的客户抢过来。交给我们做以后，只要在交易中间比如在办房产证、缴税等环节上加收一些费用，这些钱就可以回来了。有时候为了挖墙脚，我们还会告诉客户，我们帮他们买/卖房子的价格可以比其他中介便宜或者高出几万甚至十几万元。十、拖延战术骑驴找马房价高涨，不少业主在买房中都遭遇了卖方违约的烦心事。即使已经交了订金，卖方宁愿赔付订金，也坚持不愿意卖房了。就算打官司，最多也只能赔个订金，可折腾几个月下来，原来的买房钱已经在房价暴涨下严重"缩水”了。其实这个时候，反悔的很可能不是卖家而是中介自己。为了保证赚到佣金，遇到有诚意的买家时，我们一般会赶紧敲定，不过这并不意味着这个房子就已经卖出去了。如果有新的买家对房子表现出兴趣，我们还是会照样推销，如果新买家开的价格高出原来买家达到一定比例，我们可以挣到更多佣金或者差价，就会告诉第一个买家，业主反悔坚决不肯卖房了。尤其是在前段时间房价飙升的时候，这种骑驴找马的事情经常会发生的。第六章地产诚信如何建立一、房地产企业履行法律责任第一点首先要履行法定的责任。就是要支持国家的法律法规，依法开发经营，是开发建设项目在质量、面积、功能、配套设施方面符合国家的标准。并且坚持守合同，依法纳税，法律的社会是一定要坚持的。第二一定要替社会老百姓负责，当前特别要关注中低收入家庭的需求，要着眼于满足绝大多数老百姓的需求，要加强惯例。控制和降低开发成本，把房地产的价格控制在一个合理的范围之内。第三要处理好国家关系的利益，为社会经济的可持续发展服务。比如国家要提出建设省地和环保型的工作，作为我们企业就要认识，国家为什么要这样做。所以要自觉的来遵守国家的规定，要符合国家的规定。第四要把品牌建设好，力求把企业做大做强，坚持优质的住房，来满足社会的认同。"诚信树品牌，责任创和谐”，广大老百姓也一定能够随着房地产业的发展，与住房保障制度的完善与落实得以实行。这里请大家注意，房地产发展，老百姓受益。因为确确实实住房这个问题，既要靠市场，又要靠政府的保障制度来解决，是这些年来我们总结的一个追求的经验。二、 提高房地产业自身素质一是加强行业自律、建设行业规范、建立多边信誉约束机制。房地产行业的各个协会，在这方面应该充分发挥作用。所谓多边信誉约束机制，是指协会为了规范会员的经营行为和维持市场秩序，利用起特定的渠道将会员行为的信息在会员之间传播与交流，使会员在市场中形成一种信誉，从而促成会员经营行为的协调一致。如果交流的信息是会员诚实经营行为的信息，那么有利于会员良好的信誉，有利于会员经营活动的开展和扩大；如果会员采取了不正当的竞争的行为和欺骗的行为，当这种行为信息在会员之间迅速流传，就会使会员的行为受到其他会员的谴责和抵制。二是提高房地产行业人员素质。所有从业人员都应该爱岗敬业，重信誉，信守诺言，以质取胜，反对坑蒙欺诈、假冒伪劣。三、 地产诚信有了“度量衡”的标准根据国家七部委"关于整顿和规范房地产市场秩序的通知”要求和市政府关于建立诚信机制的要求，市规划与国土资源局把建立房地产行业诚信评价与监控体系做为今年的重点科研项目来抓，委托市房地产业协会进行研究、实施。此套体系包括：一、房地产企业和从业人员诚信评价体系；二、网上公示系统。诚信制度的建立要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案向社会公示，接受社会监督。三是为政府主管部门提供管理、决策依据，为购房者及银行等相关部门提供参考；诚信体系主要指标内容包括：1.房地产项目开发前期阶段：签订土地使用出让合同及缴交地价款、建设工程规划许可、设计投标、建筑报建的运作情况；2.项目施工阶段：施工招标、开工许可、监理招标等环节的运作情况；3.售楼阶段：预售许可、合同承诺等环节的办理和实施情况；4.验收阶段：面积差异、建筑质量、公共配套设施的验收和落实情况；5.入伙阶段：验收备案，入伙通知；6.办产权证；7.物业管理；8.投诉处理。大家达成一个共识，就是只有在诚信的环境下，房地产市场才能良好、健康地发展。诚信需要房地产产业链各个方面通力合作，共同完成。上海房地产建立诚信评估体系将会是一个长期的过程。四、 把“诚信”作为战略投资资源现在就整个行业而言，要让社会的大众对我们的房地产行业有一个比较崇高的评价，我们的道路还比较漫长。我们一般想到房地产行业如果不讲诚信，受害者好象就是购房者，就是业主和消费者，这是显而易见的。除了行业诚信缺失，除了带来的损害，更多的是给社会带来了损害，给我们这个行业带来的损害。更大的损失是给我们讲诚信的开发商所带来的损失，这是最大的。做好诚信工作，企业当然要自律，单单仅仅依靠一家企业是做不到诚信的，诚信合作需要从企业内部到企业外部来共同构建这样的环境，作为企业我只能推动外部的环境好，所有在企业内部我们的绩效考核制度。五、 多方献计树诚信体系房地产要树立诚信，首先还是要国家出台界定不动产、房地产、物业范围的基本大法，在法制根本上解决房地产问题。市场法制到位以后，在行业内建立规则也是做到诚信的必须。政府法规的建立起到规范市场的作用，而行业内行规的建立则起到净化市场的作用。完善的诚信体系可以通过行政、市场、社会联动来制约，提高失信主体的行政法律成本、市场成本、道德成本，达到对不诚信行为的惩戒。从法律行政这块来说，如果该开发商信誉不好，政府可以不将项目交给该企业做，也可根据规定给予处罚，并且处罚的记录要对社会公开，通过向征信机构查询其信用报告，就可了解到其不良信用记录。然后到了市场，因为有了这些不良信用的记录，其合作伙伴等就可能不再将项目交给他做。最后到了社会，舆论等会对其