开发区土地开发股权融资的困境与出路

开发区土地开发股权融资的困境与出路

由于土地开发缺乏不确定性，开发区未来利益不确定。土地开发只能接触到石头过渡，很难直接进行股份融资。因此，土地开发的股权融资是限制开发区发展的瓶颈。土地开发运作方式单一开发区土地开发自有资金的需求量增加。银行贷款门槛的提高,增加了土地开发对自有资金的需求;土地开发成本越来越高,而土地出让价格上涨乏力,导致对自有资金的需求增加;由于开发区失败的案例越来越多,开发区土地开发的风险越来越大,政府需要通过股权融资,分散风险。摸着石头过河的开发逻辑制约股权融资。目前我国开发区形成的基本盈利模式是,通过土地、税收及其它优惠政策,吸引企业入住,再通过入住企业未来的税收,平衡前期土地开发的损失。而在开发区的操作实践中,多采用整体规划、分步实施的办法。然而在具体执行过程中,分步开发变成了“摸着石头过河”,走到哪里算哪里,招商也没有标准,碰到一个算一个。开发区没有明确的发展方向,没有实现目标的具体路径。因此,虽然开发区面临土地开发资金短缺问题,可是没有哪个企业愿意与这样的开发区合作进行土地开发。政企合一的操作方式不利于股权融资。很多开发区的土地开发是由政府成立的开发区投资公司来进行操作,政府投资公司承担无限责任,而政府也具有未来无限的收益权。政府若要通过市场化融资,比较可行的是项目融资和开发公司股权融资方式。项目融资只能解决土地开发过程中某个具体项目的融资问题,而土地开发的大部分资金必须通过股权融资来解决。开发公司股权融资,必须改变政府投资的无限责任公司的身份,并且明确开发公司的责权利。土地开发公司的管理模式在开发区的筹建过程中,土地利用规划和空间规划都存在很强的不确定性,开发区整体的盈余情况都是未知数,政府对开发区的建设承担无限责任。在前期筹建过程中,设置政府投资性开发区公司有其合理性。但是随着事业的发展,土地开发成为重要问题时,政府需要社会资本的参与,成立有限责任开发公司成为必然,这也是开发区土地开发融资的前提条件之一。土地开发公司如果不是以政府投资为主要职能,而是承担开发区的土地开发、招商、建设、运营和管理职能,那么开发公司就有逐利性目的,只能承担有限责任,并在有限责任范围内获取有限的收益。这就需要政府在开发区建设的无限责任中划出一个界限,明确界定哪些是开发公司的责任和权利,并在给定的权力内取得收益。但由于开发区土地开发的特点,开发公司运作自己责权内的事务往往不能得到合理的回报,因此需要政府为其界定补偿机制,使得开发公司的投资和管理有合理的回报率,具有吸引社会投资者投资的可能。清晰的盈利模式是土地开发公司进行开发区土地股权融资的另一个前提条件。我国早期的开发区大多采用低价吸引企业入住,靠税收回报补贴前期开发成本,并实现区域税收增长的目标。从近年实践来看,全国各地都设有开发区,各开发区在政策上也没有实质性差别,大家同时让利等同于没有让利,各开发区只有靠土地价格来吸引企业入住,形成恶性竞争,其结果是入区企业的服务得不到保障,企业入住数量和规模达不到开发区的盈亏平衡点,最后导致大量开发区闲置,造成资源的巨大浪费。目前这种盈利模式已经站不住脚,开发区必须进行盈利模式的创新。合理规划,合理划分项目开发区需要根据自身条件和特点,寻找适合自己的盈利模式,从而改变单纯依靠土地和税收优惠的模式。开发区盈利模式创新可从三方面考虑。一是通过降低入园企业的运营成本,吸引企业入住,这种模式可以降低招商过程中对地价的依赖度。通过基础设施的共享、上下游产业链的有效衔接以及统一物流体系的建设等一系列手段,降低入园企业运营成本。二是通过差别化的战略,形成特色园区,吸引企业入住,如总部经济区、生态工业园区等。这种园区的特点是对入住客户进行准确的定位,并围绕入住客户的潜在需求进行环境和配套设施的建设。三是通过相关产业的聚集,形成优势,吸引企业入住,比较典型的是南方小城镇的产业聚集发展模式。通过龙头企业的引入或围绕龙头企业进行产业链的延伸,形成产业聚集,提升每个入住企业的价值。但无论采取哪种盈利模式,都要把创新盈利模式措施落到实处,且必须在规划条件里有所反应(这些并没有引起开发区决策者和管理者的足够重视)。*要有好的产业发展规划一个好的产业发展规划为开发区的发展指明了方向,明确了产业发展的目标,并为潜在客户的选择提供了方向。*要有好的项目规划在产业规划的基础上,通过项目策划,缩小开发区产业发展目标,进行细分市场的定位,为空间规划提供基本素材,也为进一步明确招商客户提供了保障。*要有好的空间规划好的空间规划能够实现基础设施的综合配置,降低入区企业的总体成本,提高开发区的竞争力;同时好的空间规划能够为开发区营造环境,吸引企业入住。开发区的盈利模式是站在政府角度的。政府盈利模式会把税收、解决就业、产业结构的调整以及城市化进程等一系列指标纳入到盈利模式的考核体系中来,其评估期限可以无限长。对于开发公司而言,评估期内财务上的盈利指标是关键因素。一般会通过四个步骤明确开发公司盈利模式。把开发区的土地开发、配套设施的建设项目进行项目分拆。通过项目分拆,既分解投资,也是给出开发公司框架性条件的前提条件。项目可以分成营利性项目和非盈利性项目两大类。对于非盈利项目,又可以拆解成没有现金流收入和有现金流收入两类。开发区的土地开发项目是营利性项目,但在实际操作过程中,往往是以低于成本的价格对外出让或转让的。开发区的市政道路建设是没有现金流收入的非营利性项目;而市政管网中有一部分可以是有现金流收入的非营利性项目;对于开发区工业厂房的开发、配套设施建设,大部分可以作为营利性项目来考虑。因此,在实际项目分拆过程中,可能更为复杂,需根据实际情况进行灵活划分。对分拆项目进行打包。按照现有企业操作惯例,本着专业事情由专业公司来做的原则,进行项目组合。对于没有现金流的非营利性项目,可以通过管委会代表政府进行投资建设,政府在建设过程中也可以通过BT方式进行短期融资,以解决开发区前期建设资金的压力;对于有现金流的非营利性项目和营利性项目,可交由开发公司运作。评估开发公司的盈利能力和风险水平。通过估算开发公司的盈利能力,测算开发公司的净资产收益率,并评估风险。对于开发公司而言,应该根据不同的风险,确定不同项目财务内部收益率的最低值。风险比较大的项目,财务内部收益率要高一些,具体要参考行业的水平进行财务内部收益率的确定;风险比较小的项目,如污水处理项目,财务内部收益率可以偏低一些。补充条件。对于有现金流的非营利性项目,但不具备投资价值,需要政府通过补贴等手段,提高项目的盈利能力并降低风险。由于土地开发项目的出让价格低于开发成本,因此需要政府通过财政支持,获得投资的合理回报。投资者除关心技术和财务问题外,更注重项目的操作层面。如何理顺开发区的管理关系,提高开发公司效率,也是投资者比较关注的问题。管委会作为政府的派出机构,应为开发公司制定好政策,做好公司的边