万科杭州整体房地产市场研究报告-杭州华坤市场研究有限公司(常用版)

万科杭州整体房地产市场研究报告-杭州华坤市场研究有限公司（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）

万科杭州整体房地产市场研究报告-杭州华坤市场研究万科杭州整体房地产市场研究报告-杭州华坤市场研究有限公司（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征以三室为主力户型（或之一）的楼盘数占了近七成。以四室户为主力户型（或之一）的楼盘比重明显高于其他两板块，为21.7[%]。以两室户为主力的楼盘数最少。主力面积为90-180的楼盘数逾八成。户型面积受板块特性影响，户型表现出分化：三房以上大户型与一室户比重均高于其他板块。总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征该板块楼盘的价格集中于中档水平。单价6000-8000元的占55[%]，8000-10000元的占33[%]。楼盘销售情况差异较大。月均销售20-30套和50-100套的楼盘比重分别占三成左右。月销售300套以上的为盛元慧谷和瑞立??中央花城。这是该板块甚至是整个杭州销售情况最好的两楼盘。价格及去化总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市代表性楼盘盛元??慧谷超级星期天具体资料见附件总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应总体供应板块供应其他行政区萧山区下城区拱墅区上城区行政区顺发??佳境天城德意??中兴广场多为混合性物业形态，多层比重明显高于其他板块；近八成主力户型为三室二厅；面积普遍偏大于其他板块，但90-140依然是主力面积；楼盘单价基本上在8000元以下。其中6000元以下的占74[%]。都市枫林野风??现代领地河滨花园四分之三楼盘以小高层和高层为主；主力户型三室两厅；主力面积为90―140平方米的占六成；楼盘价格表现出明显的分段特征，6000―10000以上楼盘皆有；水印康庭和都市枫林月销售量逾50套，其他大部分楼盘均在20套左右。浅水湾城市花园清水公寓小高层和高层为主；主力户型三室户和一室户；主力面积为90―140平方米的占七成，140以上的未出现；62.5[%]的楼盘单价集中于8000-10000；销售不乐观，最好世纪新筑（月均逾40套），其次锦昌文华和蓝色霞湾（20套）景江城市花园钱江时代金色家园以小高层和高层为主；三室和四室为主力户型；除金色海岸主力面积为250―300平方米外，其他所有的楼盘其主力面积在130―190平方米的范围内；单价多集中于9000―14000元；月均销售量超30套的仅为三个楼盘代表性楼盘板块楼市供应特征5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)05.10－06.4杭州7区楼市供应情况（套）1726017181192492157921257227572036405000100001500020000250002005.102005.112005.122006.12006.22006.32006.4从透明售房网的统计数据来看，自05年10月至06年4月，八区月度累计可供量起伏不定，但总体呈上升趋势。05年10月，七区供应量总计有17260套，而06年4月，该指标为20364套。总体供销板块供销5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)05年5月以来，销售量小幅增加。受10月份房交会的拉动，9、10两月增幅迅速上升。销售量在10月达到高位。春节过后受政府政策利好影响，销售情况开始好转，4月份成交套数增幅接近100[%]。总体供销板块供销5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量波动起伏较大，这说明该板块新盘入市情况较为活跃，但基本上占总体供应量的8[%]左右。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)销售形势自05年10月大幅下滑。06年3月份才开始止跌回升。但是该区域的销售情况基本上与杭州总体市场走势保持一致。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)区域成交价格大体上呈上扬之势。06年4月，成交均价达11424元/平方米。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量基本保持平稳，与杭州七区供应量的比重基本上维持在11[%]―13[%]左右。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)月度销售量虽然起伏波动较大，但从占总体销售量的比重来看，该指标远远大于其占总体供应量的比重。这说明江干区的楼市销售相对较乐观。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)区域成交价格除在去年11月外，基本上在9000―10000元/平方米左右波动。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量稳步上涨，与杭州七区供应量的比重基本上维持在30[%]左右。总体供销板块供销滨江区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)销售形势不容乐观。在05年10月达到高位后连续3月持续下滑。直至受“购房入户”等政策利好影响才止住下滑之势。4月销售量达到近期的最高点。2月份和4月份的销售量基本上占杭州七区的30[%]总体供销板块供销滨江区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)受新盘入市影响，区域成交价格起伏不定。除05年12月，均价达到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波动。总体供销板块供销滨江区5房产供应小结03年以来，杭州出让了大量的土地，这部分已经或正逐步进入楼盘的供应市场；加之销售不畅，楼市竞争愈益激烈。滨江区尤其如此。04、05年，杭州出让的土地可形成600万方的楼盘供应，这部分供应将是未来1-2年内楼市供应的主力。产品性价比越来越被购房者看重。而目前热销的楼盘也基本上具备这一特征。开发商只有在产品本身下功夫才能被购房者认可。西湖区及江干区，板块楼盘的销售情况相对稳定。滨江区的楼盘销售状况差距极大。6杭州婚房需求房地产市场需求特征板块市场需求特征杭州消费需求特征杭州房产竞争态势杭州房产供应6消费需求特征杭州婚房需求市区人口的年龄分布杭州市区42.1[%]的人口集中分布于15―34岁的年龄范围内市区人口的婚姻状况15岁及以上的市区人口总计553768人，其中，已婚人群占73.7[%]，未婚人群达两成。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求市区15岁及以上未婚人口的区域分布杭州市区15岁及以上的未婚人口总计68806人，主要分布于西湖区、江干区和拱墅区，其中西湖区的比重高达25.5[%]，江干区为17[%]。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求结合年龄与婚姻的分析47156398061327938870100002000030000400005000015-19岁20-24岁25-29岁30-34岁未婚人口的年龄分布近3年内婚房需求主力未来5年内婚房需求主力“五普”数据显示：杭州全市15岁及以上的未婚人口为109936人，其中市区人口为68806人。从经验上讲，35岁及以上的未婚人口大多已有自己的住房，30―34岁的未婚人口中未解决住房问题的比重也比较少。因此对于婚房的需求主要产生于15―29岁这个年龄范围内。未婚人口的区域分布反映出，未来5年内的婚房需求者将主要集中于西湖和江干两区。。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况区域人口年龄分布西湖区该部分人口总比重达57.1[%]，但是15―24岁的人口占了其中的一半江干区该部分人口总比重达58.7[%]，但是20―29岁的人口在该部分人口中接近一半滨江区该部分人口总比重达48[%]，但是上述年龄段的分布呈平稳的斜上曲线。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况区域人口婚姻状态“五普”数据婚房需求分析板块状况西湖区处于未婚状态的15岁及以上人口数量明显高于其他区域，达17516人。江干区江干区的未婚人口也相对较多西湖区和江干区未来五年内的婚房需求将相对旺盛。6消费需求特征房地产市场需求特征2006年购房者的板块需求2006年，购房者的板块集中度加强。四分之三的购房需求集中于市中心、城西文教区、钱江新城、滨江和三墩板块。城东、城北及下沙的青睐者皆在6[%]左右。板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征板块需求的年度变化购房者最青睐的板块前三名始终为城西文教区板块、滨江板块和市中心板块。三墩板块(6.8[%])城北板块(8.0[%])三墩板块(6.9[%])第五位钱江新城板块(12.0[%])下沙板块(10.8[%])城北板块(9.1[%])第四位城西文教区（12.9[%]）市中心板块(14.7[%])市中心板块(11.5[%])第三位滨江板块(18.5[%])滨江板块(17.1[%])滨江板块(12.8[%])第二位市中心板块(18.5[%])城西文教区（23.4[%]）城西文教区（17.5[%]）第一位2006年2005年2004年城北板块在前两年均保持在8[%]-9[%]的水平上，06年受其他板块的分化影响退出前五。三墩板块也是常温板块之一。钱江新城受板块规划及其他利好影响，06年迅速升至第四名。该板块有加热之势。板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征价格战开始、楼盘品质提升和选择余地加大是大多数购房者眼中的杭州楼市现状以及未来的走势认为楼市以“平稳”为主调者比重最高，达33[%]。6.50[%]20.00[%]6.50[%]18.70[%]20.00[%]12.90[%]15.50[%]0.00[%]5.00[%]10.00[%]15.00[%]20.00[%]房产广告增多价格战开始现房销售选择余地大房产品品质提高促销力度加大说不清调控带来楼盘品质提升购房者眼中的楼市现象及走势预测未来两年杭州楼市房价“平稳”者略占优势总体趋势上涨24[%]总体趋势下跌21[%]有涨有跌，房价差距拉开22[%]平稳33[%]板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征自住性需求为主流，并呈逐年增长之势。24[%]的购房者表示为买房从一年前就去过楼盘现场，37.7[%]的人群其看房时间可推至半年前。购房意图看房行为近六成的购房者看房始于半年至一年前，这表明在去年宏观调控前后该部分人群已产生购房需求，但是宏观调控延缓了其需求释放的速度。购房决策变化板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征七成以上购房者选择1年内购买在06年初采取的“购房入户”、“提高住房公积金贷款额度”等政策，六成以上购房者表示银行的首付成数降低对其影响最大下单时间对政策的敏感度首付成数降低，变相提高了购买力购房决策变化板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征感兴趣最感兴趣营销手段看法板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征户均面积需求变动――公寓6.66.3---主阳台6.97.4---主卫生间8.9 我国房地产市场健康与发展问题研究（三篇）——影响我国房地产市场健康发展的主要制度问题分析经济我国房地产市场健康与发展问题研究(三篇)主持人:李景国(中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员,博士生导师)主持人语:我国房地产市场是一个在较短时期内形成的非完全竞争市场,还不健全.对于房地产市场存在的问题,目前还没有一套成熟的市场管理和调控办法.因此,尽管"十一五"期间房地产发展迅猛,促进了国民经济发展,推动了城市化进程,增加了地方财税收入,改善了城镇居民住房环境和条件,但房地产市场的问题也非常突出,房价整体上涨过快,部分城市房价过高,地王频出,地方政府过度依赖土地财政等.房地产市场存在的问题,不仅导致部分居民无力购房,引发社会矛盾,也使许多人担忧危及经济发展,房地产由此成为"十一五"期间政府调控的重点.包括房价在内的房地产市场问题并非单纯的经济问题,而是涉及经济持续增长机制,经济结构转型和调整,中央与地方关系,财政税收制度,土地管理制度,社会保障制度,分配制度以及城市化,人口变化,民间资本流向,市场心理预期,各方利益诉求等综合性交叉问题.由于关注者的利益诉求,视角选择,学科背景等差异,导致了对这些问题的不同认识甚至观点针锋相对.本组专题考察了"十一五"时期房地产市场发展态势,分析了影响房地产市场健康发展的制度性问题,提出了实现房价调控目标与房地产市场健康发展的政策建议,并就我国"十二五"及未来十年城镇住房市场进行了展望,期望与大家交流.影响我国房地产市场健康发展的主要制度问题分析李景国(中国社会科学院城市发展与环境研究所,北京100732)提要:房价整体过快上涨和部分城市房价过高已成为阻碍房地产市场进一步健康发展的瓶颈.究其原因是主要制度建设存在缺陷.文章认为,土地财政,保障性住房建管滞后,房地产开发制度缺陷,收入分配制度不合理,房地产税费制度不合理,房地产宏观调控效果不彰等是影响当前房地产市场健康发展的主要制度问题.关键词:房地产市场;健康发展;制度问题中图分类号:F293.31文献标识码:A文章编号:1003—3637(2021)05—0111—04住房制度全面改革以来,中国房地产业对促进国民经济增长,中央和地方财税收人增加,城市建设和城市化进程,居住条件和居住环境改善等做出了重要贡献.但近几年房价整体过快上涨,部分城市房价过高所引起的各种负面问题也日益凸显,这些问题不仅阻碍房地产市场的进一步健康发展,也可能危害到中国经济社会的健康稳定发展.对这些问题作深度剖析,既是为当前房地产市场存在的问题找病因,也可通过反思为下一步决策提供思路.从制度层面看,这些问题的产生源于以下六个方面.一,地方政府过度依赖土地财政土地财政是分税制之后中央与地方财政关系不合理的产物,也是推高房价,导致房价过快上涨的主要因素之一.财权上收和事权下放是1994年分税制改革的主要特点,直接导致地方财源相对减少而事权增多.与此同时,中央政府不参与土地出让收益分配,土地出让金全部划归地方所有,这意味着高地价可以为地方政府带来高收益.分税制实际上成为推动地价和房价过快上涨机制形成的原动力,在地方经济社会发展与GDP绩效需求等因素的作用下,地方政府必定会选择通过出让土地弥补或增加财政收入,地方政府的逐利行为使其默许甚至主动推动地价上涨,从而推高房价.统计数据显示,1999--2003年全国土地出让总收入累计约2万亿元,其中2001—2003年就达近1万亿元,2003年之后土地出让总收入快速上涨.整个"十一五"时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元,2006年全国土地出让总收入0.7万亿元,到2021年达到2.7万亿元,年均增长率40.1%,其中2021年增长率超过70%.可比数据显示,"十一五"期间,全国1l2甘肃社会科学2021年第5期城镇土地出让成交总价款占地方财政总收入比重从2006年的38.9%增长到2021年的65.9%.2021年全国120个城市土地出金同比增加50%,达到18814.4亿元,创历史新高,这表明地方政府对土地收人的依赖越来越大.从"卜五"到"十一五"土地价格占商品房销售价格的比重也呈不断L升之势,当年土地价格占当年商品房销售价格比重从2001年的47.4%提高到2021年的57.3%.由于房屋建设'1～2年滞后期,分别以1年和2年的滞后期来计算地价占商品房销售价格比重,其上升趋势亦非常明显(见表1).土地财政助推地价上涨,地价上涨又推动房价上涨,使市场走上了"地价增长一房价增长一地价增长一房价增长"这个循环上升通道.地价上涨特别是地王出现带动了周边地价升值,强化了房价上涨的市场预期,造成消费者的追涨和恐慌心理.在利益链的一l端,受利益驱使的地方政府作为土地供给的垄断方征地热情减,一方面因为低价征地引发民怨,另一方面土地财政助长城市建设用地非理性扩张,人口城市化落后于土地城市化,仅降低了城市化质量,也提高了城市化进程中的土地成小,成为房地产市场健康发展的巨大障碍.表1土地价格增长率及占商品房销售价格比重[当年地前1年前2年地价地价增商品价占当地价占地价占(综合时期与年度长率房价年商品当年商当年商用途)(%)()房价比品房价品房价()率(%)比率(%)比率(%)2(xJll0283.42O1747.42(x】210744.5209247.7457"t'五"2【xl3ll294.7219747.945.5436时期2()04l1986l26084314063872oo5l4684229374633783562o06l544523ll945.943.635.62o()7l75lI34364545.340.038.0'I'"2tx】82526O5357666.546.140.6州期2【x)926535.1445956.754.03742021288286472457.352.850.2注:2021年土地价格统计标准有所调整,调整说明见国土资源邵土地利用管drj1吲上地勘测规划院,中国城市地价动态监测系统监测数据说明.二,保障性住房建设严重滞后.监管力度不够2021年之前,保障性住房建设一直没有受到真正重视,保障房建没严重滞后,建成的保障性住房监管力度不够甚至缺位,保障性住房建设,监管制度建设缺失是其主要原因.(一)保障性住房建设严重滞后1998年房改之后国家开始建立住房保障制度,推出了经济适用住房建设措施.但从1998--2021年,经济适用住房建没并没有实现最初设计目标,而且呈现出总体下降态势(见图1)l房改以来直到2021年全球金融危机冲击,保障性住房建设并没有受到足够重视,总体上呈现"类型少,供应量少,覆盖面小,供求矛盾大"的特点,低收入家庭住房困难难以解决.为抵御金融危机冲击,保障经济尽快复苏,国家才加大了经济适用房,廉租房和公租房等保障性住房的建设.保障性住房建设严重滞后,事实上是将城镇中低收入家庭也推向商品房市场.任房价过高且持续快速上涨的情况下,一方面,中低收人家庭无力通过市场解决住房困难,另一方面,无力购房的群体在不断扩大,导致社会矛盾不断加剧.保障性住房建设严重滞后的原因主要是:1.地方政府对保障性住房建设的民生意义和性质认识I叶J现偏差,认为房改之后大多数城镇居民已经拥有了自主产权的家庭住房,保障性住房建设任务不急迫.同时,住房市场化也使得地方政府淡化了对低收入家庭的住房保障意识,试图把需要住房保障的家庭也推向市场,在此意义上造成住房过度市场化.2.保障性住房公共财政支持不足,财政,税收和金融等配套支持滞后.因无利可图甚至负收益,地方政府缺乏保障性住房建设动力,开发商缺乏积极性.统计数据证明,从1998—2021年经济适用房总投资额8876亿元,占同期土地出让金总收入的8.5%,占同期房地产开发总投资的3.9%.3.随着地价上涨和地方政府土地财政依赖,地方政府缺乏将土地用于保障房建设意愿,保障性住房用地供应难以保证,被挪作它用的情况在各地屡见不鲜.4.从最根本上看,地方政府执政理念出现偏差,执政为民没有全面落实,同时又缺乏保障性住房建设的法规保障,没有对各级政府的硬性约束机制.+{臣挤通用魔投曩■占住宅投瓷曩比重+经济适用矗新开工面积占住宅新开工面积比重噜一竖排j舌用曩■工奎■^律皋■工奎■出tI0¨.…*图1经济适用房投资额,新开工面积及竣工套数占住宅比重(二)保障性住房监管力度不够1.保障性住房建设,管理的相关法规制度建设滞后,监管混乱.2007年以前,经济适用房管理相对混乱.开发商白定r1型,叫积和销售对象,面向中低收入阶层的保障胜住房初衷被异化2.资格审核流于形式,经济适用房被转手倒卖和出租获利现象严重,相当部分非中低收入购房者购买保障性住房作为投资.3.保障性住房管理机构不健全,人员匮乏,很多地没有设立专门的保障性住房管理工作机构和实施机构,有的地办事机构甚至是临时性的,人员配备少,多为兼职,人员从相关局抽借,人少事多,缺乏财政下拨的工作经费,不能满足廉租住房工作需要.4.廉租房退出机制不健全,经济适用房共有产权制度至今未建立.缺乏有效准入,退出机制及监督和惩罚机制5.保障性住房信息管理系统建设滞后,尚未建立有效的监管手段,不能及时跟进监测保障对象经济状况变化情况.三,房地产开发制度存在缺陷1998年房改之后,逐渐形成r由房地产开发企业々『J负责城镇房地产开发的局面,合作建房和个人建房基本被取消,造成了房地产开发方式的单一和市场垄断.而最初为解决膀地产开发资金紧张制定的期房预售制度却一直保留下来,义使得房地产开发门槛过低.经济ll3(一)房地产开发主体单一近年来,我国很多大城市城乡结合部出现大量小产权房,主要因为商品房房价居高不下,也证明现行的房地产开发制度存在不足.我国房地产开发法律法规要求,不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营.这个硬性规定导致了我国城镇商品房的合法供给者只能是房地产开发企业,而房地产开发企业以逐利为主,在具有合法定价权的情况下有推高房价的天然冲动房地产开发单一主体造成的市场垄断和混乱,使得房地产开发主体的多元化探索成为房地产市场健康发展的重要途径.合作建房和个人建房是房地产开发主体多元化的重要尝试,但目前这方面存在制度空白和实践空白,有待进一步探索试验.(二)现行期房预售制度存在不足现行期房预售制度存在的问题主要体现在:第一,期房预售制度导致房地产开发市场的门槛过低,刺激非房地产企业开发房地产的冲动.第二,助推开发商操纵房价.预售许可最低规模未明确规定,开发商分层,分单元办理预售许可,以囤积截留房源,捂盘惜售等方式操纵价格.已取得预售许可的开发商未在规定时间内一次性公开全部房源,利用购房者追涨心理,捏造,散布房源短缺信息,哄抬房价.第三,商品房质量得不到切实保证.期房预售制度导致开发商和购房者严重信息不对称,消费者对于所购房屋综合信息的掌握处于绝对劣势地位,经常出现商品房质嚣得不到切实有效保证而不得不违心接受.第四,导致开发商侵害消费者权益.开发商通过认购,收取定金或诚意金等方式变相进行商品房预售或非法集资活动,开发商毁约和爽约等侵权事件也屡见不鲜.这些问题的存在并非因为期房预售不适应我国经济社会发展需要,而是现行期房预售制度存在缺陷所致.房地产市场要健康发展,必须改革完善现行期房预售制度.四,收入分配制度不合理对于当前的房价,几乎所有普通消费者都在呼吁买房越来越难,但住房市场的需求却一直旺盛甚至出现供不应求.2006--2021年市场总体情形是商品房销售面积大于竣工面积,2006--2021年住房竣工套数为1889万套,而同期销售住房2491万套,销售比竣工多600多万套.一方面一部分家庭无力购房,但另一方面市场又供不应求,造成这种现象的最主要原因是分配制度不合理,收入差距不断拉大.这不仅导致财产性收入或积累差距的进一步扩大,在保障房建设严重滞后的情况下也导致无力购房群体对政府房地产政策的不满.(一)社会阶层收入差距过大2000--2007年,我国基尼系数在突破0.4的警戒线基础上,从0.412逐年增大到0.458,显示出我国各阶层的收入差距在不断拉大.在基尼系数增大,房价快速上涨的背景下,中低收人家庭购房能力持续下降,无购房能力群体日益扩大.从表2(分别按目前全国F均每套房面积110平方米和住建部提出的90/70估算)可以看出,20%最低收入人群,20%中等偏下收人人群和20%中等收入人群的房价收入比都高于同期全国平均房价收入比,特别是最低收入人群的房价收入比达~tj20:1左右,也就是说这部分人要花20年时间来购买一套商品住宅.与最低收入人群形成鲜明对比的是最高收入人群,这部分人群平均只要3—5年时间就可以购买一套商品住宅.由此可见,收入差距悬殊是导致普通需求群体购房难的深层次原因.同时,也可以说明市场上的商品房主要流向中等偏高及以上收入者手中.显然,这种趋势不利于房地产市场的健康发展.表2按收入等级分城镇居民家庭房价收入比20%最低20%中等20%中等20%中等20%最高收入户偏下户收入户偏上户收入户年份按9o按11o按9o按1lO按90按1lO按90按1lO按90按1lOnfIlfIlfIIrIIrIIf估算估算估算估算估算估算估算估算估算估算2oo816.219.9lO.312.68.O3.64.42oo9l8.422.5l1.714.49.2l1.27.O(二)地区间收入差距过大一线城市及热点城市房价收入比与全国平均水平差距也十分显着,一线城市房价收入比居高不下,均高于全国平均水平(见表3).以90平方米计算,1999--2021年11年问,全国房价收入比的算术平均值为8.2,北京房价收入比均值最高,达到12.6.另外三个一线城市房价收入比按从高到低分别为上海(9.9),深圳(9.0)和广州(8.8).按11O平方米计算,l1年间全国房价收入比的算术平均值为10.1,四个一线城市房价收入比按从高到低排名依次是北京(15.4),上海(12.1),深圳(11.0)和广州(1O.7).一线城市房价收入比除了高于全国平均水平外,其另外一大显着特征是在全国房价收入比呈现下降趋势下四大城市房价收入比整体上均呈现出上升趋势.导致一线城市及热点城市房价收入比持续上升的根本原因在于这些地区经济发展水平远高于其他地区,投机,投资及居住性需求旺盛.一线城市房价收入比与全国房价收入比的不同态势是地区经济发展水平差距大的重要体现.从35个大中城市的人均可支配收入来看,1998--2021年11年问,北京,上海,广州和深圳四个一线城市人均可支配收入为17812.7元,其他31个大中城市的人均可支配收入为9845.9元,一线城市为其他35个城市的1.8倍.表3一线城市房价收入比北京上海广州深圳年份90rff110rff90l1OIIf9011O9O110计算计算计算计算计算计算计算计算1999llO.I9.1l20o013.0l5.98.4lO.38.2l0.06.68.12001l1O.7.82o02lO.8l3.19.4l1.58.52o039.6l181O.1l5.97320o49.4l】.5t9.2627.62005lO.8l3.21O.71318.09.78.71O.72oo611.514.010.1l2.49.0l1.0lO.6130200715.619.01O.412.81O.8l3.214.7l8.O202115.1ll0.012.213.316.220o9l5.919.4ll1.913.716.7五,房地产税费制度不合理(一)税费征管制度不健全到目前为止,我国并没有形成一套专门的房地产税制.同时,由于租,税,费体系设置不合理,造成征收混乱.我国财产评估,登记制度不健全,加上房产,户籍等相关管理部门与税务ll4甘肃社会科学2021年第5期fJ【构协调配合欠缺,税收征管力度大受影响,造成房地产税收流失严重.同时,南于很多收费未纳入预算管理,其使用得不刮有效监督.一方面造成部门利益扭曲,另一方面也使得房地产收费被贪污挪用.(二)税费种类繁多在构成房地产价格的成本中,各类收费的名目最多,也最勾繁杂,到目前为止,我国与房地产直接相关并实际征收的税种有l2种,占我国实际征收税种总数的一半多.涉及房地产,的各种收费项日也名目繁多,如上海市物价局沪价房(1999)第178号文列出的收费项目有62项.甚至有报道,我国房地产收费项目最多可达百项.种类繁多的收费项目加大了房地:"发成小,而根本【:是加重了购房者的负担.也是房价居高F,普通消费者望房兴叹的主要原冈.(三)税费结构不合理调食显永,土地成本约占房地产总成本的20%～30%,此外,房地产企业需缴纳的税费约占总成本的26.06%k21.我国房地产税费结构不合理的一个表现是费多于税,税费结构不合理还体现存重复课税,税种重叠等方面.如房产所在地既要收t地fn金,又要征城镇土地使用税,还要收房产税.很多发达旧家房地产税收占地方政府财政收入比重高达50%之多,而我闺房地产领域税收无论是占税收总收入还是占地方财政收入郁极为有限为了弥补税收的不足,很多地方政府已将土地f¨}I:收入视为"第二财政",扭曲了房地产市场的健康发展.同【I寸,税费结构不合理,也是商品房的房价居高不下的另一个重要原【大j,加重了普通消费者的购房负担.(四)税收结构失衡我国现行房地产税收可按照征税环节的不同划分为四类:发环节税,持有环节税,流转环节税,出租环节税.而我国现阶段的房地产税收以流转税为主,"重流转,轻持有".在房地产持有期间设计的税种较少,且免税范围较广.虽然,随着房地产业发展持有环节税收总体呈现上升趋势,但是增长缓慢.据丰H天资料统}f',房地产持有环节税收收入占税收总收入及地方财政收人比重分别只有2%和4%左右,而流转环节比重分圳为7%和13%左有."重流转"增加了土地和房产的流转环交易成本,而"轻持有"又会造成土地闲置和房产闲置等浪费干u积待涨,严重影响了房地产市场的健康发展.六,房地产宏观调控效果不彰2003年以来我国就进入房地产市场调控历程,几乎每年白的调控政策都是"史J=最牛".尽管有一定成效,但总体效果小彰房地产市场宏观调控不到位使得房地产市场存在的川题迟迟得小到解决,如果未来仍得不到解决,所潜藏的经济,ff:会和政治问题就有可能放大.(一)调控效果不彰的主要表现第,有效供给量不足,需求却越来越旺.2003--2021年商品住宅销售而积比竣T面积多9.5万亿平方米,约合1055.6万套(按90平方米计).第■,房价随着调控政策出台越来越离第,供给结构失衡廉租房,经济适用房等带有保障性质的住房严重不足.从1998--2021年,经济适用房占住房投资比重ml3.O%下降到3.1%,下降较为明显.第四,房地产投机过热未得到有效抑制.从开发商投机来看,囤地增值,延期开发,掌控市场定价权垄断房市等现象严重.从投机购房来看,炒房现象一直难以禁止.(二)利益分裂导致调控效果不彰市场调节与政府调控是影响房地产市场的两只手,二者力量强弱决定市场走向.2003年以来房价调控之所以出现越调越高的怪相,在一定程度上在于房地产宏观调控力度及执行力度不够,中央与地方政府的利益诉求有一定差距,对地方政府执行中央房地产政策又缺乏监督奖惩等有效约束机制.事实上,房地产调控一直服从整体经济宏观调控,近几年的多次宏观调控其对象为宏观经济过热,房地产仅作为调控工具参与其中,但社会却对房价下调抱有期望;房地产市场的调控政策南不同部门多头制定,而各部门利益诉求不同,导致各部门调控政策协调存在困难,部门之间相互配合不足.(三)调控政策本身存在不足房地产宏观调控政策本身存在的问题是导致调控未达社会预期的首要原因.因我国房地产市场化时间短,监管经验缺乏,基础信息等房地产市场监管所需的基础性建设存在严重不足,一些调控政策的出台缺乏科学系统测算,对政策效用没有量化分析或目标指向,缺乏针对性和前瞻性,使得在利用信贷,税收等政策调控房地产市场时不够精准,可操作性不强,降低了调控效率;经济快速发展和城市化进程加快伴随着城镇住房的刚性需求,强劲需求和有限供给必然导致房价逐年上升,而近几年的调控更多地着力于抑制需求.调控频度过高,使市场缺乏稳定预期,同时,政策措施效应都有一定滞后性,必然导致对其效果和影响论证不够.结语:综上,制度建设方面存在的六个主要问题与房价相互影响相互作用,构成阻碍中国房地产市场健康发展的瓶颈.房地产市场的健康发展不仅涉及财税制度,分配制度等经济体制问题,也与社会保障,城市化等社会问题密切相关,房地产市场存在的问题难以单从房地产市场本身寻找到完全解决之道,需要以系统工程的思维解决,以保障市场健康稳定发展.(本文数据来源:没有特殊注明时2021年之前数据来自相关年份中国统计年鉴,2021年数据来自统计快报.)参考文献:[1]潘家华,李景国.中国房地产发展报告NO.8[M].北京:社会科学文献出版社,2021:20.[2]李静睿.全国工商联建议改革房地产税收降低交易成本[N.2021—03—06,新京报.://news.163.eom/09/0306/08/53N5LIt5G000120GU.htm1.基金项目:中国社会科学院重大课题"房地产市场与主要影响因素综合协调发展研究"阶段性成果.作者简介:李景国(1957一),男,河北元氏人,中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员,教授,博士生导师,《中国房地产发展报告》主编.主要研究领域:区域与城镇规划,土地与房地产,责任编辑:胡雯君;校对:文雨天津茂川房地产开发茂川大厦工程施工招标文件目录第一章投标须知前附表及投标须知………………2第二章合同专用条款………………28第三章合同通用条款………………34第四章合同文件的格式……………61第五章技术规范和图纸（单独装订）……………68第六章投标文件的格式……………69第七章施工图预算书格式…………74第八章辅助资料表…………………87第一章投标须知前附表及投标须知目录前附表……………………3（一）、总则1、工程说明……………82、资金来源……………83、资质与合格条件的要求……………84、踏勘现场及投标预备会……………105、投标费用……………11（二）、招标文件6、招标文件的组成……………………117、招标文件的解释……………………128、招标文件的修改……………………12（三）、投标文件的编制9、投标文件的语言及度量衡单位……………………1310、投标文件的组成……………………1211、投标报价说明………………………1412、投标有效期………………………1513、投标保证金………………………1514、投标文件的份数和签署…………16（四）、投标文件的递交15、投标文件的密封与标注……………1616、投标截止期时间…………………1717、投标文件的补充、修改与撤回…………………17（五）、开标18、开标…………………1819、投标文件的有效性…………………18（六）、评标委员会与评标保密20、评标委员会与评标………………1921、评标过程的保密…………………19（七）、评标22、资格审查……………2023、投标文件的符合性鉴定……………2124、投标文件的澄清…………………2325、错误的修正………………………2426、评标办法……………2427、合同授予标准………………………2428、中标通知书…………2429、合同协议书的签订…………………2530、履约担保……………2531、承发包合同包括的主要内容………2632、其他…………………27一、投标须知前附表项目条款号内容规定11.1工程综合说明：招标人：天津茂川房地产开发招标代理机构：天津市众诚建设工程造价咨询工程名称：茂川大厦工程建设地点：宁河县芦台镇光明路与商业道交口招标规模：32600m2，地上22层，地下2层。承包方式：包工包料质量标准：国家质量验收合格标准招标范围：招标人所发设计施工图纸所示全部内容（包括：基础、土建、给排水、采暖、电气、通风、装修、各种管、线的预留预埋。）要求工期：2021年9月17日至2021年11月31日，工期440天（日历日）2合同名称：茂川大厦工程3投标人投标报价的计算依据：（1）执行2021年《天津市建设工程计价办法》、2021年《天津市建筑工程预算基价》。2021年7月份《天津市建筑工程造价信息》发布的市场价格，应充分考虑市场风险，政策性风险和施工过程中可能发生的费用进行综合报价。（3）执行的政策性文件：截止到建筑[2021]642号，以后发生不再调整。（4）合同价款采用固定单价。（5）施工中应本着环保节能降耗的原则，节能技术指标应按照建材[2007]87号文件的相关内容执行。（6）安全文明施工措施费应按照天津市相关规定执行，专款专用。此费用应单独计取，计入投标总报价，但不参与竞价，附在投标文件商务标的投标函后，投标时同时递交。42资金来源：自筹，已落实。53.1投标人资质等级：房屋建筑工程施工总承包贰级（含贰级）以上资质612.1投标有效期为56天（从投标截止之日算起）713.1投标保证金数额为：人民币壹万元（现金或支票）递交时间：2021年8月24日至2021年8月28日9:00时至16:00时递交地点：宁河县芦台镇金华路绿洲小区四区别墅25号联系人：刘会铁联系：022-6958799884现场踏勘：招标人不统一组织投标人对工程现场和周围环境进行踏勘，投标人可自行踏勘现场并承担所发生的一切费用。投标预备会：采取书面问答方式，请各投标人将问题以文字形式提出，一式三份并加盖公章，于2021年8月31日15:00时前送达或发至招标代理机构，不再集中召开会议。任何口头表述及解答均为无效。地点：天津新技术产业园区梅苑路9号，康达尚郡2-1-502。89转604收件人：张晶914.1投标文件的份数：商务标和技术标均为一正两副10招标文件的发售及施工图纸的租赁：1、招标文件的发售：每套招标文件售价为人民币壹仟贰佰元（现金），一经发售概不退还。发售时间：2021年8月24日至2021年8月28日9:00时至16:00时发售地点：天津新技术产业园区梅苑路9号，康达尚郡2-1-502。联系人：张晶联系89转6032、施工图纸的领取：每套施工图纸押金为人民币伍佰元（现金）。开标后统一安排退还（如图纸不全或有损坏此押金不予退还）。领取时间：2021年8月24日至2021年8月28日9:00时至16:00时领取地点：宁河县芦台镇金华路绿洲小区四区别墅25号联系人：刘会铁联系：1116.1投标文件收件人：天津市众诚建设工程造价咨询投标文件递至地址：天津市宁河县工程建设交易服务中心开标室投标文件递交时间：2021年9月15日9：00时至9:30时投标文件递交截止时间：2021年9月15日9:30时1218.1开标时间：2021年9月15日9:30时开标地点：天津市宁河县工程建设交易服务中心开标室1326评标办法：根据本工程情况采用预算报价经评审的合理低标价法。对投标人的投标文件进行符合性鉴定，投标文件应实质上响应招标文件的要求，应与招标文件的条款、条件和规定相符，无显著差异或保留。评标委员会对存在重大偏差或实质上不响应招标文件要求的投标予以拒绝；只有实质上响应招标文件要求的投标文件，才能进入下一步的评审。评标工作分技术标和商务标评审两阶段进行。一、技术标评审：技术标满分为50分，及格分数线为30分。评标委员会将按照招标文件所列技术标评审内容对各投标人的技术标分别进行评审打分，所有评委对每一个投标人技术标所打分数的算术平均值即为该投标人技术标的最终得分。每一个投标人的技术标最后得分在30分（含30分）以上，为合格技术标；技术标最后得分低于30分，为不合格技术标，技术标合格的投标人方可进入商务标评审。1)综合说明，1分；2)施工现场平面布置，1分；3）项目管理班子主要管理人员，1分；4）劳动力计划，1分；5)施工进度计划，2分；6)施工进度施工工期保证措施，2分；7)主要施工机械、设备，1分；8）基础施工方案或方法，4分；9)基础质量保证措施，2分；10)基础排水和防止沉降措施，2分；11）地下管线、地上设施、周围建筑物保护措施，1分；12)主体结构主要施工方法或方案和施工措施，8分；13)主体结构质量保证措施，4分；14)采用新技术、新工艺、专利技术，2分；15)各种管道、线路等非主体结构质量保证措施，2分；16)各工序的协调措施（应包含投标单位配合建设单位对外部分的协调、与各相关管理部门间的协调及与各管线专业工程的协调和配合），2分；17）冬、雨季施工措施，2分；18)施工安全保证措施，2分；19)现场文明施工措施，2分；20)施工现场环保措施，3分；21)施工现场维护措施，3分；22)工程交验后服务措施，2分。二、商务标评审：评标委员会对确定为实质性响应招标文件要求且技术标合格的投标人开启商务标，进行投标报价评定。评标委员会在评审投标报价时应按照招标文件有关规定进行评审，评标委员会可进行报价质询。评标委员会认定该投标人的投标报价不低于企业成本价后，可确定该投标人的报价为合理报价，如该投标人的投标报价被认定为低于企业成本价，则评标委员会应拒绝该投标人的报价，以此类推。确定为合理的投标报价，按竞标价（投标总报价中减去安全文明施工措施费）由低到高的顺序确定三名合格中标候选人。当经评审的最低合理投标报价唯一时，该投标人即为推荐的第一中标候选人；当经评审的最低合理投标报价有两个或三个相同时，技术标得分最高的投标人为第一中标候选人，若技术标得分仍相同时，由评标委员会全体成员投票决定。最终确定推荐中标人。评标委员会根据以上评标结果写出评标报告。招标人依据评标委员会的评标报告确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，或者招标文件规定应当提交投标保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。中标人不得与监理该工程的监理单位有隶属关系或者其它利害关系。二、投标须知（一）总则1、工程说明1.1工程说明见投标须知前附表（以下称“前附表”）第1项和第2项所述。1.2本工程按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、国家七部委联合令（第12号令）《评标委员会和评标办法暂行规定》、国家七部委局联合令[2003（第30号令）]《工程建设项目施工招标投标办法》、天津市政府61号令《天津市建设工程施工招标投标监督管理规定》及相关法律法规的规定，经天津市宁河县建设工程招标监督管理站备案，现通过邀请招标择优选定施工单位。领到本工程招标文件、施工图纸和有关资料，并有能力承担该项工程且遵守对该项工程提出的各项条件和要求的投标人，按本工程招标文件的规定和要求进行投标。2、资金来源本招标工程项目资金的来源通过投标须知前附表第4项的方式确定，其中部分资金用于本工程项目施工合同项下的合格支付。3、资质与合格条件的要求3.1为履行本施工合同的目的，参加投标的施工企业（以下称“投标人”）必须具有独立法人资格和投标须知前附表第5项中要求的经建设行政主管部门核发的相应的建筑企业施工资质。递交投标文件时应同时提交以下证件：经年审审验合格的，确立投标人法律地位和从业资格的有效证件的副本原件，包括：企业法人营业执照副本、建筑企业施工资质证书副本、安全生产许可证副本、项目经理（建造师）资质证书及信息管理卡（包括项目安全经理）、农民工工资保证金缴存凭证或2021年度天津市优秀诚信施工企业荣誉证书、法定代表人资格证明书、授权委托书、法人/受权人身份证、外地投标人应按照建筑（2006）109号要求执行，外地进津施工总承包企业（含中央管理的施工总承包企业）应提交经本市工商行政管理机关颁发的天津公司《企业法人营业执照》和经本市建筑业资质管理部门备案的总公司《建筑企业资质证书》。非本市注册的专业承包企业应提交经本市建设行政主管部门出具的建筑企业进津施工备案通知书，各证照单位名称必须相符一致。依照天津市建设管理委员会（建筑[2004]1152号）文件的规定，投标人须配备2名项目经理，其中正项目经理1名，副项目经理1名。项目经理的专业类别与资质等级应与本工程相符合且符合国家有关规定，正项目经理的资质等级应为贰级及以上（须由取得建造师注册证书的人员担任）。副项目经理的资质等级为叁级及以上（仅限于本市企业），外地企业的副项目经理的资质要求等同于本工程的正项目经理。根据建质安[2006]969号文件的规定，投标人须在项目现场设立1名项目安全经理，该岗位应由取得执业资格的项目经理（建造师）担任，且须具备安全生产考核合格证书及由投标人出具的项目安全经理任命书，相关专业，资格要求不应低于副项目经理。项目安全经理可由副项目经理兼任，也可单独配备。项目经理（建造师）及项目安全经理必须为投标人所属职工【即项目经理（建造师）证书中工作单位的名称与投标报名单位的名称一致】，且均须持有IC卡（IC卡开标时检查）。外地施工企业项目经理需同时持有《外地建筑业企业项目经理进津备案证书》和IC卡，方可在天津市范围内参加工程投标。中标人的项目经理（建造师）的IC卡由建设工程招标监督管理办公室锁定，待工程主体验收合格后解卡，本工程主体验收合格前不得参加其他工程的投标或管理，否则视为违规。3.2为具有被授予合同的资格，投标人应提供令招标人满意的资格文件以证明其符合投标合格文件和具有履行合同的能力。因此，投标人除满足本须知第3.1条的规定外，所递交的投标文件应包括下列资料：（相似工程指工程规模或投资相近的工程）投标人在近2年（2007年、2021年）完成的，与本工程相似工程的情况。投标人目前正在履行的，与本工程相似工程的情况。按招标文件规定的格式提供拟负责本工程的项目经理的简历，及拟在施工现场和不在施工现场的管理和主要施工人员情况。按招标文件规定的格式提供完成本合同拟采用的主要施工机械设备情况。3.2.5投标人提供财务状况情况，包括近2年（2007年、2021年）3.2.6有关投标人目前和近2年（2007年、2021年）3.2.7近2年（2007年、2021年）3.3本工程不允许联合体投标。4、踏勘现场及投标预备会4.1招标人不统一组织投标人对工程现场和周围环境进行踏勘，投标人可自行踏勘现场并承担所发生的一切费用。4.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料。招标人对投标人由此而做出的任何推论、理解和结论均不负责任。4.3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。4.4本工程项目的投标预备会采用书面问答方式，请各投标人将所有问题以文字形式提出，一式三份并加盖公章，于2021年8月31日15:00时前送达或发至招标代理机构，不再集中召开会议。任何口头表述及解答均为无效。4.5所有问题和答复的副本，招标人将其书面解答和澄清的内容以编号的补遗书形式发给所有已购买招标文件的投标人。投标人在收到书面答复（补遗书）后，应在24小时以内（以发出时间为准）以等书面形式向招标人确认收到。89转604联系人：张晶5、投标费用投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。（二）招标文件6、招标文件的组成6.1招标文件对所要求的工程、招标程序、合同条款和技术要求作了详细规定。本招标文件包含以下章节：第一章投标须知和投标须知前附表第二章合同专用条款第三章合同通用条款第四章合同文件的格式第五章技术规范和图纸（单独装订）第六章投标文件的格式第七章施工图预算书格式第八章辅助资料表6.2除6.1内容外，招标人在提交投标文件截止时间前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。6.3投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件3日内向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其责任由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。7、招标文件的解释7.1本招标文件的解释权在招标人。联系人：刘会铁联系：7.2投标人在收到招标文件、图纸和资料后，若有疑问和不清的问题需要澄清解释，应于收到招标文件后三日内以书面形式（包括书面文字、电传、、电报等，下同）向招标人或招标代理机构提出，招标人或招标代理机构将以书面形式予以解答（包括对询问的解释，但不说明询问的来源），答复将送给所有获得招标文件的投标人。7.3解答或澄清的内容以编号的补遗书形式发给所有已购买招标文件的投标人，同时到天津市宁河县建设工程招标监督管理站备案。投标人收到解答或澄清后24小时以内（以发出时间为准）以书面形式给予确认。解答或澄清内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。8、招标文件的修改8.1招标文件发出后，在投标截止日期15日前，由于各种原因不管是招标人自己主动提出的还是答复投标人的解释，招标人都可能会进行必要的澄清或修改招标文件。8.2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，同时到天津市宁河县建设工程招标监督管理站备案。投标人应于收到该修改文件后24小时以内（以发出时间为准）以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。8.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。8.4为使投标人在编制投标文件时有充分时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截至时间，时间将招标投标文件的修改、补充通知中明确。8.5补充通知发给投标人的同时到招标管理机构备案，任何口头解答和通知均无效。（三）投标文件的编制9、投标文件的语言及度量衡单位9.1投标文件及投标人与招标人之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。9.2除工程另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。10、投标文件的组成10.1投标人的投标文件应由技术标和商务标两部分组成。商务标部分：1）法定代表人资格证明书；2）授权委托书；3）投标单位企业营业执照、资质等级证书(复印件)等；4）投标函；5）项目经理（建造师）资格证书及IC卡（复印件）（包括项目安全经理）；6）项目安全经理任命书7）安全生产考核合格证书8）农民工工资保证金缴存凭证或2021年度天津市优秀诚信施工企业荣誉证书、9）施工图预算书；10）编制说明；11）施工图预（结）算总价汇总表；12)专业工程暂估（结算）价表；13）暂列金额项目表；14）索赔及现场签证汇总表；15)预算选用工料机价格表；16)结算工料机价格调整表；17)施工图预（结）算计价汇总表；18)施工图预（结）算计价表；19)措施项目预（结）算计价表（一）；20)措施项目预（结）算计价表（二）；21）辅助资料相关表格；22）投标报价需要说明的其它资料。技术标部分：施工组织设计或施工方案（应与评标内容一致）10.2投标人必须使用招标文件提供的表格格式，但表格可以按同样格式扩展，投标保证金、履约保证金的方式按本须知有关条款的规定可以选择。11、投标报价说明11.1投标价格除非合同中另有规定，投标人为完成投标工作所报的价格，应包括本项目的全部费用及政策性文件规定的所有风险、责任等各项应有费用。投标人应按招标人提供的施工图及2021年《天津市建筑工程预算基价》的规定，按照设计要求和施工现场情况，参考市场价格并结合本单位的实力确定报价。11.2投标价格采用方式价格固定：除非招标文件另有规定，投标人所填写的价格在合同实施期间不因市场变化因素而变动，投标人在计算报价时可考虑一定的风险金，在充分考虑保证质量、工期等所发生的各种费用后，慎重确定有竞争性的投标报价。11.3投标货币投标文件报价中的单价和合价全部采用人民币表示。11.4投标人所报投标文件，必须在充分理解招标人提供的全部资料，包括招标文件、图纸（包括截止到发放图纸时为止的设计变更）、补充或答疑文件、勘察资料及现场条件的基础上编写，应符合招标文件要求。一旦投标人递交了投标文件将被认为投标人已经充分了解了招标文件、补充通知、图纸、现场情况和其他影响工程施工或费用的因素并认为已在投标报价和施工方案中作了相应的考虑。不因市场变化和政策调整而变化。11.5投标报价中应根据工程情况包括一切施工所采取的措施费用。11.6报价中不包括的内容：重大设计变更（指结构、规模、标准），如发生，按招标文件第31款承发包合同包括的主要内容中的规定执行。11.7规定，此费用应单独列项，计入投标总报价中，但不参与竞价。如此费用在实际情况中发生，以行政主管部门所计算的额度计取。安全文明施工措施费的使用，应做到专款专用，按文明施工标准进行投入，不可挪用、挤占，确保工地达标。12、投标有效期12.1投标有效期见本须知前附表第6项所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。12.2在原定投标有效期内，如果出现特殊情况，经招标管理机构备案，招标人可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第13条关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。13、投标保证金13.1投标人应按本须知前附表第7项的规定提交投标保证金，本工程的投标保证金数额为：人民币壹万元整。13.2投标保证金用于保护本次招标免遭因投标人的行为而蒙受的损失。13.3为确保招标工作的严肃性，根据投标人的选择，投标保证金除现金外，可以是现金或者支票。在本须知前附表第7项的规定的时间内办妥投标保证金手续。交纳投标保证金单位名称必须与参加投标的投标人名称一致。13.4对于未能按要求提交投标保证金的投标人，将视为不响应招标文件而予以拒绝。如投标人是以支票的形式提交投标保证金的，因账户款额不足等原因被银行退回的，同样视为不响应招标文件而予以拒绝。13.5发生以下情况投标保证金将被没收：13.513.513.513.6投标保证金退还一律采用支票（无息）的方式退还给各投标人。14、投标文件的份数和签署14.1投标人按本须知第10条的规定，编制一份投标文件“正本”和投标须知前附表第9项所述份数的“副本”。14.2投标文件的正本和副本均需打印。涉及到需手写的地方需使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，并在手写处加盖单位公章，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。14.3全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标人的指示进行的，或者是投标人造成的必须修改的错误。修改处应有投标人法定代表人签字证明并加盖印鉴。涉及报价的内容必须每页加盖投标人公章及法定代表人印鉴。14.4施工图预算书须加盖编制人及审核人的执业资格印章，编制人应是取得注册资格的造价工程师或具有造价员资格证书的专业人员，审核人应是取得注册资格的造价工程师。（正本、副本均按此执行）。（四）投标文件的递交15、投标文件的密封与标注投标文件的技术标和商务标应分别编制、密封。投标时，投标文件应为“技术标”和“商务标”两个完整、独立包封好的投标文件包。15.2关于投标文件具体包封的解释，投标文件共一层包封：把技术标的正本和所有副本统一密封于一包封中。商务标同样执行。15.3所有投标文件包上不得加盖各种印章、密封章及投标人任何标记、标志。15.4如果投标文件没有按本投标须知第15.1款、第15.2款和第15.3款的规定密封，招标人将不承担投标文件错放或提前开封的责任，并按照重大偏差处理。16、投标截止期时间16.1投标截至时间为本投标须知前附表第11项规定的日期和时间，投标人应在此时间之前，按所述单位和地址将投标文件递交至招标人。16.2招标人可按本须知第8条规定以修改补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。在此情况下，投标人的所有权力、责任和义务以及投标人受制约的截至时间，均以延长后的新的投标截止时间为准。16.3到投标截至时间止，招标人收到的投标文件少于3个，招标人将依法重新组织招标。16.4在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人将拒收。17、投标文件的补充、修改与撤回17.1投标人递交投标文件以后，在规定的投标截止时间前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在投标截止日期以后，投标人修改的投标文件内容，招标人将拒收。17.2投标人对投标文件的补充、修改与撤回，应按本须知第15款有关规定编制、密封、标注和递交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。17.3在投标截至时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。17.4在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件，否则其投标保证金将被没收。（五）开标18、开标18.1招标人将于本投标须知前附表第12项规定的时间和地点公开举行开标会议。所有投标人法定代表人或授权代表须参加开标会议，并提交有效的身份证签名报到，证明其出席开标会议。18.2开标、评标全过程由招标投标监督管理部门依法进行监督。18.3随递交投标文件时提交投标人的企业法人营业执照副本、建筑企业施工资质证副本、安全生产许可证副本、项目经理（建造师）注册证书及信息管理卡（包括项目安全经理）、项目安全经理任命书、安全生产考核合格证书、农民工工资保证金缴存凭证（依据建施管[2021]5号文件的规定“获得2021年度天津市优秀诚信施工企业称号的企业本年度可不缴纳农民工工资保证金，但需提供2021年度天津市优秀诚信施工企业荣誉证书）。非本市注册的专业承包企业应提交经本市建设行政主管部门出具的建筑企业进津施工备案通知书原件或本项目的进津备案通知书原件，外地投标人开标时还应携带《外地建筑业企业项目经理进津备案证书》原件及相应的IC卡。投标人法定代表人或授权代表参加会议时须携带身份证原件以证明其身份。如法人代表不能亲自参加开标会议，且授权代表参加开标会的，应单独提供授权委托书和法人代表资格证明书原件。以上证件均须原件、证件需年检的，应有年检合格记录。18.4开标会议由招标代理机构组织并主持。18.5由投标人的法定代表人或授权代表检查投标文件的密封情况，并签字确认。18.6按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人；按本投标须知第19条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。18.7招标人将对开标过程进行记录，以存档备查。19、投标文件的有效性19.1投标人法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权。开标时，投标人出现下列情形之一的，应当作为无效投标，不得进入评标：.2未经法定代表人或其委托代理人签字或盖章的，由委托代理人签字或盖章的，但未随投标文件一起提交有效的“授权委托书”19.1.3.519.1.619.1.7项目经理（建造师）信息管理卡经核验无投标资格的或项目经理（建造师）注册证书中工作单位名称与投标人的名称不一致的19.2招标人将有效投标文件，送评标委员会进行评审、比较。（六）评标委员会与评标保密20、评标委员会与评标20.1评标委员会是在招标管理部门监督下，由招标人依法组成评标委员会。评标委员会由招标人代表及有关技术、经济专家组成。评标委员会由招标人的代表和从专家库中随机抽取的经济、技术等方面的专家组成，其中由随机抽取的专家评委不少于成员总数的2/3。20.2开标后，开始评标。评标采用保密方式进行。21、评标过程的保密21.1开标后，直到授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均严格保密。21.2在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标人对招标人和评标机构其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。21.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。（七）评标22、资格审查本工程资格审查方式为资格后审。在评标前首先对投标人进行资格后审，资格后审内容如下：（1）企业法人营业执照副本；（2）建筑企业资质证副本；（3）安全生产许可证；（4）项目经理（建造师）注册证书及信息管理卡（包括项目安全经理），资质等级等相关要求符合招标文件；（5）项目安全经理任命书；（6）安全生产考核合格证书；（7）农民工工资保证金缴存凭证或2021年度天津市优秀诚信施工企业荣誉证书；（8）非本市注册的专业承包企业应提交经本市建设行政主管部门出具的建筑企业进津施工备案通知书原件或本项目的进津备案通知书原件，外地投标人开标时还应携带《外地建筑业企业项目经理进津备案证书》原件及相应的IC卡，均须在有效期内；（9）法定代表人资格证明书及法人身份证（法人参加开标会议时）；（10）法定代