北部街区征求意见稿20157.29

泰州市北部街区控制性详细规划（征求意见稿）

2015.8泰州市规划设计院规划范围四至范围

北：新通扬运河东：兴泰公路南：东进路西：江州路用地面积

约15.82平方公里

北部街区具有老城区与城郊结合部的共同特点，是北部区域与老城区联系的重要纽带。海陵城区高港城区姜堰城区SITE核心问题如何分析？——现状调查与综合评价如何谋划？——目标定位与功能构成如何解决？——规划策略如何组织？——功能布局、交通组织、单元模式规划思路剖析现状明确方向优化提升分析基础分析功能地位用地布局优化交通系统优化景观特色强化设施支撑深化发展目标规划策略规划背景功能地位发展目标强化研究深化引导开发策略引导开发时序引导控制体系引导背景现状综合评价规划策略规划方案汇报内容规划背景现状分析规划背景1

泰州市层面

随着宁启铁路、江海高速公路、兴泰公路改造、长江大道等重要交通设施的建成及不断完善，北部街区已成为泰州市联系北部区域的重要地段。沿江开发战略的推进以及政府对北部街区更新改造的重视，也将加大对北部街区新一轮建设改造的投入。城建大提升通过有效整合城市资源，合理布局特色空间，推进区域融合发展，促进中心城市要素集聚，着力提高中心城市首位度与影响力。改造棚户区以西客站周边地块改造为示范，力争用3年时间完成市区棚户区改造任务。健全完善市区五级住房保障体系。内部道路衔接贯通加快环城东路高架建设，推进鼓楼路北延、海阳路接通，进一步提升市区道路交通组织水平，完善市区公共自行车系统，落实公交优先战略。提升城市综合功能加快茂业、泰茂、明发等城市综合体建设。传承保护历史文化推进稻河古街改造复兴，实施涵东、涵西街区整治。探索历史街区“政府完善基础设施、居民自主改造提升”模式，提倡渐进式的有机更新和维修整治。在转型发展的背景下，北部重点区域赋予了创新发展的历史使命，城市更新的方法是什么？已批控规解读1

审批情况

《泰州市海陵区北部街区控制性详细规划》由江苏省城市规划设计研究院编制，于2007年经泰州市人民政府审批。功能定位

和谐的历史名城、有机的生活水城、复兴的传统商城、再生的产业新城现状分析现状人口

1

社区划分：涉及海陵区的4个街道（城北街道、城西街道、城东街道、京泰街道）的29个社区

人口数量：10.5万人，3.5万户现状分析

1

基本概况—东风路以西建设用地相对集中，以东建设用地较为分散—居住用地占比重较大,且与工业用地混杂布置—配套设施较少—道路网密度低—水网错综复杂现状分析1

现状土地利用-建筑质量

二类建筑三类建筑一类建筑四类建筑基本概况—沿东进路低层建筑量较大，新建小区少；—东风路西侧和海阳路北侧新建小区少，三类建筑比重较大，改造任务较重；—东风路东侧新建小区较多但有一部分的城中村，改造量大。朝晖锦苑现状分析1

现状用地潜力分析

保留转换待改造

基本概况—保留用地：二类住宅、沿东进路北侧的商业设施，如工人新村、宏基花园以及近几年新建小区等。

—待改造用地：建筑质量三类的用地，如农村居民点、老式巷弄住宅等，以及环境需要提高的公共设施。

—转换性质用地：本区内的多数工业，仓储用地绿地可建设的空地现状分析1

综合交通-对外交通铁路：宁启铁路公路：兴泰公路航道：新通扬运河为三级航道客运枢纽：泰州客运西站服务于海陵区，辐射市域重点乡镇，兼顾部分与宁扬等方向的省内客运。

宁启铁路兴泰公路客运西站现状分析1

东路进州江路东风北路春兰路森园路兴陵路海泰公路青年路鼓楼路运河路海阳路北仓路春景路综合交通-道路交通

快速路：兴泰公路主干道：三纵一横的布局三纵：江洲路、东风路、春兰路一横：东进路，其余的青年路、鼓楼路、春兰路有待往北延伸，运河路有待沿东西两侧延伸，交通不完善，部分主干道的交通联系作用还没有完全发挥。次干道：整体路网密度较低，纵向路网较少，横向海阳路和森园路有待沿东西两侧延伸支路：连通度差，断头路和丁字路较多，大部分支路和巷道宽度在7米以下，通行能力差。现状分析1

绿化景观-水系

基本概况—现状河流纵向主要有：澛汀河、稻河、草河、智堡河、老东河、五里河、七里河、任庄河、许郑河，横向多为支流，水系基本沟通但还存在断头河流，需要进一步完善。新通扬运河老东河许郑河里河七河任庄智堡河草河稻河澛汀河王家河五里河五叉港背景现状综合评价规划策略规划方案汇报内容现状评价综合评价2

现状综合评价

一、发展优势1、对外交通优势明显2、自然条件优良，地势平坦，水系资源丰富，同时土地开发潜力较大3、具有丰富的历史文化资源，与老城建筑有机组合二、存在问题1、用地现状复杂，工业用地与其它用地相互混杂，西侧化工区对环境影响较大；2、公共设施配套不健全，服务业发展有待提高；3、规划区内众多城中村调整难度大，改造成本高；4、规划区内道路密度低、不成路网，有待进一步完善。背景现状综合评价规划策略规划方案汇报内容整合激活透绿传承规划策略整合周边地区，构建区域一体化发展格局

——整合功能体系SITE老城区郊区

融合老城区和郊区的功能，起到连接和过渡的作用。3

规划策略整合周边地区，构建区域一体化发展格局

——整合延续商脉

复合多功能设置推进片区活力复兴，扬桥北片区与稻河古街区，坡子街传统商业区既相互补充又错位发展，同时突出滨水特色。坡子街传统商业区稻河古街区扬桥北片区3

规划策略整合周边地区，构建区域一体化发展格局

——整合交通系统融入区域道路系统充分对接周边道路网路东风路环城东路站前路东进路江州路迎春路青年路横向：森园路、运河路、海阳路，纵向：青年路、海陵路、鼓楼路、春晖路、春景路等均有待进一步完善，融入区域道路系统SITE3

规划策略整合周边地区，构建区域一体化发展格局

——整合河流系统连续整体水系形态布局融入区域河流系统泰东河新通扬运河老通扬运河引江河卤汀河南官河凤凰河SITE3

规划策略——传承落实《泰州市历史文化名城保护规划》，突出历史文化保护在北部街区发展建设中的重要作用。保护框架：“一环、二轴、一带、三区”。北部街区内包含两个街区：五巷-涵西街历史文化街区、涵东街历史文化街区。五巷-涵西街历史文化街区

功能定位：里下河地区历史演变的精髓，展现泰州古城北部地区明、清传统居住社区风貌和稻河历史风情街区。涵东街历史文化街区

功能定位：具有明清传统风貌和独特历史文化特征的生活居住、休闲旅游综合功能区；是草河、稻河两河明清居住格局、民居风貌、漕运商业文化的展示地。3

规划策略——传承

五巷-涵西街历史文化街区涵东街历史文化街区

保护传统滨水商贸格局和历史风貌保护头巷等历史街区格局保护以李宅为代表的历史建筑及传统民居保护古井、古桥、古树等历史环境要素保护非物质文化遗产

保护“水-街-巷、弄-院落”空间格局肌理保护稻河、草河历史河道保护“陆陈行”、“同泰典当行”重要历史空间节点保护区域的划定、建筑高度的控制建筑风貌的选择、街巷格局的保护五巷-涵西街历史文化街区保护内容涵东街历史文化街区保护内容3

规划策略——激活引入多元复合功能，激发地区活力

配套服务开放空间优质住宅生态居住购物零售购物中心美食餐饮商业文化交流康体娱乐文休闲化信息管理电商平台物流设施电商物流街区活力3

规划策略——激活引入多元复合功能，激发地区活力

生态居住空间复兴商业空间文化休闲空间电商物流空间生态居住空间复兴商业空间文化休闲空间电商物流空间3

规划策略功能混合，小街区布局，激发城市活力

传统土地使用模式复合土地使用模式

街区中心增加路网密度，采用小街区组织模式，创造旺盛的城市活力有利于营造人性尺度、舒适便捷、独具可识别性的街区和街道环境

街区中心周边强化功能混合布局（水平复合+垂直复合）增加混合用地类型，保证规划弹性小街区模式的街道人性尺度的街道——激活3

规划策略构建慢行系统，激发城市活力

泰州市提出了构建尊重慢行、公交优先、小汽车协调的低碳城市的发展战略，提倡构建以公交、慢行为主导的绿色交通发展模式。慢行系统的建设应与城市公共空间、景观绿地、滨水空间、城市结构性景观廊道相结合，融入保护历史文化风貌特色。营造良好的慢行交通环境，倡导健康的生活方式，满足公众交往的功能需求，增强城市活力。——激活改造前改造后首尔清溪川改造工程新加坡公园廊道专用路权绿道借用其他道路3

规划策略——透绿引开放公园与滨河界面，引入多元功能，构筑活力绿心

引入公共功能开放公园界面丰富滨水空间

放大绿心效益3

背景现状综合评价规划策略规划方案汇报内容公共设施规划景观系统规划道路交通规划土地利用规划总体布局结构功能定位规划方案4

功能定位

异质的古街区肌理传统文化的延续特色的古建筑风貌良好的公共空间环境便捷的道路交通宜人的居住环境便利的社区服务有吸引力的文化活动高层次的商业业态商业网点的有机积聚特色化的商业空间良好的区位交通多元功能的汇集有潜力的市场需求北部街区需要什么？文脉传承展示的历史旅游区蓝绿交融辉映的生态宜居区现代服务引领的电商新城区休闲娱乐集聚的商业复兴区功能是什么？规划方案4

北部街区包括生活、生产、商贸、物流等多种职能，并在历史上具有重要地位。规划区是未来城市发挥区域作用的重要载体，是休闲娱乐积聚的商业复兴区、文化传承展示的历史旅游区、现代服务引领的电商新城区、蓝绿交融辉映的生态宜居区的综合功能区。土地利用规划图

规划方案4

规划用地构成一览表

规划总人口约15万人

4

规划方案结构布局

一心：坡子街商业核心延伸至金鹰、茂业天地

两轴：东进路城市发展轴、海陵路传统商业轴

四区：传统生活区、历史街区、新型发展区、市场物流区。1、传统生活区—居住以保护更新，商业以重振提升，工业以搬迁改造为主。重点将金鹰天地到茂业天地建设为商业中心。2、历史街区—五巷—涵西、涵东两个传统历史街区的保护与复兴。3、新型发展区—高绿地率、开发强度合理的新型城市社区建设4、市场物流区—依托现状苏北商业广场和温泰市场已形成的商业氛围，发展电商、市场物流仓储与新型工业。规划方案4

绿地及景观系统规划

景观廊道景观节点道路景观景观渗透绿地系统：注重绿地的可利用性及景观的塑造要求，强调滨水、沿路的带状绿地延伸及社区块状绿地的渗透。河流景观规划方案4

道路交通

江州路运河路青年路鼓楼路东风路春兰路东进路兴泰公路规划道路网呈“方格网”状结构，分快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成“二横五纵”主干路网格局。

二横：运河路、东进路五纵：江州路、青年路、鼓楼路、东风路、春兰路形成“二横七纵”次干路网格局二横：森园路、海阳路七纵：海润路、北仓路、海陵路、智堡路、春晖路、春景路、春明路森园路海润路北仓路海陵路海阳路春景路春明路春晖路智堡路规划方案4

轨道交通

春兰路东进路

轨道交通1号线轨道交通6号线轨道交通4号线

基于远景城市客流走廊以及主要客流集散点、区域综合交通体系等多方面因素，落实《泰州市城市综合交通规划（2011-2020）》的相关要求，北部街区内包含轨道交通1号线、轨道交通4号线、轨道交通6号线三条轨道交通。

1号线：贯穿南北向客流走廊，联系了泰州市站、老城区、行政中心、医药城以及高港等主要节点，线路走向为京泰路、东进路、青年路、泰州大道、高港大道、人民路；4号线：南北向第二客流走廊，联系了东部、南部新城中心、园博园等节点，线路走向为春兰路、海军大道、环城西路；6号线：联系泰州与扬州泰州机场，线路走向为扬州路。规划方案4

慢行交通规划

青年路北仓路海陵路海阳路春景路春明路春晖路智堡路光大路路申春扬帆路路辉流职中路稻河路伟光路晨光路春云路老东河路春影路春园路与北部街区的公共空间、景观绿地、滨水空间、城市结构性景观廊道相结合，兼顾融入历史文化风貌特色。以“四环”步行自行车共享通道构成慢行系统的主要框架，沿滨水空间、景观绿地等城市公共空间构建步行通道，形成慢行交通的整体框架。步行自行车共享通道步行通道规划方案4

道路交通设施

1、将现状西客站结合西广场进行改造；2、规划5处公交首末站；

3、规划停车场16处；

4、保留现状3处加油站，规划1处加油加气站、充电站。

公交首末站停车场加油加气站客运西站规划方案4

河流水系规划

规划形成“一横七纵”的水系格局，“一横”是指新通扬运河。“七纵”是指澛汀河、稻河、草河、智堡河、老东河、七里河、许郑河。新通扬运河老东河许郑河里河七智堡河草河稻河澛汀河规划方案4

公共服务设施

社区服务设施配置公共服务中心：规划7处居住区级公共服务中心教育：现状1所高中（田家炳实验中学）现状2所初中（沈毅中学、智堡实验学校（初中部））

现状2所小学（扬桥小学、智堡实验学校（小学部））规划2所小学（森森小学、运河东路小学）文化设施：结合社区中心，设置2处文化设施敬老院：结合养老设施布局规划，设置2处体育设施：结合体育设施布局规划，设置2处医院：现状第四人民医院敬敬医体体文基基基基基基中小小小中中·文基规划方案4

开发控制——道路红线

07控规综合交通规划图本轮控规综合交通规划图快速路主干路次干路支路规划方案4

开发控制——道路红线

《泰州市总体规划（2010-2020）》与《泰州市城市综合交通规划（2011-2020）》对比四线专项蓝线规划图规划方案4

开发控制——城市蓝线

蓝线规划图结合现状地形地势保留主要河流水体，疏通水渠，并形成循环水系，重点打造稻河、草河两条历史河道，以及卤汀河、老东河、七里河等景观河道，营造城市的水体景观。规划方案4

开发控制——城市蓝线

规划方案4

开发控制——城市绿线

总规绿线图绿线控制规划图公园绿地：片区内的公园绿地由城市中心公园、滨河生态公园、社区公园组成。街头绿地：包含道路绿地和滨水绿地。道路绿地：道路绿地根据道路性质分别对其两侧或单侧进行绿化带进行控制，主干道每侧控制宽度为20-30m，次干道每侧控制宽度为15-20m。滨水绿地：贯穿在河道两侧的滨水绿地，宽度控制不小于10m。

防护绿地：沿新通扬运河控制不少于70m的防护绿带。三河公园卤汀河公园老东河公园智堡河公园许郑河公园规划方案4

开发控制——城市黄线

北部街区市政基础设施规划垃圾转运站：保留现状2处，规划3处

变电所：保留现状2处，规划3处公交车首末站：规划5处

社会停车场：规划13处加油站：保留3处，规划1处

污水处理厂：保留现状1处污水泵站：保留现状2处邮政支局：规划1处规划方案4

开发控制——城市黄线

规划方案4

开发控制——城市紫线

历史街区核心保护范围：维修建筑物、构筑物及其它设施时保持原状风貌，维持原有建筑高度；改建或新建不得超过原有高度；保持街巷原有的尺度、比例和步行方式。五巷-涵西街历史文化街区规划图涵东街历史文化街区规划图紫线控制规划图省级文物保护单位市级文物保护单位登陆不可移动文物历史建筑历史文化街区核心保护范围历史文化街区建设控制地带历史街区建设控制地带：不得破坏街区历史风貌，保持青墙黛瓦小体量的水乡传统风貌，建筑高度不得超过9米。规划方案4

开发控制——建筑高度

建筑高度≤12m建筑高度≤24m建筑高度≤36m建筑高度≤80m建筑高度≤100m建筑高度不限建筑高度≤60m考虑到天际线的轮廓，高层建筑主要集中于沿东进路的商业用地以及茂业天地北侧的新建小区和商住混合用地，其余地块高度适中。建筑高度可以依据城市设计对景观的要求，在本规划确定的指标基础上对局部地区的建筑高度作适当优化。规划方案4

开发控制——容积率

容积率＜1.0容积率≥1.01.0＜容积率≤1.21.5＜容积率≤1.81.8＜容积率≤2.02.0＜容积率≤2.51.2＜容积率≤1.5容积率＞2.5从空间分布上来看，沿东进路的商业用地、批发市场用地以及茂业天地北侧新建居住区的容积率较高，其余地区容积率适中，东侧工业用地容积率较低。容积率采用区间控制，综合考虑地块区位、发展功能、片区城市形态塑造等要求，将片区容积率上限分为八类控制分区。规划方案4

城市设计

城市复兴结合道路、区域、边界、节点、地标五种元素，以此为理论基础展开设计布局构思。道路：

海陵路——突出传统商业景观，是北部街区城市公共空间轴线，与滨河商业相结合，体现传统商业、现代休闲、民俗文化的主要街道。

东进路——旧城区的城市发展轴线，提升为现代商业轴线。区域：历史街区——涵西街及五巷传统历史民居文化保护区的保护与复兴。边界：边界是区域的分界线，同时使功能区之间有机联系。历史街区四周均以道路为边界，北侧、东侧道路分隔又延续商业功能。西侧以社区居住为主，边界起到过渡缓冲的作用。节点：

金鹰、茂业天地商业中心区，同时是文化活动区节点、商业餐饮娱乐节点。地标：通过构建核心商业、金融商务区和传统历史街区的综合体，形成一个集办公、商业金融、历史文化休闲，融周边自然环境为一体的具有象征意义的核心区，营造具有地标意识的地段，结合综合建筑和开敞的绿地、广场，建立与绿化景观互相映衬得城市建筑视觉焦点。规划方案4

城市设计

城市复兴

稻河、草河与商业街区和传统历史街区设计相结合，可设置喷泉，采用近水台阶等形式，建立以亲水为主题的公共休闲娱乐空间。天际轮廓线控制线：以金融商务、商业区位核心，布局高层建筑，形成中间高、四周低的冠状天际轮廓线。地标建筑控制：坡子街商业向东延伸至金鹰、茂业天地的商业金融商务中心规划高层综合建筑。建筑形态控制：核心区商业区、商务办公建筑强调纵向挺拔，建筑造型简洁，精致细腻。历史街区以传统低层建筑为主，强调建筑群落的整体性和空间的层次性。建筑风格控制：以五巷——涵西街区为中心，周围500米范围内建筑体现传统风格特色，建筑形式提取传统建筑屋脊、门窗、山墙等符号，整体建筑形象协调，对重要标志性建筑形象可以突出其个性。规划方案4

公用设施——给水

由第二水厂和第三水厂联合供给，为长江水。

规划给水管网成环网布置，供水干管主要是从青年路、江洲北路、海陵路、东风北路引入DN500毫米的管道，在扬州路、海阳路、运河路、森园路等其他道路上布置DN300－DN500毫米的管道。规划方案4

公用设施——污水

规划区内城北污水处理厂位于七里河东，新通扬运河南。污水处理达标后排入任庄河，再排入新通扬运河。