高致国际-长沙盛德紫瑞庭项目可行性研究报告

长沙盛德紫瑞庭工程可行性研究报告湖南高致国际投资开展2021年5月18日1目录长沙市城市根本概况长沙市房地产市场分析工程根本概况工程经济效益评价总结与展望9/17/20232长沙市城市根本情况长沙市行政区划及中心城区5区、3县、1市：芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙县、望城、宁乡三县和浏阳市。地域面积广阔、市区人口少：全市土地面积1.18万平方公里、市区面积556平方公里，城市建成区170平方公里总人口众多，城区人口少：08年末，长沙总人口为658.56万人、市区常住人口237万。经济开展速度快、消费旺盛、人均收入高：08年GDP3000元，在全国26个省会城市中排第9位；社会消费品零售总额1273.87亿元，第8位；城镇人均可支配收入为18282元，连续3年实现中部第1、全国第7.9/17/20233长沙市城市开展之优势两型社会、大河西先导区建设——既是湖南更是长沙“弯道超车〞的重要载体。集全省之财力，集中建设长沙——无论从人均GDP、地方财政收入、社会消费品零售额来看，省内其他城市均与长沙有着相当大的差距。防止了像其他省内中心城市开展多极，社会资源分散配置的弊病，集全省之中高收入人群支撑长沙市的购房需求。大力开展城市根底设施建设，09年固定资产投资为08年的9倍——09年方案投资额为1425亿元，为08年的9倍之多，其中727亿元用于根底设施建设。3条过江隧道、地铁1、2号线一期工程开工建设。优越的地理位置—武广高铁、京广铁路、京珠高速、长常高速等多条高速穿越，航空、水运兴旺。商业兴旺——08年社会消费品零售总额达1273.87亿元，第8位。长沙市城市根本情况9/17/20234长沙市城市开展之缺乏尽管长沙开展底子较好，但1980年以来，长沙的开展未能跟上改革开放的步伐，经济转型较慢，逐渐被珠三角、长三角和环渤海地区抛在身后。外部交通条件大为改善，市内存在比较严重的交通问题，根底设施亟待加强和改善。气候条件独特，夏天温度湿度异常高，冬天寒冷却没有供暖，从气候上看并不太宜居，因此度假休闲类房产工程开展空间不大。长沙市城市根本情况9/17/20235长沙房地产市场分析长沙房地产行业竞争环境分析2003年~2021年，相比周边武汉，长沙房地产市场投资、房价连续数年保持平稳增长。长沙的房地产市场相对于全国的“洼地效应〞，市场的巨大需求及平稳开展吸引了局部全国知名开发商和港资背景的企业进驻，目前耳熟能详的楼盘均为外来开发商开发。尽管受金融风暴的影响，长沙楼市却率先迎来“小阳春〞。2021年1~3月，受大河西先导区、长沙地铁等重大根底设施启动、以及购房者对未来预期看好的影响，刚性需求得到了局部释放，长沙商品住宅成交量小幅攀升，1~3月，商品住宅成交量为151.21万平方米，同比增长了16.49%9/17/20236长沙房地产行业开发商阵营分析

开发商名称及项目本地开发商长房集团：长房东郡、长房西郡外地实力型开发商珠三角开发商万科：万科金域蓝湾、金色家园、西街花园深圳卓越：卓越蔚蓝海岸

恒大：恒大华府、恒大名城

保利：保利花园、保利鹿谷名都

中信：中信新城

碧桂园：山湖城、威尼斯城

珠江投资：江山帝景

玫瑰园：玫瑰园

南山集团：苏迪亚诺北方开发商融科智地：融科三万英尺、华润：华润凤凰城

北辰实业：新河三角洲阳光100：阳光100国际新城

中粮：北纬28度

华远：金外滩其他区域武汉高科：新地东方明珠

重庆金科：望城尖山村项目厦门建发：湘江北尚、西山汇景

绿城：桂花城

上海城开：上海城、托斯卡纳港资开发商和记黄埔：盈峰翠邸

嘉里建设：长沙铝厂地块新世界：新城新世界

恒基：恒基凯旋门

国中集团：国中新城

庄士集团：比华丽山长沙房地产市场分析9/17/20237长沙楼市总体概述2021年，长沙商品住宅供给量保持地位徘徊；商品住宅成交量，自去年3月至今年三月，一直维持在35~50万平方米，进入09年，连续两个月超过50万平方，且呈稳步上升趋势；商品住宅价格根本稳定在4000元/平方米左右，市场价格表现稳定。数据来源：长沙市房产研究中心长沙房地产市场分析9/17/20238长沙楼市区域概述——雨花区雨花区3月楼市概况：本月，雨花区依然以消化存量为主，三江花中城在本月加推23号东，其他无新推或开盘工程，各楼盘本月持续加大优惠力度，加上刚性需求的局部释放，本月各仙姑出现了短暂的销售顶峰。本月市场特点：1、消化市场存量为主，仅有三江花中城新推23号栋；2、优惠幅度加大，局部刚性需求得到了一定释放；3、市场短期效应，长期来看依然较冷。局部楼盘销售火爆。在售楼盘销售前五的：锦湘国际锦城、上河国际商业广场、尚东紫郡、三江花中城。长沙房地产市场分析9/17/20239工程周边区域楼市概述工程周边区域楼市概况：本案周边区域竞争楼盘较少，主要楼盘有“瑞宁花园、中江佳境天成、山水花都、桔香鑫城。大局部楼盘为销售尾盘。目前销售价格根本在4500~6000元/㎡本案长沙房地产市场分析9/17/202310工程周边区域楼市概述楼盘名称物业类型小区规模总推货量（套）本月销售量（套）累计销售量（套）销售价格（元/㎡）瑞宁花园高层（精装）占地2.3万；总建面9.6万平方116857689一二房5158起，三四房5598起（购房9折优惠）中江佳境天成小高、高层占地3.5万方，总建面16万方4661102944838山水花都小高、高层占地14万，总建面46万487873504050桔香鑫城高层占地1.3万，总建面5.3万349212624400从目前在售产品来看，60平方以下一房、90平方2房销售状况非常良好。近瑞宁花园来看，2月份小户型销售32套，占当月总销售量的56%强，3月份小户型销售19套，目前仅剩2套。长沙房地产市场分析9/17/202311工程根本概况本案工程根本概况地理位置：地块位于车站南路8号，距离火车站约4KM,距离长沙传统商圈——东塘商圈约3KM.地处内中环间，属市中心板块。9/17/202312工程根本概况规划设计指标：总用地面积：12182㎡建设用地面积：11056.57㎡容积率：5.5建筑密度：＜35%总建筑面积：82400㎡其中：地上面积：68000㎡住宅：64000㎡商业：4000㎡地下车库：14400㎡工程根本概况9/17/202313工程根本概况工程权属单位：长沙盛德里置业开展〔资质等级：三级〕工程已取得证照：土地使用权证工程证照办理进度：方案设计阶段工程根本概况9/17/202314工程根本概况工程基地现状：根底土方开挖(至负一层〕；地块整体地势呈东低西高；工程地块市政配套：六通工程根本概况9/17/202315工程根本概况本案工程周边配套：工程距离东塘商圈约3KM；西距离长沙东西动脉——劳动路〔经劳动路隧道通往河西〕约1KM；往北距离火车站约5KM；工程根本概况9/17/202316工程根本概况工程平面布局：两幢塔式高层〔30层〕临车站南路设置3层商业用房南向规划路设置1层商业用房工程房型配比：以90㎡以下的一房、二房等小经济型户型为主；工程根本概况9/17/202317工程根本概况工程设计效果图工程根本概况9/17/202318工程经济效益评价工程投资本钱测算工程开发本钱：31988万元土地费用：11000万元；前期工程费用：1410万元；建安费用：14160万元；区内根底设施配套费用：12184万元；不可预见费用：708万元；期间费用：2293万元工程销售税费：2104万元〔两税一费〕工程总投资本钱：30544〔34092〕万元单方造价：3706〔4137〕元/平方米9/17/202319工程经济效益评价工程经济效益评价工程总销售收入：37572万元其中：住宅：32000万元；商业：4000万元；地下车库：1572万元；工程税前利润：3480万元企业所得税：174万元土地增值税：376元/平方税后利润：2930万元税后投资回报率：9.95%9/17/202320工程经济效益评价工程投资本钱测算表开发成本利润测算表总用地面积：（M2）12182拆合亩数:18.27亩其中净用地：11056.57土地单价601.98万元/亩道路用地：

土地总价11000.00万绿化用地：

楼面价1335元/M2用地性质(技术指标按净用地)居住用地(R1)容积率5.5

总建筑面积：（M2）82400.00建安单价(元／Ｍ2)地上建筑面积（平方）68000.00其中普通住宅(高层)64000.001500(1700)

商业用房4000.001000

地下车库14400.002000

项目总投资（万元）单位成本（元/M2）工程量（平方）

一开发成本合计：26683(29,461)3283(3,575)

1土地成本小计：11,0001,335

项目转让费用11,000601万元/亩

包含地主方3000万利润2前期费用小计：1245.4(1,410)151(171)82,400

勘查设计费3714582,400

9/17/202321工程经济效益评价工程投资本钱测算表

前期费用（三通一平等费用）82.4(247)10(30)82,400包含三通一平、工地围墙等费用

报建费用7929682,400行政事业规费3建安成本小计：12448(14,160)1511(1,718)82,400

高层住宅9600(10,880)1500(1,700)64000

商业用房4001,0004,000

地下车库2448(2,880)1700(2,000)14,400250个地下车位（兼作人防工程）4基础设施配套费小计：1565(2,184)190(265)82,400

水电设施824(1,154)100(140)82,400

小区环境及绿化412(494)50(60)82,400

通讯41582,400

有线电视及智能监控206(330)25(40)82,400

其它基础设施82.4(165)10(20)82,400

5不可预见费（建安费用3%）425(708)3%(5.00%)82,400

二期间费用1779(2,527)216(307)

销售费用（销售额2%）7512.00%

财务费用6485.40%贷款6000万，2年期

管理费用（销售额3%）380(1,127)1.00%(3.00%)

9/17/202322工程经济效益评价工程投资本钱测算表三税金2082(2,104)253(255)

营业税及附加税加（5.6%）2,1045.60%

四成本税费合计30544(34,092)3706.8(4,137)

五销售总收入（万元）收入（万元）正常单价

其中：高层住宅31360(32,000)4900(5000)元/M2商业用房3600(4,000)9000(10000)元/M2地下车位(2620)1,572100000(60000)元/个合计：37180(37,572)

六税前利润6636(3,480)

税前投资回报率21.7%(11.81%)税前年投资回报率10.9(5.91%)开发周期以2年计算七企业所得税17425%

销售收入的20%预征25%所得税八