酒店业行业研究报告

酒店业行业研究汇报7月20日初稿8月21日第6次讨论稿10月2日北京此汇报仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问企业书面许可，其它机构不得私自传阅、引用或复制。第1页酒店行业主要发觉综述外部影响原因企业行为C绩效水平P行业结构S酒店需求与GDP增加之间存在很强相关性近年来我国入境游和国内游保持8-9%年均增加率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长久看好将带动酒店需求上升改革开放以来我国酒店业发展快速，自92年以来星级酒店数量保持了21.7%年复合增加率，因为阶段性供给过剩造成行业出现周期性波动来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地域五星级酒店还可能会存在投资过热潜在风险酒店业最大风险是供需结构失衡造成周期性波动风险，不过中心城市优越地段高端酒店物业抗风险性强从结构上看：供给上结构上经济型酒店百分比偏少布局展现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；当前五星级酒店投资展现由一线城市向二线次中心城市延伸趋势十一五规划我国旅游仍将保持年均8%增加速度，据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度当前我国酒店集团化率约为16%，从持有来看，集中度更低历史上我国酒店以政府、事业单位、大型国企自建居多，当前国有/集体资本在现有酒店中仍占50%以上因当前我国酒店业正处于景气上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化酒店高端市场外资品牌占绝对主导；经济型酒店当前以内资为主，但外资正计划大举扩张酒店管理企业倾向于采取轻资产低成本方式，在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地房地产商是主要参加者，并倾向于选择性地持有一些酒店物业：获取长久稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理企业区位和品牌是酒店业两个最关键成功要素五星级酒店和经济型酒店是行业两个主要盈利点酒店投资回报与资金结构和土地成本有很大关系酒店开发步骤赢利性较高，回报率普通在15%以上普通高星级酒店投资回报率为5-6%，投资回收期为15-酒店经营管理业务赢利性很高；当前数量不足20%国际酒店集团赚取了中国酒店行业80%利润持有优越地段高端酒店能带来较大地产增值（年增值10-15%；稀缺地段高端酒店甚至更高）酒店业作为旅游业一个子行业，直接收旅游业发展影响宏观影响原因主要是经济原因如GDP增加速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上支持地方政府对新建酒店项目标管制也会一定程度影响酒店行业，如99年上海对新建酒店项目停顿审批，直到才解冻2第2页外部环境分析方法论外部环境分析结构产业链及行业全景图产品结构、分类及特点说明外部影响原因说明行业发展历史行业市场规模行业发展特点行业未来发展趋势，增加速度行业市场集中度行业主要参加者业务模式行业KSF总结行业赢利空间现实状况行业赢利空间未来趋势背景说明市场空间赢利空间竞争格局3第3页主要资料起源清单资料名称资料起源时间备注中国酒店业分析及投资咨询汇报深圳万瑞信息咨询企业付费汇报商业新闻、资讯中国资讯行-付费数据库中国酒店业概览及展望浩华管理顾问企业酒店旅游业酒店行业研究汇报N/A中国宾馆酒店行业研究汇报共好集团跨国酒店集团竞争情报价值中国网券商分析汇报申银万国、CICC、长江、广发、海通、华夏、国泰君安等-中国旅游统计年鉴国家旅游局年鉴北京统计年鉴北京市统计局-4第4页分析背景说明（酒店行业）业务现实状况当前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余4家五星级均由金融街负责投资，预计～年陆续建设完成投入使用除3星级顺城饭店由企业自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理企业进行管理6家酒店，尤其是处于建设期4家五星级酒店占用了华融、金融街控股大量资金，从当前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在～左右，甚至更长时间三星四星五星京内顺城饭点马克孛罗丽兹·卡尔顿威思汀京外圣·瑞吉斯（天津）喜来登（惠州）本章目标当前企业酒店数量较多，而且已经占用了大量资金。从外部分析角度怎样对待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来战略性业务5第5页分析背景说明（酒店行业）分析方法全方面审阅全国，包含北京酒店行业市场、竞争环境研究酒店行业主要参加者及各自业务模式作为借鉴分析结果管理工具与其它汇报关系中国酒店行业发展历程及不一样阶段特点行业整体结构及行业发展关键驱动原因，总体市场规模、改变趋势行业整体竞争格局，包含市场集中度、行业关键成功要素总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发觉其业务调整动因、主要办法行业短期及未来赢利空间总结分析产业链分析财务分析相关性分析对标分析本汇报属于金融街控股战略咨询行业分析一个组成部分，为企业业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析6第6页从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理企业是行业两类主要参加主体地产开发开发建设销售持有经营客户一级土地开发商酒店开发商华融包括步骤客户规划设计单位开发商/代理机构开发商/酒店管理企业/其它投资者经营管理酒店持有建筑施工单位政府主管机构产业价值链主要参加者业主自营/专业酒店管理企业7第7页酒店几个常见分类分类标准酒店分类备注客房数量大型＞600间中型300~600间小型＜300间等级1星/2星经济性饭店1988年，国际旅游局制订“旅游涉外星级酒店评定标准，1993年国家技术监督局正式同意其为国家级评定标准3星：舒适性饭店4星/5星：豪华性饭店未评级饭店不论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级业务特点综合型客户群体没有很显著侧重点主题型（依据客源市场和接待对象）商务型酒店以出差公干商务客人为主经济型酒店主要以满足商务、旅游、公务普通需求为主会议/会展酒店会议/会展客户作为主要服务对象旅游酒店主要针对观光游客市场，以旅游接待为目标，团体居多度假酒店度假休闲游客为主青年旅舍“背包客”等低端客户公寓式酒店主要面向长久居住客户全部权归属普通酒店产权酒店能够分割独立产权出售给消费者或投资者分时度假酒店由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里使用权演变而来8第8页目录酒店业整体发展趋势和特点北京酒店市场分析9第9页外部影响原因说明宏观影响原因旅游业酒店行业94年以来国内旅游*人次保持年均8%增加速度；国内游未来3-5年仍将以观光游为主92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%增加速度；入境游客中商务客源百分比上升自以来我国旅游消费已进入开启期十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人多年均增加8%经济影响原因中国经济近年来继续保持9%以上增加速度我国人均GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%年增加率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增加率政府政策中央及地方政府对旅游业发展规划和相关举措我国酒店业自改革开放起步以来，伴伴随经济增加及旅游业发展经历了一轮发展周期酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等原因影响政府对新建酒店项目标审批制度一定程度上影响了酒店供给*注：按照出行目可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等10第10页我国经济连续高速增加和居民收入水平提升推进了我国旅游业快速发展我国历年GDP和旅游总收入增加率旅游收入增加与GDP增加速度保持较强相关性我国人均GDP首次突破1000美元，按照国际规律，旅游消费将进入开启期国内居民人均收入每增加1元，则能够使农村居民国内游出游人数增加11.94万人次，使城镇居民增加3.69万人次国内出游人数与收入间关系资料起源：国家统计局11第11页从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济主要产业来发展，政府对旅游业规划和相关举措也促进了旅游业快速发展国家对旅游业重视国家将旅游业培养成国民经济主要产业来发展行业管理和引导基础设施建设和完善假日经济推进地方政府发展旅游业举措旅游资源丰富城市将其作为支柱产业来发展旅游发展规划旅游资源以及休闲度假产品开发相关配套基础设施和环境建设和改进12第12页在政策及经济发展推进下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了9.3%和8%年均增加率，已成为亚太第二大旅游消费市场我国入境游人次及增加率

我国国内游人次及增加率

事由会议商务17.72425.4观光休闲43.941.437.8探亲访友3.53.12.2服务11.511.413.4其它23.420.221.2入境旅游目标变迁（%）

年均9.3%WTCC（世界旅游与旅行理事会）预测未来10个旅游业增加最快国家；中国以8.7%名列第二中国已取代泰国成为亚太第二大旅游消费市场，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引境外游客最多年均8%13第13页我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段1979年国务院公布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理企业及相关政策问题请示通知》；也促成了90年代扩张起步于我国对外改革开放，政府同意了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店建设

1984年亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直连续到1998年1999年1995年因为扩张过猛造成供给总量过剩，中国酒店建设高潮开始回落，饭店业利润率逐年下降

中国酒店业在低迷中进行调整，才扭转亏损局面1988年4月国家提出了发展旅游服务基础设施建设；国内外各种渠道资金投入饭店业

恢复上升（-）回落（95-99年）高速发展（83-94年）起步（80-82年）资料起源：中国宾馆酒店行业研究汇报此轮酒店业快速增加主要是政府相关勉励政策推进所引发改革开放早期，我国酒店业处于学习阶段；项目以合资合作为主14第14页酒店业主要受旅游业发展带动，酒店业需求与一国GDP增加之间表现出很强相关性美国GDP增加与对客房需求增加对照我国GDP增加与入境及国内游增加对比“GDP与酒店需求有一个经验数据,大致上10亿元GDP需要一家酒店”－－社科院旅游研究中心15第15页在快速增加旅游客源支撑下，90年代以来我国酒店业保持了21.7%年增加速度中国星级酒店数量及年增加率资料起源：中国资讯行单位：家第一波酒店建设热在1994年到达顶峰应该是97年左右投资决议；且行业仍处于大幅亏损中16第16页我国酒店供给存在结构性失衡现象，大量中低级酒店缺乏标准化管理，入住率不足而造成亏损，而经济型酒店与发达国家相比则远远不够资料起源：海通证券研究所发达国家普通70%酒店为经济型，30%为星级宾馆；而我国当前经济型酒店份额尚不足10%这种畸形消费市场，组成了经济型酒店在国内快速崛起基本背景我国并不缺乏经济型价格饭店，而是缺乏经济型标准饭店这对占到中国酒店业总供给量3/4庞大三星级以下酒店将产生显著替换效应

不一样档次酒店供给结构（客房数量）国内旅游增加和缺乏品质合理、价格低廉酒店之间矛盾，给经济型酒店提供了巨大市场空间17第17页我国星级酒店分布展现很强地域性，与各个地域经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程度呈梯次降低状态全国星级酒店地域分布全国五星级酒店地域分布资料起源：中国酒店业分析及投资咨询汇报，数据为经济发达省市高星级酒店比较集中高端酒店往往集中于北京、上海等国际化城市18第18页酒店业发展展现一定周期性，普通为十年，而供给相对滞后则是造成这种周期波动主要原因香港酒店业1981-周期美国酒店业1991-周期伦敦酒店业1973-1992年周期突发性需求扰动是造成景气下降原因，如金融危机等；而供给减小则是景气见底回升动力不动产供给相对滞后特征是酒店业周期波动主要原因出租率提升/下降普通总是先于房价提升/下降一些中心城市酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点资料起源：HSBC,CEIC,申银万国证券19第19页我国酒店发展也展现周期性波动，当前正处于新一轮上升周期，且周期连续时间可能会更长我国经济强劲发展则带动了旅游度假和商务需求伴随中国在国际舞台上主要性增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性活动举行将使国内酒店市场在未来继续快速发展预计本轮周期连续时间可能会更长资料起源：HSBC,CEIC,申银万国证券中国酒店业发展周期02/扭亏为盈全行业亏损20第20页酒店业主要风险就是供需失衡造成周期性波动风险，相比较而言，商务酒店赢利性更加好且抗风险能力也更强商务酒店旅游酒店赢利性增加性风险性是当前中高档酒店主流，主要客群是入境游客户和国内游高端客户商务客源支付能力较强，消费水平相对较高；其赢利性也较高个体盈利能力还与酒店选址（周围商务环境等）、经营管理相关与当地景观资源稀缺性、吸引力亲密相关，高星级度假酒店赢利性比传统旅游酒店要好主要针对观光旅游市场个体盈利能力还与酒店市场定位、营销推广等相关中国已经成为亚洲甚至全球经济中最含有活力地域，商务酒店含有发展前景，尤其是一些经济中心城市，如北京、上海、广州、深圳等伴随居民消费能力提升和结构升级，旅游逐步由“观光型”转型为“度假型”,度假酒店市场也会越来越辽阔主要受经济周期影响，没有显著波动性风险主要在于宏观经济风险、以及供需结构失衡风险主要受假日周期、季节周期影响，有较显著淡旺季节风险主要表达在宏观经济风险、突发性事件、市场供需风险、定位风险等21第21页十一五规划我国入境游和国内游增加速度将保持在8%，据此推测，未来5年酒店客房需求将保持8%左右或略高于这一百分比稳定增加酒店需求市场规模＝入境旅游人次/国内旅游人次×住宿率（过夜旅游者）×（平均滞留时间）×选择住宾馆/饭店旅游者百分比入境旅游和国内旅游将保持8%住宿率和平均滞留时间预计将基本维持不变或略有上升选择星级酒店作为住宿设施旅游者百分比预计将略有上升旅游业十一五规划主要指标资料起源：国家旅游局“十一五”规划年均增加率国内旅游人数（亿人次）8%出境旅游人数（万人次）入境旅游人数（万人次）8%入境过夜旅游者（万人次）8%旅游收入（亿元）10%12700国内旅游收入（亿元）10%8500国际旅游收入（亿元）12%53022第22页从经营角度看，酒店集团化是行业发展必定趋势，当前我国酒店集团化程度比较低，但近几年集团化趋势有所加紧我国星级酒店集团化率*不停提升*注：专业酒店管理企业所管理酒店占全部星级酒店百分比截至6月，国内共有饭店管理企业206家，托管饭店总数1946家（不完全统计）其中由本土集团管理不到10%我国星级酒店集团化趋势有所加紧，但与美国80%、欧洲50%左右星级酒店集团化率仍存在着巨大差距23第23页从投资角度看，专业酒店管理企业和房地产开发商是两类主要参加主体，还有一些机构/个人投资者投资开发持有经营Œw

投资开发持有经营专业酒店管理企业主要经过输出管理和连锁方式扩张，也有自己投资并持有酒店物业单纯酒店投资商主要是一些机构或/个人投资者，取得经营回报同时获取资本升值，或出于资本运作之目标投资开发持有经营投资开发持有经营房地产开发商开发后销售或持有普通较少自营24第24页历史上，国家/集体资本在酒店业一直占主导，且绝大多数都是以单体酒店形式存在，现阶段酒店业良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足酒店投资主体多元化酒店业房地产开发商旅游酒店类企业机构投资者其它业外资本7358家8880家9751家按全部制划分我国星级酒店结构分布10888家*注：包含股份合作、股份有限企业、有限责任企业、私营、联营等全部制形式资料起源：中国旅游统计年鉴过去一些政府部门、事业单位、国有企业是酒店投资主体，自建酒店物业情况较多现在投资主体多元化，房地产企业是其中主要参加者从开发角度来看，市场没有占绝对主导地位企业25第25页高端酒店市场当前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外，同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张资料起源：“跨国酒店集团竞争情报”数据截至到底酒店未来发展计划洲际在华酒店发展至80家，投资参加兴建酒店，大力发展“假日快捷”经济型酒店万豪有7家正在筹建中酒店，计划两年在华拥有50家酒店管理权雅高计划3年内在中国推出20家三星级”美居“酒店，5年内在全部省会和旅游热点城市拥有一家五星级酒店；经济型品牌“宜必思”计划3年内在我国开店50家包含直营店圣达特速8（Super8）扩张目标首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国第一家连锁酒店为北京王府井大街天瑞酒店；计划在5年内发展到55家酒店；希尔顿计划将将顶级奢华品牌康拉德引入中国；准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿斯堪克，首选城市是北京和上海凯悦计划三年内开9家新酒店，凯悦、君悦、柏悦将全部亮相喜达屋，以喜来登为主5家五星级酒店在深圳等地陆续建成，今后，包含威士汀在内多家最豪华级酒店还将在京、沪等地开设计划新开13家，把旗下威斯汀、喜来登、圣－瑞吉斯等6大品牌将全部进入上海香格里拉计划在投资4亿美元在中国兴建9家香格里拉酒店26第26页在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二线潜力城市寻找机会布点主要选择标准市场容量和客源确保较低成本和优越地段盈利空间与增加潜力高星级酒店和经济型酒店在二线城市布点良好经济发展潜力旅游资源是否丰富城市投资环境和优惠政策城市支柱产业，城市配套能力消费水平和消费观念酒店市场是否饱和……万豪正在天津、重庆、沈阳、成都、南昌、南宁、苏州等二线城市寻找机会发展高星级酒店；二三线城市中重点关注省会城市、经济较发达中型城市和旅游资源尤其丰富城市中国内地21家香格里拉中有12家在二线城市；-预计新开14家中有13家均位于成都、西安、温州等发达二线城市国际酒店管理集团对潜力城市主要选择标准27第27页国际酒店管理集团主要采取三种经营模式，但采取特许经营方式最多，其次为委托管理以及早期形成少数带资管理资料起源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，synergycapital*注：雅高带资管理为46.5%；租赁饭店21.8%六洲饭店SixContinentHotels旗下投资完全产权酒店百分比国际酒店管理集团自己投资酒店侧重于投资回报快经济型酒店和少许盈利能力较强高星级酒店国际酒店管理集团在全球经营模式28第28页为降低直接投入和躲避投资风险，国际酒店管理集团在我国也倾向于采取委托管理方式进行低成本规模扩张品牌在华酒店数量在华经营模式洲际45全球范围内资产出售，在华均委托管理，投资性极小万豪39全球范围包含中国坚持不带资管理雅高23委托管理（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思）希尔顿5委托管理凯悦4委托管理喜达屋20委托管理、特许经营及有选择带资管理香格里拉18带资管理为主，适当扩展委托管理资料起源：中国旅游房产投资网，数据截至底注：国际酒店管理集团对接管酒店普通是不投资，但偶然也会注资城市标志性酒店29第29页香格里拉则将酒店业务作为本身战略重点，以带资管理方式主动在沿海及内地中心城市进行扩张，树立高星级酒店市场品牌领先地位香格里拉在中国酒店业务持有经营酒店发展中项目资料起源：企业报案例30第30页在景气上升阶段，资金允许条件下开发商倾向于选择性地持有一些优越地段高端酒店物业，以获取长久稳定回报、作为项目配套、获取地产增值酒店物业获取稳定长线回报躲避单一开发风险作为项目配套获取地产增值稳定长线投资回报躲避企业经营风险酒店物业带动效应，能促进周围地产升值提升项目品位和企业品牌形象作为好融资品，可从银行拿到大额贷款拥有酒店这类物业也较轻易取得投资者亲睐31第31页上海绿地集团为躲避住宅开发风险，结盟洲际计划在未来三年内投资15亿开发四个酒店项目绿地向来以开发普通住宅为主，近年来则逐步加大了商业地产开发力度，其中酒店业务是绿地商业集团发展业务板块之一；而经济型酒店则是发展主要方向现有酒店项目未来开发计划上海绿地豪生全套房酒店（五星级，6月开业，委托豪生国际集团管理）昆山绿地豪生国际会议大酒店（8月开工，四星级）三年计划投资15亿，开发四个酒店项目，并一举引进洲际酒店旗下包含“洲际”、“假日”以及“快捷假日”三个品牌：南京绿地洲际酒店（五星）、西安绿地假日酒店（四星）、上海绿地普陀快捷假日/上海绿地闵行快捷假日（经济型）伴随房地产市场理性化发展，住宅开发利润下降，开发商需要躲避单一开发业务风险，并寻求稳定长线经营回报普通是房地产开发企业发展到一定程度，含有相当实力后，鉴于土地资源日益稀缺，一个保留固定资产方式同时也能够作为一个很好金融产品，得到资本市场或金融机构认可案例32第32页浙江开元旅业经过高档酒店影响力，降低土地获取成本，提升物业档次，推进项目升值-1988-1999-从县招待所起家，94－98年间低成本扩张，收购/参股了许多酒店以旅游饭店业为主导产业，连锁化经营90年代末期，酒店业进入低谷期利用原始资金积累大量收购土地，进入房地产开发房地产业资金又能够支持酒店业务快速发展和扩张“酒店产业连锁化建设、房地产产业连续成长和相关新兴产业突破”资料起源：中国经营者-陈妙林访谈单一酒店持有酒店难以防止行业周期性波动借助酒店产业优异品牌声誉于强势进入房地产业，借助酒店能够争取到好土地资源，并降低了土地获取成本，提升楼盘著名度和档次，从而聚集人气，促进地块快速升值依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优势，建立了“酒店、住宅、商业、物业联动”开发模式“在萧山开发区，38万/亩拿到了100多亩地，用40亩建酒店，80多亩开发房产，假如按照现在市场价值来评定就值400万一亩，差额就是快要300多万一亩土地，100亩土地就是三个多亿，做一个五星级酒店基本上就能够白做，房地产当中还要盈利”－－陈妙林案例33第33页长实及和黄对待酒店物业态度稳健而慎重，内地酒店物业主要起配套作用，在自营同时和黄也与国际酒店管理企业合作以提升项目品位酒店*占固有收入6%与长实合资（各控股50%）成立海逸国际酒店集团，经营管理旗下7家酒店：在港酒店：香港海逸、北角海逸、都会海逸、嘉湖海逸、九龙酒店、内地酒店：重庆海逸、昆明海逸；建成上海世纪大道商业地产项目也含有海逸酒店项目华逸酒店及华逸酒店香港喜来登巴哈马群岛1个酒店北京长城饭店北京东方君悦大酒店，由凯悦国际酒店集团管理和黄集团从属企业Kingdom嘉云酒店

海逸酒店成立于1997年，由和记黄埔有限企业与长江实业（集团）有限企业合资设置，负责投资及运行和黄国际酒店业务

间接持有82%股份持有51%股份案例34第34页商业地产价格上涨是推进物业升值主要原因，持有优质酒店物业还能带来地产增值隐性回报国外依据商业地产房价，每年调整其账面价值，得到新NAV，而股价则通常围绕NAV，以一定溢价或折价进行交易英国酒店物业交易价格指数在1976-1989上涨了8倍，同期Forte账面NAV增加了11倍，股价涨了10倍酒店物业价格、英国Forte酒店集团NAV与股价表现关系在国外，物业资产升值能够显性化，经过股价表达出来；物业升值是其股价长久上涨主要动因资料起源：Datastream,Christie&CO,申银万国证券新会计准则要求也在逐步向国外模式靠拢，商业地产增值能够在账面上反应出来商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格35第35页尤其是优越地段高端酒店物业，其地产增值效应非常显著，如锦江旗下2家五星级酒店在资产重估后价值大幅增加酒店物业星级账面总资产（底百万）重置成本**（百万）资产重估增值权益百分比权益重估增值（百万）新亚大酒店三星80287207100%207新城饭店三星8014666100%66东亚饭店二星74294220100%220大方饭店经济型299869100%69闵行饭店二星2410278100%78中亚饭店三星6518812345%55新亚汤臣州际（96年开业）五星372135398150%490扬子江万丽*（91年开业）五星226103180540%322温州王朝四星1051433815%6*注：因为其土地为行政划拨，故确定其单位重置成本时采取市场价格*（1-30%）**建筑面积×单价资料起源：申银万国调研数据，资产重估日为4月36第36页嘉德置地前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为本身战略性业务，以后嘉德置地认为其资金占用过大将其打包出售，赢利6亿多新元，并部分用于收购商业物业1979年，发展置地开发企业第一个酒店投资项目－－来福士城综合项目，包含两个国际标准酒店，一个世界级会议中心、一个办公楼和一个商业中心。1986年完工之后WestinHotels负责酒店和会议中心管理，一直到。来福士国际从年开始负责来福士广场和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，来福士国际致力于酒店和度假设施建设，而且以来福士国际为主要品牌。而且重新未来福士酒店定位于国际性地标级豪华酒店1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归来福士控股。来福士控股与来福士国际一起开展亚洲以外国际性区域拓展，目标是首都及门户城市起步阶段本身能力培养阶段扩张阶段1997年之后，来福士控股不停得在世界范围内收购酒店，来福士国际则不停签约多家酒店经营管理权之后，来福士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目7月，来福士控股成功地将所属全部41家酒店资产以14.5亿新元价格出售给ColonyCapital，退出酒店持有领域退出开发+持有＋经营（收购持有+自己出售管理权方式发展）委托国际酒店企业管理案例37第37页因为酒店物业多重效益，轻易造成投资冲动，而酒店建设又往往比较难以控制，所以局部地域五星级酒店还可能会存在投资过热潜在风险97年，昆明有4家四星酒店，没有一家五星级酒店，世博会后四星级酒店增加到19家，五星级酒店一下子到5家，世博会一结束，全市酒店业就开始全方面亏损。恶性竞争开始在行业内蔓延。五星房价下降为120-160元受亚运会影响，广州将新建50家四、五星级豪华酒店，当前正筹建30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业；广州酒店业尤其是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮；当前政府正酝酿恢复前期审批、立案制，实施正确引导，预防酒店投资过热房地产企业在开发中实现了资本积累，竞相涌入酒店业，获取长线回报民营资本经过建酒店彰显身份政府经过建酒店树立地方形象也有部分房地产企业经过酒店炒作房地产价格……多重效益带来投资冲动“酒店新建项目标审批、备忘制度”能部分控制酒店供给，但该政策执行因各地方政府而异不是全部酒店投资项目都会申请酒店投资决议往往存在信息不对称酒店供给往往较难控制38第38页酒店要经营成功并取得很好投资回报，其关键在于区位和品牌，优越地段高端酒店不论是收益性还是增值潜力上都相对更加好酒店经营关键成功要素准确定位，明确目标市场品牌区位经营管理成本控制选址：良好地段（商业区、交通枢纽、高速公路边）商务酒店一定要求商务气氛浓厚；旅游酒店普通要求有良好景点资源国际著名品牌能积累忠诚客户群确保入住率经营策略服务创新营销等等合理前期投资成本：防止酒店投资总成本失控，总成本和酒店规模、档次错位合理资金结构：普通贷款百分比不要超出60%

运行成本控制：如采购等39第39页因为酒店经营专业性要求高，且只有形成规模才能深入提升竞争力，普通以房地产开发为主业业主都倾向于将其交给酒店管理企业来管理降低运行成本共享营销资源稳定忠诚客户国际酒店管理集团因为其较高管理和服务水平，以及国际著名度使得其具备了品牌优势、规模优势和管理优势酒店盈利能力*注：拥有完善全球预定系统管理优势网络优势*规模优势品牌优势40第40页即使不一样管理模式下五星级酒店入住率差异不大，但在房价上却存在很大差异资料起源：/中国酒店业务统计；不一样管理模式下五星级酒店房价不一样管理模式下五星级酒店入住率41第41页案例：从财务绩效上能够看出，锦江虽位列国内酒店管理企业20强首位，但在酒店管理能力上与国际酒店管理集团仍存在一定差距锦江自营酒店经营利润率(GOP)低于国际管理酒店（锦江位列国内酒店管理企业20强首位）资料起源：中金企业锦江自营酒店净利润率低于国际管理酒店（锦江位列国内酒店管理企业20强首位）锦江自营锦江自营42第42页相比开发和持有，酒店经营管理业务赢利水平更高，所以国际酒店管理集团也更倾向于采取非带资管理扩张模式委托管理特许经营带资管理业务模式代表酒店业主，输出管理以特许经营权转让为关键，销售连锁品牌，没有直接经营管理权经过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权盈利模式收取一定百分比"基本管理费"(约占营业额2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润3%至6%)一次性收取特许经营权转让费，以及每个月依据营业收入而浮动特许经营服务费酒店盈利分红一定百分比管理费EBITDAMargin*中等（50%-70%）较高（90%）较低（酒店投资商普通为25-40%）收益/现金流风险中等较低较高代表性企业洲际、万豪、喜达屋喜来登集团、圣达特集团、精品国际集团香格里拉资料起源：BearStearns，申银万国，*注：息税前折旧摊销前赢利率“中国酒店行业80%利润被总数不足20%国际酒店管理集团赚取……“

——中国酒店业资深教授43第43页酒店开发盈利性较高且回报快，酒店持有回报较低、回收期长但能获取较高地产增值，酒店管理盈利性高，但高端市场当前主要被国际酒店管理集团所主导开发持有经营现实状况开发步骤赢利性较高年投资回报普通在15%以上高星级酒店投资回收期15-，投资回报率5-6%；五星级盈利能力和抗风险性更强五星级酒店能保持每年10-15%地产升值；优越地段高端酒店物业甚至更高酒店类上市企业（均包括酒店经营）平均毛利润60%以上，最高者达96%酒店管理业务经过输出管理赢利基本上不需要成本费用投入，赢利性很高未来趋势酒店开发仍能维持比较高盈利水平持有经营投资回报基本维持现有水平稀缺地段高端酒店物业地产增值前景看好伴随我国酒店行业集团化趋势加紧，酒店经营管理业务市场前景辽阔，盈利能力仍将保持较高水平44第44页目录酒店业整体发展趋势和特点北京酒店市场分析45第45页近年来，北京市入境游和国内游快速增加，而且要高于全国增速4-5个百分点北京接待入境过夜旅游人数星级饭店接待国内游客人数282.1285.8310.4315.5362.9185.184.4%83.9%85.8%82.5%85.0%85.9%年均11%年均17.5%资料起源：北京市旅游局万人次万人次北京国际化程度高，入境游客中以国外游客为主体；这部分客群支付能力最强，是高档商务酒店主力客源，约占30%左右客源百分比国内游客连续高速增加将经济型酒店带来巨大市场空间；同时，国内高端旅游客群（休闲度假、商务会议客户）增加也支撑了中高档酒店快速发展46第46页高端旅游市场*增加快速，尤其是商务旅游表现强劲，而且具备很强消费能力商务旅游占高端旅游市场百分比（非完全统计）27%46%北京高端旅游市场按目构成分布资料起源：北京旅游局旅游促进一处9调研数据商务旅客人均总消费到达1125美元，高于国际商务旅游市场*注：指旅游市场中消费较高，超出普通观光旅游者平均花费水平群体所组成旅游消费市场47第47页年后，北京酒店业快速发展，星级酒店以每年约70家速度增加，且入住率保持相对稳定北京星级酒店数量增加图资料起源：北京市旅游统计年鉴；北京市旅游局363626652CAGR=15.8%北京星级酒店平均入住率高星级酒店入住率显著高于中低级酒店就入住率而言，四星和五星级差异并不大48第48页平均房价稳定上涨，盈利能力也有显著提升，五星级酒店业绩表现显著要强于四星和三星资料起源：01-数据起源于北京统计年鉴北京星级酒店平均房价北京星级酒店人均利润49第49页在北京现有星级酒店中，高星级酒店主要分布在朝阳、东城和海淀三个区域，而西城区高端酒店数量极少且零星散布，缺乏含有影响力酒店北京五星级酒店区域分布：数量及百分比资料起源：北京旅游局信息网，北京四星级酒店区域分布：数量及百分比西城区酒店平均利润率为-0.74%，低于北京3.66%平均水平，也说明西城区高档酒店少，缺乏含有影响力酒店，整体管理水平相对较差50第50页因看好奥运商机和北京酒店业发展前景，国际酒店集团纷纷在京抢摊设点布局高档酒店，CBD区域依然最受关注在建项目预计开业时间地理位置/备注凯悦国际酒店“柏悦”春北京银泰中心主楼（CBD）香格里拉饭店底二期工程；耗资超5千万美元18层“豪华新厦”将拥有130套面积超出49m2豪华客房及各种规格豪华套间、总统套房国贸三期内索菲特万达大酒店年底北京第一家索菲特品牌（欧洲白金五星纯商务酒店CBD）丽思卡尔顿；JW万豪末华贸中心（CBD）丽兹卡尔顿；威斯汀下六个月金融街举例注：高端商务酒店普通都选址在商务气氛浓厚商业区附近，且需具备良好交通条件51第51页据市旅游局统计，当前北京共有在建、拟建及未评星级酒店110家**，且高星级酒店占绝大多数酒店星级数量（家）所占百分比五星级53（在建29家；拟建9家；未评星15家）48.2%四星级41（在建17家；拟建11家；未评星13家）37.3%三星级15（括在建3家；拟建1家；未评星12家）14.5%累计110100%资料起源：北京旅游局信息网**注：这些酒店最迟也将于前开业或评星110家在建、拟建及未评星级酒店预计星级分布情况52第52页受奥运效应影响，奥运期间酒店房价大幅上涨将使得现有新建酒店收益性在一段时间*会比较可观尤其价优惠价普通价五星级饭店340370425四星级饭店250290319三星级饭店180200220二星级饭店120140154“北京奥组委签约饭店房价将上涨1.5倍左右，五星、四星、三星签约价格分别为429、305、193美元“资料起源：北京旅游局信息网北京奥组委向国际奥委会争取客房价格（美元）*注：奥运效应对旅游行业影响较长，普通会影响到奥运前2年到奥运后2-3年53第53页但因为高星级酒店增加速度较快，百分比偏高；预计奥运后不可防止会进入3-5年调整期，入住率和房价将同时下降，但不会出现大幅下滑：652家年：762家北京和年星级酒店数量5.5%12.1%11.6%15.7%北京星级饭店结构分布资料起源：北京旅游局信息网54第54页长久来看，城市经济水平高且商务发展好城市，五星级酒店盈利能力相对更强，北京、上海等经济中心城市未来高星级酒店赢利空间依然看好不一样省市五星级酒店房价和入住率不一样省市五星级酒店GOP资料起源：中国饭店业务统计，非完全统计“十一五”期间北京经济增加速度将保持在9%末，将北京建设成为含有东方特色一流国际旅游城市和含有首都风貌国内首位旅游中心城市，旅游业无疑将成为北京经济支柱型产业，北京将成为国际国内著名文化型消费城市长久来看，北京商务旅游增加比较快速、公务旅游连续增加、会议市场大规模发展、展览市场稳定增加、旅游市场稳中有升，这些均将推进北京酒店业稳定发展55第55页-酒店行业分析汇报结束-56第56页BACKUP第57页外部环境分析方法论外部环境分析结构产业链及行业全景图产品结构、分类及特点说明外部影响原因说明行业发展历史行业市场规模行业未来发展趋势，增加速度行业市场集中度业务主要竞争对手行业KSF总结行业赢利空间现实状况行业赢利空间未来趋势背景说明市场空间赢利空间竞争格局58第58页中国饭店业国际品牌10强洲际酒店集团香格里拉酒店集团上海豪生酒店管理有限企业万豪国际集团喜达屋酒店与度假村集团法国雅高国际酒店集团康年国际酒店集团美国最正确西方国际集团希尔顿国际亚太有限企业香港中旅酒店管理有限企业资料起源：中国旅游饭店业协会59第59页中国饭店业民族品牌20强锦江国际酒店管理有限企业北京首旅建国酒店管理有限企业粤海国际酒店管理（中国）有限企业河南中州国际集团管理有限企业南京金陵酒店管理有限企业上海海航国际酒店管理有限企业岭南花园酒店管理有限企业开元国际酒店管理有限企业浙江世贸饭店管理有限企业北京东方嘉柏酒店管理有限企业北京泰达酒店管理有限企业湖南华天国际酒店管理有限企业凯莱国际酒店管理有限企业中旅饭店总企业安徽古井酒店（集团）有限责任企业北京天伦国际酒店管理有限企业北京国宾情谊国际酒店管理有限企业上海市衡山（集团）企业中国航空集团旅业有限企业青岛海天酒店管理集团资料起源：中国旅游饭店业协会60第60页中国经济型酒店品牌先锋锦江之星旅馆有限企业如家和美酒店管理有限企业上海莫泰酒店管理有限企业速伯艾特（北京）国际酒店管理有限企业北京中江之旅酒店管理有限企业天津雅高酒店管理有限企业浙江新宇之星宾馆有限企业资料起源：中国旅游饭店业协会61第61页国际酒店管理集团通常含有较全酒店品牌系列，而且普通也有级别差距酒店未来发展计划洲际洲际、皇冠假日（五星级）；假日（四星级）；快捷假日（三星级）；StaybridgeSuites,CandlewoodSuites

Hotel,Indigo万豪万豪、JW万豪、丽思-卡尔顿，万丽、万怡、丽嘉、华美达、新世界、行政公寓雅高诺富特、索菲特（五星级）；美居（三星级）；宜必思（经济型）、佛缪勒第1、汽车旅馆第6圣达特戴斯、豪生、天天（中等）、速8（经济型）希尔顿康拉德（超豪华），希尔顿（五星）、斯堪克（经济型）凯悦凯悦、君悦、柏悦（五星级）喜达屋威斯汀、喜来登、圣-瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精选、W饭店精品国际ClarionHotels、Comfortinn&QualitySuits、QualityInnsHotel&Suites、SleepInn、EconoLoddge、RodewayInn、MainStaySuites香格里拉香格里拉（五星）、商贸（四星）、嘉里中心62第62页酒店行业规模效应比较显著，普通酒店规模越大，拥有客房越多，其创造收入能力就越强不一样规模酒店创收能力比较资料起源：《中国旅游饭店统计》全国现有500间以上客房大酒店129家，这129家酒店整年人均劳动生产率为15万元，高出中小酒店1倍；63第63页1975—全球GDP与国际旅游增加情况64第64页伴随国内居民收入提升，国内游也将连续增加国内出游人数与收入间关系

资料起源：依据各年中国统计年鉴及统计公报整理国内居民人均收入每增加1元，则能够使农村居民国内游出游人数增加11.94万人次，使城镇居民增加3.69万人次65第65页当前国内游主要是以观光旅游和探亲访友为主农民城镇居民11.79%66第66页关心问题：1、我国酒店发展历史阶段——>现阶段特点： －即使酒店与GDP有较强关联性，有周期性，但我考虑还是有些突发政策、市场开放、经济、消费升级原因会诱导市场突变2、当前市场总量，增加速度，能够反应到酒店行业收入总规模及增速方面；－客户群体分类及结构改变？－投资主体改变？最主要分析点，3、当前市场竞争分化特点及趋势；酒店集中度，尤其是高端酒店——北京上海等国际化城市商务酒店集中，旅游酒店主要集中于国际型度假区；酒店经营关键成功要素：定位准确、投资时机适当、档次定位、忠诚客户、国际酒店管理企业服务、？？？单体酒店投资持有、连锁酒店投资持有酒店投资与周围地产升值带动效应——投资理由、可能之一酒店行业动态：赢利现实状况及未来趋势：能否比较商务酒店及旅游酒店当前赢利水平？增加速度及不一样波动性、风险？67第67页主要发觉综述当前国内酒店业正处于上升周期，未来仍具备很好发展前景；五星级酒店和经济型酒店是市场两个主要盈利点也是竞争焦点；经济型酒店未来发展空间更大，也是国际酒店管理集团当前进入和投资主要关注点国际酒店管理集团普通都倾向于采取轻资产低成本方式进行扩张，获取较稳定回报，风险很低（景气下降时抗风险能力强）北京酒店市场自以来总体处于上升态势（表达在房价和收益上），且高星级酒店盈利显著因为低星级；同时供给区域结构不均衡以及奥运会即将召开都给金融街在建五星级酒店带来了市场机会；但奥运商机也造成了当前高星级酒店供给增加过快，百分比偏高，这将会对奥运会以后3-5年内酒店业绩带来较大挑战酒店业务含有长久稳定回报，且对开发项目标品位和地产升值有促进作用，往往成为众多资本尤其是房地产商追逐热点，但因为回收期长（前3-5年基本处于亏损或不盈利），而且受周期性波动影响（阶段性供需结构失衡），在企业资金压力大情况下应慎重持有或不宜大量持有投资者选择持有酒店主要是基于酒店物业能带来多重效益：经营性增值、促进地产升值、本身资本增值等；假如持有话，地理区位优越优质五星级酒店物业持有价值相对较高酒店要经营成功并取得很好投资回报普通需要具备以下一些关键要素：准确定位、良好区位、成本控制（包含合理投资成本与资金结构）、经营管理、品牌与规模等等为防止多元化管理带来资源不足，非酒店行业内开发商普通都倾向于将酒店物业委托给专业酒店管理企业来经营68第68页酒店产业链投资开发建设销售经营持有客户参加主体历史上国有资本和集体资本占主导地位当前各路资本纷纷进入，且以业外资本居多房地产开发商因为投资主体多元化，持有者也多元当前仍以国有资本和集体资本占多数国际/国内专业酒店管理企业持有者自己经营，当前仍占大多数（存量来看）现实状况及趋势赢利水平单纯酒店投资商：获取利润分红及资本增值开发后销售（产权酒店）：获取销售利润，赢利性较高，资金回收快仅持有：获取经营性增值，高星级酒店和经济型酒店赢利性好经营后出售：取得较高地产升值回报酒店管理业务赢利性高且风险较低新一轮酒店投资热风靡全国，以高星级酒店和经济型为主且由一线高地城市向二线潜力城市蔓延在资金保障前提下，开发商倾向于持有一些优质酒店物业新增酒店普通倾向于交给专业酒店管理企业管理高端酒店以外资为主，经济型以内资为主竞争激烈，纷纷酝酿大扩张集团化、连锁化、网络化特许经营/委托管理成为主要扩张方式旅游酒店类企业、机构投资者将加大收购重组国内酒店物业力度一些国有性质酒店，尤其是单体酒店将被收购整合69第69页从长短期来看酒店业整体发展趋势与特点开发持有经营短期行业处于景气上升阶段，入住率和房价均出现回升迹象各种原因刺激下，近几年酒店投资升温，出现第二波酒店投资热潮且投资主体多元化经济型酒店和优质高端五星级酒店更受投资者青睐酒店管理企业和一些机构投资者会战略性投资/收购一些酒店物业因为历史上以国有/集体资本为投资主体多，现阶段单体酒店（自营）多且缺乏竞争力业主虽有自建经营能力可行性，但仍会依据酒店档次定位选择对应品牌进行委托管理长久经济型酒店尤其是二三线城市存在巨大市场空间且盈利前景看好高端商务酒店相比旅游酒店赢利性和抗风险更强，其发展往往与城市经济发展水平和商务环境亲密相关，高端酒店与商务互动性强在带来长久稳定回报同时见面临周期性波动风险长久持有能够获取地产市场资本增值，但不代表永久持有酒店管理集团化、连锁化和网络化发展经营步骤赢利潜力高，特许加盟/委托管理是主要经营模式70第70页而房地产开发企业作为酒店业主要参加者，在投资开发酒店后能够选择出售和持有两种模式，这主要取决于企业资源、能力现实状况与风险预期开发后出售开发后持有增值模式主要价值套现获取出售销售利润无法获取土地增值酒店经营性增值，经过酒店经营管理来实现本身地产价值上升，能够在酒店经营后一段时间后经过出售来表达追求短期套利，快速回笼资金主要追求酒店业对地块其它物业带动效应和价值提升作用从久远考虑，追求长久稳定经营回报和地产升值作为企业长久经营性资产提升企业本身价值需要较强资金实力71第71页酒店在开发后整售相对比较少，但也有一些机构投资者有整体购置优质酒店物业兴趣资料起源：申银万国证券海外房地产投资基金物业投资海外基金在整体购置物业时较倾向于写字楼、商业和高档公寓；但也有整体收购酒店物业情况以做资本运作之目标72第72页而作为分割产权出售产权酒店往往是以较低总价、稳定回报作为主要卖点，普通比较适合旅游度假地酒店物业