广州市某住宅小区地下停车库维修费赔偿案例剖析

广州市某住宅小区地下停车库维修费赔偿案例剖析

地下停车场依据其现状,因维修费来赔偿广州恒跃房地产开发有限公司将恒跃花园出售给业主后，并于2008年1月14日与广州恒跃房地产管理有限公司签订了《恒跃花园物业管理有限公司合同》。社区的初步管理委托给恒跃房地产管理有限公司。合同管理服务期限为2008年1月14日至2011年1月14日。王泽是小区21栋701房的业主,其购买的广州本田雅阁轿车停放在小区地下停车场内,每月向物业管理公司交纳停车费350元。2009年7月12日夜间,广州市突降暴雨,因恒悦花园所处的位置系当晚积水较严重的地区,加之小区地下停车场入口与小区外围公共道路平齐,造成地面积水向停车场倒灌。因恒悦物业管理有限公司未及时采取排险措施,仅于7月13日4时22分拨打119消防报警电话,随后又拨打了排水公司电话求援,但积水已无法控制,涌入停车场,造成小区供电设施短路,进而引起输入电线路叠锣保险爆炸跳闸,抽水泵无法往外排水。因积水的灌入,将小区3.7米多高的地下停车场淹没,停放在停车场内的车辆全部被淹,其中包括王泽所有的本田雅阁轿车。停车场积水排除后,王泽委托拖车公司将其车辆送至广州本田4S维修店进行修复,该公司出具的结算单及修理发票,确定车辆修理费为110800元。事发后,王泽多次与物业管理单位协商车辆的维修费承担问题,双方无法达成一致意见。王泽遂作为原告诉至法院,要求被告广州恒悦物业管理有限公司赔偿车辆维修费110800元。被告广州恒悦物业管理有限公司认为广州的特大暴雨属于不可抗力,被告无法预见,因此应免除其赔偿责任。况且,被告在发现车库浸水后拨打了消防报警电话,并组织了拖车公司进场拖车,其已经尽到了物业管理公司应尽的管理和注意义务,无须承担赔偿责任。[事件引发]1.突降暴雨导致车辆被水浸是否构成不可抗力?2.被告在处理车库浸水过程中是否存在过错,应否承担赔偿责任?被告的理由及理由车辆受损并非属不能预见、不能克服,作为车辆管理人的被告在此紧急情况下,未及时采取排险措施,直至2009年7月13日才拨打119消防报警电话,显然如此之长的时间如果被告能够采取一些有效的拦水措施或者通知车主的话,车辆不可能全部被淹,被告未尽善良管理义务,导致车辆受损,并非不可抗力所致。被告主张车辆被水淹属不可抗力所致的观点不成立,法院不予支持。判令被告广州恒悦物业管理有限公司赔偿原告车辆维修费110800元的90%,即99720元。[律师观点]一、合同当事人的预见到根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定:“不可抗力指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百零七条规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。”不可抗力是免除民事责任的法定事由,构成不可抗力必须具备以下要件:一、不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准:其一是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的,该合同当事人就应当预见到。其二是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件,如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。二、不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为当事人不可控制的客观原因所导致的,当事人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻止它发生。当事人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其责任。本案中,根据广州市新闻媒体的报道和气象台的提示,事发日前后,广州市将普降暴雨。而且,根据广州市在每年六、七月份都会发生季节性局部暴雨的通常情况,被告对于暴雨来袭应是根据日常生活经验可以预见的。而且暴雨导致积水灌入停车场至入口处高3.7米的停车场被淹没并非瞬间发生,这个过程需要一定的时间。在此期间内,物业管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的,故暴雨并不必然导致停车场被淹没,并非完全不能克服的客观情况。被告广州恒悦物业管理有限公司作为具有二级资质的专业物业服务企业,依据其多年从事物业管理的经验和恒悦花园逢暴雨必被水淹的实际情况,在大暴雨来临时,应当能够预见到地下停车场有被路面积水灌入的可能。然而,案发当晚长时间下暴雨,并未能引起被告的重视,在积水灌入停车场时未采取电话通知、播放小区广播等方式通知业主,也未采用沙袋筑坝拦水等方式防止积水进入停车场,其行为属于未尽合理注意义务和充分的防御责任。凡是基于外来因素发生的,而事件的发生虽是客观的,但当事人能够预见而由于疏忽或过失没有预见,或者未尽最大努力加以防止的,不属于“不能预见”和“不能克服”的客观情况,故被告不可抗力的辩解不能成立。二、受害者的过错是主要的,应承担90%的赔偿责任本案属财产保管合同引发的纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条规定:保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还保管物的合同。保管合同以提供劳务为标的,以实际交付保管物为合同成立标志,既可有偿也可无偿。在车辆保管合同中,保管人应为保管物提供符合一定要求的保管场所,保证保管场所符合约定用途,处于适用状态,并承担保管场所的养护与维修义务。本案中,地下停车场的经营是有偿的,停车场是一个封闭的场所,设有专职的管理人员,对于车辆的停放具有一定的安全保障功能。原告的车辆停放在小区的地下停车场内,并每月按时交纳了停车费,原告即与被告之间形成保管合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百六十九条规定:保管人应当妥善保管保管物。第三百七十四条规定:保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为停车场的管理者,对保管物负有谨慎管理的义务,在暴雨倒灌车库后,应及时采取及时有效的救济措施,如电话通知登记月保的车主至停车场取车,将车辆驶离停车场。被告虽然事后报警求助,但因平时准备不足,麻痹大意,未能及时有效地排除雨水对车辆造成的损害,应承担过错责任。因本案财产保管合同涉及的保管物为车辆,具有一定的特殊性,车辆交由被告保管,但仍由原告掌控,故原告对车辆仍有一定的管理责任。原告没有尽到合理的注意义务,对其车辆被淹也有一定的过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。原告车辆受损产生的损失,被告的过错是主要的,应承担90%的赔偿责任;原告过错较小,应自行承担10%的损失。连日来,广州、东莞等地频遭暴雨袭击,水浸小区内引发众生万象,而物业管理公司,无疑被推到风口浪尖。车主的不满:欲告管理处不作为河北路金海花园数十车主聚在了一起,声讨管理处防范意识太差,“应负主要责任”,他们甚至请来律师称要将管理处告上法庭。车主钟先生称,当他获悉水浸车库时,大水已完全淹没车库。“如果管理处挨家打电话,我们怎么可能不下来?如果我们下来了,怎么会淹这么多车?”车主们列出了管理处“多宗罪”,包括事发当晚车库值班保安仅两人,没有及时通知车主,没有做好拦堵雨水措施……对此,管理处工作人员回应,他们确实逐个打电话通知车主了,“可能由于雷声太大,他们没有接到”。至于赔偿问题,因属“天灾”,管理处无法赔偿。物业的无奈:不给钱就不抽水抽水工趁火打劫暴雨发生后,天河立交旁的金穗大厦,许多焦急的业主发现,车库的水到早上还没抽完。管理处负责人吴先生表示,由于费用问题,抽水工人一度停止了抽水。“他们要15万元,不给钱就停。”吴先生说,管理处垫付了7.5万元后,抽水工人才继续抽水。“这不是趁火打劫吗?”吴先生不满的说。据他的介绍,由于历史遗留问题,管理处目前只剩下20多万元的维修基金,这对于数百万计的电房维修费用、抽水费用、小区清理费用来说无疑是杯水车薪。思考:水淹地下车库物业服务公司该如何应对?在暴雨中,“水浸车”的车主们在伤心之余,也愤怒地责问,究竟应该由谁来担责?面对诸多业主的“声讨”,广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠表示,虽然物业服务企业有责任通知车主,但是由于暴雨是突如其来的,而且事发凌晨,物业服务企业也没有想到暴雨超出了地下停车场所承受的能力。而且,为什么停车场会变成游泳池,责任也需要界定清楚。此次“水浸车”,有市民埋怨是由于小区物业没有尽到责任,希望物业服务企业能够进行赔偿。潘国璠则建议,平时物业服务单位应该负责管理和维护集水井、水渠的畅通,以及水泵的良好运作,以保证停车场内顺利排水。但是,如果有市政工程的原因导致排水沟不畅通,或者水一下来得太猛,公共的排水管排水不及时,就会引发地下停车场的水浸。他说,确认事故的责任方,首先要检查物业是否有做好排水设备日常的维护和保养,其次就是市政的公共排水管道有无获得好的日常保养,再看是否