上海新江湾城板块专题研究

未来上海豪宅版图的“第三极”Shanghai’sthirdandnewesthubforluxuryliving.“稀”山而成就了佘山，“稀”水而闪耀了黄浦江的两岸，一个未被采掘的宝藏——“湿地”，正在预言新江湾的未来！上海新江湾城板块专题研究报告目录壹。板块介绍贰。土地市场叁。住宅市场地理位置及概况；总体规划；市政配套；住宅规划土地出让回顾；土地出让规划楼盘汇总；代表楼盘介绍；成交量价肆。未来展望2011年住宅供应；2011年价格走势壹板块介绍

地理位置及概况总体规划市政配套住宅规划

新江湾城位于上海市东北部，南接杨浦区，西接虹口区。具体位置为西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路。随着五角场城市副中心、黄浦江岸线杨浦段、新江湾城、M8线等重大市政工程相继开发，建设逐渐东移，板块面临着千载难逢的发展机遇。新江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6--8万人，是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土地。新江湾城规划设计上充分吸收国际先进理念和智慧，以创造“生态人居”为目标，将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区。地理位置及概况新江湾城新江湾城五角场总体规划江湾城公园都市村庄滨江休闲带自然花园知识商务中心复旦江湾新校区新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。市政配套

教育——15所学校，2所托老所幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园等小学：复旦科技园小学等中学：同济第一附中、上海音乐学院附中等大学：复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海金融高等专科学院、上海电视大学、上海体育学院。教育配套齐备且资质优良，重点院校云集。医疗海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。商业——14万平米商业区新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。公园生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。交通随着各级道路系统的完善，特别是轨道8、10号线的开通，区域内呈现便捷、立体、多元的交通格局。住宅规划

社区中心与邻里中心结合。通过社区中心建筑群的设置，形成新江湾城的公共活动核心地段，并与邻里中心公共建筑结合，满足居住区生活需要。新江湾城毗邻上海四大城市副中心之一的五角场，规划以中高档生态住宅为主，与五角场的商业中心规划互相呼应。整体城区以低层独栋住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。地王频出：2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478%。巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心价格齐头并进。石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定位，为上海描绘出世界的新亮点。如何实现跨越？第三代国际居住区的全新板块功能定位，实现板块价值重塑；

享受,但不依附于万达广场为中心的五角场商圈，强化板块更宜居的核心优势；以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”模式进行板块打造，板块价值最大化；

营销推广上，主打“城市最大绿洲”，以最生态最宜居做为引导，获取市场高端认知。新江湾城板块五角场板块优势的生态环境决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间；全新的板块塑造，规划配套先行的开发顺序，政企合作运营，成就了如今的新江湾城…贰土地市场土地出让回顾土地出让规划

新江湾城在一级开发商上海城投的规划先行、熟地开发、后土地招拍挂进行市场拍卖模式下，使得板块成为各房企逐鹿上海土地市场的主要战场，也成为上海地价飙升最快的区域。

2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年时间里，先后诞生了6块地王。目前已有10家地产巨头进驻新江湾城，分别为上海城投、珠江投资、华润置地、中建地产，中国香港九龙仓，新加坡仁恒置地，美国铁狮门、美国汉斯地产、富力地产、合景泰富。土地出让土地出让2005.02上海珠江投资获得C1地块，楼板价5616元/㎡，新江湾城首个地王2006.06美国汉斯以项目公司股权收购模式获得C5地块，楼板价5221元/㎡2006.11华润置地获得C2地块，楼板价6677元/㎡D1D32007.06浙江绿城获得D1地块，楼板价12509元/㎡，翻新上海地王纪录2007.11仁恒地产获得D3地块，楼板价20000元/㎡，上海地王记录再翻新2008.01美国铁狮门获得F地块，楼板价7500元/㎡，成交总价最高纪录2010.05上海城投获得C4地块，楼板价10254元/㎡新江湾城地区土地出让成交历史进程（不含商业地块）2009.12中建地产获得C6地块，楼板价32484元/㎡，创造了楼板价新高2007.01三湘集团获得05-2地块，地块成交楼板价不详土地出让成交时间地块名土地用途占地面积容积率建筑面积楼板价（元/㎡）中标单位备注2005.2C1地块住宅17.68万方1.628.29万方5616上海珠江——2006.6C5地块住宅、商业25.18万方1.8646.79万方5221美国汉斯集团2006.11C2地块住宅14.42万方1.623.08万方6677华润置地——2007.105-2地住宅2.27万方1.329.51万方不详三湘集团——2007.6D1地块住宅5.92万方1.710.07万方12509浙江绿城2009.4地块转让至九龙仓2007.11D3地块住宅5.42万方1.26.5万方20000仁恒地产——2008.1F地块住宅、商办26.7万方3.3790万方7500美国铁狮门2009.12C6地块住宅11.45万方111.45万方32484中建地产——2010.5C4地块住宅、商办10.81万方1-1.310.81万方10254上海城投——2010.11美国汉斯将C5地块项目公司70%股权转让富力与合景泰富，上海城投悦城置业30%股权今通过挂牌进行股权转让2009.11上海城投以26.6亿元收购36%的股权，参与该块开发新江湾城地区土地出让成交情况一览表（不含商业地块）土地出让从2005年，新江湾城板块公开招标拍卖出第一块居住用地以来，土地楼板价已从5616元/㎡快速上涨到2009年的32484元/㎡，上涨幅度高达478%。新江湾城正成为上海土地价格增长最快的板块之一。土地出让规划12月2日，上海城投控股股份有限公司发布公告称，公司下属全资子公司上海城投置地（集团）有限公司拟将下属上海城投悦城置业有限公司的30%新江湾C5地块股权通过上海联合产权交易所挂牌方式进行股权转让。新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。C5地块备注：由美国汉斯集团所持有的新江湾C5地块另70%股权，2010年11月初，以23亿元的价格转让给了富力地产与合景泰富地产。叁住宅市场楼盘汇总代表楼盘成交量价楼盘汇总新江湾城住宅项目分布地图公馆1088均价2.7-2.8万元/㎡建发•江湾萃均价3.5万元/㎡保利维拉家园均价3.5万元/㎡（精装）九龙仓•玺园均价4.5万元/㎡（精装）华润•橡树湾三期均价4-5.5万元/㎡（精装）新城御景均价3.2万元/㎡（精装）仁恒怡庭均价5-8万元/㎡（精装）保辉•香景园加州水郡二期祥生•御江湾三湘•七星府邸盛世新江湾江湾尊堡旭辉•江湾墅银亿•领墅期房预售即将上市工地楼盘代表楼盘紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。开发商：坚实置地（上海）有限公司产品形态：高层公寓，联庭别墅建筑面积：230782平米容积率：1.6销售进度：80平米精装公馆180平米、280平米超大平层即将升级上市。销售均价：40000-55000元/平米装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上项目地址：国浩路88号（近政和路）售楼电话：55250998华润橡树湾项目信息介绍06年，华润置地在上海正式开发橡树湾项目，并在北京橡树湾产品体系上，进行了全面升级。依然是绿树红墙，钟塔连廊，但上海橡树湾的建筑风格却是新英格兰风情，在都市自然基础上，增加了贵族气质，更是独创了联庭别墅的高端产品类型。代表楼盘左图：英式建筑风格右图：联庭别墅，再现庭院空间华润橡树湾项目产品特色代表楼盘华润橡树湾项目推广画面代表楼盘华润橡树湾项目推广画面大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。新江湾城核心轨交10号线殷高东路站旁。开发商：上海绿源房地产开发有限公司产品形态：小高层（12幢12-13层）建筑面积：10.07万平米容积率：1.7销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于社区前排视野宽阔。销售均价：45000-50000元/平米装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上项目地址：殷行路1000号（近淞沪路）售楼电话：65068888代表楼盘项目信息介绍九龙仓玺园代表楼盘九龙仓玺园社区景观社区景观打造不菲，由美国LSI公司设计。整个社区汲取了西方皇家“三段式外立面”的经典建筑秩序，社区中东南亚风格下沉式广场，将皇家园林尊贵气息。社区内树木均从南非空运而来，成树移植，打造了五星级酒店般的唯美景观。项目产品特色装修&户型项目充分吸收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社区，开创城市领袖精英的专属尊崇领地。放大了客厅等公共区域的面积配比，但卧室偏小，无法淋漓尽致地体现豪宅的气派感与高舒适度。代表楼盘九龙仓玺园项目产品特色代表楼盘

萦绕在销售展示中心的高琴曲、半开放的酒庄、精工细作的广告物料，精心营造项目的高端属性。企业品牌展示厅，以时间为轴，演绎品牌历程，增强客户信心。九龙仓玺园销售现场包装企业品牌展示厅半开放酒庄&客户接待销售沙盘示意图创新设计，仁恒置地城市叠墅扛鼎之作，目前板块内销售均价最高产品开发商：上海仁恒置业发展有限公司产品形态：大平层公寓、叠加别墅建筑面积：6.5万平米容积率：1.2销售进度：主推167平米三房以及197平米四房精装大户型花园洋房，后续将推出200-350平米