社会经济调查报告

管理学院工程管理专业社会经济调查报告班级：组长：组员：指导老师：2012年07月13日关于临潼三个楼盘的房价调查本次社会经济调查选取了临潼区三个房价差异较大的三个楼盘展开调查，通过楼盘的差异，分析本区影响房价的主要因素，及市场需求。并结合市场和政策分析房价总体趋势及原因。临潼概况临潼区，位于陕西关中平原中部，是古都西安的东大门，总面积915平方公里，2009年有人口70.25万，其中农业人口58万。辖20个街道办事处、3个乡人民政府、28个社区，285个行政村。临潼历史渊源深厚，历经周、秦、汉、唐，一直为京畿之地。境内有秦兵马俑、华清池两个5A级景区。2008年全区生产总值完成92.72亿元，增长14.2%；地方财政收入完成32694万元，增长19.37%，其中一般预算收入完成30761万元，增长20.03%；全社会固定资产投资完成59.5亿元，增长35%。2010年，全区生产总值完成150.61亿元，同比增长14.5%；地方财政一般预算收入4.59亿元，同比增长30.84%；全社会固定资产投资108.45亿元，同比增长31.9%；规模以上工业增加值64.95亿元，同比增长19.7%。临潼区最大的优势就在于其历史人文景观，比如秦兵马俑、秦始皇陵、华清池等等，区域旅游业发展十分迅速，伴随着其旅游业的蓬勃发展，其\o"关键词:房地产"房地产市场也随之火热起来。2）关于临潼三个楼盘调查骊苑盛景项目骊苑盛景位于临潼区新区，距这些景点都比较近，其项目周边历史人文气氛较为浓厚，景观资源较丰富。在临潼区秦汉大道，距离西安市政府新址仅15分钟车程。骊苑盛景24小时温泉入户，以全新的设计理念，独到匠心的的户型格局，力创临潼新城之颠。周边生活配套齐全，居住氛围浓厚。项目西连秦汉大道至西安市新政府需15分钟车程，南连桃园路至临潼火车站需5分钟车程，东连银桥大道，体育路到体育场，东三叉广场需2分钟车程。居西安20公里，可乘坐915，914，305，306。价格走势：2012-07-053800元/平方米2012-03-283800元/平方米2012-02-013800元/平方米2012-01-183800元/平方米2012-01-123800元/平方米2011-12-273800元/平方米2011-12-063500元/平方米2011-08-223500元/平方米3100元/平方米2011-08-043500元/平方米3100元/平方米分析：其价格经一次涨价后，再无变动。从各个便民配套设施来看，骊苑盛景周边还是基本较为完善的。有三辰幼儿园、化肥所幼儿园及子校、临潼小学、临潼中学、育才学校等中小学校，教学资源还算充足；有建设银行、中国银行、陕西信合等金融网点，永红购物广场、一帆超市等购物场所，人民医院分院、博仁医院、心诚医药超市等医疗机构。另外，交通出行方面也是比较便利的，914、915、303、201、301、306、307等公交随时停靠。总体来看，该区域属于临潼新区，其目前发展已是相对成熟，配套设施也基本完善，整体区位环境较为不错，同时，其升值空间广阔，潜力巨大。群星莱骊项目群星莱骊项目位于临潼门户金腰带，迎宾大道中段，﹙西安科技大学对面﹚，20万平方米大盘社区，23层地标性建筑；完美空间组合，以小建大，更多附赠；4.9米的层高，超高落地玻璃，赏看无敌风景，骊山森林公园、芷阳湖自然美湖风景区、华清池尽览眼底；24小时御都温泉水入户；便捷的西临高速，15分钟即可往来穿俊，让西临一体化;由于在两所高校对面，具有无与比拟的教育，投资升值潜力，5万多人的两所高校，投资居住两相宜。房价走势：记录时间最高价均价最低价2012-07-054400元/平方米2012-04-274400元/平方米2012-04-204500元/平方米2011-10-204400元/平方米2011-07-044400元/平方米2011-06-234200元/平方米2011-04-164200元/平方米2010-09-133500元/平方米2010-08-233400元/平方米2010-07-163400元/平方米2010-06-243400元/平方米3400元/平方米3400元/平方米2010-05-183400元/平方米3400元/平方米3400元/平方米2010-04-163000元/平方米3000元/平方米3000元/平方米2010-01-112655元/平方米2655元/平方米2655元/平方米2009-12-042655元/平方米2655元/平方米2655元/平方米分析：由上表可知，其价格在2011年7月前呈上涨趋势，之后再无大变动，且前期上涨幅度较大。银顶今城项目“银顶今城”坐落于临潼区人民西路中段，临潼区CLD核心区域，北临文化路，东邻临潼最大的商业中心，南面朝国家首批公布的风景名胜保护区——骊山风景区，距离唐朝皇家御汤园林——华清池风景区不足两千米路程，驱车前往世界文化遗产秦始皇陵、兵马俑仅需15分钟，从本案进入通往西安市区的西临高速入口，仅需10分钟车程。客都、人人家、众家，临潼三大超市步行至本案仅10分钟，西安工程学院、西安科技大学已落户大学城，铁路小学、铁路中学、骊山小学、临潼小学、华清池中学可就近入学，826路公交车本案专停，通往西安、咸阳的直达车可从本案招手上车。建设银行位于本项目2号楼一层。项目占地面积85亩总建筑面积15万平米商业总建筑面积6700平米住宅总建筑面积14．38万平米建筑密度19.9%容积率2.6楼栋20栋最宽楼间距50米绿地率43%总户数约1200户建筑外立面简欧式。总停车位450个（地上45，地下405）银顶•今城由注册于英国伦敦的“G26规划景观建筑事务所”和久负盛名的北京中外建建筑设计有限公司共同规划设计。独有的“八角窗”、入户花园、落地飘窗设计和极具简欧风格的外立面成为社区独有的风景线。家家阳光厅，户户有温泉。房价走势：记录时间最高价均价最低价2012-05-224800元/平方米2011-03-244800元/平方米2011-03-234700元/平方米2011-01-174700元/平方米2010-12-035000元/平方米4500元/平方米2010-11-254300元/平方米2010-11-034200元/平方米2010-10-094300元/平方米2010-09-213900元/平方米2010-07-143900元/平方米3580元/平方米2010-04-234280元/平方米3900元/平方米3580元/平方米2010-01-224080元/平方米3700元/平方米3380元/平方米2009-12-303880元/平方米3500元/平方米3180元/平方米2009-12-063880元/平方米3500元/平方米3180元/平方米分析：其价格在2011年3月前，呈上涨趋势，涨价幅度为1300元/平方米，之后再无变动。3）综合分析价格走势：2011年上半年前，由于经济发展迅速，房地产作为国民经济的支柱产业蒸蒸日上。三个楼盘整体呈上涨趋势，之后由于国家和地区对房地产的宏观调控，三个楼盘价格趋于基本稳定。三个楼盘中，群星莱骊价格涨幅最大，银顶今城次之，骊苑盛景涨幅最小。房价提高的原因分析：首先物价上涨，特别是建筑开发成本上涨。房价这些年持续上涨，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。巨大的城乡差异。中国是一个发展中国家，而且在改革开放的30年里飞速增长的经济已经积累了不少的财富，而这些财富主要都集中在城市。而农村的现代化程度还很低，各种基础设施，文化教育条件，生活水平相比城市都差的很远。所有人都想往城市里挤，所有的城里人都不会想去乡下。这样的结果就是所谓刚性需求。

其次是总体需求呈旺盛，需求量大。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。成都市也是这种情况，随着对住房需求的上涨，房价上涨成必然。同时土地资源地方政府的严格控制且价格上升。对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。成都市适应于房地产开发的土地很少、有限，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。最后人口的高速增长。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决。随着城市规模的扩张，需要将部分产业和人口进行分流，新区作为与西安连接紧密的区域，必将进一步纳入大西安的城市发展板块；与此同时，西安国际港务区的加快建设，临潼国家旅游休闲度假区、渭北工业园区的启动，将带来临潼新区未来更大发展。价格比较：三个楼盘中，骊苑盛景，群星莱骊，银顶今城价格依次升高。价格差异因素分析：1、距临潼区中心的距离银顶今城在临潼区中心（房价最高），群星莱骊和骊苑盛景则分别位于临潼区东边，和东北方向2、交通情况三者中群星莱骊距高速路口最近，位于高速路口和临潼区中心之间，公路旁边；骊苑盛景则距离区中心和高速公路路口最远。3、周边设施及环境由于银顶今城位于区中心，其距学校，医院，银行，菜市场，超市等各方面设施较齐全。骊苑盛景和群星莱骊周围设施相对差点。4、建筑风格群星莱骊和骊苑盛景的建筑风格都是传统中国风格，而银顶今城由注册于英国伦敦的“G26规划景观建筑事务所”和久负盛名的北京中外建建筑设计有限公司共同规划设计。独有的“八角窗”、入户花园、落地飘窗设计和极具简欧风格的外立面成为社区独有的风景线。家家阳光厅，户户有温泉。5、车位情况银顶今城总停车位450个（地上45，地下405），这也是造成银顶今城楼盘价格最高的重要原因。4）结论及建议：综合分析，导致房价总体上涨的因素主要有物价上涨，需求量上涨，人口增长，城市规模扩张等。三个楼盘的房价影响因素主要有距区中心的距离，交通便利程度，周边设施及环境，建筑风格，车位情况等。建议：对政府控制房价的建议：1、确保保障性住房的公益性2、商品房继续发挥其功能3、提供必要的廉租住房4、调整保障性住房和商品房的比例对楼盘开发商的建议：1、随着经济的快速发展，人们的出行频率增高，对交通的便利程度要求增高，因此，建议楼盘开发尽量多的考虑交通因素。2、随着生活水平的提高，住户对周围环境设施要求也较高，应在楼盘周围环境建设上加大投入。3、住户对建筑的风格不再局限于传统，应在建筑风格上创新。4、对于所处位置不利的楼盘，应在建筑风格，车位设置等方面弥补其缺点。5）心得体会社会经济调查是工程管理专业在学习相关专业课之前的一个重要的实践性学习环节，这次实习旨在通过对社会生活中的某一情况、某一事件、某一问题的深入细致调查，了解社会经济生活中的一些现状，揭露矛盾，揭示事物发展规律，提高我们的逻辑思维能力和对知识的综合运用能力，并使我们增加对专业的感性认识，为以后的学习后续课程打下基