酒店建造的成本讲义

酒店建造成本分享酒店建造的成本讲义第1页目录一、酒店建造期包括成本项二、酒店投资成本可控性探讨三、酒店建安成本案例分享酒店建造的成本讲义第2页一、酒店建造期包括成本项酒店建设流程（常规周期）数据起源：第三方酒店专业顾问企业When年份工作阶段定位阶段概念及方案设计阶段深化及扩初设计阶段施工图设计阶段室内设计阶段园林景观设计阶段施工阶段开业筹备阶段经营期第一年1月

2月

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第二年1-12月

第三年1月

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7-9月

试营业10月起

正式营业每个阶段常规所需时间2-3个月3-5个月3-4个月2-3个月3-5个月2-3个月18-25个月6-9个月Who参加合作方介入节点酒店顾问企业规划/建筑设计企业、酒店管理企业机电顾问、弱电顾问、声响顾问、SPA顾问；洗衣房/厨房设计顾问、工程测量师具备施工图设计资质单位室内设计专业机构灯光、艺术安全及VI顾问园林景观设计机构有酒店施工经验总包单位业主代表酒店管理企业酒店建造的成本讲义第3页序号项目名称入门五星级标准五星级豪华五星级1土地成本不含地价不含地价不含地价2工程项当前期费用按总投资额2%按总投资额2%按总投资额2%3项目工程设计费300-400350-450450-5504建安工程6000-70007800-82008000-14.1土建工程1600-2100-27002800-35004.2机电工程1600-1900-23002500-30004.3室内装饰工程2500-30003000-35004500-55004.4室外工程400-600650-800750-10005经营物资及创办费1700-19001800-2200-25006不可预见费累计造价5%累计造价5%累计造价5%小计平均单位面积造价8000-100009000-11-15000投资成本（单方造价）数据起源：第三方酒店专业顾问企业酒店建造的成本讲义第4页二、酒店投资成本可控性探讨★投资前必须要搞清楚几个问题：1、投资五星级酒店目标：为开发住宅做嫁衣---房地产项目以高星级酒店做为住宅高端配套，提升住宅品质，促使房价溢价；

稳定增值产品----高星级酒店所占地皮增值、酒店本身做为一个良性不动产增值；上市企业资产扩张最佳选择----目前很多上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产经过重组、兼并等等伎俩将其转化为良性，再经过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目标。良好贷款融资平台----新建四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间、良性、自身价值上亿固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较轻易；企业与政府交易----企业投资四、五星级酒店作为政府脸面、地区经济发展水平提升标志、政府对外宣传窗口、接待中心、招商引资前沿阵地，同时政府兑现承诺低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜。酒店建造的成本讲义第5页2、投资五星级酒店须先知道一些情况：投资费用----入门五星级酒店10000元/m2，建筑面积为40000m2以上；酒店设备成本----普通设备投资占总投资30%；游泳池设备----全部投资不超出50万，五星级酒店应该配各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵提议采取原装进口产品；要充分考虑维修方便性，维修配件可替换性；建筑节能----外墙隔热：尽可能不采取整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；投资回报----例：总投资4亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期大约是；建设期----定位立项2-3个月；概念及方案设计阶段3-5个月；深化及扩初设计阶段3-4个月；施工图设计阶段2-3个月；室内设计阶段3-5个月；园林景观设计阶段2-3个月；施工阶段18-25个月；开业筹备阶段6-9个月；减轻初投资资金压力----酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让协议书”、“付清地价款证实”、“房地产证（土地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。这么，投资方能够极大地减轻初投资资金压力。比如：一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿（含购地费用7800万），可向银行申请10期贷款2亿，这么，充分利用银行力量，减轻初投资资金压力。酒店建造的成本讲义第6页3、酒店运行成本费用百分比（行业里先进效益型酒店其成本和费用占营业额百分比范围概况）：1）成本占营业额22%—25%。

其中餐饮营业成本占着营业额40%—50%；

娱乐场所营业成本占其营业额10%—15%；2）经营费用：占营业额20%—30%；3）管理费用：占营业额8%—10%；在费用中间，可控有工资、燃料、水电、物料消耗、低值易耗品摊销、招待费、电话费、广告宣费。其中各项占比为：工资占费用总额20%—25%，占营业总额10%—15%；燃料费占费用总额5%—6%，占营业总额2%—4%；水电费占费用总额15%—20%，占营业总额8%—10%；低值易耗品摊销占费用总额0.4%—0.8%，占营业总额0.1%—0.2%；物料消耗占费用总额5%—8%，占营业总额2%—4%；招待费占费用总额1.5%—2%，占营业总额0.5%—0.8%；电话费占费用总额2%—3%，占营业总额0.5%—2%；宣传广告费占费用总额5%—10%，占营业总额3%—5%。数据起源：第三方酒店专业顾问企业酒店建造的成本讲义第7页酒店建造的成本讲义第8页★投资建设酒店关键点：1、酒店前期规划、设计----该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次外出考查+类似方案摘抄，做出方案易有以下弊病：景区内酒店：A、整体布局----一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必有其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。B、绿色环保方面----极少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用；C、建造成本方面----投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面要求，施工可能出现沉降问题处理。酒店建造的成本讲义第9页城市综合体中酒店：A、各功效区域分块----还是因为对房地产市场营销方面空白，设计院不能给出提议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功效区域所应分占建筑面积百分比、位置最正确分布；B、各功效区相互支持、影响----住宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店各机房、厨房排油烟对周围造成负面影响预防和处理，各功效区之间交通便利，经过流线设计对不一样群体相对分离，其它配套硬件预留条件充分考虑等等；单体酒店：A、配套功效区忽略----较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功效设置，停车场面积是否考虑了以后增加量等等；B、实用性欠缺----外立面效果图漂亮但忽略了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽略悬挂会标或制作LED电子显示器位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；C、建造成本含糊----未向投资方说明：建筑高度方面，小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上区分；客房建筑层高设计最正确数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm土建造价是多少？为何要取这个数？地下层建一层还是两层？成本单价是多少？地下地上钢含量分别是多少？在结构设计规范范围内采取了哪些降低成本合理办法？若投资方不问，设计院普通是不会主动交底，自己给自己找麻烦。酒店建造的成本讲义第10页2、所建酒店档次、规模、类型等等必须考虑问题：酒店档次----是四星还是五星？是入门级、标准级还是豪华级？这个包括到许多必需服务项目硬件设计及对应投资成本问题；建筑规模----确定建筑规模大小，要充分考虑企业财力、酒店星级、酒店建成后能在适当周期回收。3、酒店建筑体形式、类型：投资决议人要依据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等原因综合考虑，是建多层？或小高层？或高层？或别墅？或兼而有之？偏重于旅游度假还是会议接待？现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型，其实，当前酒店都在朝综合型发展了：商务接待、会议、休闲娱乐等等功效都具备，也就惟独这会展功效，因为要求硬件面积较大，不是酒店想有就能有。投资方必须做到事事自己心中有数。普通操作方式是：先签署第三方酒店顾问企业，由其依据项目情况提供《酒店可行性研究汇报》，这个汇报是必需，立项时政府硬性要求，还得是要有该方面资质咨询企业做才行。4、建造成本控制与降低运行成本综合考虑：A、前期费用——含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等；B、建安费用——含土建、设备安装、装饰等；C、开业物资及创办费——酒店开业必须经营及非经营物资、开业流动资金。酒店建造的成本讲义第11页★成本控制方法：A、前期费用：第一、选择有经验、专业装饰设计企业。千万不要交由装饰施工方附带无偿设计，不然又将埋下颗颗地雷：设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高施工成本、醒悟后无法扭转事实、超高成本改造代价。提议这三、四百万设计费一定不能省。判断该装饰设计企业，有专业酒店筹建人员参加评判才最准确。第二、让酒店以后运行时能真正挣钱，必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店装饰设计方案，且该方案必须到达：1）首先平面布局及服务项目各项指标满足星评要求；2）其次流线设计满足客人方便性、管理便捷性和人力成本最低值；3）再其次是装饰工艺要求、选材要充分考虑造价，用最现实、可行低造价设计到达一样效果，该项工

作尤为主要，也是装饰建造成本弹性最大一块；4）最终是考虑酒店设计扩展、延续性，做好预留，将以后升级改造时破坏程度控制在最小范围；备注：该装饰设计审核工作，需有专业酒店筹建人员才能高质量完成。第三、建筑设计当中：1）首先要盯住其结构设计，现在钢材价格已涨到5000多元/吨，地下室设计一层，还是二层，钢含量分

别是多少？建造成本单价分别是多少？地上建筑钢含量又取多少？梁柱尺寸该取多少？能否合理控

制？因为是责任终生制，普通建筑设计园结构设计师都非常害怕负担丁点责任，结构设计中，往往

取值都上偏，投资方会多花费很多钱。这些都应该是由投资方在签署协议中要求建筑设计院在不

违反相关规范前提下充分合理考虑课题。2）其次要充分考虑柱网尺寸、建筑层高等关键数据，既要满足舒适度、合理性，又要考虑到建造成本。备注：该项工作，需由专业酒店筹建人员参加把握。酒店建造的成本讲义第12页B、建安费用：第一、图纸会审阶段：在施工图纸出具后组织第一次图纸会审，严格督促各施工方做好图纸优化工作，

将以后可能产生工程变更90%控制在图纸会审阶段，这将为投资方节约成百万以至上千万建

造成本，同时还防止了工期延误；第二、土建施工阶段：不论是甲供材或乙方购置，都必须严把材料进场关，督促监理方对每一次进场材

料进行抽验、立案，预防出现以次充好管理漏洞。现场勤查，加强保卫，堵住偷减工艺、材料

浪费、失窃漏洞；第三、设备安装阶段：1）首先是选型：对于中央空调、锅炉、电梯、发电机、桑拿泳池、洗衣设备等等大型设备选型，专

业酒店筹建人员能更合理兼顾性价比、低运行及维护成本、使用寿命、初投成本等原因；2）其实是安装：因为赶工期，基本都会包括到交叉作业，各个专业有序安排、合理交叉，计划制

定、实施、现场指挥都是比较考验甲方现场管理人员了。第四、装饰施工阶段：1）首先经过现场勤查，督促监理方共同监督施工方严格按工艺要求施工，降低偷工减料行为；2）其次要在现场及时处理施工难题，控制施工变更量，也就控制住了建造成本；酒店建造的成本讲义第13页酒店建造的成本讲义第14页三、酒店建安成本案例分享序号工程和费用名称五星级酒店四星级酒店三星级酒店酒店式公寓基本概况：总建面74200平方米，其中地上63200平方米，地下11000平方米，标准层1650平方米。标准层层高3.6米，地下3层，地上37层（其中裙房3层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面58500平方米，其中地上46000平方米，地下12500平方米，标准层1500平方米。标准层层高3.8米，地下2层，地上29层（其中裙房4层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面32450平方米，其中地上26550平方米，地下5900平方米，标准层1320平方米，层高3.3米。地下2层，地上18层（其中裙房3层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面29000平方米，其中地上27000平方米，地下平方米，标准层1500平方米。地下1层，地上18层。层高3.6米。指标均按总建筑面积土建及装饰工程单位造价指标描述单位造价指标描述单位造价指标描述单位造价指标描述1、打桩200钻孔灌注桩，桩长56米175钻孔灌注桩，桩长45米180钻孔灌注桩，桩长36米180钻孔灌注桩，桩长45米2、基坑围护156地下连续墙围护120地下连续墙围护200地下连续墙围护30地下连续墙围护3、土方工程35

40地上地下建面百分比关系50204、地下建筑70含地下室装修90含地下室装修75含地下室装修155、地下结构370440地上地下建面百分比关系4001806、地上建筑4083003503307、地上结构850钢筋砼框筒结构750钢筋砼框筒结构650钢筋砼框砼结构660框架剪力墙结构8、内装饰3000225018001700含地下室装修9、外立面95085030060010、屋面3030302011、标识25252020土建及装饰工程费小计6094507040553755机电安装工程1、给排水工程420冷热水铜管，热水管包塑340冷热水铜管，热水管包塑320PPR\钢塑复合冷热给水管350PPR\钢塑复合冷热给水管2、消防喷淋160大管径无缝钢管，小管径镀锌，卡箍式连接。110镀锌钢管，卡箍式连接100镀锌钢管，沟槽式连接80镀锌钢管，沟槽式连接3、煤气26262674、变配电310低烟无卤式燃电线230铜芯线160铜芯线250铜芯线5、应急柴油发电机组16012070110酒店建造的成本讲义第15页序号工程和费用名称五星级酒店四星级酒店三星级酒店酒店式公寓6、电气4303703502507、泛光照明453530208、消防报警604040409、综合布线6055554010、弱电配管4545352511、弱电桥架3535283512、智能化调光系统55553813、BA系统7560554014、卫星天线及有线电视2020103015、计算机网络系统16、安防系统4340404017、广播系统111