承接查验作业指导书TLPM-QR710-03-01-01（9.21）

文件名称：物业项目承接查验作业指导书版次：D文件编号：TLPM-QP710-03-01修改状态：0编制杨朋辉审核徐洪星批准黄秀华1.0目的规范新接管物业入住前楼宇承接查验要求及方法。2.0适用范围适用于公司/分（子）公司已签订《前期物业服务合同》的新接项目或分期交付项目在竣工验收基础上，对共用部位、共用设施设备的检查和验收工作（户内部分验收最终以业主收楼意见为准）。3.0主要职责3.1项目负责人负责承接查验的整体协调工作。3.2资料组负责资料、钥匙及物资接收。3.3验收组负责房屋建筑及共用设施设备的实体验收。3.4项目工程主管负责承接查验遗留工程问题的跟进处理。4.0物业承接查验内容（不限于）：4.1新投入使用的物业服务项目：4.1.1物业服务项目的基本情况4.1.2房屋本体设施验收的标准及检验方法（参考5．1编制）4.1.3房屋配套设施验收标准及检验方法（参考5．2编制）4.1.4楼宇资料（参考5．3编制）产权资料、工程技术资料、政府验收合格证明4.1.5承接查验遗留问题的处理（参考6．0编制）4.1.6其它4.2已投入使用的物业服务项目：除需有4.1的内容外还需有建筑本体、设备及公共设施使用维护记录和配套资料。5.0承接查验标准及要求：5.1房屋本体:5.1.1基础设施:A.房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；B.散水坡:（1）无下陷、断裂，与墙体分裂；（2）面层平整，无脱层；（3）无倒泛水现象；5.1.2天面:A.屋面隔热层、防水层:（1）板端缝、伸缩缝油膏紧贴；（2）隔热板、防水层表面无裂缝，B.天沟、落水口畅通，管道完好；C.天面扶拦:无破损、变形，无明显锈蚀；5.1.3梁、柱、板主体:A.按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；B.无钢筋外露；5.1.4顶棚:A.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；B.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；5.1.5墙面:A.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；B.块料(如磁砖)面层:（1）粘贴牢固，无缺棱掉角；（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致；（3）对缝砂浆饱满，线条顺直；C.外墙面:无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；5.1.6地(楼)面:A.毛地面:平整，无裂纹；B.块料(如磁砖)面层:（1）粘贴牢固，无缺棱掉角；（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；（3）对缝砂浆饱满，线条顺直；C.水泥砂浆面层:抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；D.卫生间、厨房和前后阳台地面:（1）用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；（2）第二天到楼下检查楼面无渗漏；5.1.7门窗:A.开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；B.从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；C.木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；D.单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；E.电子对讲门:（1）开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；（2）不锈钢门无刮花痕迹；F.防盗铁门无锈迹和刮花痕迹；G.窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；检查方法可选择以下方法:（1）先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅区)自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)是否有水渗入；（2）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水；5.1.8楼梯、扶手:A.砼结构的楼梯:无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；B.钢木结构的楼梯（1）用力轻摇无晃动，安装牢固；（2）钢筋无锈蚀，无弯曲；（3）木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；5.1.9插座:A.电器插座:单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，每个都检测，用试电笔检查每个插座电源接通是否正常；B.公用电视天线插座:单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏，(收视效果由住户入住后检查)；C.有线电视插座:由市有线电视台验收；D.电话插座:只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；5.1.10接线盒:A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；5.1.11开关:A.安装牢固，目视盖板无损坏，B.全检开关灵活，开启接触效果良好；5.1.12照明灯具:A.用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；B.打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；C.产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏。5.1.13供水系统:A.安装牢固不能摇动；打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀)管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；B.管道接头无渗水；C.水龙头(花洒)和水阀:打开水阀，流水畅通，接头无漏水；5.1.14排污管道(含塑料管):A.安装牢固，外观完好无损，配件齐全；B.从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；C.铸铁管:灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；5.1.15地漏:过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；5.1.16卫生洁具:A.安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；B.灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；C.便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；5.1.17防盗网(窗):安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹；5.1.18室内配电箱:A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；B.开关符合型号规定；C.导线与设计相符，布线规范；D.目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；5.1.19门铃:A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；B.室内预留线盒参照5.1.10；5.1.20其它:A.晾衣钩、室内吊扇挂钩:用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂；B.水表、电表和燃气表:安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。5.2房屋配套设施:5.2.1公用天线:配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好；5.2.2屋面避雷设施:各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；5.2.3消防设施(消防栓、消防箱):A.消防栓:（1）油漆均匀，无少刷，漏刷现象；（2）阀门完好，无渗漏水；B.消防箱:（1）消防管、消防带等配套齐全；（2）箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如，（3）消防管无渗漏水，阀门完好；5.2.4小区路灯:A.按设计要求安装；B.灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；C.灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；5.2.5绿化:A.按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；B.绿化用水:绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；5.2.6小区道路:A.道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；B.路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；C.块料面层:拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；D.路牌标志清楚，地面线条顺直；5.2.7垃圾池(箱):A.冲洗水管:（1）垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；（2）水阀开关灵活无漏水；（3）水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；B.砌筑类:（1）砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓；（2）装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；（3）投入口和清出的铁门:无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如；（4）清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活；C.铁箱类:油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；D.塑料类:桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；5.2.8垃圾转运站:参照5．1的室内承接查验部分5.2.9岗亭:A.铝材和不锈钢类:安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；B.砌筑类:参照相关室内验收标准；C.电动道闸:安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；5.2.10车库:A.露天(地下)停车场:路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；B.地下停车场:（1）参照《房屋承接查验标准》的相关内容；（2）车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；C.露天(夹层)车棚:参照相关室内验收标准；D.单车架:焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；E.照明设施:配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；F.排水系统:设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；5.2.11沙井、检查井和化粪池:A.池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；B.检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；5.2.12明暗沟:A.沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；B.沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；5.2.13挡土墙、坡:A.砌筑密实，沙浆沟缝饱满；B.按设计要求设有泄水孔；5.2.14踏步:A.砼砌:踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；5.2.15台阶:参照相关的面层砌筑材料的验收标准；5.2.16水池、水箱:A.按设计要求和有关卫生标准进行验收；B.无渗漏水现象；C.内外爬梯无锈蚀现象；5.2.17信箱:信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；5.2.18景观、雕塑和文化娱乐设施:按设计标准和所要求达到的效果验收；5.2.19其它机电设备：根据设计安装要求说明进行验收；5.3资料的验证及移交:5.3.1产权资料:A.项目批准文件；B.用地批准文件；C.建筑执照；D.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；5.3.2市府验收合格资料:A.市建设工程竣工验收证书；B.市建筑消防验收合格证；C.市完善配套行政人事部小区综合验收合格证书；D.用电许可证；E.供用电协议书；F.卫星地面接收设施许可证；G.电视共用天线合格证；H.电梯使用合格证；注:管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收；5.3.3工程技术资料：A.竣工图－－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B.地质勘察报告；文件名称：物业项目承接查验作业指导书版次：D文件编号：TLPM-QP710-03修改状态：0编制杨朋辉审核徐洪星批准黄秀华C.工程合同及开、竣工报告；D.工程预决算分项清单；E.图纸会审记录；F.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G.隐蔽工程查验签证；H.沉降观察记录；I.竣工验收证明书；J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K.新材料、构配件的鉴定合格证书；L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M.砂浆、混凝土试块试压报告；N.供水、供暖的试压报告；5.3.4市政配套保障资料:A.电梯使用合格证B.供用电协议书C.用电许可证D.用水申请审批表及月供水计划执行表E.卫星电视地面接收设施许可证6.0物业承接查验工作实施：6.1资料查验交接：承接查验工作小组对资料的查验，重点核查共用设施设备的出厂、安装、试验、运行。对接收的资料需进行登记，记录在《资料移交清单》上（具体标准参照5.3款所例明细）。6.2共用部位、共用设施设备的查验交接：6.2.1物业共用部位、共用设施设备配置标准、外观质量、使用性能与设计要求及国家法规、建筑规范相符合，无明显设计和使用缺陷（具体标准参照5.1-5.2款所例明细）6.2.26.2.3查验合格，根据查验项目，分别填写《公共机电设备设施验收单》、《室外给排水查验单》、《房屋共用部位及设施移交清单》，并将遗留问题详细记录在《工程遗留问题统计表》上，双方签字确认后，办理交接验收6.3物品、钥匙的清点、交接6.3.1物品清点：物品清点有设备随机配备的专用工具、检测设备、润滑油、制冷剂、软件（光盘）、其他零部件、配件、备件等；对于这类物业移交应将数量、规格及新旧情况记录等重要信息详细记录在《物资移交表》上，并于地产公司有关部门签字确认。6.3.2钥匙移交应逐一清点、现场核对，并注意做好钥匙的分类及标示，以免混淆。确认无误后，填写《钥匙移交清单》，与地产公司相关人员签字确认。6.4遗留问题处理承接查验手续办理后，项目工程主管对《工程遗留问题统计表》所记录问题进行跟进：A.一般性问题，要求施工单位一周内解决。B.重大问题，如消防、电梯、安防设备等，解决时间原则上不得超过一个月，并务必在业主正式入住前3天解决好。C.对长时间无法处理的问题，而且影响物业正常运作的问题，报集团工程部协助解决。4.0引用文件4.1TLPM-QP710-03《物业项目承接查验程序》4.2建房[2010]65号《物业承接查验办法》4.3ZBP30001－90《房屋接管验收标准》5.0质量记录5.1TLPM-QR710-03-01-01《资料移交清单》5.2TLPM-QR710-03-01-02《公共机电设备设施查验单》5.3TLPM-QR710-03-01-03《室外给排水查验单》5.4TLPM-QR710-03-01-04《房屋及公用设施查验单》5.5TLPM-QR710-03-01-05《钥匙移交清单》5.6TLPM-QR710-03-01-06《物资移交表》5.7TLPM-QR710-03-01-07《工程遗留问题统计表》表格编号：TLPM-QR710-03-01-01版次/修改状态：D/0记录编号：资料移交清单物业名称：物业位置：序号资料名称数量备注移交单位：移交人：年月日接收单位：接收人：年月日表格编号：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改状态：D/0记录编号：表格编号：TLPM-QR710-03-01-02版次/修改状态：D/0记录编号：公共机电设备设施查验单物业名称地址设备设施名称型号/规格接管单位移交单位查验日期查验人员项目内容验收情况（不合格应填写存在问题、可另列附件）验收结论（接管方填）签名：日期：年月日施工单位确认签名：日期：年月日整改结果（接管方填）签名：日期：年月日整改单位确认签名：日期：年月日建设单位签章（移交方）：施工单位签章：物业管理单位签章（接管方）：日期：日期：日期：本记录一式三份：建设单位、施工单位、物业管理单位各执一份表格编号：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改状态：D/0记录编号：表格编号：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改状态：D/0记录编号：室外给排水查验单楼宇名称：验收组人员：日期：序号项目缺陷详情备注1化粪池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面图678移交单位：移交人：年月日接收单位：接收人：年月日说明：1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。2、隐蔽管道的验收需下井检查。表格编号：TLPM-QR710-03-01-04版次/修改状态：D/0记录编号：房屋及公用设施查验单工程名称所在位置开发单位结构类型建设单位建筑面积物管单位交接时间移交内容备注公共部位的验收（走道、天台、管道井等）裙楼的验收地下室的验收绿化的验收室外管网（井）的验收公用设备清单份张公用设施清单份张公共场地