中国房地产价格反弹的新趋势

中国房地产价格反弹的新趋势

近年来，中国房地产价格快速增长的原因有很多。在这当中地方政府在房地产市场的发展过程中是用一只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制,对城市房地产开发进行大力推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。这个因素无法忽略。一、政府参与房地产开发的动机分析(一)土地有偿转让收入是最大的资金来源,是最地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成,土地出让金在地方财政收入中所占的比重不轻。税制改革后,由于分税制的实施,地方政府财政收入比重明显下降,收不抵支,财政支出的压力增加;再加上经济发展、地方政府业绩等沉重的压力,致使其寻找资金源。而土地是最大的资金来源。就土地供给制度而言,地方政府可以获得三种收益:一是土地一级市场由地方政府垄断,土地出让金一次性收取;其次是地方政府可以通过低成本拆迁把获得的土地出售;另外还有税收及其以外的各种收费。土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”,土地有偿转让收入目前仍为地方政府所独有,计入预算外收入,是地方政府预算外收入的主要来源。这一收入从1999年的114亿元增长到2005年的3700多亿元。此外,我国商品房开发中税费种类之多、数额之大,是其他产品所无法相比的。各种税费已成为一些地方政府财政收入的重要来源。(二)地方政府对城市房地产的政治影响1.带动相关产业产出增加统计资料表明,在2005年中国GDP增长的8个百分点中,有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加。房地产业在国民经济发展中扮演着越来越重要的角色,也越来越受到人们的关注。因而,地方政府在资源约束的条件下,选择房地产业作为主导产业,用这一操作性、掌控性很强的行业推动GDP增长是一个理性选择。2.城市建设资金问题土地是城市最大、最重要的资产,同时也是城市政府可支配的最大的一份国有资产。土地经营可以极大地促进城市社会财富的增长,只要城市建设好、经营好、环境好,土地会自动涨价,无形增值。可以解决城市经营起始阶段的资金问题,为城市建设筹措大量资金,成为城市建设的助推剂,改变过去城建单一靠政府投资的局面,有效解决城市建设资金不足的瓶颈因素。以地生财、以地活企、以地建城、以地兴城是中国城市发展的一个新思路。二、通过金融的力量加大扶持力度,增加了房地产开发成本1.适度的土地供给控制。在现有土地供给制度、土地国有制度的前提下,地方政府在土地出售环节适当控制土地的供给量,通过拍卖,抬高价格,可以直接获取更多的土地出让金;同时还收取各种名目的土地配套费用,使房地产开发成本大大增加,导致成本增加推动房价。2.地方金融机构对房地产商和住房购买者的大力支持。通过几年来的实践,金融机构越来越发现个人购房贷款和房地产信贷是信用最好的贷款方式,于是各家金融机构纷纷出台各种吸筹政策,因此增加了大量的购房需求。3.舆论导向工作。一般而言,在地方各种媒体上都是房地产的正面报道,很难见到负面说法。个别地方还利用各种权威机构发布利好报告,邀请权威人士做利好报告,这些对房地产市场都具有巨大推动作用。三、积极推进供给和需求双向调节,坚持市场主导与改革并重第一,要努力推进地方政府自身改革,树立正确的政绩观。目前房地产市场中存在大量被动性需求,抬高了城市土地和住房的市场价格。因此,一方面要对业已形成的被动性需求加以合理引导,使之逐步释放出来;另一方面要下大决心搞好地方政府自身改革,围绕转变政府职能等重要环节,建设现代政府和人民满意政府,树立正确的政绩观并建立相应制度,杜绝不切实际的形象工程和政绩工程,限制进一步产生新的被动性需求。第二,要加强和改善宏观调控,做好供给和需求双向调节工作。在市场经济条件下,商品价格是供给和需求相互作用决定的,价格水平高低、涨落是供求两种力量相互对比的结果。当前,中央从供给和需求两方面提出了综合治理的具体措施,实施供求双向调节,这是完全正确的决策。做好供给和需求双向调节工作的关键,是要坚持有保有压的原则,把握好调控力度,突出调控重点:一方面,要加大土地供应调控力度,强化规划调控导向,改善住房供给结构,着重增加中低价位、中小户型普通商品房和经济适用住房的供给;另一方面,采取有效的财政、金融和税收政策,整顿和规范市场秩序,加强舆论导向,稳定市场价格预期,全面遏制投机性需求,合理引导投资性需求,逐步释放被动性需求,形成合理的住房消费和投资需求。通过供求双向调控,努力实现商品住房供求基本平衡,遏止住房价格上涨过快的势头,促进住房价格理性回归和房地产市场健康发展。第三,要深化改革,推动房地产业健康稳定发展。一是房地产市场化改革相对滞后,许多阻碍房地产市场健康稳定发展的体制性根源仍然存在,需要通过市场化改革逐步加以清除;二是宏观调控手段和措施的有限性与当前房地产市场价格上涨过快原因的复杂性之间也存在一定的矛盾,需要通过市场化改革来化解;三是宏观调控的短期性与房地产市场发展的长期性之间存在明显矛盾,需要通过市场化改革来协调;四是宏观调控成果也需要通过深化市场化改革来巩固和发展。总之,政府在加强宏观调控的同时,不能忘记努力推进市场化改