成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告

温江区温泉大道三段地块可行性研究报告新联康〔中国〕20210630成都温江工程存在的疑问问题1：城市的快速开展是否带给我们产业价值新一轮超越的时机？问题2：是否要实现土地性质的转变？问题3：我们区域房地产的开展状况怎么样？问题4：我们打造什么样的房地产产品来推动区域的房地产开展？报告框架城市简介地块评估市场分析客源情况问题

：这是怎么样的一个城市？成都，四川省省会，位于中国西南，地处成都平原腹心地带。总面积1.24万平方公里，其中中心城区面积283.86平方公里。成都平原海拔高度540米左右，属亚热带湿润季风气候，四季清楚，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温16.7℃，年平均降雨量945.6毫米，年无霜期337天以上。成都城区绿化覆盖率为39.12%，全市森林覆盖率达36.15%。成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。成都是国务院确定的中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。城市简介成都概况成都作为西部重镇，城市经济开展迅速，城市化进程快速。成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2021年成都市实现生产总值5551.3亿元，同比增长15%。成都近年来日益趋好的经济形势和充足的人口，支撑了成都的房地产开展。成都近年来人口稳定增长，目前成都户籍人口到达近1150万人。城市简介GDP与人口城市固定资产投资房地产投资房产投资比例成都4255.41278.330%重庆6934.81620.2623%昆明2160.88440.6820%南宁1483.02317.521%贵阳1019.31310.6830%2021年成都周边城市投资情况2021、2021年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2021年成都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元到达了一个新的顶峰，同比增幅到达30%；就2021年周边城市投资情况，成都房地产投资比例最高，且房地产投资额紧次重庆。成都房地产市场整体开展水平兴旺，并维持着较快的开展速度。城市简介投资情况都市区以内为一体化的城市地区，由七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体。一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。两次：位于主城区南、北两个开展方向的华阳、双流、新都—青白江组团作为城市的主要开展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。多核：其他组团〔如温江、龙泉、郫县等〕都是重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。作为“多核〞重要组成的温江，成为成都不可或缺的重要组团。温江城市简介城市规划以成都城心地域为中心，半径30－50公里的地域。其空间范围包括双流、双流、新都、郫县、温江、龙泉驿的全部区域以及青白江、新津、崇州、彭州、都江堰等地的局部区域。这一圈层与成都的车程距离在30分钟以内，受成都辐射影响最大，与成都经济社会联系最为密切。在成都经济圈的未来开展中，这一圈层与核心层高度互动、一体化，成为人流、物流、资金流、信息流高度集聚的区域。因此，也被称为“半小时经济圈〞。温江区正处于半小时经济圈内，与中心城区紧密联系、高度互动。温江城市简介紧密层规划宗地温江区绕城高速三环路二环路一环路距成都市区15公里温江归为成都市管辖后城市联动性更强。距成都市中心城区15公里，距双流国际机场18公里。城市简介温江温江区位于成都平原腹心，属于成都市主城区。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里，为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米；地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。拥有如此有优良的生态资源；温江一直是已养老；养生著称的。温江区凭其较优的生态环境，吸引外地客户来此置业。城市简介温江概况近年来温江区经济开展迅速，人口规模持续增长。城市简介温江GDP与人口温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健。城市简介温江投资情况八大片区错位开展，打造温江“新引擎〞，这八个城市综合体在产业定位上着眼于错位开展，根据各自的资源条件、现有产业根底、经济要素等确定重点开展方向，防止了片区之间的产业同构和恶性竞争。在八大功能片区的打造中，将把产业开展和城市建设有机结合起来，以产业聚集促进城市开展，以城市开展带动产业繁荣，从而实现每个片区都成为产业强劲、环境优美、社会和谐的城市综合体。地块临近金马片区和外光华经济生活区，属两规划咽喉之地，享受到两区的有利规划。八大片区规划光华涉外经济生活区科技城片区成都国际医学城片区四川文化产业园区金马国际体育城片区和盛职教片区国际乡村度假产业片区现代农业产业片区城市简介温江规划以建设国际一流的标准赛马场为切入点，将打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的亚洲一流运动产业新城，这里还将沿金马河近12公里的岸线，打造西部生态最好的国际自行车赛道，国际体育城将分为三个板块，一是专业体育竞技板块，占地约8.1平方公里，含成都国际马术体育公园、NBA场馆等；二是体育休闲体验板块，占地约7.2平方公里，含电子竞技主题公园、金马湖水上运动公园、国际自行车赛道、沙滩俱乐部、TOP高尔夫等；三是商务配套板块，占地8.7平方公里，含原创音乐基地、泰迪熊亲子主题公园、新天地、特色商业风情街等。城市简介金马规划温江新城位于成都市西部，是国家级“温郫都〞生态建设示范区的一局部。温江新城概念性规划占地约18平方公里，西邻老城区，东至成都外环路仅6公里，北有成温邛高速公路，南至双流国际机场21公里。两区是指：成温邛路以南、公金路以西、光华大道两侧的地段为城市新中心区，科创中心、总部经济区、文化会展、商业中心多功能融合，总面积6平方公里。新城组团，重点开展面向成都中心城人口的生态型高尚住宅区，即生态人居中心区。

总之，温江新城是具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的城市综合新区。温江新城进一步带动了整个温江的经济面日益向好；温江新城的开展将带动本区域的迅速开展。宗地新城区域新城规划城市简介温江新城规划问题

：地块是怎么样的？宗地距绕城高速10公里光华大道温泉大道老城区区政府温江新城海峡两岸科技产业开发园鱼凫温泉别墅区宗地位于海峡两岸科技产业园区内；距温江区政府4公里临近温江新城和鱼凫别墅区。距区政府4公里地块评估宗地位置成立于１９９２年的成都海峡两岸科技产业开发园总规划面积２７．９８平方公里的成都海峡两岸科技园，是西部惟一的国家级海峡两岸科技产业开发园，园区内科技创新中心大楼、投资效劳中心、储运中心、金融保险、科研教育、医疗保健、治安平安机构等效劳齐全。重点企业构成有：食品业：安德鲁森、统一企业、娃哈哈、青岛啤酒等印务包装行业:中粮包装、冠昌企业、四川锦丰纸业等生物医药行业：西藏藏药股份、成都柯邦药业、四川亚泰药业等建材行业：四川升达林业产业、四川光华特种玻璃公司等电子机械行业：四川南骏汽车、四川乐驰电子科技等纺织服装行业：成都新世纪鞋业、成都奇丽鞋业等110海峡两岸科技园带动了区域的经济开展;园区众多企业为区域提供了充足的客源海峡两岸科技园区地块评估宗地至成都至老城区及新城区至金马组团双向6车道宗地交通出行私家车通达性强；但公交便捷度较差地铁4号线地块紧邻温泉大道三段，该路况为双向6车道城市主干道。交通条件地块评估成都地铁4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。预计2021年底开工，2021年通车运行地铁规划地块评估家乐福〔拟建〕台湾新光三越〔拟建〕肯德基碧落湖公园温江城市公园西南财大同人医院涌泉实验学校鱼凫国都宗地区域周边根本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。金马国际经济圈把戏年把戏城配套区域配套地块评估宗地对面的高压线电线杆紧邻地块宗地北面的饲料厂宗地西面宗地内部宗地北面宗地东侧宗地东侧是饲料厂工房地块方正，利于规划；宗地为毛地，开发进度受到制约；地块紧邻高压线、饲料厂，受到一定的影响。紧邻宗地的绿化带宗地现状地块评估Strength优势分析品牌口碑—集团需凭借较强的开发实力，在温江乃至于大成都赢得品牌口碑区域发展—地块位于海峡两岸科技园区产业带区域认知度高出行便捷—宗地紧邻城市主干道，出行十分便捷区域环境—区域绿化较高，宜居温江口碑显著Weakness劣势分析捷运系统—目前周边公交路线较为缺乏，随着区域的发展，公交系统将日趋完善周边配套—目前周边配套严重缺乏地块开发—地块开发需要拆迁，影响未来项目的工程进度宗地周边—地块南侧有高压线，地块东邻饲料厂，对于未来项目销售有压力地块优劣势分析地块评估问题

：我们面对怎么的市场环境？成都市场近限购令之后，成交结构主要及集中在郊县区域，不少开发商陆续抢占郊县市场，为此郊县商品房供给量逐渐增长，大成都均价涨至7428元/平米，到达历史新高。成都限购令〔限主城区〕之后我市成交量少量回落，郊县区域成交情况日益趋好，价格也稳中见涨。成都限购令从年度成交图表来看：2021年至11年5月整体市场供求关系稳定。从价格来讲除08年受不可抗力因素影响导致价格出下滑落外，近2年来大成都整体均价是稳步上涨的。市场分析成都市场供应与成交温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势至限购令之后，温江市场2021年7、8、9月份房产成交较为低迷；至2021年初总体成交较为平稳，2021年5月温江单价已达5746元/平米，已达历史新高。从年度成交来看：温江整体市场除08年不可抗力影响外处于供大于求；09年、10年市场反弹；成交回暖，需求再次爆发，从11年调控年〔限购、限贷〕来看整体市场供求稳定；但年度市场供小于求；市场时机点大。成都限购令市场分析温江市场供应与成交宗地把戏年把戏城佳兆业丽晶港珠江御景湾先生别墅美泉纪鸿源星睿城别墅住宅温江新城鱼凫温泉别墅区市场分析周边项目一览表目前大开发商参加竞争当中，花百里、珠江集团、佳兆业等大型开发商已进入本板块，品牌竞争压力较大；板块内工程中，把戏年把戏城、珠江御景湾、佳兆业丽晶港的总建均在30万平米以上的大型社区，其把戏年把戏城总建到达60万平米；佳兆业丽晶港到达70万平米板块内在售工程中珠江御景湾属于城市综合体工程，佳兆业丽晶港体量较大，把戏年把戏城与本地块较为接近，对本案威胁较大。案名开发商容积率总建（万㎡）物业类别备注花样年花样城成都花百里置业3.6660高层3期在售珠江御景湾成都珠江润景地产4.7750高层1,2期在售佳兆业丽晶港四川天姿置业3.9470高层3期在售整体市场已高层住宅为主；区域内在售工程都具有一定的规模性市场分析项目概况案名在售物业类型均价（元/㎡）在售主力面积（㎡）主力总价（万元）花样年花样城高层住宅4500二房8136.45珠江御景湾高层住宅7600（精装1500）四房162123佳兆业丽晶港高层住宅6000三房12173目前板块在售工程的主力户型跨度较大，产品线丰富，置业需求点多。在售工程的毛坯均价在6000元/平米左右，把戏年把戏城地段位于新城规划外目前区域地段较差，配套不成熟所以价格为4500元/平米；板块在售工程的单价及总价段跨度较大，客源层较为丰富。区域内主力户型为经济型2房，舒适型3房，奢享型4房均有，价格跨度较为明显市场分析价格研究案名开盘时间均价（元/㎡）总建（万㎡）推量（万㎡）去化量（万㎡）剩余量（万㎡）去化率年去化量（万㎡）花样年花样城2008.0345006028.1922.5637.4480%6.94（3个月）珠江御景湾2009.127600509.655.6444.3658%3.56（7个月）佳兆业丽晶港2008.1060007057.4541.6628.3473%15.6（8个月）结合区位优势，本案临近把戏年把戏城去化量多在7万平米左右；丽晶港最靠近青羊区，且临近岷江水系，景观资源较好，使得去化量非常高；珠江御景湾精装修且主力在售大户型产品总价过高导致成交处于低位，把戏年因为地块配套不成熟等原因所以去化量一般。区域内工程去化量参差不齐，说明快客源对工程品质，性价比要求较高。同时也为本案未来获取高溢价提供了时机点。市场分析体量研究区域内目前在售工程的附加值较高，附加值根本占到建筑面积的12%-17%，多为赠送大面积阳台，以及飘窗和入户花园设计；在户型设计方面，丽晶港的赠送率最高达30%。附加值的设置成为市场主流，性价比成为客户消费选择的主要关注点之一。为半赠送面积为全赠送面积珠江御景湾4房162.00㎡实得190㎡把戏城2房81.00㎡实得91㎡丽晶港3房121.48㎡实得158㎡把戏年把戏城珠江御景湾佳兆业丽晶港市场分析户型研究案名建筑风格立面材料颜色花样年花样城现代风格面砖+涂料灰色+白色珠江御景湾简欧风格基座石材，外墙涂料白色佳兆业丽晶港新古典主义石材+涂料浅黄色+灰色在售工程中，把戏城的建筑风格是现代简约，珠江御景湾为简欧，佳兆业丽晶港为新古典主义在售工程的立面颜色风格各异。在售工程的视觉最好的是丽晶港；新古典主义对客户有一定青眯。把戏年把戏城珠江御景湾佳兆业丽晶港市场分析立面研究案名绿化率景观设计公司景观风格景观诉求花样年花样城33%美国贝尔高林景观设计公司东南亚风格四大主题公园分布四周，一期“森林湖泊”，二期“花园国度”，三期“金色果园”，四期“银杏名园”珠江御景湾41.9%成都珠江投资有限公司法式风格近10000㎡香榭丽舍景观中轴园林是社区最核心的景观之一，运用门楼、草坪及铺地，钟楼、雕塑、喷泉等法式主题元素，创造出一个环水城堡般的经典法国宫廷景象，以浓绿的艺术气质，滋养上层生活的宁静安逸。佳兆业丽晶港35%易道环境规划设计有限公司地中海风情地中海风情皇家园林为主在售工程中景观塑造品质感较好，本案未来均做出较好的园林景观与之抗衡。把戏年把戏城珠江御景湾佳兆业丽晶港市场分析景观研究案名售楼处设置售楼处内部表现销售人员素质样板房景观示范区花样年花样城会所专设较好较高2间有（表现力强）珠江御景湾会所专设较好较高有有（表现力一般）佳兆业丽晶港会所专设较好较高4间有（表现力强）在售工程现场表现力均较好，且根本都有样板房和景观示范区的设置。周边工程均有景观示范区设置，把戏年把戏城已纯现房销售未来对本案威胁最大，本案需先做好景观示范区来确保工程在区域中的形象珠江御景湾佳兆业丽晶港把戏年把戏城市场分析现场表现项目名称鸿源星睿城开发商成都鸿源星置地有限公司地理位置温江南熏大道三段366号（西南财大东校门正对面）占地面积1.9765万方总建筑面积10.0863万方容积率4.0绿化率35%产品形态高层住宅外立面Art-deco建筑设计中铁工程设计院有限公司总户数960户户型区间36-110㎡当期主力面积/开盘时间预计8月开盘价格预计5200元/㎡鸿源星睿城市场分析未售项目概况项目名称美泉纪开发商四川美丽家园房产有限公司地理位置温江鱼凫国都温泉大酒店向金马镇方向100米

占地面积6.67万方总建筑面积0.31万方容积率0.5绿化率50%产品形态叠拼、双拼、联排外立面中式景观设计/总户数140户户型区间145-268㎡当期主力面积145\158\216㎡开盘时间2008年2月销售价格8000元/平米总价116-214万美泉纪市场分析渔凫温泉板块项目名称先生别墅开发商成都金利房地产开发有限公司地理位置温江鱼凫温泉旁

占地面积6.4668万方总建筑面积5.6670万方容积率0.65绿化率40%产品