经济法基础 第6章（一）

考点房产税（★★★）（一）纳税人和征税范围1.纳税人产权所有人一般情况特殊情况产权属于国家的经营管理单位产权属于集体和个人的集体单位和个人产权出典的承典人房屋出租的出租人特殊情况产权所有人、承典人不在房产所在地的房产代管人或使用人产权未确定以及租典纠纷未解决的房产代管人或使用人无租使用的房产使用人居民住宅区内业主共有的经营性房产实际经营的代管人或使用人2.征税范围（1）包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。注意：没有农村！（2）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。（3）房地产开发企业建造的商品房：出售前未使用、未出租、未出借出售前已使用、出租、出借（二）应纳税额的计算【提示】适用4%税率的情形：①个人出租住房；②企事业单位及组织按市场价格出租给个人用于居住的住房。分类应纳税额的计算从价计征（自用的）房产税=房产余值×税率1.2%从租计征（出租的）房产税=租金收入（不含增值税）×税率12%或4%按年计算1.房产余值从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。注意：不是原值！

房产余值=房产原值×（1−扣除比例）10%～30%，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府确定（1）不可以减除折旧。（2）与房屋不可分割的附属设备，以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施，均应计入房产原值。（3）改建、扩建的房屋，要相应增加房屋的原值。（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。【注意】2.融资租赁的房屋融资租赁房屋的房产税，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。3.投资联营的房产以房产投资联营参与投资利润分红、共担风险收取固定收入、不承担经营风险按房产余值从价计征房产税按租金收入从租计征房产税真投资假投资（三）税收优惠①国家机关、人民团体、军队自用的房产，免税②由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、托儿所、幼儿园、敬老院等）自用的房产，免税③高校学生公寓，免税④非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免税⑤老年服务机构自用的房产，免税⑥公共租赁住房，免税【提示】上述单位附属的工厂、商店、招待所，不免税1.国家机关、事业单位等看性质宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（举行仪式的房屋、公共参观游览的房屋、宗教人员的生活房屋、管理单位的办公房屋），免税【提示】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等房产及出租房产，不免税2.宗教寺庙、公园、名胜古迹看性质个人所有非营业用的房产，免税【提示】自己住的免税，出租的或营业用的（如小卖部），不免税3.个人住房农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税【提示】农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产，不免税4.促进农业发展看用途①毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免税（继续使用的不免税）②因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免税③在基建工地为基建工地服务的临时性房屋（各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等），施工期间免税5.危房、停用房、临时房看时间①企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税②国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会（“非企业”）拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免税6.体育用房看主体（四）征收管理分类纳税义务发生时间将原有房产用于生产经营从生产经营之月起自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房自房屋使用或交付之次月起因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末（从次月起不用交）考点城镇土地使用税（★★）（一）纳税人和征税范围1.纳税人拥有土地使用权的单位或个人一般情况特殊情况拥有土地使用权的纳税人不在房产所在地的代管人或者实际使用人土地使用权未确定以及权属纠纷未解决的实际使用人土地使用权共有的共有各方2.征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。与房产税一样，没有农村！【注意】（二）应纳税额的计算年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额计税依据是纳税人实际占用的土地面积：

已测定未测定没证书测定的土地面积为准土地使用证书确定的土地面积为准据实申报，核发证书后再调整甲商贸公司位于市区，实际占用面积为5000平方米，其中办公区占地4000平方米，生活区占地1000平方米，甲商贸公司还有一个位于农村的仓库，租给公安局使用，实际占用面积为15000平方米。已知城镇土地使用税适用税率每平方米税额为5元。计算甲商贸公司全年应缴纳城镇土地使用税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.5000×5＝25000元

B.（5000＋15000）×5＝100000元

C.（4000＋15000）×5＝95000元

D.4000×5＝20000元【单选题·2019年】A（三）税收优惠1.一般规定下列用地免征城镇土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队、事业单位、老年服务机构自用的土地。（2）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。（3）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。（4）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”不免税。【注意】2.特殊规定免税征税免税单位无偿使用纳税单位的土地纳税单位无偿使用免税单位的土地无偿使用土地免税征税在企业厂区以外、与社会公用地段未加隔离的在企业厂区以内的铁路专用线、公路等用地免税征税厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地厂区围墙外的其他用地和厂区围墙内的用地火电厂免税征税机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地、场内外通信导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、机场道路中的场外道路用地机场道路中的场内道路用地、机场工作区用地（包括候机楼、停车场、办公、生产和维修用地）、生活区用地、绿化用地民航机场用地免税征税育林地、运材道、防火道、防火设施用地，森林公园、自然保护区其他生产、办公、生活区用地林业系统用地免税征税盐场的盐滩、盐矿的矿井用地其他生产、办公、生活区用地盐场、盐矿用地免税征税水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等）其他生产、办公、生活区用地水利设施用地免税征税港口的码头用地（包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、校桥等）其他用地交通部门港口用地（四）征收管理类型纳税义务发生时间购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权自合同约定交付土地时间之次月起；合同未约定交付土地时间的，自合同签订之次月起新征用的耕地自批准征用之日起满1年时新征用的非耕地自批准征用次月起考点契税（★★）（一）纳税人和征税范围1.纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。买方交权属发生转移2.征税范围以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。

不属于契税征税范围的情形：

（1）土地承包经营权和土地经营权的转移。

（2）土地、房屋典当、抵押、出租。

（3）土地、房屋权属的分拆（分割）。【注意】（二）应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率考试会给计税依据土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格土地使用权赠与、房屋赠与、没有价格的转移参照市场价格核定以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时补交的金额土地使用权互换、房屋互换差价①互换价格相等，免税。②互换价格不相等，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方纳税。【例1】张某用200万元的房屋换李某200万元的房屋。解：交换价格相等，张某和李某都不用交契税。【例2】张某用200万元的房屋换李某180万元的房屋，李某向张某支付差价20万元。解：李某属于多交付货币的一方，由李某按照差价20万元作为计税依据交税。【例3】张某用200万元的房屋换李某200万元的小汽车。解：相当于张某买200万元的小汽车，李某买200万元的房屋，张某买小汽车不用交契税，李某按照200万元作为计税依据交契税。（三）税收优惠1.法定免征（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；（3）纳税人承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；（4）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；（5）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。2.国务院酌情减免国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税。3.省级政府酌情减免省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。【提示】（四）征收管理1.纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。2.纳税期限纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。3.纳税地点土地、房屋所在地的税务机关。4.纳税退还在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。考点土地增值税（★★★）（一）纳税人和征税范围1.纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。卖方交权属发生转移2.征税范围情形征税规定土地使用权出让国有土地使用权不征转让国有土地使用权征税无偿赠与房地产①赠与直系亲属或承担直接赡养义务人

②

公益性捐赠不征其他无偿赠与房地产征税房地产交换个人之间互换自有居住用房地产免征其他房地产交换征税合作建房建成后转让征税建成后自用免征情形征税规定房地产抵债征税出租、抵押、继承房地产不征企业整体改制、合并、分立，原企业将房地产转移、变更到新企业原企业或新企业为房地产开发企业征税原企业和新企业均不是房地产开发企业不征房地产代建行为不征房地产的重新评估不征（二）应纳税额的计算土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。适用四级超率累进税率。应纳税额=增值额×适用税率−扣除项目金额×速算扣除系数转让房地产取得的不含增值税收入－扣除项目金额级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分60351.新建项目企业类型扣除项目金额房地产开发企业①取得土地使用权所支付的金额地价款＋相关税费（登记、过户手续费、契税）②房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用③房地产开发费用利息明确且有金融机构证明利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例（5%以内）利息不明确或无金融机构证明（①＋②）×省级政府确定的比例（10%以内）④与转让房地产有关的税金城建税、教育费附加、不得抵扣的进项税⑤加计扣除（①＋②）×20%非房地产开发企业（1）④税金中比房地产企业多一个“印花税”（2）没有⑤加计扣除规定超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用的下列计算中，正确的是（）。

A.2000－900＝1100万元

B.6000×10%＝600万元

C.2000×10%＝200万元

D.（1000＋6000）×10%＝700万元【单选题·20