鑫苑置业-郑州市56号储备地块投资分析报告

郑州市5、6号储藏地块投资分析报告2007年10月5、6号储藏地块工程概况第一局部第一局部：5、6号储藏地块工程概况第二局部：郑州市宏观经济状况分析第三局部：郑州市土地市场分析第四局部：郑州市房地产交易情况分析第五局部：区域与竞争性分析及工程定位目录第一局部5、6号储藏地块工程概况1.1工程地理区位及周边用地性质1.25、6号地块规划控制条件1.36号地规划控制条件、土地价格与付款节奏1.4地块现状及四至1.5地块周边环境及市政配套1.66号地地块交付条件、瑕疵及其它说明1.7地块SWOT分析与土地价值初步评价1.1工程地理区位及周边用地性质惠济区连霍高速5、6号储备地花园路北环1、郑州市政府一直在进行“北移东扩〞城市建设，5、6号地恰好位于郑州市北部区域，其中5号地位于开元路南、香山路东，面积81345.399平方米，约合122.018亩；6号地位于香山路东、英才街北，面积57289.08平方米，约合85.934亩。两块地隔金达路南北相望。2、两地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。3、地块距花园路约600米，距贾鲁河约1.6公里，距北环约6.3公里。4、地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅工程。1.1工程地理区位及周边用地性质5号宗地5号宗地居住公共绿地公共绿地中小学用地2007〔07〕号地块1.25、6号地块规划控制条件土地编号土地用途建设用地面积(平方米)容积率总建筑面积(万平方米)建筑密度绿地率建筑限高（米）使用年限停车位（个）出入口方位5号储备地居住梅园街南42455.7942.520.3425%35%4070751东、南、北梅园街北38889.6052.5432东、西、南注：按照规划要求，该宗地梅园街南地块需配建社区服务中心，居民停车场、物业管理、垃圾收集点、商业服务中心、居民存车处等。当H《24米时，东、南、北建筑退红线分别各退5米。当24米〈H《40米时，建筑退红线东退10米，南退10米，北退8米；该宗地梅园街北地块需配建幼儿园、便民店、治安联防站/居委会、变电室、垃圾收集点等。当H《24米时，东、西、南建筑退红线分别各退5米。当24米〈H《40米时，建筑退红线东退10米，西退10米，南退8米。土地编号土地用途建设用地面积(平方米)容积率总建筑面积(万平方米)建筑密度绿地率建筑限高（米）使用年限建筑退红线要求出入口方位6号储备地块居住572891.79.7428%35%2470东：8米；西：10米南：8米；北：8米东、西、南、北注：按照规划要求，该宗地上需配建居民健身设施、配套建设、公厕等公共服务配套设施。停车面积（个）：住宅：0.5-1个车位/户公建：0.5个车位/100平方米1.3地块规划控制条件、土地价格与付款节奏宗地编号(2007)14项目位置滨河路北、郑花公路西净用地面积57289.1m2（约85.934亩）用地性质居住出让方式挂牌容积率1.7总建筑面积9.74万m2建筑密度28%绿地率35%建筑高度24米竞买保证金2000万元保证金到账时间2007年12月6日11时前（以到帐时间为准）付款节奏签订土地出让合同10日内付10%，余款在12月26日以前付完交地时间出让合同签订90日内净用地挂牌起价4300万元（约50万/亩）挂牌时间2007年11月27日8时30分2007年12月7日15时5号地北侧小河6号地施工中的金达路东侧规划中的银通路北部开元路南侧英才街西侧已通车的香山路1.4地块现状及四至1.5地块周边环境及配套5号地6号地花园路贾鲁河英才街香山路开元路金达路中原桂冠金洼新村汽车贸易中心金洼村德金假日御园大象出版社别墅区1、空气污染状况：地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况优良。2、噪声污染状况：地块周边无企业，没有噪声污染。3、居住气氛及治安、危险源情况：该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习与此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和工程。4、市政道路与交通配套：地块周边道路已根本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90〔较近〕、17、220路公交车〔较远〕。

5、社区配套与商业配套：区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在3公里外的国基大学城。1.5地块周边环境及市政配套1、地块平整交付；2、要求工程总投资额不低于15902.89万元；3、地块未作地质勘探和文物勘探；4、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须到达住房建筑面积的70%以上；5、建设时间要求如下：开工时间为取得?建筑工程施工许可证?30日内开工，且开工期限自?国有土地使用权出让合同?签订之日起不超过1年；竣工时间为取得?建筑工程施工许可证?起2年内。1.66号地地块交付条件、瑕疵及其它说明1.7地块SWOT分析与土地价值初步评价优势机会1、便捷的交通2、优越的自然生态环境3、旅游、文化产业优势4、城市“北扩东移”发展战略的政策性优势1、惠济区房地产发展已成规模，目前的地产开发力度很大，并且以中高档楼盘为主2、本地块已有大河龙城、盈家水岸等别墅项目成熟运作，是郑州市公认的别墅区，居住理念已经形成3、方圆3公里范围内同类竞争楼盘极少4、郑州市土地供应严重不足劣势威胁1、属于发展新区，区域内医疗、商服设施还比较缺乏2、周边尚未形成较强的居住氛围，人气不旺地块东边为今年9月份挂牌的郑政出(2007)7号336亩住宅用地，建成后是本地块的直接竞争对手。1该地块四面临路，面积适中，便于规划；2受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供给严重短缺的情况下，该区域未来开展前景较好；3因周边开展起步晚，所以根底设施、自然环境较好；4周边是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，工程运作后必然会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群；5鑫苑品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动效应。在郑州市土地供给逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！1.7地块SWOT分析与土地价值初步评价郑州市宏观经济状况分析第二局部郑州市宏观经济状况分析概况人口GDP和人均GDP；产业结构；固定资产投资；房地产开发投资房地产开发投资占比居民收入及消费；人均住房使用面积1、郑州市人口增长平稳，2006年全市人口724万，城镇人口436万，占比60%，城镇化程度进一步提高。2、郑州市GDP增长迅速，2006年到达2001.5亿，环比增幅15.7%，人均GDP到达27798元，环比增幅约20%。3、郑州市第二、三产业增加值年均增幅在20%以上，一、二、三产业比例0.04：0.53：0.43、产业结构进一步优化。4、郑州市固定资产投资持续高速增长，2006年到达1032亿元，环比增幅25.84%，郑州市城市根底设施建设及房地产开发快速开展。5、郑州市房地产开发投资增长迅猛，2006年到达229.9亿元，连续3年增幅保持在36%以上。6、郑州市房地产开发投资占固定资产投资比例22.3%，与其他省会城市相比偏低，房地产业开展空间仍然很大。7、郑州市2006年人均可支配收入11822元，环比增幅10%，连续4年增幅在10%以上；人均消费性支出增长相对缺乏，2006年到达7731元，环比增幅5%，城镇居民消费潜力有待挖掘。郑州市宏观经济分析—概述郑州市宏观经济—2006年城镇人口436.3万人郑州市宏观经济—GDP和人均GDP20%以上，郑州市的经济总量增长速度远远高于人口发展速度，社会产能进一步提高。郑州市宏观经济分析—产业结构变化趋势郑州市宏观经济分析—固定资产投资增长迅速郑州市固定资产投资从03年开始爆发式增长，增幅高达47.4%，04年至06年稳定在25%以上增幅的高速增长状态，说明郑州市的城市根底设施建设和房地产开发正处在快速开展阶段。郑州市宏观经济分析—房地产开发投资高速增长郑州市的房地产开发投资增长幅度根本保持在25%以上，2004年高达63.9%；房地产开发投资额的大幅度增加，为郑州市商品房05年、06年投放量和销售量的跃升奠定了根底，04年以后开发投资额依然保持在36%以上的增长幅度，06年投资额到达229.9亿元，房地产开发投资热度持续升温。郑州市宏观经济分析—房地产开发投资占比趋势郑州市房地产开发投资额占固定资产投资额比例稳步增长，从2000年的13.2%上升至2006年的22.3%，但与其他省会城市相比较，比例仍旧偏低，应到达30%以上，说明郑州市房地产开发投资仍有较大开展空间。郑州市宏观经济分析—居民收入及消费增长趋势郑州市宏观经济分析—人均住房建筑面积郑州市房地产开展状况第三局部郑州房地产市场状况概述一、郑州市房地产市场总体表现供不应求，2007年这一状况将进一步延续。二、商品住宅供小于求且缺口较大；非住宅商品房那么表现供大于求，空置量在2007年有下降趋势。三、商品住宅销售均价呈稳步增长态势，二手房市场渐趋活泼；非住宅商品房成交均价相对稳定。四、根据郑州市历年房地产市场统计数据回归预测，2007年郑州市商品房销售量将到达970万平方米，商品住宅销售量将到达870万平方米，住宅全年成交均价将在3500元/平方米以上。城市上海北京广州深圳杭州苏州南京青岛2006年人均可支配收入18645199781985022567190271853217538151162006年商品房价格71968279702993837572574742926914系数2.592.412.822.412.513.224.092.19城市郑州重庆成都武汉长沙天津沈阳大连2006年人均可支配收入12187115701278912360139241428311651133502006年商品房价格38602357470739972991477337896750系数3.164.912.723.094.662.993.071.97通过人均可支配收入与城市商品房价格的比值，可以判断城市房地产市场的根本状况。根据全国主要城市的比较，一般比值低于3的城市房地产市场价格处于较高水平，商品房投资需求超过居住需求，外来购房者比例较高，一般为40－45％。高于3的城市，房地产价格处于较为合理水平，住房需求以居住、住房改善为主，消费者具有一定购置能力，房地产市场具有开展潜力。郑州GDP水平及人均可支配收入全国排名均在前30名，而房地产价格仅位于二线城市中等偏下水平，由此可以看出郑州属于具有投资潜力的城市。2006年全国主要城市人均可支配收入与房价比较分析城市中心－内环（1环）内环（1环）－中环（2环）郑州5500－70003500－5500长沙5500－75004800－5600武汉6500－95005600－7000成都7000－95005600－8000郑州6000－75005000－60005－6公里2－3公里主要城市商品住宅平均销售价格〔1、2环线〕比较楼盘商品住宅平均价格(2环线)GDP总量城市市政配套人均可支配收入升值潜力合计权重

0.250.250.30.21武汉市63006.56.577.56.85长沙市520065886.75成都市68007.57877.42郑州市P6578.56.55主要城市商品住宅平均销售价格〔2环线〕比较分析

武汉长沙成都郑州商品房均价(2环)6300520068006032城市分值6.856.757.426.55相关系数1.051.031.131加权系数0.450.350.21说明：P=〔PaWaTa+PbWbTb+PcWcTc+PdWdTd〕/〔WaTa+WbTb+WcTc+WdTd〕P——郑州市2环线商品住宅价格；Px(x=a、b…)——参考城市住宅价格；Wx(x=a、b…)——参考城市与郑州市的相关系数；Tx(x=a、b…)——参考城市加权系数故，P=〔6300*1.05*0.45+5200*1.03*0.35+6800*1.13*0.2〕/〔1.05*0.45+1.03*0.35+1.13*0.2〕

郑州市2环线商品住宅均价=6032元/㎡郑州市房地产市场分析—2007年商品房供销趋势2006年1-12月郑州市商品房投放量及销售量均呈稳步增长趋势，全年商品房批准预售面积782.67万平米，销售面积791.79万平米，整体上看销售量高于投放量，存量商品房得到有效消化;07年1-8月份供销两旺趋势明显，销售面积根本保持增长势头，8月份到达了约120万平米；然而进入9月，商品房销售面积仅为67万平米，销量明显下跌，跌幅为8月份的40%，而10月份销售面积更是持续下跌，传统“金九银十〞并未到来，分析原因是市场新政导致大多数购房者持币观望并挤出了一局部投资和投机需求。郑州市房地产市场分析—2007年商品住宅供销趋势2006年1-12月郑州市商品房住宅投放量及销售量均呈稳步增长趋势，全年郑州市商品房住宅批准预售面积667.57万平米，销售面积715.31万平米，市场表现供不应求，存量住宅得到有效消化；2007年1-4月份住宅销售面积根本保持平稳趋势；进入5月份以来，商品住宅的预售面积远远小于销售面积，住宅市场出现一片火爆的景象；1-8月份住宅批准预售586万平米，实际销售面积571万平米，根本上呈现平衡局面。9、10月住宅市场销售不是很理想，销售面积大幅下挫。郑州市房地产市场分析—2007年价格趋势2006年1-12月郑州市商品房及商品住宅成交均价均表现为稳中有升态势，宏观调控并未对郑州房价产生太大影响，成交价格与成交量呈现双升局面，07年1-6月成交均价明显上升；07年8月份商品房的销售均价相较于7月略有下降；但在9月份，商品房均价环比增幅为5.74%，10月份4153元/平米的均价创历史新高，10月份均价为3945元/平米，环比增幅为6.5%，住宅的销售均价保持稳定增长；郑州市商品住宅均价从2007年1月的2968元/平米涨到了10月份的3945元/平米，涨幅接近1000元/平米。郑州市历年商品住宅供销趋势分析郑州市历年商品住宅供销趋势分析y=10.806x2-1.6112x+19102004006008001000单位：万平方米0.000.200.400.600.801.001.201.40住宅批准预售面积167.7224321322.7510.6544.4667.57住宅销售面积191227.48259.98371.42496.3532.39715.31住宅供销比0.880.981.230.871.031.020.932000200120022003200420052006郑州市历年商品住宅销售面积占商品房销售面积比例高达90%左右，商品住宅历年成交量增幅除05年外根本在15%以上，06年同比增幅高达34%，相比之下商品住宅投放量增幅在03和05年出现两个低谷，总体上投放量小于销售量，06年供不应求趋势进一步加大。根据2000至2006年商品住宅成交量数据线性回归预测2007年成交量将到达870万平方米，同比增幅约22%，住宅市场需求空间依然很大。年份20002001200220032004200520062007年上2007全年商品房施工面积5876948851278155618192665

商品房新开工面积2163143665806126341176

商品房竣工面积178154230304309422487

商品房销售面积200245281399556599792430970预计每年存量171135238299388586697

月份12345678合计商品住宅批准预售面积556043120501127670586商品住宅销售面积7147587058838599571郑州市商品房供需失衡按照统计数据计算，郑州前一年度商品房存量远远低于下一年度销售量，一般为比例为65％－76％。由此可以推测：楼盘消售周期一般低于一年，并且，楼盘平均销售率约为75％以上。同时，由于土地供给严重缺乏，这将势必造成未来两年内商品房供需失衡。2007年上半年，郑州市商品房价格同比涨幅以超过20％，目前，郑州市商品房市场已呈现价增量减趋势，甚至还出现局部开发商捂盘待售现象。2007年郑州市商品住宅销售情况2000－2006年郑州市房地产开发情况73％76％2007年住房建设目标区域分布序号区位建设住房（万㎡）普通商品住房（万㎡）限价商品住房（万㎡）经济适用住房（万㎡）廉租住房（万㎡）周转住房（万㎡）企业集资建经济适用住房（万㎡）1东区（含郑东新区）18516520000402西区125633523043南区79401320334北区172894630435中区6646173006高新技术开发区201154007经济技术开发区13643008合计6604201408371040开发建设量增长趋势投资信心走势分析竣工面积/销售面积区域住房建设规划〔1〕“十一五”郑州住房规划区域分布序号区位范围新建住房总量所占比例1东区农业路以南、经三路—城东路以东区域含郑东新区766.823%2南区淮河路以南、城东路以西区域733.522%3西区淮河路以北、嵩山路以西区域666.820%4北区农业路以北、南阳路以东区域600.118%5中区农业路—嵩山路—淮河路—城东路—经三路围合区域400.112%6高新技术开发区

1003%7经济技术开发区

66.72%8合计用地总量：26325亩3334100%区域住房建设规划〔2〕“十一五”郑州住房建设结构序号住房类型建设规模（万平方米）占比1普通商品住房234863%2限价商品住房63217%3经济适用住房46112.50%4廉租住房250.70%5周转住房591.60%6房改危旧房改造1955.20%7合计3720100%区域住房建设规划〔3〕郑州市“十一五”住房建设目标年度分布年度2006年下半年2007年2008年2009年2010年合计规模（万平方米）2347007508108403720郑州市“十一五”政策性保证住房建设目标年度分布年度2006年2007年2008年2009年2010年合计规模（万平方米）120140150162168740郑州市“十一五”政策性保证住房建设用地目标年度分布年度2006年2007年2008年2009年2010年合计规模（亩）94511101185127513355850区域住房建设规划〔4〕2007年住房建设目标区域分布序号区位建设住房（万㎡）普通商品住房（万㎡）限价商品住房（万㎡）经济适用住房（万㎡）廉租住房（万㎡）周转住房（万㎡）企业集资建经济适用住房（万㎡）1东区（含郑东新区）18516520000402西区125633523043南区79401320334北区172894630435中区6646173006高新技术开发区201154007经济技术开发区13643008合计660420140837104092006年下半年23410212756435从住房建设规划上看，工程所在北区新增普通商品住房规模有限，对本工程来说是一个利好形势。郑州市房地产板块分析西北板块西南板块东南板块郑东板块北环板块东风板块行政板块陇海板块商业板块工人路地块北环以北(北环和东风)：正在走出“价格洼地〞(价格区间：3800－4600元/平方米)北环以北区域房地产可以用“价值高地、价格洼地〞来形容，北环以北区域居住环境优越，但现在楼盘的价格相对其他区域较低。该区域前期工程多为经济适用房，在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞后。此外，区域内外来人口比重大，这也成为制约价格的重要因素。郑东新区：地产进入“收获年〞(价格区间：5000－7500/平方米)在经历了快速起步期之后，2007年郑东新区的房地产开发进入平稳的开展周期，入住率提高，大型企业机构开始大量进驻，水域靓城的理想逐渐成为现实。住宅市场方面，郑东新区的热点维持在原有工程的后续开发上。西北板块：地产明天会更好(价格区间：4000－5000元/平方米)该区域辐射能力有限，因此该区域客户主要以区域内原有居民为主。从价格走势上来看，上半年该区域楼盘价格上涨较为平缓，主要是由于2006年下半年区域内价格的急速上涨所致。西北板块未来开展潜力较大，由于该区域土地供给较为充足，未来将有多个千亩大盘推出，区域价值将得到提升。东南板块：地产驶入快车道(价格区间：4100－5100元/平方米)新盘大量涌现成为该区域的一道风景。东南板块自2002年以来，销售量和单价实现均相当理想，但不可无视的另一个因素是，2006年以前金水路以南到航海路之间的开发量较少，造成客户向本板块聚集，而今天这个区域新开发工程较多。西南板块：三大利好助推地产(价格区间：4000－4800元/平方米)除了原有工程继续投放外，大量新楼盘也借助良好的市场环境相继涌现，整体市场投放量在郑州楼市的比重继续增长。从客户来源角度来看，西南板块客户来源仍以区域内原有居民为主，由于区域东部配套较为成熟，出现了局部高端工程，也吸引了一局部其他区域客户，未来这一趋势将更加明显。从价格走势来看，由于去年下半年价格上涨过快，今年上半年价格涨幅较小，但整体均价也已突破4000元／平方米。郑州市房地产板块情况介绍郑州市土地市场分析第四局部历年土地获得方式的变化特点——土地获得主要通过划拨方式从历年土地获得的方式来看，主要以划拨为主，其次才是出让〔协议〕方式，从2001年—2006年累计6年来，政府通过划拨方式推出土地8697.93亩〔579.86万㎡〕，通过协议推出的土地5894.28亩〔392.95万㎡〕；以挂牌和拍卖方式推出的土地数量最少，分别为：4375.3亩〔291.69万㎡〕，267.674亩〔17.85万㎡〕。历年土地获得方式的变化特点——挂牌出让方式从2004年开始出现，近两年活泼在郑州市土地市场上，以挂牌形式出让的土地从2004年开始出现，近两年来挂牌出让形式比较活泼；在2005年，郑州市土地出让主要是通过挂牌方式来进行。土地供给量〔成交量〕的特点——土地供给总量不均衡，03年，05年投放量最大郑州市2003年是土地投放量最大的一年，到达了7921.445亩〔528.10万㎡〕，而05年其次，2006年郑州市政府对土地的整体供给上不积极，总供给量缩减，这与国家土地市场房地产调控有关，政府严把土地关。土地供给中土地用途特点——住宅供给量占绝对优势，其次是公建用地和工业用地供给量比较大从郑州土地市场供给的土地用途上而言，住宅用地占到48%，其次是公建、工业用地的供给；商业只占到5%。住宅包括：经济适用住房、其他住宅、普通商品住宅土地供给中土地区域分布特点——北区、西区的土地供给量最大，中区最小北区、西区的土地供给量最大，分别到达了2565亩、2370亩；其次是郑东新区、东区和南区。中区供给量最少，只有420亩。这受郑州市城市规划战略影响，政府引导北区和西区的开发。而中区土地供给已经接近饱和。土地供给中土地区域分布特点——住宅用地供给主要集中在北区、西区、南区。2001年—2006年之间，郑州市住宅用地供给主要集中在西区〔27%〕、北区〔38%〕、郑东新区〔10%〕和南区〔11%〕，其中中区住宅用地供给量最小，只有1%。这说明政府近五年来对北区、西区的住宅建设支持力度很大，而中区住宅用地的供给几乎很少，市区土地市场接近饱和。土地供给中土地区域分布特点——住宅用地供给主要集中在北区、西区、南区。2001年—2006年郑州市商业用地的供给主要集中在郑东新区，供给量到达了267.9亩，占到所有商业住宅用地的40%，而政府对中区域的商业用地供给也比较多，47.99亩，占比11%；国家对商业用地的区域供给选择与城市总体规划中的商业组团相关。郑东新区是郑州的CBD，因此商业用地供给很大。土地供给中土地区域分布特点——工业用地主要分布在西区、东南区、西北区2001年—2006年郑州市工业用地供给主要集中在西区和东南区，其次是西北区，总体上符合郑州市的产业分布规划，郑州西区、南区是传统的工业区。但近几年郑州政府在大力进行西区改造，以往的工业都要迁移，而西区的房地产市场随着整个郑州房地产市场的开展也在逐渐升温。小结2001年—2006年郑州市土地市场土地总体供给量为19235.19亩〔1282.54万㎡〕，其中供给量最大的集中在2003年和2005年。2001年—2006年郑州土地获得的主要方式主要是划拨和协议出让，但2004年开始挂牌出让成为土地获得方式的主流。近5年来，郑州市的住宅用地主要集中在西区、北区、东南区，而中区那么已经饱和，政府不再推地。近5年来，郑州市的商业用地主要集中在郑东新、中区等城市核心商务区。近5年来，郑州市的工业用地主要集中在西区、西北区、东南区，其工业用地的供给，区域符合郑州市近年的整体产业分布规划。从2005年开始郑州政府引导西区住房消费，给于西区板块很大支持力度，而西区房地产市场也随着随着中区、东区后的饱和而逐渐开展繁荣。附：郑州市2005年〔挂牌〕出让土地信息一览表〔1〕附：郑州市2005年〔挂牌〕出让土地信息一览表〔2〕附：郑州市2006年〔挂牌〕出让土地信息一览表附：郑州市2007年〔挂牌〕出让土地信息一览表位置中标人土地用途建设用地面积(亩)总建筑面积(万平方米)成交总价(万元)成交楼面价(元/平方米)成交日期牡丹路南、金梭路西

高新实业住宅73.637.36

142161931

2007-1-25金牛股份公司地块鑫苑（中国）置业有限公司住宅111194980026902007-8-6建设西路北、伏牛路西鑫苑（中国）置业有限公司住宅24.7551115022302007-7-25长江路北、熊耳河东建海置业有限公司住宅325982019642007-7-25航海路北,朝凤路西郑州世纪长城置业有限公司住宅215427572617602007-8-17滨河路北、郑花公路西河南天地置业有限公司住宅、商业、公用设施336388120020152007-9-4农业路南天明路西徐州怡丰贸易有限公司住宅12838371009662007-9-21留园路北、工人路东

正商置业商业、住宅679.2422340

24182007-10-25

长江路南、云台路东世纪金源置业有限公司

综合182.38

3290

13822007-10-25

北三环以南、铁路编组站以西、电力技校以北、郑州热力电厂以东河南利海房地产开发有限公司

住宅2404344600

1037

2007-11-6东邻金水区西史赵村、西邻京广铁路、南临惠济区兴隆铺路、北邻惠济区老鸦陈村

停止挂牌商住、综合550155

金梭路西、迎春街北

住宅81.189.74

合计1802.93366.36290426“十一五〞住宅规划对未来郑州土地供给的影响分析政府对于“十一五〞期间住宅供给量整体规划比较详细，其中每年以8%左右的速度递增。其中2006年整体住宅供给量为620万㎡〔在原方案550万㎡的根底上增加了70万㎡〕，到2021年整体住宅供给量为840万㎡。在区域分布上北区、东区、南区、西区。2006年政府整体供地方案中有10块宗地分布在西区，结合“十一五〞方案可以看出，政府将来住宅供给主要区域集中在西南区和东南区。未来郑州土地市场中供给来源分析企业改制土地政府招拍挂土地城中村改造工程企业改制土地主要集中在郑州老城区〔西区、南区、西北区〕，主要是一些国营大厂破产后，对资产进行清算将以前的厂中划拨土地进行拍卖。政府招拍挂土地是经营性土地获得的主要来源，对于房地产开发商来说，获得土地储藏的直接来源就是政府招拍挂土地，但随着国家土地宏观调控力度加强，政府在土地一级市场的供给上，明显紧缩，对土地供给采取了严格控制。随着郑州市中心区域土地供给吃紧，城中村工程成为开发商争抢的最后蛋糕，由于城中村处于郑州市市区，区位良好，配套成熟，人口密集，因此房地产商在政府推地速度放慢的时候，为了持续竞争力，在行业生存，必然紧盯城中村。企业改制土地主要集中在西区、西南区、南区，主要是国营老厂，粗略估计未来投放土地总量在：3000亩左右〔200万㎡〕，按容积率2.5计算，未来产生住房供给在500万㎡；如果郑州未来年消化住宅面积在650万，那么这局部土地满足了郑州市一年的大面积土地需求。项目投放亩数国棉一厂262国棉三厂319国棉五厂232二砂400金牛集团142沙隆达郑州农药股份有限公司286郑州纺织机械厂300长江路638香山路693郑州土地市场供给来源——企业改制土地郑州土地市场供给来源——城中村改造工程用地第一批郑州城中村改造项目一览表

序号区域被改造村庄项目名称开发单位占地（亩）1金水区西史赵村信和.普罗旺世信和置业16062金水区西关虎屯村郑州国贸中心新田置业703金水区燕庄村曼哈顿广场升龙置业2914金水区柳林村风雅颂风雅颂置业1865金水区十二里屯村未定信宇房地产2106金水区白庙村未定深圳松江投资3317金水区任砦村未定广厦置业808郑东新区八里庙村温哥华广场枫华置业2709中原区旮旯王村、周新庄、三关庙、罗庄村、岗坡村长城.阳光新干线长城房屋100010二七区焦家门桃源居长城房屋1411二七区-大上海步行街华城房地产10312二七区路砦平安商场路砦村委会（自行改造）30013二七区高砦村未定正大房地产91814二七区菜王村翰林世家长城房屋3415惠济区毛庄村惠文.鸣翠苑茂祥不动产110第二批郑州城中村改造项目一览表序号区域被改造村庄开发单位1二七区小李庄龙跃房地产2二七区西陈庄郑州海通置业有限公司3二七区孙八砦河南富臣实业有限公司4二七区王胡砦河南华正置业有限公司5二七区齐礼阎

6中原区李江沟红河置业有限公司7中原区北陈五寨河南豪德天下置业有限公司8中原区南陈五寨河南海森地产有限公司9中原区冉屯村河南益通置业有限公司10中原区密垌村郑州卢氏实业有限公司11中原区阎垌村自行改造12中原区洛达庙自行改造13中原区罗庄村长城房屋开发集团公司郑州土地市场供给来源——城中村改造工程用地第二批郑州城中村改造项目一览表序号区域被改造村庄开发单位14中原区三官庙村长城房屋开发集团公司15管城区周新庄村长城房屋开发集团公司16管城区尚庄村河南泰宏房地产开发有限公司17管城区芦邢庄河南正商置业有限公司18管城区南五里堡郑州美中置业有限公司19管城区杨庄村

20管城区十里铺郑州美中置业有限公司21惠济区王砦村郑州科华投资有限公司22惠济区金洼村河南万成房地产有限公司23惠济区弓庄村河南欧亚置业开发公司24惠济区青寨村河南省通力置业有限公司25惠济区木马村郑州明天实业有限公司小结郑州市近几年，城市面积在不断扩大，政府前几年“北移东扩〞的规划图景，已经初现规模取，随着北区的扩张和郑东新区的修建，02年来，郑州市中区、东区、北区房地产市场得到了充分的开展。随着郑州中心城区的土地供给逐渐饱和，房地产市场也日趋成熟，政府又将西区和南区纳入城市远景规划蓝图，未来随着政府对西区老工业区的改造，西区将脱离以往老工业区落后的印象，成为未来房地产市场开展的重点区域。政府对于“十一五〞期间住宅供给量进行了详细整体规划，每年以8%左右的速度递增。到2021年整体住宅供给量为840万㎡。在区域分布上北区、东区、南区、西区。2006年政府整体供地方案中有10块宗地分布在西区，结合“十一五〞方案可以看出，政府将来住宅供给主要区域集中在西南区和东南区。郑州未来房地产商获得土地的主要来源有三种：企业改制土地、郑州招拍挂土地、城中村改造工程用地，其中企业改制用地将会产生500万㎡左右的住房供给量；政府明年推出土地应该在1000亩左右；城中村工程产生的供给量将很大，但由于其办理接洽程序烦琐，推出速度比较缓慢。结论〔启示〕郑州市房地产热点板块将出现在西部和南部。纵贯整个郑州房地产市场，郑州市政府对城市的规划对房地产市场的导向作用会越来越明显，从前几年的北移东扩，到目前的政府引导西区和南区的房地产市场消费。2007年房地产热点竞争区域应该会出现在西南区域。“城中村〞改造工程将成为开发商争抢市区用地的最后一块蛋糕。随着郑州市招拍挂的竞争越来越剧烈，郑州市房地产开发商将会将目光集中在市区最后一块“蛋糕〞城中村改造工程的启动上。土地一级市场的竞争将会导致房地产开发商的拿地思路改变。郑州招拍挂土地一级市场的竞争会越来越剧烈，如果按照常规本钱估算进行拿地，势必处于被动，因此广阔开发商会改变拿地思路；而从高地价获得的土地，一些有实力，有能力的大型开发商会向持有物业上开展。土地一级市场的剧烈竞争，郑州在不久将会推出限价拍卖政策。郑州2006年土地一级市场的土地供给相比照较缺乏，郑州“地荒〞状况确实存在，因此从2006年招拍挂土地的成交结果来看，土地最高单价每亩到达了431万/亩。土地一级招拍挂市场存在一定非理性因素，这样势必导致物业本钱上升，而国家宏观调控房价的基调不会改变，因此郑州正会采取限价拍卖的政策，以此来控制土地成交的价格。区域竞争分析及工程定位第五局部第五局部区域竞争分析5.1地块周边在售商品住宅楼盘销售情况表5.2区域典型楼盘分析5.3区域在售楼盘售价分析5.4工程定位5.5总体定位5.6客户定位及价格定位5.7户型定位本地块周边3公里范围内在售同类住宅工程较少，仅有中原桂冠一个工程，因此将范围扩大至周边5公里选取了3个典型同类楼盘进行比较分析。楼盘名称开发商建筑类型开盘时间建筑规模（万㎡）主力户型销售均价(元/㎡)销售率存量（万㎡）中原桂冠郑州中实房地产开发有限公司多层2006-11-309.5130三房、150-230复式370054%5.32盈家水岸河南同洲置业有限公司叠加别墅2005-1111（5）250-298四房、五房400092%6.4花半里河南千万间置业有限公司公寓精装酒店公寓2007-5-115（8）一期多层90–140二期60–80平米的两房430061%10.12琥珀名城河南天伦房地产有限公司多层小高层2007-01-273580-85两房、120-140三房420020%28一处庭院西院河南利达置业多层高层花园洋房预计12月5.680平米左右的一房（一房可做两房用）和100平米左右的二房（两房可做三房用）待定5.1北区典型在售商品住宅楼盘销售情况表

中原桂冠,位于花园路与英才路交叉口西500米,占地100多亩,一期开发,共33栋叠墅，90—150㎡荣耀大宅，阔绰空间，一样的户型不一样的享受；150—230㎡领秀叠墅，三代同堂，其乐融融。纯欧式建筑，遵循科学合理的室内布局，尽情展示大面积户型的优势。5.2区域典型楼盘分析----中原桂冠5.2区域典型楼盘分析----花半里花半里，位于花园路与新柳路交汇处，总占地约100亩，由八栋标志性建筑高层一栋小高层和十栋多层组成。工程共分三期开发，目前正在推出的是一期多层花满园和二期商务酒店公寓。一期多层有十栋多层共252套稀缺多层美宅，主要面积区间在90–140平米.工程二期商务酒店精装寓所共492套，面积区间在33–150平米，以60–80平米的一房两厅为主打户型。工程三期由一栋小高层及4栋高层组成具体规划未定。5.2区域典型楼盘分析----盈家水岸别墅盈家水岸别墅，占地78000平方米，共188套叠加别墅，临近淮河水系天然支流贾鲁河。紧扣“水景〞主题，以“水〞为魂，不仅有贾鲁河外环水系，还有小区内环水系，做到了家家邻水，户户有桥，郑州首家提出了“甩梯〞入户概念，以一梯一尊邸，一户一豪门为内质，不仅让楼体外立面有了层次上的变化，也确保了居住的私密性和尊贵体验；盈家水岸的建筑是意式小镇风情建筑，红墙蓝瓦，屋顶采用坡屋顶，融入了一些现代建筑的元素。5.2区域典型楼盘分析----琥珀名城琥珀名城总建筑面积35万平方，一期开盘时间为2007-01-27,以85平米左右的两房和110-120平米的三房为主；二期开盘时间为2007-09-08，由九栋多层、一栋小高层、一栋高层和三栋叠拼别墅组成，以110-130平米的三房为主。5.2区域典型楼盘分析----一处庭院一处庭院总占地近百亩，其中一期占地35亩，总建面积56117.8㎡，规划户数为512户，工程的户型以80平米左右的一房[一房可做两房用]和100平米左右的二房[两房可做三房用]为主，