大兴产业园第一阶段研究策划报告115P

大兴产业园

第一阶段研究筹划报告

目录工程综述宏观经济分析工程分析chapter1chapter2chapter3chapter4工程筹划定位1、区位特征2、工程经济指标3、工程四至4、可视性5、工程现状6、交通条件7、工程周边规划1、SWOT分析2、工程整体开展建议3、工程整体商业定位4、目标顾客群定位……8、工程档次定位1、城市宏观经济分析2、城市开展规划3、当地独有文化习惯4、当地的消费特征1、工程位置2、工程经济指标3、工程远景chapter5专题研究1、轨道交通对大兴绿地零售商业开展影响简析2、大兴绿地工程儿童业态定位可行性简析工程综述工程综述工程位置宏观经济分析工程分析工程筹划定位工程专题研究工程经济指标工程愿景工程位置工程综述位置理解国家地理信息科技产业园项目位于南五环外，西临京开高速，北至北兴路，西接广茂大街，南靠盛坊路，东至广平大街项目位置与城市核心商业相比，属于典型的郊区产业园外加商业，住宅配套。但位于大兴新城重要发展区域BAC工程经济指标工程综述编号用地面积（公顷）用途规划指标要求使用年限限高地上建筑面积总建筑面积（平方米）容积率建筑密度绿地率A号地9多功能用地335%30%45米27万33.75万B号地9.96多功能用地及混合用地2.535%30%45米24.9万27.07万C号地11.79多功能用地2.5-335%30%80米、45米32.27万40.34万合计30.752.7435%30%45米84.17万105.21万优势地铁紧临连接项目，有利于人流引导A地块位于广阳大街与广平大街之间，南至盛坊路主要规划用于产业B地块位于广茂大街与广阳大街之间北临青和路，南临盛坊路。C地块北至北兴路，南临规划中B地块劣势项目B段不临主路，展示性较差，不利于商业的招商泄洪渠将AB段割裂，不利于项目的布局A段B段C段对社会的奉献引入新的消费理念改变落后的消费观念更多的社区、办公和人群活动场所创造更多的就业时机工程愿景工程综述企业的收益开发商理想的收益鼓励和吸引地理信息企业进入开展及合作获取更多的商业地产经验和住宅经验打造企业的品牌未来上市包中的优良资产新城标志建筑对城市的奉献完善城市载体功能城市的标志性建筑国家地理信息科技产业园改变大兴郊区的商业面貌宏观经济分析工程综述宏观经济分析工程分析工程筹划定位工程专题研究区域宏观经济分析区域开展规划当地独有的文化习惯当地的消费特征小结大兴、顺义、昌平、房山、通州国内生产总值大兴、顺义、昌平、房山、通州人均国内生产总值2021年大兴GDP到达213.5亿元，经济开展速度较慢，人均GDP到达19553.3元，与北京其他卫星城相比，GDP总量仅比房山区略高，而人均GDP最低，大兴经济开展处于中低水平；但在2021年大兴的GDP到达了235.95，人均GDP到达21500元。在这五个区域排第四。顺义区拥有众多企业，产业根底雄厚，所以GDP远超其他卫星城；从开展速度上来看，大兴与通州、昌平、房山处于同一个梯度，增速平稳，总体变化不大，顺义区开展速度远超其余四个区县，开展速度较快。城市宏观经济分析宏观经济分析一、经济开展总量城市宏观经济分析宏观经济分析大兴、顺义、昌平、房山、通州人均可支配收入大兴、昌平、房山、通州恩格尔系数在五个卫星城中，大兴区人均可支配收入处于中等水平，但大兴人均可支配收入增长较快，在2021年人均可支配收入已经与通州、昌平持平，拥有较强的潜在消费能力；2021年到达了22548元。目前已超出了通州。大兴恩格尔系数不断增长，根据国际标准本数值越小证明居民在餐饮领域的消费越低，生活水平越高，但是中国国情有所差异，经济最好的区域，餐饮比例反而更大，证明卫星城在餐饮娱乐方面的需求有着较强的需求。恩格尔曲线恩格尔系数(Engel'sCoefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中〔或总支出中〕用来购置食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中〔或总支出中〕用来购置食物的支出比例那么会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中〔或平均支出中〕用于购置食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。城市宏观经济分析宏观经济分析二、同级别区县的横向比较〔2021〕经济指标大兴通州顺义昌平房山人口（万）109.7103.972.594.288.6GDP（人民币，亿元）235.95234335340231GDP增长率10.7%14%12.6%20%9.5%零售总额（人民币，亿元）109.7146129.9114.790.1零售额增长率22%19.7%19.9%33.3%18.8%人均可支配收入（人民币，元）2070720708220002083420328.9人均可支配收入增长率15.6%9.6%10.8%10.3%8.6%人均消费支出（人民币，元）1287212741125731410813725.2人均消费支出增长率15.8%2.5%7%8.5%5.6%相比其他卫星城，大兴的经济总量偏低，开展速度较慢，总体经济开展水平较低，这是由于大兴的产业相对较弱的原因，地铁开通后大兴房地产收益将会大幅度增长，直接会影响GDP，外来人口的迁入会大幅度提升消费力，另外首都第二机场如顺利开工，那么大兴经济开展将要产生质的提速；人均可支配收入、人均消费支出与通州、房山、昌平根本相同，但增长速度远超其他区县，大兴具有较大的消费潜力，对于商业地产开发是一个利好；资料来源：各区县统计公报城市宏观经济分析宏观经济分析三、城市化进程：大兴常住人口发展大兴流动人口发展截至2021年底，大兴户籍人口到达58万，常住人口超过122万〔根据大兴统计年鉴及统计公报〕，城市人口不断增加。2021年大兴区流动人口到达64万，按年迁移人口10%计算，预计2021年大兴区流动人口将要到达93万。大兴户籍人口出生率为千分之四可以忽略不计。理论值：2021年〔工程开业〕大兴人口将到达150万〔以住宅土地供给与人口增长相适应为前提〕。随着大兴房地产的开发，地铁的开通，未来城市人口将迅速增加，初步形成一个中等开展规模的城市，商业开展空间逐步增大。城市宏观经济分析宏观经济分析大兴人口密度大兴人口数量区域分布在五个卫星城中，大兴区人口密度处于第二位，未来随着房地产工程容积率的提高，年轻人口的迁入，密度将逐渐提高，对于商业地产来说是典型的利好消息；大兴区人口密度不断加大，增长速度也不断加快，未来较长时间内，将会持续此种状况。大兴区人口分布主要集中在青云店、旧宫、西红门、黄村，占据大兴区总人口比重为50%，本工程位于黄村，目前人口数量到达13万人，约占大兴总人口数的10%，对于本工程是一个很好的支撑。城市开展规划宏观经济分析二、城市功能布局规划〔工程所在区域的功能定位与开展方案〕城市开展总目标大兴新城规划北京未来面向区域开展的战略性节点，是北京重要的物流中心，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。依托大兴新城的建设根底与重大根底设施，积极承接中心城的人口与功能疏解，引导新型产业集聚，实施高标准的跨越式开展，形成新的城市增长极。新城功能定位1北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培育地区。新城规划空间布局2一核心区：是新城的行政中心和文化中心；六片区：东片区为区域综合功能区，东北片区为国家地理信息科技产业园综合功能，西片区为文教先导综合区，东南片区为物流先导综合产业区，西南片区为生物医药先导综合产业区；三组团；西红门组团为综合承接居住区，孙村组团为开展控制区，狼垡组团为综合生活效劳区。本案城市开展规划宏观经济分析三、城市交通规划2021年底，4号地铁线延长线——大兴地铁线将要开通，地铁的修建通车，将加强北京中心城区与大兴新城之间的联系，使大兴成为北京城市扩展的桥头堡，并承接着北京中心城区的人口的运载，成为北京移民人口的新兴区域。名称规模位置接驳方式站点级别西红门枢纽2ha五环北侧公交普线、快线，自行车，M4可以在此换乘综合枢纽宜家所在区域公共交通枢纽与换乘：结合轨道交通车站规划，在客流集中的区域建设公共交通枢纽。2新城核心区道路总规划1新城核心区轨道总规划本案当地的消费特征宏观经济分析大兴居民总消费呈现出逐年增长的态势，用于餐饮娱乐方面的消费增长较快；大兴居民主要有两局部构成，一局部是当地生活水平较低老北京居民，一局部是新移民，其中移民已经占到整个大兴常住人口的一半以上，具有较强消费能力的年轻人不断增加，更加关注娱乐休闲方面的需求；大兴居民人均可支配收入相对处于较低水平，所以大兴居民更加注重实惠，讲究物有所值；由于大兴居民由新旧两个群体组成，故消费特征充满了矛盾，一方面对于时尚的潮流不是太在乎，另一方面又比较关注新生事物；由于大兴处于房地产的高速开展阶段，故未来家庭设备用品及效劳方面，耐用消费品、家具材料等方面的消费持续上升，进而会分流商场方面的花费；文化娱乐效劳的消费未来会逐年提升，大兴居民越来越重视娱乐活动的特点将被凸现。随着大兴居民生活水平的提高，城市居民的消费能力也不断上涨，并带动了其对生活品质的要求也不断上升，影响并带动了其消费结构、消费偏好的不断改变，未来年轻化，时尚化的趋势愈创造显。小结宏观经济分析宏观经济城市开展当地独有的文化习惯目前，工程所在大兴区经济开展水平处于北京远郊区县中低水平，但经济开展速度较快，人均收入增长较快，人均可支配收入增长也较为迅速。大兴作为北京未来的卫星城，未来的开展空间较大，随着人口的迅速增加，大兴的经济开展速度会越来越快。工程紧邻将要开通的大兴地铁线，交通便利，将加强北京中心城区与大兴新城之间的联系，使大兴成为北京城市扩展的桥头堡，并承接着北京中心城区的局部产业及人口，成为北京移民人口的新兴区域。地铁开通，会吸引大批置业者，能为工程未来带来一定客流。区域人群主要由北京当地居民与京漂人群组成，当地文化由京派文化与移民文化融合而成，所以会有传统与前卫之间的碰撞，呈现的特点是老居民的保守消费与新移民的超前消费的特点。当地消费习惯区域人群由新旧两个群体组成，故消费特征充满了矛盾对于品牌的概念很模糊，一方面对于时尚的潮流不是太在乎，另一方面又比较关注新生事物大兴居民人均可支配收入相对处于较低水平，所以大兴居民更加注重实惠，讲究物有所值，对品牌不敏感。工程分析工程综述宏观经济分析工程分析工程筹划定位工程布局规划工程产品规划运营管理区位特征工程经济指标工程现状交通条件西单王府井机场中关村奥林匹克公园坐落于北京大兴区的中部，位于南五环外区位特征工程分析一、本工程地块区域在城市的位置本案区位特征工程分析二、区域特征：工程拥有良好的景观环境，地块西侧为高米店公园，金星路口处为一片集中绿地，能够为顾客提供良好的休憩空间，地铁站紧临工程地块，对于工程住宅局部是极大的利好，同时周边已有一些形成的成熟社区。地块中包含大规模绿化的建设将严重降低工程周边的人口密度，对于商业和产业园局部集中打造，为这块区域提供了很大的商机。负面影响，如果为打造成集购物、休闲、娱乐于一体的一站式消费场所的目标设置了硬件上的障碍，逐渐成熟需要一定的时间。无形中增大商业局部的规划难度。同时较为成熟的区域一般都在京开高速的西侧。•大兴经济重点开展区域，如大兴经济开发区•大学，如中国公安大学、北京印刷学院、北京石油化工学院等•居住，如枣园小区、首邑上城、翡翠城，那尔水晶城等地块紧邻着医院、学校、法院、检察院等公共效劳机构，随着工程逐渐建成、完善，将形成一个良好的气氛，是商业工程一个良好的外部支撑。但是大兴整体建筑风格及年代呈现出典型的远郊区特点，未来很长一段时间无法给人以高素质区域的印象。本案工程现状工程分析工程紧邻北兴路、广茂大街，广平大街周边没有高层建筑物与树木遮挡，工程展示性极佳。本工程辐射的主力人群根本上为京开高速以西区域，故商业C段符合人流，车流的方向，东侧与北侧两面临街，展示面为100%，商业价值最大，建议首选做大型的购物商场、写字楼、酒店；商业B段只有西侧临街，没有遮挡的，由北兴路进入广茂大街时才有展示面价值，展示面为50%，可做为商住公寓和学校配套。B段中有其中一局部为住宅，同时可以含盖糼儿园等相关配套。A段四面临路，可做为集中写字楼办公区。便于统一规划，统一管理。BA二、各相邻道路的可视性C工程现状工程分析四、地块周边环境编号项目名称1高米店公园2金星公园编号项目名称3大兴人民法院4北京兴涛学校12431234交通条件工程分析一、干道系统：地块与城市主干道联接性交通方面：主干道——南五环铁路——京九铁路线

建设中地铁——4号线延长线

高速公路——京开高速

项目地块公共设施

大兴区人民法院

金星公园

大兴黄村火车站

123123交通条件工程分析二、周边道路交通分析主干道

次干道

人流密集区本案华堂商场456321123456兴丰大街兴华业街兴业大街双高路金星西路康庄路交通条件工程分析三、周边相邻道路本案1354

26346125双向两车道双向四车道双向六车道双向六车道双向六车道单向三车道交通条件工程分析四、公交系统：工程红线100m范围内的公交路线距离线路起点站终点站经过站点50米937路（支7）刘村郁花园高米店大兴新城1路北臧村客运站郁花园300米954路大兴一职马甸桥西957路（快1）北京站东埝坛工业开发区957路（快2）海子角回民公墓968路大兴长途站温泉937路南礼士路西胡林937路（支2）南礼士路北京野生动物园937路（支6）南礼士路锦华园小区500米631路航天桥南黄村火车站366路木樨园桥北站林校路站366路（快速）木樨园站黄村火车站410路汇源路北京西站南广场434路福苑小区北京东站610路黄村火车站崇文门东631路航天桥南黄村火车站631路（快）航天桥南黄村火车站679路木樨园桂村937路支1南礼士路星湖园度假村937路支4南礼士路礼贤943路永定门长途汽车站霸州火车站943区间固安汽车站永定门长途汽车站943路区间（快）永定门长途汽车站固安汽车站968路大兴长途站温泉大兴14路大兴吴庄温泉10条城市级公交线路，1条大兴区本地小公共途径工程，目前的公交线路可以携带局部中低层次人流到本工程，但是无法形成覆盖全区的交通网络。954、957（快）、957（快2）、968、937（支7）、631、937、937（支2）、937（支6）新城1路、937（支7）21交通条件工程分析五、其他交通方式：目前周边轨道交通建设进度4号线大兴段将于2021年底通车，暂时无法与4号线连通。工程未来周边3公里范围内地铁线路：地铁线4号线互通式交汇站：0座工程未来周边3公里范围内地铁线路：地铁4号线互通式交汇站：0座地铁线的开通将会为工程带来一定人流，同时也会产生局部客户乘坐地铁去西单，英特宜家购物中心消费的现象，加剧工程目标客户的分流。项目周边轨道交通本案3KM3KM交通条件工程分析六、交通小结公交线路次干道快速路轨道交通能为工程带来直接人流的公交线路有954、957〔快〕、957〔快2〕、968、937〔支7〕、631、937、937〔支2〕、937〔支6〕、新城1路，区域客流带动性较明显。周边的次干道有兴华大街、金星路、兴丰大街，是将客户引导至本工程的主要交通方式。周边的快速速公路有五环路，六环路，京开高速，但无法为工程带来客流。区域内的地铁城铁规划是地铁4号线大兴段将于工程开业前开通，但是地铁为工程带来的客流不会超过10%〔根据卫星城轨道交通对商业影响研究〕。经过对工程周边交通深入分析：工程周边虽然干道兴旺，但是由于高速路与城市环路的阻碍，反而成为工程的劣势，最终可以为工程带来直接客流的，只有公交线路及次干道。小结工程分析居住环境商务环境商业环境其他环境工程周边有大量新建住宅，供给量较大，临近大兴区规划公园高米店公园，拥有良好居住环境；新开发楼盘主流客户群是拥有较高层次文化和中高等收入人群，这部份人群具备开放的思维，易于接受新事物；随着新建住宅的入住率提高，未来居住人群逐渐增多；目前来看，由于大局部小区正在建设之中，形成良好的商业环境，还需要一定的时间。工程东边紧邻大兴经济开发区，随着大兴经济的开展，未来将成为大兴的经济开展的中心，成为卫星城的经济中心；开发区现有少量企业，这些企业的员工，也是本工程未来的潜在消费人群。大兴区的商业集中在大兴黄村西大街商圈，吸引了整个大兴区的消费人群。主要商业工程都位于这个商圈内。其余商业仅起到满足周边居住人群根本生活需要的作用；目前大兴区的商业开展较落后，以地段百货和大卖场为主，尚未出现真正意义上的购物中心；市场的不成熟，造成商户对当地市场观望气氛浓郁，商户资源有限；消费者收入有限，中低消费场所仍是市场主流，中高端商业市场还需培养。大兴区内有一定数量的高校，但学生群体没有收入，消费能力十分有限，因此不是商业的目标消费群体，但高校内的教职人员是工程的目标消费人群；本区域无旅游资源，故本类型无法吸引此局部消费群体。工程筹划定位工程综述宏观经济分析工程分析工程筹划定位工程布局规划工程产品规划招商管理运营管理SWOT分析工程筹划定位Strengths优势地理环境优越，属于北京市重点打造的卫星城，人口主要迁移区域之一；地铁的建设，有利于大兴人口的迁移；随着经济开展和人民生活水平的提高，带动了消费结构层次的提升；工程总建筑面积105万平米，具有较大的开发规模，具备客户自我供给能力，集客条件良好，可规划做为类似小型的CBD，集办公，购物，娱乐休闲，会议，教育、居住等为一体的小型区域。配套设施良好，规划拥有约10942个停车位；工程未建设，具备有可调性；工程沿街展示性好；工程交通系统比较兴旺，有利于输送客流。将商业和谐地融入到整个景观之中，突出具有生态环境的主题商业的特征；引入休闲类业态，充分发挥工程的水系景观商业功能；将集团品牌与商业品牌有机相融，表达工程可持续开展性；结合人口素质的逐步提升和数量持续增长的优势，打造大兴区新的区域商业中心，有效导入消费人群；作一站式购物中心的规划，改变大兴百货，大卖场落后的开展模式，打造大兴首个真正意义上的购物和休闲、娱乐乐园；强化SWOT分析工程筹划定位Weaknesses劣势工程位于大兴非传统商圈，人口密度暂时不高；人口集中主要分步在京开高速的西边。对于目前这个区域还有待开发。工程不处于核心居住商圈，无法共享核心商圈人流；工程立地非核心零售商业区域，且不属于政府规划的商业中心区域。京开高速作为车流主干道，缺乏自然人流；周边缺乏成熟商务办公、酒店等商务物业的支撑，中高端消费市场一段时间内很难形成；尽量减少散售的比例，并在销售、规划和管理上予以严格控制；突出目的性业态及主题消费，吸引消费者主动前往工程消费；提高办公楼、酒店的集中性，为未来整体经营提高人气。与大兴市场现有商业设施错位经营，吸引少量高端餐饮商家吸引政务宴请及国际年轻时尚品牌，突出中高素质人群需求，防止陷入百货业态的竞争；减弱SWOT分析工程筹划定位黄村快速开展期已经拉开，随着商业、居住、办公物业的规划建设，工程整体的规划为办公集中营。未来人口持续增长将拉升本工程的商业价值；全新主题景观商业的建成会带动整个工程品质的提高，从而吸引人流前往本工程；大兴商业市场仍以百货业态为主，购物中心这一商业形式尚有较大开展空间；规划中的地铁大兴线连通商业内部，对于人流的拉动，能起到一定的引导作用；未来年轻人口的迁移，儿童出生率将会增长，其相关业态尚处于区域市场空白；局部知名商家的引入，有利于品牌商家的未来招商。工程档次不要盲目追求中高端档次，运营模式不能单纯依靠主力店，而是要针对未来的迁移人口，根据未来的品牌搭配组合尽量实现全客层覆盖，打造有品质的商业设施；强调工程的业态、景观、内部设计三位一体的功能，突出工程的不可复制性；在商业规划上充分挖掘购物中心的经营优势，同时，着力推广购物中心消费理念，使本工程在消费市场上突出差异化特色，并为消费市场所接纳并喜爱。利用Opportunities时机SWOT分析工程筹划定位星城商圈、华堂商圈等成熟的商圈已有稳固的客流，作为新建工程，要引发市场的关注并形成消费习惯，需要很长时间的市场培育；周边缺乏大型住宅区，短时间内区域人口不会出现暴增，缺乏潜在消费群体，缺乏商业气氛，会加长养商期；大兴商业必然会供大于求，竞争非常剧烈；英特宜家的超大体量及停车位及华堂的细致效劳会成为工程的直接竞争对手；大兴黄村与通州，回龙观一样属于典型睡城，未来很难形成办公与居住并行的区域，晚间消费与周末消费成为主力消费时间，白天的运营本钱会浪费。从建筑造型到整体布局、从整体气氛到档次定位等方面与已有的商业设施形成错位经营；大兴区域内商业开展相对迅速，必须通过特色的商业概念设计调动黄村居民的消费欲望，同时可以给商家以投资开店信心；将三段商业的连接通道慎重考虑，纳入的整体规划中可增加缩短工程的培养期，有助于共享人流，提高出租率。融入品牌折扣业态，儿童娱教业态概念，进行业态空白的填补，从而利用可持续开展的业态组合争夺市场份额;结合工程自身条件，加大餐饮，娱乐，休闲等家庭消费比例，从而加大顾客在工程停留时间；转化Threats威胁在总结美英等国购物中心开展形态及其专业协会相关定义的根底上，嘉亿引领总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型市场空白点与市场时机工程筹划定位在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心目前开展状况，嘉亿引领将购物中心按照核心价值以及四个营销组合要素〔选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性〕分为11种类型的购物中心：1.CityCenter城市购物中心2.SuperRegionalShoppingCenter超级地区购物中心3.RegionalShoppingCenter地区购物中心4.ResidentialShoppingMall邻里购物中心5.RetailPark购物公园6.PowerCenter能量中心7.LifestyleCenter生活时尚中心8.Entertainmentcenter娱乐中心9.Outletscenter工厂直销中心10.SpecialtyMall专业主题中心11.MealMall美食中心购物中心在中国将向两个方向开展：以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向嘉亿引领商业地产研究院〔CREI〕将11种购物中心放在了价格定位矩阵上研究发现，中国很多城市还有很多的竞争空白点，孕育着大量的市场时机同时，有些购物中心类型在市场上已经饱和，未来面临竞争异常剧烈〔如城市中心、地区中心等〕不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态市场空白点与市场时机工程筹划定位市场空白点与市场时机工程筹划定位1城市购物中心/CityCenter位于市中心，是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所核心价值选址商业组合购物与娱乐倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%目标消费者为大众消费群或某一细分市场提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心提供社交、家庭活动与其他附加价值随机性消费模式位于城市中心区域城市中心主干道旁6-10万平米核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈以服装、休闲娱乐、餐饮为主3-5个主力店主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐主力店占比40-60%购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%多与写字楼及酒店形成综合体购物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯主出入口外有多出入口地下停车场，500个停车位以上市场空白点与市场时机工程筹划定位2超级地区购物中心/SuperRegionalCenter通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心核心价值选址商业组合购物与娱乐倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%目标消费者通常为大众消费群提供以购物为主的、含有餐饮娱乐成份的一站式购足的消费中心提供社交、家庭活动与其他附加价值随机性消费模式+目的性消费模式位于郊区、城乡接合部或新区城市主干道或高速公路出口处超过8万平米核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里或以上，覆盖三级商圈以服装、家居、电子、娱乐休闲、食品杂货为主3-5个主力店折扣型主力店为主，通常为百货、GMS、大卖场、品类专营店、电影院以及其他室内娱乐主力店占比40-60%购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%多与写字楼及酒店形成综合体购物为主，体现自我实现诉求，感性与理性购物较平衡以封闭型的独立建筑体为主，有多个中庭楼层以三层以下为主，主要为二层多采用滚梯交通多主出入口停车场巨大，1000个停车位以上市场空白点与市场时机工程筹划定位4购物公园/RetailPark是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验核心价值选址商业组合购物与娱乐倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%目标消费者为大众消费群具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所提供社交，个人与家庭的休闲娱乐目的地消费模式位于郊区、城乡接合部或新区城市主干道或高速公路出口处超过8万平米核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈50公里或以上以大型主题式户外娱乐、餐饮、主体购物街区为主3-5个以上主力店主力店通常为2个户外娱乐主题，如人造海滩、溜冰场等，以其他主题如购物、餐饮作为辅助主力店主力店占比60-70%购物40-45%餐饮10-15%休闲娱乐40%以上多与酒店、写字楼结合形成综合体休闲娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费行为为主开放式的建筑体、内外街区布局为主-单体建筑最多为三层，多为一、二层有地上停车场，停车场巨大，停车自由度大，通常每个建筑体/商铺都配有停车位置1500个停车位以上与交通枢纽连接5美食中心/MealMall以经营餐饮为主，主力店是大型餐饮或餐饮连锁店核心价值选址商业组合购物与娱乐倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%目标消费者为大众消费者和旅游者或细分市场目的地消费模式选址适应性较广市区面积通常在1-4万平米，郊区通常为4-8万平米核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上中西式正餐，快餐，特色餐饮，休闲食品，咖啡，茶馆，娱乐项目等大型餐饮或餐饮连锁店购物10-15%餐饮60%以上娱乐20-30%餐饮娱乐为主，满足基本需求，也可体现自我实现诉求,感性和理性消费兼有建筑形式多样化，内部形成街区形式交通方便,车位充足市场空白点与市场时机工程筹划定位能量中心邻里购物中心城市中心生活时尚中心超级地区中心娱乐中心地区中心专业主题中心购物公园工程与生活时尚中心/专业主题中心/邻里中心/地区中心有一定的匹配性。体量：10万平方米以上生活时尚中心邻里购物中心专业主题中心地区中心市场空白点与市场时机工程筹划定位本项目城市中心超级地区中心地区中心邻里中心购物公园能量中心生活时尚中心直销中心娱乐中心专业主题中心美食中心位置新区城市中心区域城乡结合处、郊区、新区地区中心居民区附近郊区、新区、城乡结合处郊区富人聚集区郊区适应性广适应性广适应性广交通临近城市中心主干道城市主干道旁城市主干道/高速路出口区域中心主干道旁社区主干道旁城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口区域/社区交通干道城市主干道/高速路出口城市/区域主干道旁适应性广适应性广面积6-10万平米超过8万平米5-8万平米0.5-4万平米超过10万平米4-10万平米1.5-5万平米或更大面积0.5-4万平米0.5-4万平米2-8万平米1-8万平米商圈对商圈覆盖要求较高可覆盖40公里可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖50公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖3公里可覆盖30公里或以上可覆盖40公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖6公里或更大范围？☺☺☺☺☺说明：1〕按专业主题中心广义理解，此处将娱乐中心和美食中心划归为专业主题中心的两个主题形式，并参与主题筛选评估结合竞争环境、综合体定位和租金收益要求，选定地区中心和专业主题中心1)市场空白点与市场时机工程筹划定位百货+超市服装专卖店家居家饰餐饮休闲娱乐火神庙引入王府井百货，而英特宜家引入欧尚，再综合考虑大兴商业的开展阶段，建议考虑开展百货+大卖场两种业态。从商户反响与消费者问卷结果来看，服装服饰等专卖店仍有市场开展空间，但相对高端的品牌市场接受度较低。考虑到开发区新建住宅供给量大，市场存在这方面需求，但是工程临近的宜家家居已经可以做到业态的全覆盖，故不建议引入类似业态的品牌。作为目的性消费场所，优质、有特色的餐饮是大兴区的空白，具有强大的市场开展空间并且局部中国餐饮百强企业的反响以及大兴已经开业的快餐品牌来看，餐饮市场将会是本工程重点开发的业态。KTV，网吧，儿童娱乐，电玩游戏等，属于典型的目的性消费，从消费者反响来看，具备一定的市场开展空间。√√√市场空白点与市场时机工程筹划定位主要业态甄选书店属于典型的目的性消费，但是由于书店租金普遍较低，故不建议大面积引入此业态，可考虑经济类，休闲类书店。√X√儿童玩具店电器专业店运动用品电玩、电影院健身运动中心由于百联清城三层整层均为儿童类玩具，不建议工程做同质化竞争业态，故不建议开展该类业态，但建议从儿童娱乐业态入手。电器类业态占用面积大，楼层好，但租金低，并且无法吸引经常性消费人群，无法为业主方带来经济利益，故不建议开展该类业态。考虑到卫星城新建住宅供给量大，年轻人数量逐步增多，市场存在这方面需求，本工程在定位时可适当引入集合店统一运营，具体为工厂店还是普通店，是否结合运动场地，根据阶段另行调整。电影院在经营上具有较强的抗风险能力，能在各种不同的市场状况下(包括经济危机时期)持续稳定地经营，其业态表现出了超强的竞争力，特别是针对年轻人及儿童市场拥有与生俱来的融合性，属于休闲娱乐业态中性价比最高的产业之一。属于典型的目的性消费，从消费者反响来看，可考虑与住宅局部相结合，不必要融入到购物中心业态。√√市场空白点与市场时机工程筹划定位主要业态甄选配套效劳美容美发，个人护理，照相摄影，眼镜光学，药店，音像礼品，银行，属于典型的配套性消费，对于购物中心业态是不可缺少的补充。√√√X从目前大兴黄村商业现状看，除百联清城能够实现功能相对较为丰富外，其余商家商业业态单一，因此可见功能丰富的商业场所在当地市场是一大空白。虽然未来火神庙与英特宜家均能实现这一目标，所以要求绿地工程全部持有，后期人性化的效劳入手，才能与之竞争。市场空白点与市场时机工程筹划定位华堂商场帝园商厦物美大卖场吉星德亿中心星城商厦百联清城购物中心火神庙购物中心英特宜家购物中心没有蓝海可选零售业态餐饮业态休闲业态娱乐业态工程筹划定位市场空白点与市场时机G.M.S+专卖店

+餐馆+影院+娱乐城折扣店

大型零售中心百货公司时尚专卖超市杂货店药店零售超市日用杂货产业园时间娱乐消遣商务时尚日常地域风情价位商业设施形象：【多功能复合式的时间消费型设施】“多功能复合式〞：商业设施功能的多面性，即除购物功能外，还可满足消费者对娱乐、餐饮、效劳、甚至体验、学习等其它方面的消费需求。这类商业设施充实而丰富的功能构成，可以有效延长消费者的滞留时间、从而增加消费几率、拓展消费范围。这类商业设施向消费者提供不仅仅是一处购物场所，更重要的是提供了让消费者可以享受闲暇时间的消费空间，即“时间消费型〞设施。本工程商业设施的形象近乎于“家庭娱乐休闲生活城〞，多种前沿业态的结合体，有别于现有传统百货店、标超的单一功能商业设施，让消费者充分享受消费快感、体验居家消费的舒适温馨。根据日本，台湾等亚洲区域的商业中心研究发现：SC〔购物中心〕业态是蚕食百货公司的典型业种。家庭娱乐休闲生活城工程整体商业定位工程筹划定位LivingMall—家庭娱乐生活城工程整体商业定位工程筹划定位LivingMall—家庭娱乐生活城服务的对象服务的对象服务的对象服务的对象从消费者从购物消费从便利购物从ShoppingMall到生活者到非购物消费到愉悦消费体验到LivingMall>>>>>>>>目标顾客定位—层级工程筹划定位低高中高中等偏上中中等偏下目标客群层级：大兴当地收入水平一般，中等或中等偏下收入的客层占本工程目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑工程经营；从周边规划看，未来会会聚中等偏上收入的群体，利用本工程之独特性吸引其前来消费；中等偏下收入的群体作为工程初期人气的培育及后期人气的补充；从年龄结构上，以25-40岁人群为主要目标客层，该类人群在消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。目标客户层级补充客群主力客群主力客群〔中后期客群〕目标顾客定位—来源工程筹划定位商圈内消费群体分类消费特征商圈内消费者研究附近居民的民生类需求(以普通两居室为例〕内容经常性消费类（民生类）涉及的商品、服务类别商铺类型卧室家具－衣橱服装鞋帽、纺织品服饰店、鞋包店、床品店、洗衣店－床头柜首饰、手表珠宝首饰店、钟表店家饰－摆设工艺品、毛绒玩具、童装工艺品店、玩具店、童装童品店客厅家电－DVD、音响音像产品音像店家具－茶几烟酒糖茶、零食烟酒店、小食品店、茶叶店家饰－摆设工艺品、字画、花卉、鱼缸工艺品店书房家电－电脑软件、耗材、配件小型IT店家具－书橱图书小型书店文教娱乐－文具文具、眼镜文具店、眼镜店－琴乐器琴行－字画字画画廊－照片（婚纱）摄影、相框、冲印影楼、冲印店－球拍运动产品运动产品店家政－储蓄银行银行－邮寄邮局邮局－通讯电信电信营业厅、手机店厨房用具－餐具、茶具餐具、茶具瓷器店、茶具店家电－冰箱食品、药品、面包生鲜超市、便利店、水果店、药店、面包房卫生间卫浴－消耗品化妆品、个人清洁护理用品化妆品店、小型超市、小家电店阳台宠物－宠物食品、用品宠物用品宠物店储藏间用具－小型工具小五金五金店、维修店非经常性消费类（非民生类）常规家电大型家电卖场常规家具大型家具店建材大型建材卖场厨具、洁具整体橱柜专业店或专卖店汽车汽车店中介机构房屋中介、家政中介窗帘、布艺大型布艺卖场办公用品办公用品店内容涉及的商品、服务类别说明亲友小聚餐厅中餐厅为主，辅以休闲餐厅，家常菜餐厅咖啡馆非商务性质茶馆畅饮类为主KTV中小型休闲时光书吧软件、耗材、配件美容美发不止一家SPA足浴健身中心中小型电玩/网吧旅行社电玩颐养天年老年中心与街道活动中心配合医疗设施简易型棋牌室社区型欢乐童年KFC，麦当劳糖果店儿童游乐室内外结合乐器、航模店附近居民的享受型需求商圈内消费群体分类消费特征商圈内消费者研究目标顾客定位—消费需求工程筹划定位消费需求方面：全面提升商品及商业设施的品质，为区域消费者提供满足其质与量双向追求的消费场所。将“满足消费者对商品质与量的双向追求、全面提升消费者生活品质〞作为本工程的差异化开展方向性从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。本工程周边新建住宅工程较多，将进一步吸引更多高素质消费群的入住，这些人群对品质生活的追求也决定了工程开发的方向。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。“消费者对商品质与量的双向追求〞含义：从商业设施〔店铺〕层面来讲：对商品“质〞的追求——主要表达在品牌〔企业〕知名度高、环境品质高、效劳品质好、体验性能高等；对商品“量〞的追求——主要表达在设施功能齐全、业态多样化、商户丰富等方面。从商品层面来讲：对商品“质〞的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量〞的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。概念诠释工程筹划定位主体概念方面：居家消费的体验地，周边居住家庭专属、独享的消费胜地，引导家庭式消费的新生活时尚。各类家庭、家庭所有成员均可在本工程中找到适合自身消费的商品，获得消费满足。全家相携前来购物将成为时尚，引导周边消费群新的生活方式。专门效劳于周边家庭消费群的商业设施，向其传达专属、独享的信息，给予周边家庭消费群体强烈的归属感。关键词：【新商圈，新商业，新形象】【温馨、舒适、自由－家的感觉】【愉悦、休闲、享受－新的体验】概念诠释工程筹划定位餐饮购物休闲儿童娱乐商务宴请/亲朋聚会的首选地家庭/朋友的社交场健康自然的休闲领地全家的希望/连带消费的源泉全年不休的体验乐园功能定位工程筹划定位以购物为主体，充实餐饮、休闲、娱乐、游玩功能，突出综合性和多元化。以购物为主体，满足消费者日常生活需求是前提：工程周边现有消费群主要为常住家庭消费群体，满足其日常生活需求的商业设施是其主要所需；虽然居民的收入水平日益增加，普通市民提高生活品质的需求仍集中表现在物质方面的追求，精神层面的需求及各类高档时尚类商品的需求仍仅限于局部消费群，如果只满足这少局部消费群的需求，将失去拥有一定消费能力的群众客群，所凝聚的消费力将很难支撑起本工程。引入休闲娱乐、餐饮设施的必要性：可以有效弥补该地区餐饮、娱乐休闲设施欠缺的现状。引入餐饮业可以为来此消费的消费者提供休息、用餐的场所，从而延长消费者在商业设施中的消费时间。为消费者提供用餐和休息的场所，营造更为亲切舒适、人性化的购物环境，将赢得消费者的好评。休闲娱乐业态中所包含的均是具有良好市场开展前景的业种，在未来较长时间内不会被市场所淘汰。餐饮及休闲娱乐业态受地域限制较小，可以辐射更大范围，吸引更多消费者前来消费。餐饮及休闲娱乐业态可以与各种业态进行多样组合，增加工程自身体验式消费比重，使设施商业品质获得提升。多业态组合，突出多元化、综合性特征的必要性：随着消费者自身素质和生活水平的提高，单一业态的经营模式已经不能满足其需求，“一站式〞消费、“体验式〞消费越来越成为他们评价一个商业设施优劣的根本标准。现有的商业设施业态构成单一，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的商业设施仍未出现，本工程的开发将填补这一空白。单一业态无法支撑工程如此大的开发体量。工程主题定位工程筹划定位商业工程的主题直接影响到其在消费市场的被接受程度，符合当地文化及消费习惯的主题，才能为群众所接受，以大兴商业市场开展现状、文化特性而派生的消费心理为根底，结合工程特性分析提炼：在北京远郊区的特性熏陶下的大兴原住民安于闲暇安逸生活，乐于享受日常生活的乐趣，市民化即是“生活化〞，对于时尚事物的接受水平远低于市内原住民；移民文化表现在务实与精明，尤其在消费上注重性价比，能够接受新事物，对于效劳环境所带来的附加价值的接受程度较高；因此太过行而上的主题无法与人们产生共鸣，太过高调的主题难以为市场所接受，在此主题定位应以亲民性、体验性为首要原那么：本工程位于绿化，水系的交界处，这里是黄村居民休闲生活的原点当我们不在家，当我们不在工作，我们就在“新星生活广场〞，因为这里是大兴人的城市聚客厅家庭聚会地工程主题定位工程筹划定位工作-Work家-Home新星生活广场城市聚客厅家庭聚会地全天候娱乐休闲时光亲子时刻时尚消费社交聚会工程档次〔业态档次〕工程筹划定位购物：中档偏上的流行性及品质定位，中低价格，过于流行的品牌商家很难吸引至本工程；餐饮：品质及流行性跨度大，应考虑中档偏上、倾向于兼顾北方及南方的主流口味，满足各类消费群体的消费需求；娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态；效劳：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费群体的需要。工程整体定位以中档为主，在餐饮及效劳类上少量中高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体。价格低价格高流行性/品质高流行性/品质低零售餐饮娱乐效劳工程筹划定位高端国际品牌低高东方新天地新光/国贸/王府/四季世贸天阶/蓝色港湾/三里屯village百盛/当代/王府井赛特/燕莎APM/来福士广场/大悦城/嘉茂/银座燕莎奥特莱斯富力广场/国瑞城/SOGO/中友/君太/翠微/双安首都时代/银泰太平洋/新世界华威/西单购物贵友/城乡/蓝岛/华联/北辰/华堂/飘亮购物望京国际商品价格永旺/龙德广场/世纪金源/首地大峡谷工程档次〔整体档次〕本工程开业初期整体档次在北京所有商业中处于中档水平，与卫星城商业档次保持一致工程筹划定位工程业态定位工程开发背景工程规划概念工程功能配置•大兴区经济持续稳定开展，居民生活水平逐步提高，消费能力缓慢增长。•居民消费习惯需要逐渐改变，消费结构即将产生重大变化。•中等收入以上家庭比重越来越大，将成为消费中坚•零售市场有待繁荣。•目前的商业结构与消费需求不匹配，造成消费流失。•传统的商业格局将被改变、新兴的商业中心各具特色，市场竞争将会愈演愈烈。•大型百货公司、专业商场与街边小店共同争夺零售市场。•外来零售巨头的落户将为大兴区带来新的商业元素和商业资源。•餐饮娱乐将成为市场新宠。•利－核心辐射区域内有超过万密集的较高消费能力人群；核心商圈总人口超过万。－公交线路数量较多，路经工程所在区。•弊－与华堂商圈、宜家商圈的直线距离均只有两公里左右，商圈人口重叠，竞争剧烈。－工程周边有不少同质竞争对手抢夺市场份额宏观经济环境大兴商业区开展特点工程周边环境•定位“城市聚客厅，家庭聚会地〞概念，吸引家庭消费。•满足民生需求的同时，考虑未来需求开展变化。•迎合家庭外出就餐增多的新需求，兼家庭消费。•增加个人护理及保健设施。•考虑周到的设施设备配套，使物业具有满足多种商业业态的功能，并保存足够的调整变化空间。•充足的停车位，满足日益增加的有车人群需求。•商场内外部流畅的水平及垂直交通流线。•开敞的公共空间将成为聚客活动的中心。•醒目的外立面和灯光效果•适当控制零售业态比重，防止与大兴新建购物中心、百货公司的直接竞争。•重视餐饮、娱乐设施，尤其是晚间经营工程，填补区域市场空白。•增加齐全的效劳类设施，即使损失局部租金。•形成另一种目的性消费场所。迎合、引导消费需求硬件具有优势错位竞争餐饮•家常菜〔中餐〕•休闲餐厅、快餐厅•茶房、咖啡馆、面包房娱乐•儿童乐园•KTV•溜冰场•露天娱乐设施效劳设施•SPA、美容美发、洗衣、冲印•银行、电信•亲子活动零售•休闲服装、饰品、化装品、眼镜、流行表、花卉•图书、音像•家庭用品有机的商铺组合次主力店•在垂直动线两端设置有号召力的品牌连锁型主力店。•首选国际知名品牌。轨道交通对大兴工程

零售商业开展影响简析商业的生命力在于客流的集聚，而轨道交通大容量的运能在给人们提供便利交通的同时，也会给商业带来大量的消费客流，地铁的布局正在影响着城市的商业格局。以香港为例，地铁沿线共分布着大约30个购物中心，约占香港购物中心的60%。因此可以认为：地铁已成为商业开展不可或缺的积极元素和地域经济开展的动力。城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对商业地产的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。因此，地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。本项目地下一层与地铁大兴线相连通，到底会产生什么样的影响呢？在理论与案例研究的基础上结合北京及地铁发达城市实际情况确定轨道交通对于零售物业的影响地铁对零售型商业开展影响专题研究chapter第一局部：地铁对商业地产所产生的影响分析第二局部：香港、广州、上海三个城市地铁商业开展分析第三局部：北京市地铁规划示意第四局部：北京市地铁商业开展现状解析第五局部：类比案例分析目录地铁对商业地产所产生的影响分析研究角度国内外关于轨道站点辐射范围的研究角度一研究角度以适宜步行的距离〔400-600米〕作为站点直接影响区，以自行车可达距离作为最大影响区城市轨道站点控制区范围西雅图距离轨道交通站点约400米希尔斯伯勒距离轨道交通站点约390米波特兰距离轨道交通站点约400米华盛顿特区距离轨道交通站点约800米城市卫星城〔新区〕：合理区半径确实定在卫星城〔新区〕，以步行的合理时间10分钟为基准，从理论上计算出其他接驳方式的合理区半径。中心城区：合理区半径确实定在中心城区，轨道站点控制区的范围确定根本上以步行为主，以居民步行到车站的时间控制在10分钟以内，步行速度为4km/h，计算出轨道车站的步行吸引范围约为650m。出行方式速度（km/h）最大影响半径（km）步行40.6自行车11-141.8-2.3公共汽车16-252.6-4.1小汽车40-606.6-10结论：在中心城区以适宜步行的距离作为轨道站点的直接影响区，其范围在400-600米之间在卫星城〔新区〕新区考虑多种出行方式与轨道站点的接驳，把轨道交通的最大影响区域确定在2000米之内。角度二研究角度从规划的角度出发，将轨道站点周边一定范围的区域划为控制区，给予特殊政策香港为鼓励开发商参与旧城区重建提出了一种鼓励优惠的政策区划:对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置综合开展区〔CDA〕，为轨道交通周边土地的混合、高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区开展提供便利。CDA的半径为500米。新加坡在有关城市开展的白皮书中提到：提高地铁站及周围地区高强度开发的比率。从保证投资可行性的角度出发，哥本哈根改建区域“TOD〞最少应当占地10英亩〔合4公顷〕，对于新开展地区那么应到达40英亩〔合16公顷〕。如果核算到以站点周边为半径的圆，其半径为225米。例如，为了给公交站点提供足够的客源，圣地亚哥的BarrioLogan车站周围的方案就占地10.9英亩〔4.4公顷〕，而希尔斯伯勒新建的orenco车站周围新建方案占地到达200英亩〔合80公顷〕。综合控制区TOD最低门槛规划上将轨道站点周边控制区范围划为500米，而200米范围为轨道站点影响范围最大的区域，也是保障站点有足够客流的门槛距离。角度三研究角度轨道交通会带来沿线区域土地开发强度和结构的变化根据1992年的分区人口统计结果分析,全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500m的范围内。如果仅以居住在九龙、新九龙以及香港岛的居民计,这一比例更高达65%。新界，地铁周边仅2.5%的面积集中了78%的就业岗位。中环-金钟-铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。上海外围地区〔上海外环线以外〕500m范围之内是高容积率建筑，超出之外大多是轨道交通开通以前的低密度建筑。香港居住密度1香港就业密度2上海发展趋势3香港全境及距铁路车500m范围内居住人口密度研究总结中心城区：地铁辐射最正确距离400-600米之间；新区：考虑多种出行方式与轨道站点的接驳，最正确距离为2000米之内不同物业随距离衰减程度不同，办公衰减最快在100米的时候即有显著衰减，商业在200米处衰减迅速，住宅300米外衰减显著。理论实证&轨道交通会带来沿线区域土地开发强度和结构的变化，其影响范围为500米。从规划的角度出发对轨道站点周边划定一个最正确辐射区，区域范围在500米左右。居民特征：以当地居民为主商业配套：社区型商业，仅能满足居民最根本的日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：大量外来置业人口，区域居民呈现本区域与外来人口混合特征商业配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型〔本地住房升级+外来刚性需求〕居民特征：以当地居民为主，导入局部外来置业人口商业配套：社区型商业，仅能满足居民最根本的日常生活需求置业特征：置业导入型地铁的运营使区域内居民结构发生变化，且带动了商业的开展地铁开通配套完善地铁开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁开通后地铁开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力。当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。地铁的运营在改变居民出行方式的同时使其消费方式也发生了转变香港、广州、上海三个城市地铁商业开展分析

地铁为人们带来了舒适、方便和平安，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业运作模式进行简析，进而推导大兴工程的借鉴性。主要城市地铁商业开展简述从1979年至2004年，香港地铁共建成全长87.7公里、包括50个站点在内的6条地铁线路；2005年又开通了迪斯尼线和马鞍山线；06年改造了东铁线和西铁线。现今，客流量每日230万人次左右。香港地铁占公交系统总载客量的30%左右，占过海载客量的60%左右，占机场载客量的25%左右，是香港公共交通骨干。主要城市地铁商业开展简述–香港香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得。从上图可以看出香港的营业利润来源主要是两方面，即车票收入和物业开展。车票收入得益于稳定的客流，而物业开展那么得益于先进的物业开发模式，二者相互作用，相得益彰。香港是世界上地铁运营最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁地段地区商业容积率住宅容积率一级商务中心中环12-158-10二级商务中心尖沙嘴127.5湾仔10-128零售商务中心中心铜锣湾-7.5新市镇中心荃湾9.56-6.5住宅区中心九龙湾125一般住宅区奥运/九龙86.5-7.5两湾河-5荔枝角-7.5无地铁线地区最大容积率中心附近5-新市镇3-香港地铁站与站点周边土地容积率的关系市区范围香港?建筑物〔规划准那么〕?将轨道站点周边列为一类住宅用地，建议高容积率开发。5.76.45新市镇在地铁车站附近每新增加92.9m2的楼地板面积,将额外每天产生60个乘次的客流量。容积率的提高会带来客流量的增大，以及物业价值的升高。市中心香港地铁市中心和新市镇轨道站点平均容积率站点周边高容积率的开发带来大量的客流才是促使商业开展的重要因素香港的新市镇，轨道交通站点周边500米属于人群居住集中区从1973年推行新市镇方案以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇,开展总面积超过110平方公里。30年后，四通八达的铁路和快速公路网络已将新市镇与旧市区紧密相连。名称发展年代人口（万）面积（km2）行政区划荃湾1970年代初7724荃湾区和葵青区沙田1970年代初6335.87沙田区屯门1970年代初48.819屯门区大埔1970年代末28.212.7大埔区粉岭／上水1970年代末24.47.8北区元朗1970年代末2111.7元朗区将军澳1980年代末2910.05西贡区天水围1980年代末274.3元朗区东涌1990年代初88.3离岛区

新市镇建设轨道交通规划功能要求居住商业、娱乐交通中转站点土地规划香港约45%的人口居住在离地铁站仅500m的范围

【香港新市镇列表】交通的开展带来人口的剧增，最终表达在商业的繁华上天河城和中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据统计，天河城的消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。

但是另一方面我们不得不考虑，天河城的开展与整个广州市的CBD开展，城市扩张、房地产的发张与人口的增加有着密切的关系，天河城与正佳广场，图书大厦，广百等知名商家形成了一个商圈，已经不能用远郊区的概念进行简单的套用。

其实“人流效应〞带来的“收入效应〞在广州地铁一号线中已有所表达。虽然地铁商业商机无限，但是如果不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效果，也会带来一定风险。广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站和芳村站等地的商业经营就值得商榷。火车东站上盖商业物业主要有中泰百盛、美食街和天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线和中旅商业城等。主要城市地铁商业开展简述–广州

目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素和内部因素两方面。外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。因为仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者。同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。而且，还必须有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。商场的经营面积必需足够大，一是可以增加品种，另外那么可以有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。像地铁一号线上较成功的中华广场曾经通过吉之岛、中华百货两大主力店〔目前已经归属海印股份〕来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园电讯一条街的优势，把电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。主要城市地铁商业开展简述–广州上海在人民广场、上海南站等主要枢纽，建立公交车、地铁、长途汽车、轻轨相互换乘的大型枢纽站，实现轨道交通之间的同台换乘。投资者纷纷意识到，延伸到浦东的地铁二号线也蕴藏着无限商机。在杨高南路站的“亚太盛汇〞商场，一个使用面积为１３平方米的铺面租金高达每月4500元。“后起〞的轻轨明珠线在被冷落了很久之后，也从去年开始推出了赤峰路、漕宝路、江湾镇等几个站点商场。上海地铁运营商贸公司目前已经决定在二号线、明珠线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。他们希望把地铁经济织成一张连锁的网络。

由于地铁周围社区林立，大型超市将面临开展的新机遇。7月底，云集了3万种名优产品和进口商品的华联吉买盛超市携餐饮巨头麦当劳开进了地铁莘庄站，其巨大的辐射力将在很大程度上繁荣闵行地区及沪杭铁路沿线的商业。而在此之前，地铁站附近已有联华等数家中小型超市。主要城市地铁商业开展简述–上海上海地铁商业已开展成四种商业模式目前上海已建成的地铁商业有以下几种模式：模式一：地铁站厅内零星分布的商铺，其特点是面积小，以即时消费和专业效劳的小型商铺为主；模式二：与地铁站厅相连的外部地下商场或商业街，一般以经营流行服饰及其他中低档商品为主；模式三：拓展地铁的优势，通过地下通道为地铁站周边的商业提供便捷的全天候的交通网络；模式四：地铁与地上盖物业联合开发的模式，其上部物业多为集商业、办公、居住等多功能为一体的城市综合体，我们将其简称为“地铁上盖商业〞。模式五：地铁开通初期，商家不挣钱是因为住宅开展不够充分，人口密度较低，随着人口的增加，地铁商业的价值才能显现。

地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，因此本工程也应适应地铁这一特点来确定商业运作的方式。

通过上述对国内外地铁商业的开展史，以及在开展过程中所表现出来的经验和教训的分析，嘉亿引领对绿地大兴黄村的地铁商业局部提出如下建议：我们无法改变容积率，只有将19，20号地的设计倾向于增加居住人口数量的规划理念，即大量设计为中小户型产品，才能增加未来的商业消费人口；为了保证商业经营的持久性和品牌效应，建议贵方借鉴万达，SOHO经过教训得来的经验，对工程采用只租不售的方式，尽量防止日后无法管理，造成大面积空置，以期实现利润最大化；要树立人口的增长的意识才是商业开展的最重要因素，地铁只是有利于住宅开展，人口迁移的充分条件的心理准备；在商业开业初期，不要寄希望于赚取较大利益，养商期不可防止，在逐步的调整中最终吸引国内外有信誉和影响力的品牌商家进驻；通过对香港、广州及上海三个城市的地铁商业研究，嘉亿引领得出几个结论：北京市地铁规划分析

标注：项目所在地北京地铁现状说明及未来规划示意从上个世纪60年代，北京市开始修建地铁，到如今北京已开通地铁线路5条，分别为1、2、4、5、8、10、13号、机场轨道线和八通线。目前正修建的线路有6、9号、10号线二期、亦庄线15号和大兴线。至2021年，北京市将建成“三环、四横、五纵、七放射〞布局、总长达561公里的轨道交通网络。日客运量从现在的290万人次将增加到800万人次以上，轨道交通出行占公共交通出行量比例将提高到50%，占总出行比例将由5%提高到23%。北京市地铁商业开展现状解析

北京市现有主要地铁商业工程分布——非传统商圈10987654321编号项目名称1来福士广场2双子座大厦3国贸商场4新光天地5新生活城市广场6新世界百货7龙德广场8嘉茂购物中心9新中关购物中心10银座MALL经过对北京市现有地铁商业的调研发现，在地铁交通愈发便利的时代，京城地铁商业的开展却相对滞后。通过对北京市多个大型地铁交通枢纽研究发现，与地铁商业极为兴旺的香港相比，在人流量不处于劣势的情况下，尚未出现任何商业工程到达香港德福广场的水平。西单、崇文门、王府井等传统商圈因经营特色早已深入消费者心中，而地铁的开通仅仅在原有根底上提升了消费者到达工程的便捷性。但东直门和西直门等新兴商圈的商场至今依然面临如何将地铁人流转化为有效客流的难题。新开通的地铁商业面临客流难题。经过对西直门地铁下班时断人流的统计得出，平均每分钟从地铁口出来的人流量在100人左右，而该时间段内进入嘉茂购物中心的人数却在10人以下，缺乏地铁进出站人流的1/10。北京地铁商业开展现状说明经过我们研究，北京将地铁价值发挥到淋漓尽致的大多属传统商圈，而非新兴商圈——东方新天地，新世界百货，大悦城，只有CBD商圈属于非传统商圈，但是我们也可以很容易看出，CBD商圈的开展也是因为，人口密度的增加才取得的成功。另外需要说明的是，即使是在传统商圈有地铁的情况下，也未必能形成成功的商业，东方新天地就是典型案例：在开业之初将商场的目标客层定位于北京消费者，希望通过自身优势与王府井百货大楼进行竞争。但商场开业后的经营状况却达不到预期水准。因此，东方新天地的经营者果断进行定位调整，并进行了大规模的卖场改造，最终街道式的卖场及走廊式的餐饮与商圈内占据绝大多数的外来游客的购物偏好十分契合，最终实现了地铁人流到商场客流的角色变换。北京现有最成功地铁商业分析经过对北京地铁沿线商业的分析之后，除去没有适宜的开发土地原因外，地铁上商业未形成具有规模商圈的共同点都是人口密度较低，或因为人口未迁入，或因为人口已迁出，这一现象尤其在老城区与卫星城区域表现的尤其明显。而知名商家对于选址，也并非只考虑地铁的因素，其中人口密度、素质，购置力才是商家的考虑因素。可类比案例分析