房地产市场－理解上海

房地产市场分析——理解上海上海的实力一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。人口占全国1%土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用

资料来源：上海市政府网站上海的实力二、经济实力上海地区的GDP连续十几年呈两位数增长

——经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证

数据来源：上海统计局及市政府网站上海的魅力一、城市建设1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境

1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%数据来源：上海统计上海的魅力1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况数据来源：《上海市城市交通白皮书》1.21持续建设道路系统——整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力1.22、轨道交通加快形成轨道网络——“十五”新建200公里轨道浦江两岸连为一体——“十五”新建“一桥三隧”1.23、越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件——加强综合枢纽建设上海的魅力1.24、对外交通建设重点工程：上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系

在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：《上海市城市交通白皮书》上海的魅力1.3、城市建设－绿化上海市在2000～2002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城市环境保护项目至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网上海的魅力二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会上海的魅力2.1、一城九镇的规划上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计2003年上海郊区的城镇化水平将达54%以上。到2005年，上海城镇化水平将达60%；2010年，城镇化水平将达70%。

资料来源：上海市建设和管理委员会由仲跟量联谷行及咬旗下辰拉塞工尔投歉资管班理公占司共损同开矮展的“全球质最具葬优势落城市剥调研”中，尸上海拢被评盈为最螺具潜登力的之大型赔城市劲。在12雄0个全鱼球新鼻兴城搭市中酬，上爷海在经济影增长基础繁设施青建设外商演直接爷投资成本岁优势等传份统评迁估指拿标中告均取裕得了王高分幻玉，房麦地产田发展律的活愉跃态惧势引效起国礼际投盾资者灾的广励泛关便注上海悼的魅位力三、促优秀博的投榨资环仇境资料格来源陵：上竟海市拳政府踩网站上海乳的魅邻力三、装优秀胡的投螺资环琴境世界热各国留的投锅资者壁都认胳可上向海优掩越的亮投资勿环境私和未摄来的优良好殊发展绢空间墙，上茂海魅搂力正垃吸引纳着越忍来越沟多的原目光害和人垄气目前厚，在刑世界50码0强企马业中干，已仁有近40适0家在惜中国盏大陆倘投资辈，其卸中进家入上内海的服有30黑0多家杨。统计爬数据亦还显悟示，晕现已兄有18跃4家跨闯国公伟司地厉区总嗽部和警中国尘总部份进驻治上海晕，其炎中属苦于世何界50堤0强企剃业的份有62家，开占全抗国总轿数的40纤%，预晌计20威05年进疫驻总排数可渗达25逐0家左碎右。据《串财富推》杂忍志的只一项现问卷语调查狂表明独：92％以饮上的叮跨国耳公司押若干箭年内纹将考岩虑在川中国畜设立蓬地区说总部摄，30％的肠跨国论公司肿表示擦首选劲地将久会是蔬上海府。资料阵来源五：上摇海市本政府饶网站上海志的潜捷力按20幕00年价有格计器算的背国内在生产冻总值圈达到73斧00亿元宾左右微，年哄均增注长9-幅11情%；人制均国伞内生怕产总铁值达寄到54挑00猜0元左柔右；三、陈二、爆一产贺业结笼构比板例为55：43托.8：1.信2；外贸植进出寇口总蚁额85劳0亿美痛元，馅其中利出口悲超过40厅0亿美课元；社会刘消费舍品零匀售总铺额达垫到25哑00亿元户，平货均每岩年增镰长7.塑8%；国际漆标准毁集装虹箱吞的吐量10黑00万标华箱，皆平均串每年救增长9-汤13押%；城市伤居民恨和农齐村居若民家盼庭人效均年敬可支残配收油入分卵别达恋到15北00学0元和71助00元；新增纹劳动蜜力平拒均受购教育睁年限勾达到14年，甲高等毁教育燃毛入阁学率狂达到55乐%；城镇爪居民灶住房期人均楚使用拉面积18祸--诊20平方往米，腔市区朽绿化现覆盖犬率28崇--屑30泼%。一、俭上海兵的近碑期目宿标——到2士00必5年资料夜来源速：上悬海市帐政府逗网站面对赤充满轰机遇进而又紫富有侵挑战兽的21世纪响，上徐海已普经确召定了帮新的腹中长忍期发预展目培标：服把上木海基蜘本建挺成国欣际经守济、暑金融约、贸狭易、户航运算中心丘之一散，初俭步确悼立社怜会主帐义现准代化栗国际燥大都辩市的罢地位寻。二、上海通中长且期发弟展目良标上海纯的潜叶力资料仍来源铅：上居海市牲政府惩公报上海浸的潜晌力三、统世博适会效病应举办丹20贷10弦年上傅海世我博会傅，是慎上海良建设陷国际特经济习、金纯融、恭贸易必、航炒运中加心进智程中滨的一温件大奖事，恰必将找进一劝步提狸高上央海城猜市综旬合竞蝇争力讽，加扶强与鉴世界料各国年及国很内各吸地区板的交筝流与施合作暑。据测高算，附到2驳01源0年五，预逼计有犹：1.夏4亿铸人次乞的国绘内外巧游客葬到上胀海旅形游；70佛00阀万人茂次光解临世践博会洞场馆届时降上海营将成处为继猪香港绘、东这京之五后亚响洲又倾一旅窗游中碗心和戚国际贞会展蛛中心秀。资料钉来源贞：上竿海市鲁政府跨网站理解趴上海结姐论腊：一个萍城市烛房地煮产的斑价值很大晕程度煌上是这个凉城市桌价值的体段现上海竹的城溉市价订值提辜升必拨然会歼导致厕其物围业价诵值的机不断摆提升早和房咐地产犬市场岁的继摄续升亦温理蝴解恩行叶业房地绘产业拥增加拾值占佩GD或P比脉重：20尖00下年级5.润2％20资01讲年匆6.连4％20该02抽年旱6.偿9％20仅03绑年蝴预计港超过除7％据预不测，孔在今挤年上孙海G饺DP企两位暗数增净长中辟，约初有一税个百冠分点跃是房篮地产渣业直葡接贡单献的稀。一、经行业瞎地位资料腔来源桂：上童海统尤计信婶息网理供解腐行毕业理紧解场行袍业二、梅房地赌产市杆场投坚资力巧度不中断加掠大资料系来源撞：上内海统偿计信鼠息网经过久近几壳年的挑投资狭和培楚育，浅上海克房地疫产市恒场得种到了地快速装的发掠展，鼻市场疮已经霉形成牢了一牙定的现规模理夺解鸣行孕业资料位来源蜓：房危地产药时报扩、上魂海统蒜计信露息网三、植上海壳房地唯产市省场在册供需券两旺焦中持伯续升寨温商品菠房的暑空置楼面积剩大幅巧度减之少，销售小价格白呈持胃续上建升态伸势，争整个暖房地兼产市役场呈蒙现出罗供求卷基本共平衡耍，需帅求略逝大于姿供给划的现甘象理趟解爬行驰业四、晓上海屯房地娱产市陈场消坚费群歇体构贪成上海日益杏展露忌的城涉市魅留力，苹正吸铁引着练全球领的眼络光—堡—上海续不在殖只是甚上海斑人的雹上海营。上苍海房茄地产秩市场普的消旁费群姐体逐派渐扩背展到揪国内军外。世海内亡外人柱士对酸上海答的认间同和性对上侮海未驼来的浊信心齿支撑脚着上霉海房钞地产捞持续垫强劲姑发展任。资料竭来源蜡：房挪地产沿时报理千解荒行吼业四、则上海乱房地泡产市换场消膊费群偶体构挣成参照安全球榆经济达发达朴城市朋经验痒，房馆地产休市场它供应衫中必翠有10仔%～15鸽%的比想重是这面向因世界娇各地纪的客哲户，泄上海枕自然誉也不雅会例数外预计城未来3年，毕来沪患购房灿的境卖外人雕士比明例将膛增至8%～10疯%，境肺外与题外地冰人士竭在沪燥购房屡的比紧例将撑达到30哥%高档研楼盘谅的消犬费群狡体构敏成更爱加明励显资料膝来源互：房辽地产答时报理虎解残行脱业五、恋土地初价值双和出虽让方钳式由于挖近年哈来上包海房乒价的假飞速萄上涨治，土我地成就本迅冒速增层加。框随着衫招投政标工凭作的梢展开呀，吸敏引更宣多的俭外来检开发漂商，维土地妄价值息进一仆步提裂升。目前馒，在境上海袜住宅摄土地创出让闸方式肉以招伤投标让为主彼。今年贿年中涨之前愁，上搁海土途地交涝易主抹要通档过协份议进债行，跃1汗99肿5年渗至2唯00疏2年饿11申月，网上海江共出霜让土颗地面始积1抗42塔46休.4遥6万拴平方饿米。予从下至半年酬开始益，则窃基本信上是偏招标碰，其剃中包狠括一晨些原均来已非经协荐议好症的土嘴地。省至1狐0月良底，婶今年汗公开延招标蕉共推受出1坦64脑幅、堆14苏00袜公顷巾土地竖，数颈量较睡前两聪年大市幅上虹升。竞强争锁对诵手上海揪本地船开发借商：1、炭绿地铃成库立于19瓣92年，谜一级厕资质站，至2仰00闻2年里底,胃集团盼资产携规模各已达跟71资.1喊亿元饲。战略诸目标唐为挡“立辨足上炮海、检发展衡全国缘瑞”，阻先后妈进军疤南昌补、合范肥、昼长春配、天副津等亦重点败城市贪。2、伤复地19锤93年涉蹈及房议产，遥复地么共有山25美个独昂资与币合资虏分期侮开发咐项目信同时扣运作脑，分困布在通上海色八个尝行政员区域凳和部男分外抽地中支心城骂市。促复豪地的抓未来斥战略工规划炕将以尖长三鬼角都债市群餐为核烂心，阅不断破拓展俱，分群享长遥三角糖繁荣扛。3、焰大华档以犁开发目大华例社区槐为基笼础，鸡是上海晃房地己产行智业中零唯一形一家喘连续陕七年载商品折住宅时销售片量进滨入全草市前馆五名搅的企吹业。共性竟：在上枕海经环过多麦年发挡展，穿有一服定的按实力捕和知免名度晨。立顾足上戏海发乌展；谜战略花选择孩要地俘以上麦海周态边经割济中研心城蜂市（满如：皂南京双、苏腾州等参）为莫主；壁积极呈开拓森内地简市场岂。竞榆争代对玩手上海横外资惜（港沸资）的开发柔商：1、敏仁恒委（新立加坡番独资扮）1没99趋2年谨创立悬于上荷海浦雷东，班十年舞来持述续投抵资累静计约司几十层亿元赔人民肠币，并建成摄“仁其恒广益场”堆、坦“鹿仁恒绵公寓纪”高、“物仁恒鬼滨江报园”交、隔“仁动恒河缓滨花舞园”迅等高仗品质雁住宅糠区，忍累计妄总建晶筑面督积约酿20忧0万写平方粥米。2、捏和记坦黄埔酱在上啊海开抬发的皇高档宁住宅轮“汇奋贤居赶”大胸获成秧功，斑在北枝京、胆上海朽、深案圳、剂广州短、重衣庆、检珠海滩、东纹莞建决立了居自己间的分芬公司烘，且祸开始赶开拓垦二线誉城市悉市场泡。3、瓶汤臣窜1贿99迹2年周投资明上海糖至今拼，汤覆臣已见从初暖期的旗大量壮投资悟转为览成长造收获怪期共性基：拥有确强大工的资芦金实绣力和司融资币渠道福，以回先进讽的理侧念，问开发提高档斜次的皆物业词。竞裙争迅对厚手上海并外来撑大型肥开发陈商：1、成万科19视92年确柏立了俗以房甚地产透为核薯心业融务的雨发展夸战略词，将湖住宅姨作为调房地漂产的爬主导掏开发税方向提。在张上海蔬已经锻开发代了万肌科城可市花弄园、性万科里假日练风景筹、万令科四善季花童城、低万科拢蓝山线等项惩目。2、纹金地20曾03年进隙入上肃海，乒已经稿在嘉匙定、橡三林滋地区渗有近每30元00和亩的历土地扑储备乓，跟赴林系励列楼顾盘已沈经面拢世，合供不腰应求岗。3、损珠江坟战桌略布脖局遵搏循点乓、面冠、网粮的步迫