房地产行业第35周周报：新房二手房持续回升多项重要政策出台

周报析师告业地产行业首席分析师信达证券股份有限公司新房二手房持续回升，多项重要政策落地实施摘要:新房成交面积环比增长12.79%，连续第3周回升，同比跌幅收窄至17%左右。二线城市环比增速较高。二手房环比小幅下降，同比增速连续2周为正。二线三线成交面积同比增长明显。本周央行、金融监管总局等部门联合发布首付比例与存量房贷利率下调政策，四大一线城市和成都等重点二线城市落地执行“认房不认贷”。本周天津、武汉、长沙等地完成土地出让。令重点政策解读：本周四大一线城市和成都、苏州等重点二线城市均官宣落地执行首套房“认房不认贷”。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，不再区分“限购”和不“限购”城市，统一并下调首付比下限。针对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置们认为，差别化住房信贷政策将与前期的“认房不认贷”政策，释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿，另一方面减少提前还贷风险，提升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市场进入“金九银十”的传统房地产销售旺季，我们预计此轮重大政策实施有望提振楼市信心，带动有较好基本面和供需结构的一线城市和部分二线城市楼市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传导。令一周行情回顾：本周(2023/08/28-2023/09/03)申万房地产指数上涨2.14%，跑输上证综指0.12pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数上涨1.55%，跑输恒生综指0.47pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金科股份(24.58%)、绿城中国(24.43%)、泛海控股(22.64%)；本周跌幅前3的地产公司分别为：中国恒大(-83.33%)、渝开发(-12.11%)、大龙地产 (-11.60%)。本周恒生物业服务及管理板块上涨0.88%，跑输恒生综指1.14pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里(12.73%)、碧桂园服务(6.49%)、星盛商业(3.62%)；本周跌幅前3的物业公司分别为：国锐地产(-11.24%)、建业新生活(-9.57%)、滨江服务(-9.23%)。令地产市场监测：本周(2023/08/26-2023/09/01)30个大中城新房成交面积259.65万平方米，同比下降17.39%，环比上升12.79%。15城二手房成交面市库存面积18113.09万平方米，环比下降0.03%，去化周期117.42周，较上周延长4.26周。上周(2023/08/21-2023/08/27)100大中城市土地供应建面2379.79万平方米，同比下降51.01%，环比下降23.99%；土地成交建面溢价率为3.22%。令房企融资情况：本周(2023/08/26-2023/09/01)房企境内新发债总额为126.51亿元，同比上升99.38%，环比下降15.94%；债务总偿还量为135.67亿元，同比下降37.70%，环比上升42.29%；净融资额-9.17亿元。产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露21.地产政策追踪 41.1重点政策解读 41.2地产政策回顾 4一周行情回顾 92.1房地产板块 9 2.3重点公司公告 103.地产市场监测 153.1新房成交数据 153.2二手房成交数据 153.3土地市场情况 163.4库存及去化 174.房企融资情况 194.2房企融资详情 19风险因素 20本周政策回顾 5图表2：本周房地产板块行情走势(%) 9图表3：本周申万全行业板块涨跌幅(%) 9图表4：本周地产股涨幅前10名(%) 9图表5：本周地产股跌幅前10名(%) 9图表6：本周物业板块行情走势(%) 10图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅(%) 10图表8：本周物业股涨幅前9名(%) 10图表9：本周物业股跌幅前10名(%) 10重点公司公告 10 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速(%) 15图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速(%) 15 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速 16图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速(%) 16图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速(%) 16图表18：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速(%) 16 图表21：100大中城土地供需比(倍) 17分土地供应/成交面积、增速及供需比 17：100大中城土地成交楼面均价及溢价率 17溢价率 17积及去化周期 17图表26：一线城市库存面积及去化周期 17图表27：二线城市库存面积及去化周期 18图表28：三线城市库存面积及去化周期 18图表29：重点城市库存和去化周期情况 18 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模 19债券发行详情 19最新负面事件 20请阅读最后一页免责声明及信息披露3央行、金融监管总局：购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地限统一为不低于20%和30%。2)房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。系整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通住房信贷政策不断调整优化，并落地实施。“认房不认贷”政策，共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意愿，进一步释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市场进入“金九银十”的1.2地产政策回顾中住房套数认定标准的通知》。财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。本周全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价请阅读最后一页免责声明及信息披露4城签订关中平原城市群住房公积金发展合作协议。太原印发《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》。浙江嘉兴调整限购、限售政策。广东中山明确商品房预售款监管相关事日期发布地区三环境，激发社会投资特别是民间投资活力。涉及优化能源领域准入准营、优化公共充电设施领域准入准领域准入准营、优化市政和公共服务领域准入准营、优化文旅康养领域准入准营、优化制造业领域准入PO营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高的上市公司进行适当限制，重点关注所有上市公司的前次募资使用情况并限制制，进一步表明“活跃资本市场，市公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额如下：人均年可支配收入54000元(含)以下，申请家庭和单身居民财产限额为3人及以下家庭(含单身居民)财产66万元(含)以下，4人及以上家庭财产87万元(含)以下。阳市住房公积金管理中心发布关于落实《住房公积金服务贵安新区高质量发展的十条措施》的通知，其中提到万元。取住房公积金按月直付房租模式，并先行在保租房领域开展试点。租住试点项目住房的公积金缴存人，可授权规模。商品住房项目可按栋办理预售许可。开发企业应按照土地出让合同约定的开竣工时限进行建设，属地监管须加强土地出让开竣工履约监管，依法依规对逾期项目进行处置。成都市住建局、成都市司法局印发《关于优化完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》。符合下列情形之一的，可不再实施公证摇号：(一)建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)的房源；(二)取得现售备案意见书的项目。购房家庭中至少有一名登记购房人符合请阅读最后一页免责声明及信息披露5消费预期，不断释放消费内需潜力，加快恢复市场消费活力。精准实施差别化住房信贷政策，落实新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。完善二套房认定住房的，银行业金融建商品住房支付首付款的资金压力。通知提出，在盐城市缴存住房公积金的缴存人及其家庭成员购买盐城市域内新建商品住房且符合购房提取条件的，可以凭已登记备案的《商品房买卖合同》(含《商品房买卖议定书》)，申请提取本人及符合提取条件的家庭成员(配偶及未婚子女；未婚缴存人的父母)账户内的住房公积金支付购房首付款。及配偶)无住房公干康发展”部分提到实施首套房贷款“认房不用认贷”政策。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购提南昌市城区购买新建商品住房且不申请住房公积金贷款的，可申请提取购房人账户内的住房公积金支付贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。政策解读中提到，政策执行时点以《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越易双方共同承担经纪服务费用。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织请阅读最后一页免责声明及信息披露6交所将国证监会的领导下，紧扣高质量发展主线，鼓励支持民营经济和民营企业利用资本市场发展壮大。其中，抓住房市场这个牵一发而动全身的领域，坚决落实好支持房地产市场平稳健康发展的各项政策措施。保持房企股债融资债关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点包括:一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和LPR套住房利率政策下限仍请已有广州、深圳、中山三个城市官宣执行“认房不认贷”。借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用管理局网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出居民家庭在。知》，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在东莞市名下无，”条措施”重磅发布，侧重点在扩大有效需求、增强发展动能、保障改善民生、优化营商环境四个方面。在促进房地建筑业平稳健康发展方面提出，支持刚性和改善性住房需求。支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策措和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房”认房不认贷”等政策，放宽住房公积金提取策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。引导金融机构加大对已售逾期难交付项目”保交楼”配套融资力度。建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知规定，居民家请阅读最后一页免责声明及信息披露7庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已执行。认定标准，即北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在成都市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在成都市名下无成套住房，不论是否已利用贷款购买过住房，银行金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。和城乡建设局官微消息，鄂州市推动房地产平稳健康发展联席会议办公室发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，具体内容如下。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在我市申请贷款购买行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行。，居购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。将中心城区范围内新购的住房由“须取得不动合同备案证明满2年，且取得不动产权证后才能上市交易”。的购房补贴。管理局网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出居民家庭在。资料来源：中国人民银行、西安发布、土地情报公众号、全国银行间同业拆借中心、上海证券报、重庆发布公众号、成都住房公积金管理中心、南昌新闻网、观点网、厦门市公积金中心、青岛市住房公积金管理中心、太原市人民政府、中山市住房与城乡建设局政务网、财联社、香港发展局、新华网、财政部、央广网、嘉兴市住建局，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露82.1房地产板块万房地产指数上涨2.14%，跑输上证综指0.12pct，海控股(22.64%)、富力地产(17.65%)、新城发展(15.04%)、新大正(15.02%)、*ST中迪(14.98%)、我爱我家(10.99%)、张江高科(10.58%)、碧桂园(9.88%)；块行情走势(%)4.0%2.0%0.0%房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数2023/8/282023/8/292023/8/302023/8/312023/9/01资料来源：Wind，信达证券研发中心) 资料来源：Wind，信达证券研发中心业板块涨跌幅(%)%电煤美机轻汽家计传通建纺国有基电商钢医综房社建石食交农非公银环子炭容械工车用算媒信筑织防色础力贸铁药合地会筑油品通林银用行保护设制电机材服军金化设零生产服装石饮运牧金事理备造器料饰工属工备售物务饰化料输渔融业资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心2.2物业板块本周(2023/08/28-2023/09/03)恒生物业服务及管理板块上涨0.88%，跑输恒生综指(3.62%)、雅生活服务(3.09%)、中海物业(3.08%)、绿城管理控股(2.69%)、融创服务(2.08%)、正荣服务(0.83%)、越秀服务(0.32%)；、请阅读最后一页免责声明及信息披露9图表6：本周物业板块行情走势(%)恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指%2023/08/302023/08/312023/09/01图表8：本周物业股涨幅前9名(%)%业板块涨跌幅(%)%公司公告内容置业集团%10期股息每股0.4港元生创展务置业设%%地产荣兆业%股份景悠活江股份11%%股金地集团宝%展元，归母净利润4.84亿元，扭亏为盈发展金融街亏损7.29亿元，由盈转亏ST景泰富集团金辉控股金科股份产官茂服务12茂集团股亿元新城东和实控人提前终止减持计划事变动职骏先生的辞职报告质押/解除质押驳回正常，内外部经营环境未发生重大变化域获取新能源项目建设指标金科股份在需要更正、补充之处务境内未上市股份申请全流通实施完成13ST及相关债项终止评级元主体变更登记申请向特定对象发行股票审核决定》江股份资料来源：Wind，信达证券研发中心143.1新房成交数据成交面积分别为57.62/158.79/43.23万平方米，同比变动-21.46%/-6.97%/-38.46%，环比同比增速(%)30大中城市成交面积(万平)同比增速(%)环比增速(%)000000资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积环比增速(%)-100%一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积同比增速(%)250%200%150%100% 50% 0% -50%二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心2%同比增速(%，左轴)环比增速(%，右轴)1.0%-2%70大中城一线城市市-1.0%市资料来源：Wind，信达证券研发中心比变动动-1.40%/-2.70%/-3.50%；80%/-0.50%/-0.40%。15及同比和环比增速同比增速(%)15城二手房成交面积(万平)同比增速(%) 环比增速(%)3000资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分二手房成交面积环比增速(%)一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级分二手房成交面积同比增速(%)200%150%100% 50% 0% -50% 一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心速(%)同比增速(%，左轴)环比增速(%，右轴)-3%-0.8%70个大中城一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心3.3土地市场情况，同比变4.52%/1.86%/3.22%。积及同比增速00000土地供应建面(万平)同比增速(%)-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心积及同比增速00000土地成交建面(万平)同比增速(%)-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心16图表21：100大中城土地供需比(倍)供需比(倍)4.0资料来源：Wind，信达证券研发中心均价及溢价率0000成交楼面均价(元/平)成交土地溢价率(%)10%%资料来源：Wind，信达证券研发中心供需比土地供应建面(万平)土地供应建面同比增速(%)土地成交建面(万平)土地成交建面同比增速(%)0供需比(倍)城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心级划分成交楼面均价及溢价率成交楼面均价(元/平)成交土地溢价率(%).0%00000城市二线城市城市资料来源：Wind，信达证券研发中心3.4库存及去化1700015城库存面积(万方)15城去化周期(周)806040200化周期8200二线城市库存面积(万方)二线城市去化周期(周)80604020017化周期8200二线城市库存面积(万方)二线城市去化周期(周)化周期1100三线城市库存面积(万方)三线城市去化周期(周)期情况市存面积(万方)增速(%)(万方)期(周)化周期(周)47686108%23%市103439州%州.8门83%线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心18融资情况增速0发行总量(亿元)同比增速(%)资料来源：Wind，信达证券研发中心图表31：债务偿还规模及债务净融资规模债务净融资规模(亿元)债务偿还规模(亿元)300000资料来源：Wind，信达证券研发中心4.2房企融资详情券简称发行人起始日期发行额(亿)(年)发行利率(%)发行人性质券类型口加工区开发股份有限公司有企业有企业期融资券置业有限公司置业有限公司置业有限公司有限公司有限公司有企业期融资券MTN绿色)房地产集团有限公司有企业公司债有限公司有企业期融资券资料来源：Wind，信达证券研发中心194.3房企信用情况公告发债主体事件存续债券级对象发生券债券余额券债券余额(亿元)金地(集团)股份有限公司发债主体250AAA实业发展(集团)有限公司20宝龙展期0AA+有限公司发债主体推迟评级00AA+集团有限公司发债主体推迟评级8