广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法的补充

根据穗地税发[2007]245号文的规定，本文第三点（蓝色字体）失效。2、根据穗地税发[2007]277号的有关规定，本文第二点（蓝色字体）自2008年1月1日起停止执行。3、根据穗地税发[2010]21号文件规定，穗地税发[2006]39号第一条、第五条和第六条第二款（蓝色字体）废止。关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知

2006年2月27日

穗地税发[2006]39号局属各单位：

我局制发的《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》（以下简称《办法》）已于2005年1月1日起执行，现就执行过程中的若干问题补充明确如下：

一、关于纳税人机构的问题

《办法》第五条规定“土地增值税由纳税人机构所在地的地方税务机关负责征收”的“纳税人机构”分为两类情况：一类是具有法人资格、领有法人营业执照、在广州市从事商品房开发经营的固定企业业户（以下简称“企业”），在广州市（含花都区、番禺区、南沙开发区和从化市、增城市，下同）开发经营房地产应交的土地增值税，由其企业所在地的地方税务机关负责征收。

另一类是非广州市固定业户在广州市设立了分支机构或只拥有房地产开发经营项目但没有设立机构的（以下简称“机构”），在广州市开发经营房地产应交的土地增值税，由其机构所在地的地方税务机关负责征收；没有设立机构的，所应交的土地增值税，由其开发房地产的项目坐落地的地方税务机关负责征收。

二、关于综合楼预征比例的问题

《办法》第十二条规定“综合楼预征比例为0.7%”的“综合楼”是指立项为综合（或商住）楼，转让房产不能按照房产用途划分收入的，按0.7%的预征比例预征土地增值税；能够按照房产用途划分转让收入的，普通标准住宅的转让收入按0.5%的预征比例，非普通标准住宅、非综合楼以外的其它房产开发项目的转让收入按1%的预征比例分别预征土地增值税。

三、关于项目界定及清算时点的问题

《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。

四、关于转让房地产收入跨越征、免税期清算或结算应交土地增值税的问题

根据财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签定开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）中“一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税”、“对于个别由政府审批同意成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核……，可以适当延长免税期限”以及财政部、国家税务总局《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字〔1999〕293号）中“此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底”的规定，对符合上述免税条件的房产开发项目和经广东省地方税务局批准延长免征土地增值税政策期限的广州市七个房地产开发项目（详见附件1），在免税期限内首次转让房地产的收入，免征土地增值税。免税房地产开发项目免税期满后仍有转让收入的，在进行项目清算或结算土地增值税时，对普通标准住宅或其他项目免税期内转让房地产收入的免征土地增值税，分别在《土地增值税清算申报表》的“批准抵缴税额”栏填列计算应补（退）土地增值税。计算公式如下：

（一）下列计算公式适用于按实清算或结算土地增值税时运用

批准抵缴税额=清算或结算项目免税期内转让房地产收入总额×应负担的税额

应负担的税额=清算或结算的应缴土地增值税÷清算或结算项目转让房地产收入总额

（二）下列计算公式适用于按预征率清算或结算土地增值税时运用

批准抵缴税额=清算或结算项目免税期内转让房地产收入总额×土地增值税的适用预征比例

注：公式（一）中的“清算或结算的应缴土地增值税”是指《土地增值税清算申报表》中的第25行发生数；“清算或结算项目转让房地产收入总额”是指《土地增值税清算申报表》中的第1行发生数。公式（二）中的“土地增值税的适用预征比例”按照取得收入的时间来划分：2003年5月1日前取得的转让房地产收入，适用广州市地方税务局《关于对房地产开发企业预征土地增值税的通知》（穗地税发〔1995〕139号）中规定的预征比例；2003年5月1日后取得的转让房地产收入，适用广州市地方税务局《转发关于加强土地增值税管理工作的通知》（穗地税函〔2005〕18号）中规定的预征比例。

五、关于对按实清算或结算土地增值税条件认定的问题

（一）《办法》对房产开发项目设定了按实清算或结算土地增值税条件，其中《办法》第十四条第（一）款和第十六条第（一）款中的“其中条件（1）是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的,仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件”内容修改为“其中条件（1）是以房产开发项目取得第一笔销售收入至清算或结算土地增值税时均实行查帐方式征收企业所得税；在上述期间内，中途改变查帐方式征收企业所得税的，视为不符合按实清算或结算土地增值税的认定条件”。

（二）应按实结算土地增值税的房产开发项目而纳税人未按实结算土地增值税的，地方税务机关有权对该房产开发项目按实结算土地增值税。

六、关于综合开发房产项目按实清算土地增值税划分扣除项目金额的问题

根据《办法》第十五条第（二）款第2项“对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额”和第十六条第（四）款“纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交土地增值税”的规定，按实清算或结算土地增值税时，按照以下的计算公式分配扣除项目金额并计算增值额和应交土地增值税（实例详见附件2）：

（一）清算土地增值税的计算公式：

1.分摊已售比例=（已售面积÷可售面积）×100%

2.可扣除项目金额=实际发生扣除项目金额×分摊已售比例

3.分类的扣除项目金额

（1）非住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[(已售非住宅面积×1.4)÷(已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4)]

注：非住宅系数1.4=非住宅高4米÷住宅高2.8米，非住宅高度不论高或低，系数为1.4，以下同。

（2）住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[已售住宅面积÷（已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4）]

4.不同用途或类别房产的增值额=已售不同用途或类别房产的销售收入—分类的扣除项目金额

5.不同用途或类别房产的应交土地增值税=不同用途或类别房产的增值额×适用税率—速算扣除数

（二）结算土地增值税的计算公式：

1.分类的扣除项目金额

（1）非住宅的扣除项目金额=扣除项目金额×[（非住宅面积×1.4）÷(住宅面积+非住宅面积×1.4)]

（2）住宅的扣除金额=可扣除项目金额×[住宅面积÷（住宅面积+非住宅面积×1.4）]

2.不同用途或类别房产的增值额=不同用途或类别房产的销售收入—相应用途或类别房产的扣除项目金