房地产前期策划整体思路

前期策划汇报思路项目理解基础研究发展策略及定位物业发展建议投资测算分析前言工作背景工作目标项目界定项目属性核心问题城市宏观背景分析宏观经济背景城市发展（趋势）规划土地（地产）市场项目物业市场分析物业市场研究区域客户研究重点客户研究供应特征分析后续竞争分析发展策略分析发展定位体系物业发展建议投资测算分析SWOT分析项目发展策略客户定位形象定位产品定位价格定位用地条件分析物业开发建议开发策略建议开发成本估算财务效益分析宏观政策（机遇）背景前言部分工作背景企业发展战略策划工作要求企业背景企业开发目标项目界定项目界定是策划工作的先决核心问题，事关项目策划的前期市场调研方向、竞争对手核定、物业类型选择和产品策划项目属性项目区域价值

新城还是老城区，区域价值成长空间大小，资源价值景观价值、城市价值、交通资源环境氛围商业氛围、居住氛围、物业类型纯别墅、纯洋房、物业发展方向多元规模大型、中等、小型规划条件局限大、小规划成本兼具一定的潜在城市价值和资源价值的、物业发展方向多元（别墅与洋房）的、中大型纯居住社区广州老城区，区域价值成长空间大，批零地铁，无优质景观资源支撑，商业氛围弱，规划条件局限大，成本较高的中等规模商住项目核心问题核心问题主要是对项目的限制条件，资源瓶颈、开发难度的判断，区域限制

区域价值低，城市面貌差、区域价值成长空间小交通限制

交通滞后，无规划利好、资源限制

无优势资源

竞争态势

区域竞争激烈，市场几近饱和项目界定基础研究城市宏观背景分析经济背景GDP总量及增长率的横向和纵向比较、人均可支配收入情况、固定资产投资总额、房地产投资总额及其占全社会固定资产投资总额的比例、特定产业产值、居民消费水平、收入水平支出水平宏观政策（机遇）背景

利率上调及针对性政策、中央及地方政府出台与房地产相关的经济政策、大型基础设施建设或者政策引起区域价值改变、城市发展战略城市发展（趋势）规划基础设施、专业市场、次级中心规划、新城规划、发展方向转移，人口产业转移、生态绿化规划、交通配套情况土地（地产）市场板块房地产发展阶段、市场格局、各板块土地储备情况、历年供应量、成交量、成交价格以及开发投资额、施工面积、竣工面积、空置量、各类物业市场特征及细分、板块流向、板块客户特征、项目物业市场分析基础研究物业市场研究各板块项目性质、名称、品牌、区域配套、供应量、规模、产品特征及价格不同物业类型的供应特征、成交情况类型楼盘名称指标1房2房紧凑型3房舒适型3房4房5房\复式普通商品房万科金域蓝湾面积————90-106——130170-230套比————82%——9%9%中海金沙湾面积——80-85102110-128145-155——套比——24%30%36%10%——时代糖果面积5675-8092115-120140-147——套比20%17%42%8%13%——恒大御景半岛面积————97127－141160-178——套比————28％28％42%——保利西江月面积——————121142-146——套比——————33％67％——合计套比7%10%40%25%16%2%限价房中海金沙馨园面积——8090-95——————套比——40%60%——————合计套比——40%60%——————项目名称热销户型（㎡)滞销户型(㎡）销售情况描述滞销、热销原因分析中海金沙湾两房：80-85三房：100-120四房：144-15508年平均销售速度约70套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎万科金域蓝湾三房：90-106四房：23008年平均销售速度约40套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎恒大御景半岛三房：97、127四房：209-30008年平均销售速度约30套/月总价过高，销售速度相对较慢时代糖果一房：约50二房：75-80三房：约92四房：140-14708年1月推出1156套，目前仅剩余10多套147m2单位，销售速度约80套/月总价低，性价比高保利西江月三房：121四房