资产评估的基本应用方法

资产评估1u

一、资产评估概述u

二、资产评估根本方法u

三、资产评估应用学习目的：2u

该课程是一门实务性较强的课程。u在掌握了根本概念和原理以后重点在于应用。u通过案例分析，学会资产评估的根本方法。一、资产评估概述3u

1、资产评估的定义u

2、资产评估的要素u

3、资产评估的根本原则

u

4资产评估的前提条件

u

5、资产评估的假设u

6、资产评估的特点u

7、资产评估与会计计价u

8、资产评估与清产核资一、资产评估概述4u

1、定义通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值〔价格〕的经济活动。由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定目的遵循适用原则和标准，按照法定的程序，适用科学的方法对资产进行评定和估价的过程。2、资产评估的要素：5u

主体u

客体u

特定目的u

程序

u

标准

u

方法主体

谁来评估6u

国外：综合评估机构专业性评估机构兼营机构u

我国：资产评估公司会计师事务所客体

评估对象－企业资产7u

有形资产：固定资产机器设备房地产流动资产原材料存货现金银行存款应收帐款长期资产债券股票u

无形资产：可确指无形资产»知识产权——专利权、商标权、版权»对物产权——土地使用权»行为权利——租赁权、许可证、专营权不可确指无形资产——商誉特定目的8u

资产保全u

纳税

财产转移税u

产权变动①合资、合作经营②企业分设、合并、兼并③企业出售④股份经营⑤企业清算u

单项资产交易u

融资业务

抵押贷款

担保标准

评估的依据是什么9u重置本钱标准——重量本钱是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所消耗的本钱。u现行市价标准——现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格。u收益现值标准——收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利〞的逆向思维——“以利求本〞以适当的折现率或现本化率将未来收益折成现值。u清算价格标准——清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。u历史本钱标准——评估资产在购建时段支付的货币资金及等价物。方法

如何评10u

收益现值法

u

重置本钱法

u

现行市价法

u

清算价格法

u

历史本钱法方法选择的原则11u

1、不同标准对应不同方法；u

2、方法要与评估对象相适应；–固定资产的损耗对流动资产而言并不重要u

3、方法选择受数据和信息资料的制约；u4、为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。程序12u

资产评估机构：u

1、确定评估对象

u

2、编制评估方案

u

背景资料u

评估效劳u

资产内容u

3、进入评估阶段u

国有资产评估：u

1、申请立项2、资产清查»申报、立项、委托»实物清查»

经营成果是否真实3、评定估算»制定评估方案»收集整理资料»

评定估算»提出评估报告–4、验证确认3、资产评估的根本原则第三者公正

充分事实为依据目的，标准，方法，准确专业技术机构u

工作原则u

独立性原则

u

客观性原则

u

科学性原则合理u

专业性原则u

经济原则u

奉献原则某一局部价值取决于它对资产整体作用134、资产评估的前提条件14u

继续使用假设u资产能以其提供的效劳或用途满足所有者经营上的期望收益u

公开市场假设u

资产在市场上可以公开买卖u

清算假设u

资产在公开市场情况下强制出售5、资产评估的假设15u

继续使用假设：继续使用价值u

提供效劳或用途，满足所有者经营上期望的收益u

所有权明确，并保持完好u

资产所有权明确，并保持完好u

资产从经济上、法律上是否允许转做他用u

充分地考虑了资产的使用功能u

公开市场假设：市场价格u

清算〔清结〕假设：清算价格u

三种假设是否可以同时存在？u

不同假设下评估出的资产价格是否相同？6、资产评估的特点16u

现实性

u

市场性

u

预测性

u

公正性

u

咨询性7、资产评估与会计计价u资产评估

会计计价u前提不同会计主体的企业资产经营中断会计主体持续经营现时价值历史本钱实际本钱u目的不同资产交易、投资时公平的价值为投资人，债权人经尺度，就资产论权益营者提供会计信息，178、资产评估与清产核资u资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。u

清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。u

不同之处清产核资清查资产的实物和资产评估目的 确定资产的现值帐目范围全部有形、无形资产等主要是固定资产和流动资产历史本钱按国家规定期间进依据当前的市场价格时间资产流动时进行行组织专门机构企业自行组织相同之处18二、资产评估的根本方法19u

1、收益现值法

u

2、现行市价法

u

3、重置本钱法u

收益现值标准：20u定义——采用适当的折现率将资产未来的纯收益净现值作为资产评估价值的方法u

适用条件：资产投入使用u投资者投资的直接目的——获得预期收益收益现值法21u

整体资产，无形资产〔专利权〕能预测出“预期收益〞u资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利率，资产的剩余寿命等同于贷款期限。u假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量。纯收益=某一货币×利率某一货币=资产价格收益现值法评估资产的程序:22u收集验证有关经营、财务状况的信息资料；u

计算和比照分析有关指标及其变化趋势；u预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率；u将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。收益现值法评估资产的优缺点23u

优点：u1能真实和较准确地反映企业本金化的价格。u2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。u

缺点：u

1预期收益额预测难度较大。u

2评估中适用范围较小。u例5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。u

P=A·〔P/A，15%，20〕u

=3000×6.259u

=18777.9万元24u

评估企业的有固定收益的生产线价值：u在没有考虑生产线的残值时，整条生产线的价值是固定的，尽管企业合同为生产线的引进而增加其他固定资产，但做为收益就是每年3000万元的话，全部固定资产的价值是一定的，并且这局部价值也包括了流动资产的价值。25u企业整体资产不是企业各单项可确指资产的聚集，其价值也不等于各单项可确指资产价值的总数。u

独立存在u

法律定义26收益现值法例题27u某资产在未来6年中每年末的净收益分别为

400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。u

则折现率10%+2%=12%u

V=400

(P/F，12%.，1〕＋420

(P/F，12%.，2〕＋440

(P/F，12%.，3〕＋460〔P/A，12%，3(P/F，12%.，3〕＋2000

(P/F，12%.，6〕=2780.85万元u

例如：某人有一房地产，每年可保租金

50万元，当市场利率为10%时，他必须有500万元，才能带来50万元收入。500×10%=50万元。那么在理论上，他拥有房产的价格相当于500万元28收益额与折现率29u

收益额:资产的收益实际收益现今条件下的实际取得的收益不可用于评估u

实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的局部之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。u

如城市中一块空地目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。u

企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最正确效用。u

资产收益有形收益和无形收益均需考虑资产收益被估资产的直接收益，不是由说资产形成的收益应别离出来。u

收益额的构成

税后利润、税后利润+折旧、利润总额折现率u

折现率与本金化率当n有限时，叫折现率

有限的年限，把未来收入折成现值

折现n

∞本金化率资本化率资本化是永续收入的折现折现率计算u

资金时间价值率+风险报酬率+通货膨胀率=投资报酬率〔投资收益率〕利率

使用资本所付的“酬金〞=无风险报酬率〔国债利率〕+风险报酬率u

国库券利率=RF=无风险报酬率30收益现值法应用u

假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层

楼房，土地面积360平方米，房屋面积共计900平方米，月租金收入每平米150元。订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋税20元/年。建筑物已用10年，评价96年1月该土地的价格。31解：u

1资料收集：

找到附近96.1出租的一幅楼房，一层共16平方米，96.1出租，租金200元/平方米，承租人在96.1支付押金3万元。2租金调整：96.1

200元/平方米

i=12%u

押金30000÷16=1875元/平方米u

利息收入18.75元/月

租金

218.75元/平方米每层

900÷6=150平方米u

取一楼250元/平方米2-6

200元/平方米使用方便业务经营没庭院平均〔250＋200×5〕÷6＝208〔元〕

3总收益：208×12×900=2246.400元32u

4总费用〔1〕地价税〔2〕房屋税〔3〕管理费3340×360=14400元/年20×900=18000元/年年租金的5%2246400×5%=112320元/年〔4〕折旧费96.1每平方米重建价9000元折旧年限80年期末残值和清理费用相等u已用10年房屋现值大楼现值34每平方米折旧额已达1125元9000-1125=7875元/平方米7875×900=7087500元大楼折旧额112.5×900=101250元/年〔5〕保险费按大楼现值1%计算7087500×1%=70875元/年u

〔6〕总费用：

14400+18000+112320+101250+70875=316845元/年u

5土地年净收入〔1〕土地与房屋费用收入总收入-总费用=2246400-316845=1929555元〔2〕房屋净收入

A=p.I

i=15%房屋现值×折现率=7087500×15%=1063125元〔3〕土地净收入=房地产总净收入-房屋净收入=192

=866430元35u

6、土地价格土地收益率相对于房产及为稳定取12%土地价格平均每平米价格：u

V=÷360=20056元36现行市价法37u

定义——参照执行市场上形成的相同或类似资产的公允交易价格，确定资产评估值的方法。u

前提条件：u

双方有足够时间和能力了解实情u

需要有一个充分发育活泼的资产市场。充分的市场竞争公平市场买卖双方没有垄断和控制。u

参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的。u

一般只适用于对土地使用权，建筑物，通用工业设备等项资产的评估。u

决定现行价格的根本因素：u

根底价格

供求关系

质量因素u

程序：u

1明确评估对象u

2进行公开市场调查，寻找参照物u

3判断选择参照物u

4把被估资产与参照物比较u

5分析调整差异，做出结论。38u

优：1能更能反映市场现实价格。u

2评估结果易于被各方面理解和接受。u缺：1需要有公开及其活泼的市场作为根底，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。u2不适用于专用机器、设备，大局部的无形资产。39清算价格标准：40受期限，买主限制u

1定义：u2适用条件拍卖价格价格低于现行市价现行市价法应用41u

有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近厂门离路仅有10米。M

交易日期

价格元/平方米A1500092.8.120000B400092.8.125000C8000093.6.124000D1100094.5.127000E2000095.1.128000F6000095.2.128500现对该土地95.6.1的价格进行评估？u42从92.8.1-土地价格上涨指数：92.8.1-93.6.115%93.6.1-94.5.112%94.5.1-95.1.18%95.1.1-95.2.10%95.2.1-95.6.14%u

A20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934B25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167C24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192D27000×(1+8%)(1+4%)=30326E28000×(1+4%)=29120F28500×(1+4%)=2964043算术平均：〔28934+36167+30192+30326+29120+29640〕6u

=30730元/M土地95.6.1总价30730万元u

例6某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元，为评估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按

12%计算。44u

解：估算过程如下：1购置全新设备的年金为=40〔A/P.12%.12〕=40×0.1614=6.456万元2全新资产的每年的费用为：设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元3拟评估资产与全新资产的功能比率为1500/2000×100%=75%4拟评估资产的年总费用为：7.656×75%=5.742万元5购置拟评估资产的年金本钱为年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元45u466拟评估资产的重置价值为：年金本钱〔P/A.12%.12〕=4.242×6.194=26.2766万u元7若拟评估资产尚可使用4年〔10-6〕，则拟评估资产的价值为年金〔P/A.12%.4〕=4.242×3.0374=12,8847(万元)u

优：1能更能反映市场现实价格。u

2评估结果易于被各方面理解和接受。u缺：1需要有公开及其活泼的市场作为根底，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。u2不适用于专用机器、设备，大局部的无形资产。47重置本钱法48u

1定义u

C重置本钱

重置完全本钱u

C1物理损耗有形磨损u

C2功能性