前期物业管理工作计划

先期物业管理工作计划物业管理大概上分为初期介入、接收查收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、洁净绿化管理、房子及共用设备设备管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实质操作中，我们将依据各阶段的特色，有要点、有步骤地逐项落实。一、初期介入的详细工作计划：1、检查配套设备能否完美，如保洁用服务间、垃圾房、泊车场、自行车库、开水炉（间）、抽烟区等服务设备；此外如物管企业用房、库房、换衣室、工程部工作间、值班室等后勤设备；2、检查水电供给容量及能源费计量的设计。依据****的功能要乞降考虑不一样业主（租户）使用的设备及其发展需要审察水电特别是地区供电容量。3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局能否合理适用，是否留有死角。4、检查机电设备的配臵能否合理。5、采集整理合同文件和技术档案资料。6、草拟物管拜托合同并与开发商签订；7、与开发商磋商拟订管理维修条约并报市房地局批准存案；8、拟订物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；9、拟订汇总各部门采买清单（办公家具设备及用品、工程工具及资料、保洁机器及用品、工服及换衣柜、保安器材及用品、印刷品、指示牌等）10、依据正式管理古人员到位计划、人职薪资福利及办公花费以及采买清单编制创办费估算报开发商审批执行；11、依据详细状况及业主租户的服务需求展望编制物业管理费估算，确立每个月每建筑平米的管理费金额；依据设备状况及业主使用功能的要求，制定能源费计量及分摊方案及原则；确立服务项目及各种收费标准；12、与开发商办理交接楼手续（包含安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：●产权产籍/业户名单/地点名牌及邮编●图纸资料及设备使用操作手册●供货商/承建商的培训●政府及行业主管部门签发的允许证书或执照●钥匙●专用工具和备品备件●遗留问题确实认和解决时限●保修安排（电话联系单）●电、水、气表的抄读确认●财产/资料/工具●问题●问题的原由●已造成或将造成的结果●解决方案建议（时间、花费和有关影响；完全解决、改良、管理举措填补）●时间限制要求13、成立主要的制度和工作程序：民众制度、职工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；15、辅助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入停手续。二、先期主要服务质量标准（一）、基本要求1、先期服务与开发商两方签订规范的物业服务合同，明确两方的权益和义务关系。2、承接项目时，对公用部位，公用设备进行仔细查检，查罢手续齐备。3、管理人员、专业操作人员依照国家有关规定获得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完美的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理服务人员佩带标记，行为规范，服务主动、热忱。6、依据业主需求，供给物业服务合同以外的特约服务和代劳服务的，公示服务项目与收费价目。7、按合同商定规范使用房子专项维修资本。（二）、房子管理1、对房子公用部位进行平时管理和维涵保养，检修记录和保养记录齐备。2、依据房子实质使用年限，检查房子共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，实时组织修复；属于大、中修范围的，实时编制维修计划和房子专项维修资本使用计划，向开发商提出报告与建议，依据建设方的决定，组织维修。3、每周巡逻1次房子单元门、楼梯通道以及其余共用部位的门窗、玻璃等，按期维涵保养。4、依照装饰装饰管理有关规定和业主条约要求，成立完美的装饰装饰管理制度。装饰前，依规定审察业主（使用人）的装饰方案，见告装饰人有关装饰装饰的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装饰施工现场，发现影响房子外观、危及房子构造安全及拆改共用管线等伤害公共利益现象的，实时劝止并报告有关主管部门。5、对违犯规划私搭乱建和私自改变房子用途的行为实时劝止，并报告有关主管部门。（三）、共用设备设备维涵保养1、对共用设备设备进行平时管理和维涵保养（依法应由专业部门负责的除外）。2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，抵达现场，有报修、维修记录。3、成立共用设备设备档案（设备台帐），设备设备的运转、检修等记录齐备。4、设备设备标记齐备、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设备设备操作规程及保养规范；设备设备运转正常。5、对共用设备设备按期组织巡逻，做好巡逻记录。需要维修，属于小修范围的，实时组织修复；属于大、中修范围或许需要更新改造的，实时编制维修、更新改造计划和房子专项维修资本使用计划，向开发商提出报告与建议，依据建设方的决定，组织维修或许更新改造。6、消防设备设备完满，可随时启用；消防通道畅达，设备房保持整齐。7、楼道灯完满率不低于85%，发现灯坏实时维修。8、将公共设备如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、泊车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各种设备做好运转及维修保养记录台帐，按期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅达，汛期道路无积水。（四）、公共次序保护1、小区北进出口推行7：00---19：00门卫值班；高层进出口及南进出口推行保安24小时价班。2、对要点地区、要点部位每3小时起码巡逻1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅达。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。4、对摩托车、自行车指定位臵停放，泊车次序齐整有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急方案，事发时实时报告有关部门，并辅助采纳相应举措。6、简单危及人身安全的设备设备有显然警告标记和防备举措，对可能发生的各样突发设备故障有应急方案。7、全小区推行24小时灵活巡逻，夜间推行电子巡更。（五）、保洁服务1、生活垃圾每天清运2、公共场所每天打扫

1次。2次，进出口、楼道每天打扫

1次，共用部位玻璃每个月洁净1次，楼道灯每季洁净1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，保证无卫存亡角。。3、小区内公共雨、污水管道每2年疏导1次，雨、污水井每半年检查

1次，并视检查状况实时清掏；化粪池每季度检查

1次，每年清掏

2次，发现异样实时清掏。4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无显然浮土、无污水脏物。5、依据实质状况按期进行消毒和灭虫除害。（六）、绿化服务1、对绿化地区每天准时浇水，按期进行翻土，种植草皮植被，实时消除杂草，创建小区优美的环境。对小区内全部的绿化花木负责，成活率要达95％以上。2、保证小区全部绿化设备完满，对小区内绿化地区进行管理（浇水、修枝整形及保养），对全部损坏绿化的行为赐予制止。3、负责小区绿化地区内的洁净卫生及保洁工作，实时办理枯枝落叶。4、公共门厅常年布臵绿色植物，按期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫保养。（七）、收发服务1、报纸、杂志、信件发放正确实时。2、各样快递、挂号信件、重要文件等登记详尽，发放正确实时，无错发，漏发。物业人员装备、培训及管理一、人员装备物业管理处人员装备是依照我企业多年的管理经验，联合小区实际状况进行测算。各种人员合计27人，此中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我企业成立了较好的管理人员培训体制。培训是职工可否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处可否实现管理目标的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体职工都应建立一心一意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，倡导“”热忱、奉献”的敬业精神。2、职业道德培训。教育职工建立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信用。3、作风建设：依据职工工作性质，着一致服饰，一致挂牌。在招待业主、使用人或来宾时，应做到态度平和可亲，举止庄重，辞吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。四、“三全四保”五星级管理系统标准1、三全四保为更好实现企业各物业点“每日是精选”的管理目标，依照企业“三全”（全方向、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的整体要求，制定本标准。本标准规定了基础管理、房子管理与维涵保养、共用设备管理、共用设备管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。本标准合用于企业参加管理的全部物业点。基础管理接收查罢手续齐备。实行一致专业化管理。与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，两方责权益明确。成立维修基金，其管理、使用、续筹切合有关规定。房子使用手册、装饰装饰管理规定及业主条约等各项民众制度完美。业主委员会按规定程序成立，并按章程执行职责。各物业点制定争创五星规划和详细实行方案。成立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定详细的落实举措和考查方法。管理人员和专业技术人员持证上岗；职工一致着装，佩带显然标记，工作规范，作风谨慎。应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提升管理效率。在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:起码每半年公然一次物业管理服务花费进出状况。房子及其共用设备设备档案资料齐备，分类成册，管理完美，查阅方便。成立住用户档案、房子及其配套设备权属清册，查阅方便。成立24小时价班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求援、建议、询问、怀疑、投诉等各种信息的采集和反应，并实时办理，有回访制度和记录。按期向住用户和发放物业管理服务工作征采建议单，对合理的建议实时整顿，满意率达95％以上。成立并落实维修服务许诺制，零修急修实时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。房子管理与维涵保养广场、大厦、泊车场等建筑物标记显然，服务区内门厅布臵合理并建立带路方向平面图和路标，大厦各单位名录表记在大堂内明显位署，并一致有序。无违犯规划私搭乱建，无私自改变房子用途现象。建筑物外观完满、整齐；外墙是建材贴面的，无零落；是玻璃幕墙的，洁净光亮、无损坏；是涂料的，无零落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整齐一致雅观，无安全隐患或损坏。空调安装位臵一致，冷凝水集中采集，支架无锈蚀。关闭露台一致有序，色彩一致，不高出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无损坏；墙体整齐，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能优秀；洗手间、水房等管理完满。共用楼梯、露台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，露台隔热层无损坏。房子装饰装饰切合规定，未发生危及房子构造安全及拆改管线和伤害别人利益的现象。设备单位面积重量不超出楼板承重限度，无危及建筑构造的安全隐患。共用设备管理综合要求制定设备安全运转、岗位责任制、按期巡回检查、保护保养、运转记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。设备及机房环境整齐，无杂物，尘埃、无鼠、虫害发生，机房环境切合设备要求。装备所需专业技术人员，严格执行操作规程。设备优秀，运转正常，一年内无重要管理责任事故。供电系统保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规准时间通知住用户。制定暂时用电管理举措与停电应急办理举措并严格执行。备用应急电源可随时起用。弱电系统按工作标准规准时间清除故障，保证各弱电系统正常工作。监控系统等智能化设备设备运转正常，有记录并按规按限期保留。消防系统消防控制中心24小时价班，消防系统设备设备齐备、完整无缺，可随时起用。消防管理人员掌握消防设备设备的使用方法并能实时办理各样问题。组织展开消防法例及消防知识的宣传教育，明确各地区防火责任人。订有突生气灾的应急方案，建立消防分散表示图，照明设备、带路标记完满，紧迫分散通道畅达。装饰需报消防部门审批，对装饰过程严格看管，装饰达成后经消防部门查收合格后方可使用。服务地区内无火灾安全隐患，敦促各用户与有关部门签订消防责任书。各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。电梯系统电梯准用证、年检合格证、维修保养合同齐备。电梯按规定或约准时间运转，安全设备齐备，通风、照明及隶属设备完满。轿厢、井道、机房保持洁净。电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。运转出现故障后，维修人员应在规准时间内抵达现场维修。运转出现险情后，应有清除险情的应急办理举措。货运电梯由专人管理操作，禁止超载，客梯禁止载货。给排水系统成立大厦用水、供水管理制度，踊跃辅助用户安排合理的用水和节水计划。设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。按规定对二次供水蓄水池设备设备进行洁净、清毒；二次供水卫生允许证、水质化验单、操作人员健康合格证齐备；水池、水箱洁净卫生，无二次污染。高压水泵、水池、水箱有严格的管理举措，水池、水箱四周无污染隐患。限水、停水按规准时间通知住用户。排水系统畅达，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。遇有事故，维修人员在规准时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。拟订事故应急办理方案。空调系统中央空调系统运转正常，水塔运转正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。中央空调系统出现运转故障后，维修人员在规准时间内抵达现场维修。制定中央空调发生故障应急办理方案。供暖供气系统锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完满，运转正常。管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。北方地域冬天供暖居室内温度不得低于16℃。共用设备管理共用配套服务设备完满，无任意改变用途。共用管线一致下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、楼道、大堂等公共照明完满。广场、大厦、泊车场范围内的道路畅达，路面平展。保安及车辆管理服务地区内推行24小时价班及巡逻制度。有专业保安队伍，保安人员熟习服务地区内的环境，文明值勤训练有素语言规范仔细负责。联合服务地区内的特色，制定安全防备举措。进出服务地区内的各样车辆管理有序，无拥塞交通现象，不影响行人通行。泊车场有专人劝导，管理有序，摆列齐整。室内泊车场管理严格，进出登记。非灵活车车辆有集中停放场所，管理制度落实，停放齐整，场所整齐。危及人身安全处设有显然标记和防备举措。环境卫生管理环卫设备齐备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。洁净卫生推行责任制，有专职的洁净人员和明确的责任范围，推行标准化保洁。垃极