保险养老地产合作项目计划书

11234我国社会发展阶段的主要特征养老产业未来发展趋势服务陆家嘴集团战略养老地产项目合作计划我国社会发展阶段的主要特征化化化1982年1990年2000年2010年2014年2025年2027年2030年2040年2050年资料来源：中国青年网速增加、社会老龄化日趋严重根据国家统计局《2014年国民经济和社会发展统计公报》，2014年中国13.67亿人口中，60岁及以上的老人2.12亿人，占总人口比例为15.5%，65岁及以上1.37亿人，占比10.1%，中国已经进入老龄化的门槛，处于老龄化逐步加深的阶段。60岁及以上老年人口65岁及以上老年人口人口预期寿命：60岁及以上老年人口65岁及以上老年人口人口预期寿命：82.75岁每10万人中百岁老人资料来源：《上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度》，截至2015年底总资产规模总资产规模年的104万亿，增长到2015年的230万亿，实现翻番，年均增长率17.17%•银行业复合增长率17%，保险业复合增长率20%收入收入2011-2016H1人身险保费收入(千亿元)保费(千亿)增长率保费(千亿)增长率2011年2012年2013年2014年2015年2016年H1013年以后，人身险保费增速明显，年增长超过两位数养老产业未来发展趋势国务院2014年《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》养老产品服务险机构投资养老服务产业，促业与养老服务业融合发展业和健康服务业用地保障人民政府要在土地利用总体规划中统筹考虑服务业发展需要，扩大养老服务产业态亿城投资、越秀地产 产融建多元化份股份、美都能源光莱茵置业产业态亿城投资、越秀地产 产融建多元化份股份、美都能源光莱茵置业化经营趋势加快润置地2润置地逐渐萎缩，目前地产商都谋求转型，娱乐地产、旅游地•一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。•另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。•由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。大型房企的转型也将逐步落地。 (万达进军娱乐业，恒大进军旅游、体育等行业)其他行业宜华健康万好万家 ：中国产业信息网现下滑H现下滑。统计指出，A股的125家房地产股，上半年净利润按年下滑53家，其中亏损23家。 (拿地成本不断提升，利润不断下滑)服务陆家嘴集团战略爱建证券有限责任公司陆家嘴国际信任有限公司爱建证券有限责任公司陆家嘴国际信任有限公司陆陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融发展有限公司陆陆家嘴国泰人寿保险有限公司养老地产项目合作计划金地产公司金地产公司商业模式构建客客户月租费等其他费用养老社区服务保险公司保险公司两个着力点协助养老地产项目蓄客(期货客户：中青年人)角地区网点众多、客户量大4万对有养老需求的客户，在购买一定额度(保费200万元)的保险产品后，即可获得养老社区入住权满足养老地产客户的保险需求(现货客户：老年人)针对老年人癌症高发的况，主打以癌症保障针对老年人易发生意外跌倒，主打以骨折保障针对老年人养老金保值值的需求，主打以财针对老年人生活无法自理，主打以长期护理保定期护理服务社区的运营成本务务服务THANKSFORLISTENINGXXXXXX01投资方式02经营方式03经营案01投资方式02经营方式03经营案例tOne•独立开发•独立开发•股权模式•债权模式定，保险公司不能参与商业住宅开发，但可以投资与保险业务相关的养老地产，进行独立开发的保险企业有新•泰康人寿下属“泰康之家”是专业从事养老社区建设与投资运营的投资公司。•首期，泰康人寿投资40亿元兴建养老社区，目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，第一家“泰康之家”养老社区于2014年建成；•对于养老社区，泰康人寿的规划是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。投资商、运营商为一体投资商、运营商为一体•可控性强，保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施，避免与合资方出现管理矛盾；•可探索适合自身的模式，便于将经验向多个社区复制•保险公司可能没有投入养老市场的相关经验，缺乏专业的管理技能；•资金占有规模大、回收周期长投资商、运营商、开发商•有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的长处，有效规避保险公司盲目投资带来的风险。•与地产商的合作，能学习社区管理经验，有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式 股投资商、运营商、开发商•有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的长处，有效规避保险公司盲目投资带来的风险。•与地产商的合作，能学习社区管理经验，有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式发商提供坊一块养老用地。该项目于2012年11月开工建设，同时被授•该项目在居住、餐饮、医疗等方面全都“高档化”，具有充足经济能力的人群才能消费得起。势•资金占用规模大、回收周期长为合作体，共担风险、共享利润战略性入股运营较为成熟的养老地产企业，收益回红回报 股权模式(股权投资)：战略入股分红回报战略性入股运营较为成熟的养老地产企业，收益回红回报产的商业开发模式仍处于探索阶段，但房企联手险资掘金养老地产的势头仍是高涨。在此背景下，一些地产公。合作。•万达与太平保险合作协议内容显示，中国太平将推进与万达集团在一揽子保险服务领域的合作•合作开发文化旅游地产、养老地产以及商业地产等优质不动产项目 •充分发挥综合和境外金融平台优势，满足万达集团在并购重组和海外投资过程中的风险管理和资金融通需求势•面临不能及时退出的风险•保险公司可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的调整发展带来的回报•2011年太平洋资产管理公司曾发起设立“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，该计划募集资金40亿元，主企有望将参与保障房、公租房的运作经验借鉴到养老收益较为固定，吸引较多的资金进入融资的成本相对较低，可享受较为固定的分红势缺乏灵活性，受限的因素较多PartTwo•销售模式•销售模式•持有模式•销售加持有模式三种模式介绍●销售模式：即在普通住宅的基础上增加适老化的设计，成本可控，是住三种模式介绍●销售模式：即在普通住宅的基础上增加适老化的设计，成本可控，是住宅开发商试水养老地产的首选；●销售加持有模式：以销售住宅为主并配有经营的部分；●持有模式：即完全的自主经营，对养老专业管理要求比较高。模式销售可以通过销售来回笼资金无法获得经营和物业增值且没有后续管理的问题收入配套欠缺或影响去化销售+持有回款较快，兼得前期自持部分对服务和销售收益和后期运营收益管理水平要求较高持有服务水平和管理有效性高投资回收期长利于保障持续稳定的回报前期资金压力大PartThree•泰康人寿•泰康人寿养老模式介绍•合众人寿养老模式介绍•布局情况•布局情况•服务内容•入住条件•盈利模式•保单权益•盈利情况123412342009年11月泰康人寿是最早试水养老社区的险企，2009年11月，2009年11月监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划2012年6月养老社区在北京昌平奠基2012年4月泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划2012年4月命名为“泰康之家·燕园”的养老社区实体模式亮相，该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共约800位居民于2015年入住。服服务内容 级装修豪华装修，全适老化设计，智能系统，家私齐全等CCRC持续照料退休社区(ContinuingCareRetirementCommunity)持续照护医养顶级机构等管理服务、生活管家、养生膳食等院心、文化娱乐中心和运动健康中心三个重点区块；老年大学入住基本条件入住基本条件•女性需已满55岁，男性已满60岁•无传染性疾病•无精神病且无精神病病史•从未以任何方式吸食、使用毒品•不酗酒，无酗酒史•无暴力倾向•养老社区规定的其他条件述泰康之家养老社区的入住各项标准就可以保险费+月费泰康的盈利模式，主要是通过在传统的保单之外，将房屋出租给老年人，再提供一条医疗绿色通道。目前泰康的目标客户分为期货客户和现货客户在泰康人寿购买至少两百万的相关险种，作为入驻泰康之家的门槛费，将享有入住的资格往往是需要入住的老年人，以押金加月费支付入住，除医疗以外的社区入住、服务月费接近万元据了解，泰康针对养老社区的运营特征，设计了“乐享新生活养老年金保险(分红型)”，缴费起点为200万元人民币，分为一年期趸缴和十年期期缴。定年龄开始、按月领取的年金，可作为养老的日常生活费，年金在85岁之前保，可作为养老生活的启动资金。可附加终划特权：保证入住泰康养老社区如不入住，可每月领取一笔养老金益特许：父母优先入住优先入住养老社区的权利特惠：配偶独享优惠人入住后，配偶同住一间房收房屋使用费居家费用按照届时规定的标准减半大额生存金≥10000任身故保险金已交纳的保险费(年交保费*交费年数)•押金：包含按户缴纳20万入门费以及根据户型不同(40-)需缴纳60-230万左右的乐泰财富卡费用。•月费：目前每月不含餐费的月费根据户型和人数不同大概预定一个约40平米的户型，押金和月费如下：•押金：需付20万元；•月租：住一人9800元月租，住两人1300-18000元月租，医疗保险。入门费和乐泰财富卡都是押金，押金在入住社区三个月之内退出或入住社区三年以上退出社区的，可全额无息返还泰康人寿董事长陈东升表示:养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年时间；一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年的时间；还如此形容：一个养老社区的入住率只有达到90%以上的时候，它的年资回报率才能达到5%~6%。老篇•布局情况•武汉合众优年介绍•一期会所介绍•优年社区2014年价格表•盈利情况社区建国饭店天津西安郑州西安郑州成都注：安徽、广西、辽宁(沈阳)2013年6月动工情况不同于泰康等保险公司将养老社区定位于高端市洽谈地区武汉合众优年生活社区由合众保险投资的实物养老保险社区，采用“保单+实物养老”双保障的保险模式，为客户提供保障+收益的“看得见”的养老新体验。集居家养老、社区生活和机构服务于一体，社区借鉴国际先进的CCRC养老新模式，涵盖老年俱乐部、健康管理、养生服务、护理康复和医院医疗五大平台，满足“一站式”养老需求。 (1)AAC活跃长者社区(ActiveAdultCommunity)是专为有活力的长者设计的社区，针对即将退休或已经退休，各项身体机能健康，暂时无需他人护理 (2)CCRC持续照料退休社区：以70岁以上的老人为主要目标，为其提供私人管理式服务、康复疗养、专业医护照料为一体的居住设施和服务的养老社区。生活会所：为整个社区提供全面的生活服务，包括银行、超市、商务中心、美容美发、家庭会客厅及可容纳700人的健康美食餐厅。艺术会所：包括一座可容纳500人的艺术礼堂、练歌室、电脑室、游戏室、书法室等丰富的艺术空间，并根据优年大学教学所需，特设音乐、舞蹈、手工、陶艺、远程教育、电影院健康会所：从更衣室到健身中心、游泳池、瑜伽室、舞蹈室、乒乓球室、按摩室、棋牌室、再到SPA水疗馆，社区均提供“一站式”陪同健康服务，保障老年人安全。养生会所：包括中西医诊所、中医保健以及理疗中心。其中，中医诊所为老年人提供专属中医经络调理服务，集针灸、按摩、拔罐、药浴、足疗等养生治疗于一体。会所日常活动：混元太极、好报天天读、服装DIY、手工纸藤花、佳木斯快乐舞、中国书画、哈他瑜伽、欢乐乒乓球、以茶会友、老年运会等。入住资格及费用1、入门费(入住资格)