7月份福州市住宅市场分析报告

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7月份报告单位：福建金辉地产企划部报告时间：2006年〖报告目录〗第一章：近期宏观经济相关信息及分析第二章：福州市规划相关法规信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市7月份住宅市场分析报告第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一节：“一条龙”调控全国土地房市央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出5帖“药剂”，从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。今年1～6月份房市情况，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，今年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%。建设部目前对楼市调控的5大重点确定，地方政府要加强落实：一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法。当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。国土部推出的5大措施为：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度，提高现行城镇土地使用税征收标准，完善耕地占用税的有关规定。第二节：市场供需将发生错位国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010中国房地产发展预测报告》中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为107平方米。很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在90～120平方米之间的产品。若此推测成立，则新政实施后大量90平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空间。最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子，父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品，对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的愤懑口水吐到开发商身上时，房价其实已经在承担它本身不能承受之重，开发商有代地方政府受过之嫌。市场的归市场，政府的归政府，各自干好分内事，社会和谐好求！第四节：开发商集体形象的舆论倾向房地产的营商环境正在发生巨大的改变，几乎每个经营主体都面临着头脑大转弯。企业要具备资本实力、开发功力和适时调整战略的能力，大的品牌开发商有几件事情要做：一是要在政府面前，顺应政策导向；二是在消费者面前，产品要让消费者认可；三是要在金融机构面前，贷款好借好还，再借不难。频繁的新政不断给开发商立规矩，有些措施透露出政府主管部门对开发商能力与自觉性的不信任，于是招惹出了一些原本自觉向上的开发商的不满情绪。近两年丑化开发商集体形象的舆论倾向确实值得人们反思。第二章：福州市规划相关法规信息分析第一节：我省严控低密度高档房开发一、引导合理住房消费我省将进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。健全各级促进房地产市场健康发展的联席会议机制，协同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和消费。二、重点发展，中小套型普房我省将出台措施，逐步调整优化住房供应结构。按照“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品住房(含经济适用房)，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积70%以上，继续停止别墅用地供应，严格控制低层、低密度大户型高档住房开发。在先期的建设规划和用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等。三、预售合同，网上即时备案我省将推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，规范登记行为；逐步完善各类房地产企业和执业人员信用档案，严惩各类违规行为的同时，将不良行为记入个人(或企业)信用档案，纳入资质资格管理体系；加强房地产管理部门内部业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作。四、住房保障对象，建立档案我省将严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序。2006年底前各设区市全面启动廉租住房制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法；以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金；全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统。通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题的有效机制，不断扩大住房公积金覆盖面。五、合理控制拆迁规模我省还明确将加强城市房屋拆迁管理，稳妥推进危旧房和棚户区改造。合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置方式，推广建立最低保障补偿制度；加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，把危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进。第二节：福州市近期规划信息分析福州将全力打造海洋经济强市，重点发展闽江口、黄岐半岛、福清湾和平潭岛四个滨海旅游区，力争到2010年，海洋产业增加值到450亿元，全市形成2～3个海洋产业总产值超100亿元的海洋经济强县（市）。滨海旅游将向海洋旅游迈进今后5年，福州将推进滨海旅游向海洋旅游迈进，形成海上、海岛、海岸、腹地旅游产品系列，建设集休闲度假、会展商务、文体旅游、生态旅游、探险旅游等多功能于一体的现代综合滨海旅游经济带。扶持发展游艇旅游、海岛休闲探险旅游、风能发电观光和垂钓旅游等特色旅游。福州将重点发展海坛国家重点风景名胜区、马尾船政文化旅游区和长乐郑和下西洋文化旅游区、琅岐岛龙鼓度假区、连江黄岐半岛滨海旅游度假区、福清东壁岛旅游度假区等重点项目。平潭岛开发以滨海度假旅游为主，海蚀地貌观光、海上运动休闲和近海游船观光等为辅；马尾船政文化旅游区形成以船政文化为主线的食、住、行、游、购、娱的旅游产业链。滨海旅游拟建11重点项目“十一五”期间，福州滨海旅游业拟规划11个重点建设项目。其中，“两马”旅游开发，拟新建一座五星级大酒店，改建国际客运大楼及配套设施。福州船政文化旅游二、三期建设项目：包括两园五馆一船坞，分三期建成，计划建成12个景点，2个游轮码头及旅游环保电瓶车等。闽江口郑和航海文化旅游区：沿闽江口南岸，开发利用郑和下西洋史迹，兴建纪念性景观和吃、住、娱、购及旅游码头等配套服务设施。平潭坛南湾一将军山生态旅游区建设：规划面积13平方公里，拟建高等级酒店一座，区内游览路5公里，停车场15000平方米，旅游服务设施1.3万平方米等。罗源湾游艇俱乐部：建设游艇码头、四星级标准俱乐部（罗源湾假日大酒店）及附属设施、观海长廊、海鲜城、停车场等配套设施。长乐拟建13公里滨海观光大道长乐海滨旅游度假区：沿大鹤海滨至下沙海滨，拟分别建设四个功能区：一是大鹤森林公园，规划面积369公顷，包括海滨浴场、象鼻山、石景山游览区，森林度假区和观光农业区。二是规划面积760亩，包括休闲游乐区，旅游购物区和海景博览区。三是南澳海滨休闲区，滨海观光大道，北起漳纺南澳，南达文武砂海峡奥林匹克城，全长13公里。四是下沙度假村，规划面积1.12平方公里，包括海滨浴场、海滩游乐区和休闲度假区。福清东壁岛旅游度假区：拟建设两区一街、两湖一山、两滩一岸一岛。琴江满族风情旅游开发：开发满族风情观光旅游区、大屿岛水上休闲运动区等。十八孔旅游区开发：在十八孔周边开发1400亩水上、陆上旅游项目。海坛国家风景名胜区（世界自然遗产预备名单）综合开发建设项目：规划面积71平方公里，景区接线道路15公里，景区山门4座，入口3处，停车场3万平方米，景区步游道18公里，旅游服务设施3.2万平方米。拓展港口通往内陆腹地交通走廊今后5年，福州将推进港口通道等配套基础设施建设，加快以铁路、高速公路、沿海公路为主体的综合交通建设，重点拓展沿海港口通往内陆腹地的交通走廊。“十一五”期间，主要完成温福铁路、福厦铁路、江阴铁路支线、连江铁路支线、罗源铁路支线建设及外福铁路的扩能提速改造，形成以福州为中心点的连接“长三角”、“珠三角”的快速铁路通道；建设绕城高速公路、机场高速公路、福厦高速公路复线福州段、京台高速公路福清渔溪至小山东、江阴港区疏港高速公路、罗源湾南北岸疏港高速公路、松下港区疏港高速公路等，提高省会中心城市对外辐射能力与沟通能力；建设省道201线（滨海大通道）、平潭海峡大桥等，完善路网布局，提升港口功能的运输通道。第三节：6月份我省商品住宅价格涨幅仍居全国前列上半年，全省房地产开发投资331．07亿元，比上年同期增长43．9％。全省商品房销售面积增长29．9％，达879．55万平方米，增速比今年前5个月高6．5％，空置面积290．01万平方米，下降11．2％。省统计局综合处相关负责人指出，由于房地产宏观调控措施陆续出台，因此虽然上半年福建房地产开发投资仍比上年同期增长43．9％，但6月份增速已经减慢，比1～5月份低7．2个百分点。省调查总队7月份公布的调查显示，5月份福州、厦门商品住宅价格涨幅分别为10．3％和8．7％，在全国70个大中城市中，福厦涨幅分居第6位和第10位。6月份福建的商品住宅价格涨幅仍居全国前列，福州、厦门、泉州三地的商品住宅价格涨幅分别为9．3％、11．1％、6．9％。6月份福州商品住宅价格涨幅回落了1个百分点，而厦门则增加了2．4％。据了解，6月份厦门市商品住宅全市均价为7432元／平方米，岛内的商品住宅均价更蹿升至8556元／平方米，较上月大涨了1696元。第四节：我省转发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》我省转发建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），结合我省实际，就城市住房建设规划编制工作提出以下意见，请一并认真贯彻执行。明确要求，住房建设规划编制要依据本地区住房现状调查结果和房地产业“十一五”发展专项规划，按照“总量控制、区域平衡、落实项目”和“总量与项目相结合”的原则，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加大经济适用住房和廉租房的供应。严格按照“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”的要求，结合确定的需调整的项目，合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域，落实到具体项目。

住房建设规划应包含以下主要内容：“十一五”期间各类住房（含商品住房、经济适用住房、廉租住房等）需求预测和计划建设总量、用地供应总量及其空间布局；今明两年年度（从6月1日起计算，下同）各类住房和土地供应总量计划、每个项目的空间布局、用地面积、规划设计控制指标（住宅建筑套密度、住宅面积净密度、套型结构比例、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等）、可建住房建筑面积和计划开工竣工时间等。第五节：国税总局规定转让二手房可税前扣除房屋原值和有关税费国税总局网站发布了该局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。通知明确了个人转让住房征收个人所得税的有关问题，主要包括住房原值计算和税前扣除税费的有关规定。相关规定自８月１日起执行。

原值计算

榕已有交易征税指导价

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

不过，有很长一段时间，交易所都是按照申报价格征税，所以存在严重的低申报现象。直到２００６年４月１日，福州市出台二手房交易代征税费指导价政策，低申报现象得到遏制。”

税前扣除

福州扣除交易价的20%

通知规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用方面，公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的１５％，商品房及其他住房为原值的１０％。本地措施：由于通知要求提供实际支付费用的税务统一发票方可税前扣除相关费用，而实际装修过程中很多人没有拿到发票，而且很难找齐所有证据、发票，因此，操作起来有一定困难。在税前扣除方面，福州市目前采取的办法是：统一在交易价格的基础上扣除２０％，再对扣除后的价格与原值的差征税。比如：房子交易价为６０万元，原值为４０万元，则征税额为：６０×（１－２０％）－４０＝８（万元）。即，该房只需按８万元缴纳个人所得税。

购房退税

福州退税比例为50%

通知规定：对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

本地措施：由于“重新购房的金额与原住房销售额的关系”没有细化，卖房人在１年内重新购房时该退其多少纳税保证金，这执行起来不好把握。郑爱新介绍说，福州市目前执行的政策是：出售自有住房并在１年内按市场价重新购房的，在其重新购房时，一般退还原缴纳税费的５０％。

税额无法确定

按交易价1%-3%征税

通知规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。一般按照情况征收１％—３％不等。这项规定对尚未征收个税的城市影响较大，但对福州不会产生很大影响。因为福州早已对二手房转让征个税，在这方面已经积累了一些经验。

第六节：福州市7月份福房指数市场分析指数分析：指数稳健上涨近几月来，中央出台了一系列政策，以调控房地产市场。在经历了各项调控政策后，福州的房地产市场并没有出现大起大落，依旧保持其稳健的风格，本月的福房指数依旧保持着缓速的增长。从表一可以看出：本月的福房指数为123.46，比去年同期上涨13.29点，年涨幅为11.77%，相比上个月的122.37，月涨幅0.63%。从福房指数趋势图中可以明显的看出，从去年上半年以来，福房指数一直处于稳步上涨的趋势，福房指数反映的是福州房产市场在过去的一段时间中市场供需的总体态势，因此受到市场短期行为的影响较小。而住宅均价受市场短期因素的影响较大，在短期内存在较大的波动。本月住宅的均价为４３９９元/㎡，较上月上涨了４．９６％。至于均价上涨的原因，我们将在板块分析中详细进行剖析。表一：2005年7月-2006年7月福房指数月份05-705-805-905-1005-1105-1206-106-206-306-406-506-606-7新福房指数110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.44117.29118.58118.72121.37122.37123.46表二：福房指数趋势图一手房：价增量跌，倒70%态势明显在住宅交易均价上扬的同时，本月住宅成交量大幅缩减，本月仅为40.46万平方米。影响的因素大致有下面两个原因：一方面国六条政策尚未完全明朗化之前，大部分的市民都持币观望，做出相对理智的置业和投资的选择。另一方面七月份高温笼罩，炎热的天气会使得市民的看房激情受到一定程度的影响。表四：福州住宅成交量详细分析本月的交易资料（表五）可以看出：大户型房子依然占据交易的主角，本月最热销户型是120~150平方米，成交套数占总套数的39%，消耗本月社会总购房资金的47%，几乎占去市场的半壁江山。另外，90平方米以上的房子交易总量达到72%，仍然处于“倒70%”的态势，这与“国六条”中要求“90平方米以下的小户型占到总开发量的70%以上”还有相当距离。尽管如此，本月一个突出点是90平方米以下的房子成交套数上升幅度比较大，从上个月占到总成交套数的16%上升到28%，仅居于120~150平方米成交占比之下，表明小户型的商品房还是有一定市场。表五：7月一手房成交面积分析表2006年7月商品住宅一手房成交面积分析表面积（M2）套数所占比例金额（万元）所占比例90以下80928%2107215%90-12047717%1878414%120-150112639%6459447%150以上44215%3379324%合计3224100%184294100%本月楼盘的成交排行榜（表六）上面我们发现了一些微妙变化，与六月份的情况相比，本月金山湾从上个月的第五名上升到成交排行第一名，成交金额2.54亿元，目前该楼盘正处交易高峰，交易量由上月的137套上升至本月的272套，上月成交量第一的江南水都本月则屈居第二。江南水都本月成交套数为321套，对比三个月的1041套，是下降了不少，但不排除江南水都的房子经过几个月的热销后已经卖得差不多了，可以说融桥地产的房子已经得到福州市民的肯定。表六：2006年7月楼盘成交排行榜排序楼盘名称成交面积（M2）成交套数均价（元）1金山湾4880427252072江南水都4243532141403仁文·大儒世家4077327737744群升国际2683021743985香江红海园1804113535616居住主题公园171087137067金山桔园1647213422978圣淘沙花园150189768769三木家·天下1238790350810阳光城三期8824124586111大景城808596371412宝龙城市广场40151034486二手楼市：交易量小幅度下跌七月份普通住宅的二手房交易总额为47975万元，均价为2074元／㎡，相对于一手楼市的均价而言，这个价位还是比较实在的，可见其中不乏低端物业的交易，二手楼市是分流百姓住房需求的重要渠道。“国六条”的颁布目的之一在于鼓励二手楼市的健康发展，从而让更多的人通过二手楼市、租房等分级消费解决住房问题。表七：福州7月二手房的交易量成交金额（万元）成交面积均价住宅成交量479762312882074别墅成交量136233874021分析近三个月的二手楼市交易资料，从表八中我们可以看到，在５、６、７三个月中，二手房的交易量变化幅度相当大，其增长率由-51.91%变化162.52%，再到本月的-14.21%，这与一手楼市有着显著的差别。一手房的项目周期一般都在一至两年，而二手房的交易时间比较短，极易受到政策影响，如交易税费的征收对投机者的挤出效应，或者是个别事件（如大面积拆迁等）影响，二手房市场对于政策的敏感度比较高，因此交易量上下浮动较大也是常理之中的。表八：2006年5月～2006年7月的福州市二手房交易量如下表：交易量（单位：万元）增长率2006年5月21909-51.91%2006年6月57515162.52%2006年7月49338-14.21%由于二手房数据收集至每月25号，之后的交易量计入次月，因此就不难理解表八的数据中，5月份的交易量大幅下跌，而在实行新的征收营业税政策的6月份，为避税赶在6月1日前过户，交易量反而出现报复性上涨。而7月份的交易量下跌，除了各项政策综合效应对市场起到的观望作用以外，我们也不排除市场在经历的五月末的大量交易后处于了一个相对饱和的状态。最新出台的政策——国税[2006]108号文件表明：个人二手房转让8月1日起征收所得税。交易个税的实行，挤压了房产炒作中的一部分利润空间，对于那些资金实力不够又想进入房产炒作的炒家而言，无疑可以起到一定的阻碍作用，同时打击二手房的交易热度，打压房产炒作。这一消息的出台对于二手市场来说可谓一个不小的打击。强征个税会让更多的市民持币观望，之后的二手房市场进入一个新的观望期，出现交易量的下跌也是情理之中的。现行的市场中，大部分卖房者会将税费转嫁由买方承担，因此，未来市场走向将会寻求一个由收益支出主导的供求平衡点。别墅市场：价格继续走高别墅的指数继续缓步走高，从６月份的７２００点，本月涨至７３６１点，比上月上涨了２．４％，同时成交量也开始有了大幅回升，基本走出了上个月２５７６平方米的低谷，达到４６７７平方米，回升至正常水平。“国六条”规定从6月1日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。随着时间的推移，别墅的总体供应量将不断下降，而且短期内不再有新增别墅项目补充，这就为别墅的后市价格走高留下了不少空间。受到“国六条”的影响，未来大户型的住宅产品的供给量也将下降，然而随着社会经济的发展，富有阶层对于别墅以及其他中高档住宅产品的需求增长必将推高别墅价格，长远来看，新增项目的减少将导致现有别墅愈加抢手。政策分析：新政下的观望七月中旬，在各界的焦心等待中，建设部终于对“国六条”细则中，各界普遍关注的“９０平方米、７０％”做出了明确的定义。从而停止了业界的一场讨论，却引起了大众的另一场争论。建设部做出的解释中，对于“９０平方米”定义为建筑面积，并且做出了比较严格的定义，包括期间的一些细则性规定，打击了部分开发商在“国六条”刚刚出台时拟定的一些钻政策空子的想法。建设部对于“９０平方米”的定义体现了中央对于调控房地产市场的决心，而对于“７０％”定义为总面积而非单个项目，就比大众想象的要来得温和得多。其实也不难理解建设部对此做出的解释，毕竟全国各个地方的市场环境有很大差异，就是一个城市而言，各个区域的差距也是相当明显的，如果全国实行统一标准，一碗水端平了，那么其中所造成的资源配置上的不合理将不是开发商、地方政府所能承受的，而由此最终损害到的是购房者以及整个房地产产业。当然，建设部对“７０％”的软性解释无疑给开发商留下了不少可操作空间，由此而引发了另一场争论：这个政策在执行过程中的可操作性、贯彻程度如何。这里的可操作性质疑主要包括了以下几点：对于总量控制在７０％而言，政府部门是如何界定大小户型在各个区域间的比例分配？又是如何界定分配给具体各个项目的比例呢？还有一个焦点是，细则解释一出，意味着地方政府掌握着新政的执行，新政的执行效果很大一部分取决于地方政府的执行力度与能力，可以说《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的颁布实施，对于地方政府相关部门的行政执行力将是一场考验。而国税总局发布的１０８号文件关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，明确了从８月１号起，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。强制征收个人所得税意味着交易成本将再次上升，这无疑对于遏制炒房将起到一定的作用；同时，强征个税的实行也将降低交易双方的意愿。预计在这一新政实施后，二手房交易双方都将进入一段观望期，短期内对于二手房市场的活跃将是一种打击，但从长期来看，这一政策的实施，将对规范二手房市场的良性发展、遏制炒作起到积极作用。政府调控期待楼市平稳发展从五月中旬的“国六条”出台，到五月底的十五条调控细则出台，到明确定义“９０平方米、７０％”，以及规范房地产开发商经营方式，再到限制外资入市炒房的１７１号文件，直至最新的强征个税的１０８号文件，从五月到七月，接连不断的新政出台，或者应该说是对“国六条”的不断补充、完善，使之成为一个体系，以便对现有的房地产市场有较好的调控干预作用。这一连串的动作不难看出中央对于调控楼市的决心，楼市必然进入一个新的观望期，而新政的影响也将在往后的月份中得以体现。“物竞天择，适者生存”用在商业上也是颠扑不破的真理。房产市场存在市场失灵，当市场自身不能或很难调节时，那么政府必然会对其进行监管，从而改变市场的大环境。新政通过一些硬性的数据开始调控房地产商的开发方向，这在以前的政策中是很少有的严厉。而目前不论是一手房还是二手房的销售情况来看，大体上都出现了“倒７０％”的情况，由此不少利益相关者都在喊着新政与大众的需求倾向不相吻合等等。对于开发商而言，现在应该着重研究如何适应新环境，谋求发展。新政并没有断绝房产行业的利润，作为一个商业实体，赢利才是其最根本的目的，可以这么说，只要还有不低的利润，就一定会有人做。调查资料显示，中国家庭目前正朝着小型化发展，以前的五口之家、三代同堂将越来越少，也就是说三口之家将逐步成为主流。那么对于一个三口之家来说，难道９０平方米就会显得局促了吗？显然不会。小型化的家庭就真的需要用１２０乃至１５０平方米的大居室来改善？大众之所以愿意选择大户型房产，主要原因在于观念上的问题。当前之所以出现“倒７０％”的情况，很大一部分是民众还停留在原有的购房观念上，政府、舆论应当尽力引导，改变民众旧有的观念，只有这样才能根本上提高民众对小户型的认可程度，从而扩大小户型的需求量，使得新政的实行有市场这一前提保证。第三章：福州市地土地市信息分析第一节：1-7月分福州市土地成交量累计表：序号宗地编号成交时间地块名称受让单位成交价格(万)面积楼面价交易方式(亩)1宗地2006拍-02号2006-3-6台江区,五一南路西侧福建福晟房地产开发有限公司24003.879302.28拍卖2宗地2006拍-03号2006-3-6仓山区,金山大道与洪湾路交叉口西南侧金山吉元小区北部分为西、东两幅地块福建景城实业有限公司1235057.73210.56拍卖3宗地2006挂—02—危房改02号2006-4-21鼓楼区，金鸡山疗养院内的2#、18#宿舍曾成3203.181509.43挂牌4宗地2006挂—01—危房改01号2006-4-22鼓楼区，六一路东门东涧19号福州三利信达房地产有限公司3602.91862.06挂牌5宗地2006拍-07号2006-5-6仓山区,浦上路北侧的金山生活区九期东片南侧地块,该宗地分(地块一、地块二、地块三)整体出让福州市正祥置业发展有限公司30500174.412623.12拍卖6宗地2006拍-06号2006-5-6仓山区,金山生活区六期北面的公建配套地块,该宗地(分东、西两幅地)整体出让福建轩辉房地产开发有限公司230022.81513.15拍卖7宗地2006拍-05号2006-5-6鼓楼区,二环路南侧福州捷利达房地产开发有限公司15002.598687.22拍卖8宗地2005拍-20号2006-5-6台江区,西二环南路西侧林明文19505.335487.78拍卖9宗地2006拍-09号2006-5-18晋安区,连江北路与福新东路交叉口东南角福州华辰房地产有限公司1670022.7311020.62拍卖10宗地2006拍-08号2006-5-18鼓楼区,五一北路东侧福州开发区华康实业有限公司4210030.9220423.57拍卖11宗地2006拍-12号2006-7-6仓山区，则徐大道西南侧福建金辉集团有限公司2500057.966469.95拍卖12宗地2006拍-11号2006-7-6仓山区,建新大道东侧,金山生活区九期B地块胡大涛2200099.363321.24拍卖13宗地2006拍-10号2006-7-6仓山区,建新大道东侧,金山生活区九期A地块福州融辉房地产有限公司36200223.522429.30拍卖14宗地2006挂-04号2006-7-28仓山区，福峡路与三环路交叉口西南侧福建省华隆鞋服实业有限公司325044.971084.05挂牌合计196930.00752.2478944.311-7月累计成交总量（亩）752.241-7月成交总价（万）19693.001-7月平均楼面价（㎡/元）5638.881-7月平均每亩价（万）261.791-7月份各区土地成交量及各区占放量总额之百分比：1-7月份土成交量及各月份占放量总额之百分比：7月份福州市土地成交情况月份小结：本月份土地放量情况是开春以来最多的一个月，先后成交了四幅土地，总成交量为425.81亩。7月6日交易三幅土地，第一幅宗地2006拍-10号位于山区福峡路与三环路交叉口西南侧，土地面积为57.96亩，受让单位为福州融辉房地产有限公司，以25000万元的价格竟得，楼面价2429.30元。第二幅宗地2006拍-11号位于仓山区建新大道东侧金山生活区九期B地块，土地面积为99.36亩，受让单位为胡大涛个人，以22000万元的价格竟得，楼面价3321.24元。第三幅宗地2006拍-12号位于仓山区则徐大道西南侧，土地面积为57.96亩，受让单位为福建金辉集团有限公司，以25000万元的价格竟得，楼面价6469.95元。该幅土地举牌114次创历史新高，楼面价6469.95元创该区域历史新高。第四幅宗地2006挂-04号位于仓山区福峡路与三环路交叉口西南侧，土地面积为44.97亩，受让单位为福建省华隆鞋服实业有限公司，以3250万元的价格竟得，楼面价1084.05元。第二节：7月份土地挂牌交易情况7月挂牌土地宗地号为：宗地2006挂-04号。地块位置位于：仓山区福峡路与瑊环路交叉口西南侧。规划用途：绿地(G)、社会停车场用地(S3)。挂牌起止时间：2006-7-19至2006-7-28。土地面积：44.97亩。成交时间：2006-7-28。成交总价：3250万元。受让单位：福建省华隆甘鞋服实业有限公司。地块概况：

1.位置:仓山区，福峡路与三环路交叉口西南侧。2.用地面积:约29980平方米(合44.97亩)。3.用途:绿地(G)、社会停车场用地(S3)。

土地使用权出让年限:绿地、社会停车场用地五十年4．地块机动车主要出入口沿用地内25米宽的规划路设置。5．建筑退让高压线安全距离须符合有关规定要求。6．在规划路未建成前，现状道路不得围堵。

本项日在满足上述规划设计条件要求下，还须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。

该地块作为鞋服、烟草为主的物流仓储项目配套使用;要求一次规划、一次建设，二年内建成投入使用；必须有中国著名商标、名牌、免检产品的鞋服企业入驻该项目用地。第三节：7月份土地供应情况福州市土地供应情况表：关于2006年第六次公开拍卖及第四次挂牌出让国有土地使用权的公告1宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006拍-13号98.672.23%仓山区浦上路南侧、金洪路北侧、金洲南路西侧(浦上地王3号地东侧)绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)30242600////备注2宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006拍-14号323.94210000㎡仓山区浦上路北侧、建新大道本侧、洪湾路东侧(金山生活区八期南片)绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)30245200////备注3宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006拍-15号57.962.25.00%仓山区建新大道东侧，原福州城市广场地块绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)30116.193000////备注4宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006挂-05号176.512.55.00%仓山区金洲中路西南侧(金山原福州广场用地)绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)30234600////备注5宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006挂-06号242.782.0/晋安区福飞北路东侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)302439005.00%///备注6宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006挂-06号63.232.23.00%晋安区福飞北路东侧、厦坊路南侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)30241000////备注重要提示：福州市国土资源局定于2006年9月6日(星期三)上午九时，在福州地产市场二楼拍卖厅举行第六次公开拍卖三幅土地使用权。并于2006年8月30日到9月12日工作日期间挂牌出让三幅土地使用权。二、7月份福州市土地供应图：7月份福州市土地放量数额为6幅土地，土地市场供应面积总量达到963.09亩，本月为今年1月以来土地供应最多的一个月，土地供应区域区主要在仓山区与晋安区，仓山区土地供应总量为657.08亩，占本月市场份额的的68.23%。晋安区土地供应总量为306.01亩，占本月市场份额的31.77%。第四节、长乐市土地供应情况情况表：长乐市人民政府关于2006年第二次公开拍卖及第一次挂牌出国有土地使用权的公告1宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006拍-02号173.0/三峰路市林业局南侧、上洞江东侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)3028600////备注2宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006拍-03号9.83.07.00%三峰西路北侧、市军转干部培训中心西侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)3030300////备注3宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006挂-01号4.630.39/吴航路圆山公园南侧，政法小区东侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)1415.730////备注4宗地编号面积容积率商业率地理位置宗地2006挂-02号63.232.23.00%空港工业集中区牛山公寓地块东北处，即牛山北侧，鹏程路南侧绿化率(%以上)密度(%)以下保证金(万元)成交价(万元)成交每亩价(万元)楼面均价(元/平方米)竟得单位(或个人)3024100////备注第五节：两大新地块的拍卖引发浦上片区的关注7月6日，2006宗地10号、2006宗地11号两大新拍地块，再次引发了市场对浦上片区的关注。浦上的区域优势非常突出。浦上路一头连着闽江、一头连着乌龙江，两江汇集，造就了现代都市生活难以复制的亲水生活模式。而浦上路北侧长达1700米的原生态的金山公园和南侧千亩的湿地公园，福州两个最大规模的生态公园更是使该板块身处绿色的拥抱中，凸显了家居的健康和休闲性质。该板块还紧邻乌龙江别墅集群区，这足以证明该区域的宜居价值。浦上大道作为浦上区域的中心线，不仅是城市主干道二环线的延长线，还是南三环与二环线的连接线。在浦上大桥建成之后，可以预见的是浦上大道将成为福州城市发展的大通道，同时也将作为福州通往闽侯、永泰、闽清和三明、龙岩的大通道，这样的大交通将为浦上区域的发展创造美好的先决条件。认为浦上大道及其延伸线将成为大福州的一个交通主轴。同时，这一生活区在发展之后，将成为南台岛乃至于大福州的一个轴心新区。

随着金山、南台岛的全面开发，浦上这个片区必将成为未来福州滨海城市的前哨。从大福州的规划发展看，南台岛将成为大福州的“大中心花园”，浦上片区则是整个“大中心花园”的“轴心区”。

按政府规划，浦上路将建设成一个交通、商业、教育等配套齐全的繁荣生活区，这里将建设公交总站、长途汽车站和一个大型的物流中心，同时还规划了中、小学校等教育配套。浦上路板块交通便利、环境优美，再加上这一板块位于金山和仓山两个成熟区域之间，可谓是贯穿两区域的重要枢纽。随着“全面开发南台岛，建设福州新城区”的整体发展态势，浦上这个重要的枢纽区域必将发展成南台岛的“轴心新区”。

随着各项目的逐步动工，预计明年底，南台岛“轴心新区”将基本形成。何建平认为，浦上新区，南台岛“轴心新区”的各个项目，无论是从开发土地前期的规划上，还是后期操作的细节上，都表现出成熟的一面。可以预见，这些项目将呈现出更精更成熟，更有升值空间的产品———成熟的区域将创造出成熟的产品！

未来金山新区建设仍然是福州扩张的一个重要趋势，而浦上区域无疑将成为金山发展的新方向。首先是从金山新区发展的方向来看，东有金山工业园区的产业支撑，南有闽侯上街大学新区板块的人气支持，西边则有不断壮大的台二是从目前金山板块的市场情况来看，从早期经济适用房与商品房共同发展的阶段迈入大量商品房唱主角的阶段。随着金山开发的深入，福州市民、外来人口对金山的认同正逐步加强，目前金山的供应处于一个相对平稳的状态。在市政设施、交通配套不断完善的情况下，金山新区的发展正稳步向前。三是从金山新区的发展前景来看，在经过几年开发之后，最早开发的金山大道区域的开发已经进入收尾阶段，乌龙江沿线的用地也基本消耗殆尽。目前只有浦上大道周边有大量的土地存量，因此发展空间巨大。

浦上配套日益完善，除了目前已经开通的725、728两路公交车之外，在浦上大道的东侧、洪湾路南路北侧，将兴建一个可以停泊500辆公交车的大型公交停车场。而且根据公交公司相关人士透露，未来金山所有公交车重点站如金山公交总站、金山展览城站都可能延伸到这个公交站。福州三中金山分校、金山小学已经入驻，今后浦上板块还将兴建一所中学和一所小学。在金山公园和乌龙江湿地公园之外，浦上板块目前的拍卖地块都规定了相当规模的公共绿地面积，未来浦上板块将成为“街心公园点缀其中，移步换景、满是绿意的大街区”。第四章：福州市7月份住宅市场分析报告第一节、福州市房地产市场各板块基本概况市中心板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广1香樟林晋安区塔头路桂香街66号小高层152936322049-280130-1405200已售95%部分余房落架07年底香港隆泰集团福州鼎邦恒大投资顾问有限公司2格林兰锦福州市工业路87号小高层11.5719027124120-174120-130600098%封顶2007年5月福建正得房地产有限公司自销3中庚·书香大第高层4530-1701308幢17、18层自销4群升国际八一七中路工人文化宫门口高层13545万一期70330-180120-1304500一期120-130几套尾房、5＃120、一二层的3＃140、5800元2套、二期06年10月开盘封顶2007年12月31日中国群升集团和、中国步阳集团和、福建群升置业有限公司三角洲投资顾问机构5阳光假日公寓鼓楼区福新路28号

福州市鼓楼区福新路（鼓楼医院附近）高层21.58402791850-12075008、9层08年初福州阳光房地产开发有限公司6井源居连江北路528号多层、小高层、高层62.5210万109036-230100-120450015套尾房高层二幢未封顶其它已封顶06年12月有、07年3月、4月、5月汇成地产前期策划：九歌万派(自销)7和源居连江北路529号待定70待定待定待定待定待定待定待定待定汇成地产待定8中庚·财富天下五一北路高层待定45328待定20-60待定待定年底开盘27层精装修桩基完成，未开挖地下室中庚实业集团自销9海钻凤凰城五一中路136号高层11.554892340051-15270-907000已售97%部分16层2007-10-1海钻(福建)房地产玄仪机构10宏运帝豪国际鼓楼区五四路151号福州广场南侧高层11.645414183290-1157500去化率90%、精装修office空间，真峰人生、尽在掌握/精装修office限量发售落架10月福建庆吉房地产有限公司(上海君岳)自销11金润财富中心五一路高层5.61466712045-1034806年8月底9月初待定待定福建金润财富中心零距离12棕榈泉六一路与国货路高层267万120-280待定待定待定福建泰祥房地产有限公司零距离13福州星势力五一路与国货路交叉口西南侧高层7.183120555122-7035-45待定共1幢23层酒店式公寓，1层店面2-4层5米挑高写安楼，每层设有星光泛会所，会所面积在30开挖地下室约在07年底福州宏泰地产福州市侨大投资顾问有限公司14福晟钱隆天下五一路打铁坦小高层11.89200多120-170120-140待定11层、23层两幢、12月开盘8层2008年8月福建福晟房地产开发有限公司自销市中心板块均价分析：市中心板块面积分析：市中心板块6--7月份价格涨幅情况分析：板块提示：7月，除市中心板块小幅下跌以外，其余各大板块均价都出现不同程度的上涨。各大板块楼盘均价的上涨将直接造成整个福州房子均价的上扬，并支撑指数的上行。虽然市中心板块是本月交易均价唯一出现下降的，但在交易的活跃程度上，市中心板块楼盘决不逊色于其他板块。华都大厦在上个月5905元/㎡的基础上又上涨了6.52%，上涨385元。而其他楼盘如太平洋广场，鸿达大厦也上涨了6.46%、5.17%。目前市中心的楼盘价格都还算稳定，虽然有小幅度的震荡但大多价格还停留在4000~5000元的水平之上，市民接受的程度也比较大。从表中我们也可以看出交易量在十宗以上的楼盘市中心是最多的，而其中的群升国际、宝龙城市广场、阳光城更是进入了交易量排行的12强，加大了其在交易均价中所占权重。市中心板块在售楼的十几个盘中，上述均价图中可以看出板块主力的均价在5000-6000元/平方米之间，上述面积分析图中可以看出（系列3.4）为主力的总价在50-60万，（系列1.2）为规划面积区间30-280平方米，主力面积区间70-120平方米。香樟林正准备推出二期。格林兰锦住宅部分已售98%。海钻凤凰城余部分尾房价格在7000以上，群升国际一期住宅余部分，现主推产品为店面每平方米4-8万的价格区间，一层均价为4万，二层均价为1万。10月份即将出二期产品。茶亭街区的改造将提提升给该板块的商业氛围，茶亭街将建成最具福州水乡特色的商业街，茶亭公园建成开放式休闲园，道路将建5个地下通道，并首次在城区地下通道安装上行电梯。新盘金润财富中心、棕榈泉、福州星势力、福晟钱隆天下、中庚·财富天下、和源居。◆西二环板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广1运盛美之国梅峰别墅50021.7万600余户二期叠加156-160,分摊10%、联排200-250,分摊4%、较平均5600元/平方二期8月推出叠36套、联排18套。现已认购98%叠加余两套未认购，认购金叠加10万，联排15万。在销的14#-18#楼刚动工一期二期一组团已交房入住、在销的07年5月交房运盛（福建）地产有限公司厦门有巢氏2罗马生态园梅峰路64号小高层、别墅110160725644小高层108-165联排235-291120-1315000已售94%封顶2006年6月福州市洪山房地产开发有限公司新境界3华事达梅亭居、鼓楼庭院梅峰路号多层896万100多92-221120-130400080%封顶06年12年31日、07年5月32日冠城集团蔚蓝国际4仁文大儒世家鼓楼区梅峰西路金牛山北侧多层、高层、别墅700100万一期650多、二期1200多80-280120-1303900一期已售完、二期已售90%部分封顶、部分二层一期06年12月、二期07年12月福建仁文建设有限公司自销西二环板块均价分析图：西区板块仁文·大儒世家价格涨幅：西二环板块面积分析图：板块提示：西区板块东起二环路，西至甘洪路，南起乌山西路，北至福州软件园区，同时拥有山景、水景、园景的地块，是鼓楼区最后一块得天独厚的风水宝地，也是目前福州市新区扩张战略中惟一一个属于鼓楼区的高尚生活板块。对于众多有鼓楼情结的购房者来说，无疑是个绝佳的选择，本区域内现主要在售盘有运盛美之国、罗马生生态园、鼓楼庭院、仁文大儒世家。运成盛美之国，目前在售产品为叠加、联排。相比之下，西区板块在过去的一个月中，仅有仁文·大儒世家及鸿梅山庄的交易量超过10宗，其中仁文·大儒世家交易量达277宗，占据交易量排行第三名的位置，其交易均价达到3774元/㎡，比6月上涨2.55%，而鸿梅山庄均价则小幅下跌0.97%，为4732元/㎡。总体上看，西区交易比较冷清，这可能和目前该区正处于热销的楼盘较少有关。上述西二环板块均价分析图所示得板块均价区间在4000元左右。西二环板块面积分析图所示得规划面积区间在70-280平方米(系列1.2)、主力面积区间在100-120平方米（系列3.4)。◆五四北板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广备注1枫丹白鹭(尚领)福州秀峰路185号多层、小高层三期200210000180080-230110m2—130m23600元/m2三期60%封顶郭氏集团福州高佳房地产红色汉唐2康城三期(北尚新宿)晋安区新店镇秀山路198号待定12052464待定待定待定待定待定待定待定福建源达房地产前线顾问3亿力秀山晋安五四北小高层157.49102379730户128-154平方米4000元/m2已售90%封顶2007年9月福州沃野房地产有限公司整合：福州知行房地产顾问有限公司4幸福城3期福飞北路169号多层、小高层24亩71611共1000多(一期588户)(三期268)120-1303600已售98%建到7到8层福州开成地产房地产自销5三盛果领生活2期五四北利嘉路多层、小高层22.6299542380套70-227平方米148-158平方米3800-4000元/m220多套95%封顶2007年2月三盛集团自销6三木城晋安区五四北生活区小高层830(一期30)560000(一期150000)一期２００户35-220平方米120平方米3500元/平方米已售80%9层2007年9月福建三木集团股份有限公司九歌万派五四北价格区间图：五四北项目主力面积：五四北项目销售去化：五四北6-7月份均价涨幅：板块提示：五四北板块目前一手房市场以枫丹白鹭、家天下·三木城、三盛果领2期的小高层产品为主，除三木城的余房量体较多外，都已进入尾盘阶段。本月受到经过台风暴雨洗礼后，积水问题对五四北楼盘的困扰一直没能得以改善。对二手房市场影响较大。“三木”集团前期的轰炸式广告宣传其销售状况良好，使之家天下项目有良好销售率，去化周期较短。经过前段时间的观望之后，随着近期各项宏观调控政策逐步到位，市场正趋于稳定，市场已经有了回暖的迹象，三木城的售楼部人流量在近半个月有了一定的增加。五四北板块规划面积区间80-230平方米，该板块主力面积区间100-130平方米。五四北板块是7月份上涨幅度最大的板块，其均价由3182元/㎡涨至3319元/㎡，涨幅达到4.30%。相较于其他板块，五四北板块的楼盘虽然价格都不是太高，但是多个楼盘上涨也对这个区域的房价起到重要的影响。以家天下为例：本月成交均价3511元/㎡，对比六月上涨了7.66%。五四北因受到秀山山脉的阻隔使福州市的“北大门”处于相对闭塞的状况，政府对此交通现状兴建“贵新”特长隧道，建成后从新店到连江贵安，车程公10分钟，同时这是里将衔接长乐机高速公路二期工程。该地区还将兴建轻轨基地。从而改善五四北的交通不便问题。因此近年来入驻该地区的楼盘多以别墅、小高层项目居多。商业配套以利嘉路上各楼盘的店面为主，现利嘉路以北正兴建占地17亩的，营业面积15000平方米的大型生鲜综合卖场“永辉超市”，将于07年春节前开业。拟建中的“秀山公园”将给该地区休闲生活增添新的场所。下半年将有君临·香格里（约200亩别墅）、北尚新宿（康城三期）小高层、家天下·三木城2期推出给五四北板块的新房销售市场一个新春天。◆东区板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广1福晟·钱隆世家晋安区连洋路118号小高层5060000425户90--130平方1303800已售98%落架2006年12月福建福晟房地产开发有限公司自销2大景城福州福马路648号小高层、高层1502000002200户70-12070-1004000元/平方米已售90%三期全部封顶、四期多层封顶、小高层四、五层二期年底、三期07年5月、四期07年10月福建景城实业有限公司自销3名城港湾马尾东江滨大道88号小高层、别墅1400130万联排200、独幢300200-300联排100多、独幢400-500一期别墅400套80%、二期小高40幢2000套、认筹70%一期部分落架，部分做外墙一期别墅06年底名城地产自销4海润滨江花园江滨中大道378号小高层、高层、商业街32048.53700户(二期2000多)138-170140-150多层、小高层5000/高层6000/沿江7000二期92%小高层基本封顶、高层二层2006年5月海润房地产开发海纳营销5西提丽府马尾区马、尾区政府对面马尾君竹路47号小高层50370120-150120-1303500复式8、9层价格31004、5层2007年8月厦门嘉盛地产自销6水岸君山福州市马尾区君竹村后山上别墅915.3、一期18631338万1209户、一期253户一期占地186亩，总建面积8三木集团7福晟钱隆首府晋安区长乐路大名城对面小高层、高层3641054-180106-1305500-6500元7幢17-23层、10月开盘整地福建福晟房地产开发有限公司自销8武夷绿洲福州台江区福光南路379号小高层3004200003000户100-240100—120平方米4000元/平方米已售90%落架06年底福州武夷绿洲房地产有限公司中海代理东区板块均价分析：东区板块涨幅：东区板块面积分析：板块提示：东部新城中心区规划范围包括闽江南北两岸两个地块，北岸地块北起规划河道及规划路，南至江滨大道，西起海润滨江花园现边界，东至光明港，总用地面积78.3公顷,其中行政中心控制用地面积71.5公顷，占北岸规划用地的91%。闽江南岸地块北起规划南江滨大道，南至规划林浦路，西起前横桥，东至魁岐桥。总用地面积约331.5公顷(不包括林浦风貌区)。其中海峡公共服务设施总用地面积约为86公顷。06年入市的项目有大景城、武夷绿洲、好来屋、福晟钱隆世家、海润滨江花园已基本售罄，拨销售中的盘有福晟钱隆首府、西提丽府、水岸君山、时代春秋、尚层建筑等东区板块面积区间在50-300平方米之间，户型有二房、三房、四房。板块主力面积在120-150平方米之间，主力户型为二房、三房，板块均价为3500-4000元/平方米，板块主力总价40-50万/套，东区板块7月的涨幅仅有0.08%，处于比较低的水平，但该板块受市政东迁影响，受到开发商、投资者热捧，在过去的一年中该板块均价上涨37.33%，为各板块之首。但由于该板块目前各项配套还不够成熟，板块内部亦有较大差距，因此各个楼盘间的价格也相差较大，武夷绿洲均价由3810元/㎡涨1.88%，至3882元/㎡，金辉东景均价由2506元/㎡涨7.86%，至2703元/㎡，为该区之首。北江滨板块市场分析：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广备注1融侨锦江、G区华府鼓楼区西江滨大道66号高层5382250421129-135(96套)、162-168(119套)、170-181(206套)160-181约80003幢33层的高层建筑，对意向客户发售VIP认筹卡,每张5000元.整地福建融侨集团公司金丰易居2美伦·浩洋丽都福州市西江滨大道193/198高层70230000148033-190120-1605000二套余房168㎡195㎡封顶、外墙A区07年5月1日、B区07年7月1日福州联盛房地产开发有限公司玄仪3半岛国际福州市西江滨大道高层1570727336140-242较平均5800几套余房基本封顶一期07年12月31日福州市恒坤建设发展有限公司自销4外滩一号福州市台江区江滨大道中段（中平路203号）三县洲大桥旁高层8亩1000075150--160平方4500福建信林房地产开发有限公司自销北江滨板块均价分析：北江滨板块涨幅北江滨板块面积分析：板块提示：江滨路必将成为福州市的一个中庭花园，从以江景为最大的卖点，利用产品及规划上的特色与闽江遥相呼应，浑然天成。以高层产品为主，板块的发展由由有沿江的景观做底衬，各种生活理念被不断深化，并依托成熟的台江商业圈和完善的市政配套，而且随着市中心的进一步延伸，北江滨目前已经囊括在市中心的范围里，成为与新区的一大区别，北江滨的繁荣地带形成后，无疑会对对岸的南江滨起到了一个很大的辐射作用。而且从目前发展的情况来看，北江滨似乎占尽风光，并显出一路走高的态势。伴随着南北江滨的不断发展、整个江滨呈现出这样一种情况，北江滨在往高处走，而南江滨却在不停地拓宽。这样的发展态势，整个城市将围绕闽江，房地产开发呈现出一种蓬勃的发展态势。该板块楼盘均沿江分布，目前在售的项目有融侨锦江G区（华府）、美伦浩洋丽都、心家泊、外滩一号等。根据福州市“夹江而治”的城市格局。北江滨价格指数增长成为福州市房价增长率较高的一个板块。北江滨板块均价从上月的5588元/㎡上升到本月的5660元/㎡，涨幅为1.29%，比去年同期相比上涨了27.09%。其中，圣淘沙花园均价从上个月的5513元/㎡涨到7月的6881元/平方米，涨幅达24.81%，而滨江半岛也从上月6103元/㎡上涨到6865元/㎡，涨了12.48%。北江滨临水而居的优质生活环境令其楼盘的价格有不断上涨的空间。8月5日起华府3幢33层高层，面积129-135平方米96套，162-168平方米为119套，170-181平方米为206套面积在130-180㎡，5000元优惠一张置业卡，年底开盘，当时可优惠10000元。◆南江滨板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广1滨江丽景(景峰园、T型街)南江滨闽江大道90号多层、小高层约202000多78-13078、110、1303800峰景园90%110-130的不好去化封顶06年7月、07年2月新榕房地产(中联集团)自销2旭辉·左海岸南江滨闽江大道高层47100000437套129-401130-170约50004#7#楼6月17日公开150套去化50%截止、7月23日推了3#6#楼，沿闽江大道的二层半商业店面，已封顶2000平方米，400平方米暂用销售中心，今年预推4幢沿江3栋部分三层、地下室07年底福州万诚房地产开发有限公司自销3融侨官邸闽江大道高层254.58待定待定待定待定待定待定待定待定福建融侨集团金丰易居4天俊蓝水湾南江滨闽江大道99号小高层、高层41.2约60000412130-180、200-250140-1504900已售90%封顶2007-10-1福州东榕房地产开发有限公司前期鼎力营销顾问(自销)5正祥·香槟风范闽江大道以西(南江滨公园)多层43.6668000610多40-150110-1313800105-151部分尾房封顶2006年11月福建正祥置业发展有限公司自销6金汇豪庭闽江大道文体中心旁高层、别墅42745178441125-350125-1404100398套已售90%，双拼与联排部分内部保留房封顶2007年4月福建金运房在产开发有限公司海日代理7武夷国际城闽江大道文体中心旁小高层、高层6290000多71150-1701304000预约80%部分五、六和地下室2008年1月武夷实业集团(福煤房地产)鼎丰企划8江南水都(丽岛)闽江大道与尤溪洲大桥交汇处小高层110约7000096-151120-1404300福建融侨集团金丰易居9罗马佳洲南江滨林产品交易市场北侧小高层、别墅106100953775套103-160150-1604900已售90%封顶一期06年9月、二期07年5月福建凯龙房地产开发有限公司君安南江滨板块价格分析：南江滨板块面积分析：南江滨析块提示：南江滨板块沿线住宅以小高层、高层以及住宅为主，该板块沿闽江大道两旁的项目分部，商业配套相对缺乏，目前永辉连锁超市的住入，填补了该板块无大型超市的空白。该区域项目沿街都设店面，让相对滞后的商业有所补充。文化休闲商业场所集中在闽江大道上南江滨公园、文体中心、榕城广场。南江滨板块是仓山区域房地产发展较为成熟的板块之一，也是仓山区域价格较高的板块，区域均价区间在3500-4100元/㎡，区域规划面积区间在100-180平方米，区域主力面积100-120平方米，主力户型为三房、四房。区域主力总价区间在同质竞争严重成为目前南江滨板块的发展共性，现有分布的项目中产品的面积段、功能划分如出一辙。只是单纯凭借不同的理念的升华，提升产品价值。当理念多元化，当产品面过于单一，将直接影响区域的消费导向，从而降低有效的需求面。本月恰逢七夕，旭辉·左海岸在此期间推出2幢楼进行VIP认筹，还给新老客户送花，以此促销。产品的主要优势在于景观，江景、公园上成为现有板块的竞争体现。金山板块市场分析表：序号案名座落建筑形态占地面积/亩总建面积/m2规划户数/套规划面积/㎡主力面积/㎡均价销售去化工程进度交房时间投资兴建营销推广备注1兰庭西江月仓山建新镇状元路566号别墅433(一期232)约109000198联排150-230、约30套，独幢230-380202-2306000已售70%做景观06年4月、06年8月天福集团福建兰庭房地产实业有限公司神五传媒2公园道一号金山浦上大道金山公园交界处别墅37040多万301套174-287叠加201高层3800叠加4100一期已去化一期已部分落架、高层已建到9、10层一期06年8月31日、07年9月30日海晨发展有限公司品牌整合深圳麦派东方(自销)3融信第一城金山大道北侧，洪湾路西侧多层、小高层30645800套98-120120-1403600三期308户未售封顶二期07年8月融信房地产开发公司自销4秦禾·红树林金山浦上与乌龙江三环路交界处别墅450300000244套一期300-501301154预约金5万，7月20号左右开盘/6#7#10#11#12#13#14#22#楼6月13日开始通知客户签约、61套已签约20套地下室、打桩2008年6月福州秦禾房地产开发有限公司上海新联康投资顾问有限公司5南国金辉浦上路南侧浦上工业区多层、小高层、高层105142371114659-151102-1393500部分尾房交房06年6月30日、06年7月30日金辉集团零距离7水印长天金山林洲路多层、小高层、高层、别墅116.3317373121889－15689-1203500余133多层、146小高层，约110套封顶一期2006-10-30金辉集团零距离8中菌·加洲花城仓山浦上路339号小高层、高层4659520593套85-14195-120360085%一到三期2006-8-1四期06-10-1福建中菌房地产开发有限公司福州市侨大投资顾问有限公司9中天·金海岸浦上路金山公园旁别墅6367600005000多套100-380380联排130、叠加100、空中50-60联排90%、叠加95%、空中80%一期98%二期90%联排、叠加都已封顶、空中别墅到8、9层07年底中天房地产有限公司整合推广：深圳博思堂、销售代理：侨大投资顾问10香江红海园金山大道南侧洪湾路金山公园多层、小高层、高层40080-280(一期)73-123(二期)2700(一期)2800(二期)2006年5月中庚实业集团自销11红海园3(香江枫景)金山林洲路多层、小高层、高层14719.61131套高层143-200高层170㎡高层45000小高层已销完，3#16#28#三幢高层共计334套，主力170㎡(184套)，150㎡(61套)，186㎡(58套)，200㎡(31套)高层3#已销90%，16#8月28日推出小高层部分落架、高层二层06年1月、06年5月中庚实业集团自销12红海园4期中庚·国际华府金山洪湾路金山公园北侧小高层、高层124195624416套90-13090-1153500一期推出276套，已售60%11#12#中间的去化较慢四层、二层2007年10月(中庚集团)福建骏建房地产开发有限公司自销13丽景天成金山大道南侧小高层、高层17523800080079-230120-1403300一期已售完，二期未开盘一期封顶2007年6月秦禾·三盛自销金山板块价格分析：金山板块面积分析：金山板块提示：金山板块是目前福州市最集中的楼盘开发的片区，产品从建筑形态主要分为江滨南岸小高层、高层及乌龙江沿线的别墅等高档住宅为主。05年底以来，近期推出的楼盘有江南水都(丽岛)、滨江丽景E区-景峰园、融信第一城---(二期、三期)，南国金辉、中菌加洲花城、泰禾红树林、中天金海岸A区、公园道一号、水印长天、旭辉·左海岸、武夷·国际城、红海园三期(香江风景)等二十一个楼盘。新盘供应量占据全市新盘中最高的比重。6月份以来“国六条”宏观调控和天气的影响，市场呈现出客户观望的现象。由于7、8月份是销售淡季，各盘客流量都有所减少，各盘都采取不同的方式对老客户及新客户进行锁定。泰禾红树林7年13日起约请8幢楼61户的客户进行签约，至21日止签约过半，给项目带来一定的客源。香江风景举办法式酒会，来增加与业主的互动。公园道一号一期呈现准现房，处在交房阶段。融信第一城3期，预计在9月初开盘。中天金海岸一期园景已建成，运动会所已投入使用。红海园（一二）推出特价房。金山板块属交易比较活跃的板块了，比之6月该板块交易量进入前12的楼盘由四个减少