第二章连锁门店投资开发可行性分析

第二章连锁门店投资开发可行性分析1/46学习目标一、门店投资开发可行性研究内容二、门店投资开发可行性环境分析三、门店开发投资组成份析四、门店开发投资经济评价2/46一、门店投资开发可行性研究内容（一）门店投资开发项目可行性研究1、概念

所谓门店投资项目标可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为实现预期经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关多种资料；对多种也许投资方案，进行全面分析论证；预测、评价项目建成后经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设必要性，财务上赚钱性和经济上合理性，从而为投资决策提供科学根据工作。3/462、作用（1）作为门店投资项目投资决策根据（2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金根据（3）作为编制设计和进行建设工作根据（4）作为签订有关协议、协议根据（5）作为项目进行后评价根据（6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员根据（7）作为环境保护部门审查项目环境影响根据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照根据4/46（二）门店投资项目可行性研究基本内容1、宏观投资环境分析国内商业发展现状分析、将来几年影响商业发展宏观原因分析、将来几年影响商业发展国际环境分析2、地域行业概况分析3、地域市场需求情况调查和预测4、地域主要门店竞争情况调查分析5、门店业态选择和经营规模分析6、门店选址分析7、门店卖场布局筹划方案分析8、门店经营策略分析9、投资估算和筹资方案分析10、经济评价11、门店开发可行性结论5/46二、门店投资开发可行性环境分析（一）门店投资开发环境概念

门店投资环境就是指对投资在某一区域内门店投资项目所要达成目标产生有利或不利影响外部条件。它包括对投资具有影响区域范围内社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。6/46（二）门店投资开发环境类型按投资环境存在物质形态进行划分硬环境、软环境按投资环境存在范围不一样进行划分宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境按投资环境存在内容不一样进行划分社会政治经济环境、物质技术环境自然地理和资源环境7/46序号分类标准分类内容1物质形态硬环境都市基础设施和配套设施自然地理条件软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策2存在范围宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观地域投资环境、行业投资环境微观公司内部环境，详细场所经济、自然、社会条件、门店营业场所、员工、资金、供货商等3存在内容社会经济环境政治制度、社会构造、意识形态、风俗习惯物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气供应情况自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源8/46（三）门店投资开发环境特性1、综合性2、区域性3、动态性4、差异性9/46（四）门店投资开发环境分析内容表2－1门店开发重点分析内容内容项目详细说明市场环境调查分析政策法令有关分析政府有关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业影响经济情况调查分析国家经济发展整体情况、居民收入情况、商品或服务供求情况等人口调查分析人口情况、目前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其变化态势科技情况调查分析新技术在行业应用现状与态势竞争情况调查分析竞争者数量、竞争本身经营情况、竞争伎俩等消费行为调查分析消费者需求调查分析需求类型、需求满足情况等消费者购买动机调查分析消费者购买动因、消费心理详细理解消费者门店选择调查分析选择购物地点标准、习惯等10/46（五）门店投资开发环境分析办法1、道氏评定法2、多原因评定法11/461、道氏评定法

道氏评定法是美国道氏化学公司根据自己在海外经历提出。道氏公司以为，投资者在国外投资所面临风险分为两类：其一是正常公司风险或称竞争风险。例如，自己竞争对手也许会产生出一种性能更加好或价格更低产品。此类风险存在于任何基本稳定公司环境之中，它们是商品经济运行必然成果。其二是环境风险，即某些能够使公司所处环境本身发生变化政治、经济及社会原因。此类原因往往会变化公司经营所遵循规则和采取方式，对投资者来说，这些变化影响往往是不确定，既也许是有利，也也许是不利。12/46

据此，道氏公司把影响投资环境诸原因按其形成原因及作用范围不一样分为两部分：公司从事生产经营业务条件和有也许引发这些条件变化主要压力。这两部分又分别包括40项原因。在对这两部分原因作出评定后，提出投资项目标预测方案比较，能够选择出具有良好投资环境投资场所。13/46

投资环境不但因国别而异，虽然在同一国家也会因不一样步期而发生变化，因此，在评价投资环境时，对其不但要看过去和目前，并且还要评定此后也许产生变化，方便确定这些变化在一定期期内对投资活动影响。美国道氏化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析办法，基本内容见表14/46公司业务条件引发变化主要压力有利原因和假设汇总预测方案（1）实际经济增加率（2）能否取得本地资产（3）价格控制（4）基础设施（5）利润汇出要求（6）再投资自由（7）劳动力技术水平（8）劳动力稳定（9）投资刺激（10）对外国人态度……（40）评定下列原因：（1）国际收支构造及趋势（2）被外界冲击时易受损害程度（3）经济增加相对于预期（4）舆论界领袖观点变化（5）领导层稳定性（6）与邻国关系（7）恐怖主义（8）经济和社会进步平衡（9）人口组成和人口趋势（10）对外国人和外国投资态度……（40）对前两项进行评价后，从中挑出8~10个在某个国家某个项目能取得成功关键原因（这些关键原因将成为不停查核指数或继续作为国家评定基础)提出4套国家/项目预测方案：(1)将来7年中关键原因造成“最也许”方案(2)假如情况比预期好，会好多少(3)假如情况比预期糟，会如何糟(4)会使公司“遭难”方案15/46道氏评定法分四个步骤：第一步，评定影响公司业务条件各个原因第二步，评定引发变化各个主要压力原因第三步，在前两步基础上，进行有力原因和假设条件汇总，从中指出8—10个能取得成功关键原因第四步，在确定各关键原因及其假设条件后，提出四套项目预测方案。16/46

第一套是根据将来7年各关键原因“最也许”变化而提出预测方案：第二套是假设各关键原因变化比预期好而提出“乐观”预测方案：第三套是假设各关键原因变化比预期差而提出“悲观”预测方案：第四套是各关键原因变化最坏、也许造成公司“遭难”预测方案。在各个预测方案提出之后，请专家对各个方案也许出现概率进行预测，从而作为决策参照。17/462、多原因评定法

闵氏多原因评价法把影响投资环境原因提成十一种大类，每一大类原因由一组子原因组成，先对各类原因子原因作出综合评价，再对各原因作出优、良、中、可、差判定，然后按下列公式计算投资环境总分：

投资环境总分=∑W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei)

式中:Wi表达第i类原因权重；

ai、bi、ci、di、ei是第i类原因被评为优、良、

中、可、差百分比，且a+b+c+d+e=1

i=1、2、3、……11

投资环境总分取值范围在1—5之间，愈接近5，说明投资环境愈佳。反之，愈接近1，则说明投资环境愈劣。多原因评定法考虑到原因比较细致全面，由专家进行评分简便易行，但对各个原因权重设定需要认真分析确定。18/46政治环境政治稳定性；国有化也许性；本地政府外资政策等经济环境经济增加；物价水平等财务环境资本与利润外调；汇率；融资也许性等市场环境市场规模；分销网点；营销辅助机构；地理位置等基础设施通讯；交通运输；外部经济等技术条件科技水平；适合工资劳动生产力；专业人才供应等辅助工业辅助工业发展水平、配套情况等法律制度商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；执法是否公正等行政机制效率机构设置；办事程度；工作人员素质等文化环境本地社会是否接纳外资公司及对其信任与合作程度；外资公司是否适应本地社会风俗等竞争环境本地竞争对手强弱；同类产品进口额在本地市场所占份额等19/46三、门店开发投资组成份析（一）门店开发投资组成门店投资项目标总投资是指拟建项目所有建成、投入运行所需费用总和。在项目标可行性研究和经济评价中，对投资项目总投资估算，主要是对项目所需固定资产投资、流动资产投资、无形资产投资和递延资产投资估算。20/46（二）门店所需各类资产及其投资组成A、固定资产投资1、门店固定资产分类按经济用途分类营业用固定资产（房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具）非营业用固定资产（职员宿舍、食堂、托儿所等）按所有权分类门店自有固定资产、其他公司投资固定资产、租入固定资产采取经济用途和使用情况相结合形式分类房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、文体娱乐设备、其他设备21/462、固定资产投资组成（1）工程费用指直接形成固定资产工程项目费用，可分为建筑工程费、安装工程费及设备购买费（2）工程建设其他费用勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时设施费、投资借款利息费、工程质量检测费、土地使用税、征地安顿与赔偿费、单位建设管理单位管理费（3）固定资产投资方向调整税（4）预备费用基本预备费、涨价预备费22/46B、流动资产投资流动资产是指能够在一年或长于一年一种营业周期内变更或加以利用资产。一般包括钞票、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货等。（1）钞票（2）门店短期投资债权性证券、权益性证券、混合性证券（3）应收及预付款项应收账款、应收票据、其他应收款、预付款项待摊费用（4）存货原材料、燃料、物料用具、低值易耗品、商品23/46C、无形资产指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用权利、技术等特殊资产。一般包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地使用权、商誉等。D、递延资产投资指不能计入当年损益，应当在后来年度分期摊销多种费用。其中包括创办费、以经营租赁方式租入固定资产改良支出、以及对原有固定资产进行装修、装潢等净支出。24/46（三）门店投资规模估算门店投资规模估算根据，就是门店投资各项资产内容，故首先应精确地确定门店所需各项资产种类和数量，然后以此计算所需资金量。进行门店投资规模估算可采取不一样办法，但常用是分项详细估算法，即先分别计算拟建门店各项资产所需投资额，然后进行加总。25/46四、门店开发投资经济评价（一）经济评价

1、涵义：

投资项目标经济评价是采取一定办法和经济参数，对项目投入产出多种原因进行研究、分析计算和对比论证工作。

26/46准备工作不确定性分析不确定性分析确定最有方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较2、内容27/46（二）门店开发财务评价1、内容

门店开发财务评价是投资项目经济评价主要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系条件下，计算项目范围内效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目标赚钱能力、清偿能力等财务情况，以考查项目在财务上可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店财务赚钱能力分析、门店清偿能力分析两个方面28/462、程序分析财务数据编制财务报表：基本报表、辅助报表计算财务效益指标根据财务基本报表计算各项评价指标进行不确定性分析敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析29/463、门店开发财务赚钱能力分析（1）投资利润率

投资利润率指项目达成生产能力后一种正常生产年份年利润总额与项目总投资比率。对生产期内各年利润总额变化幅度较大项目，应计算生产期年平均利润总额与总投资比率。其计算公式：30/46年利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用总投资=固定资产投资+投资方向调整税+建设期利息+流动资金

投资利润率指标反应项目效益与代价百分比关系。当项目投资利润率高于或等于行业基准投资利润率或社会平均利润率时，说明项目是能够接收。31/46（2）投资利税率投资利税率是指项目达成设计生产能力后一种正常生产年份年利税总额或项目生产经营期内年平均利税总额与总投资比率。其计算公式为：投资利税率=

投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时，证明项目能够采纳。投资利税率和投资利润率不一样，它在效益中多考虑税金。式中：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加32/46（3）资本金利润率

是指项目经营期内一种正常年份年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金比率，它反应投入项目标资本金赚钱能力，其计算公式为：33/46案例：某项目总资金为2400万元，其中资本金为1900万元，项目正常生产年份销售收入为1800万元，总成本费用924万元（含利息支出60万元），销售税金及附加192万元，所得税税率33%。试计算该项目标总投资利润率、投资利税率、资本金利润率。34/46（4）销售利润率（5）投资收益率（6）投资回收期（T）一种建设项目从开始投入生产年算起，到用每年净收益将初始投资所有回收时止所需要时间（7）财务净现值（NPV）财务净现值是反应项目在计算期内获利能力动态指标。是按行业基准收益率（可通过查《建设项目经济评价办法与参数》取得）或设定折现率（当行业未制定基础收益率时），将项目计算期内各年净钞票流量折现到建设期初现值之和。其体现式：35/4636/46（8）财务内部收益率

是评价项目赚钱性，进行动态分析时采取比较普遍一种指标。它反应项目对占用资金一种赔偿、报酬和恢复能力37/464、门店财务清偿能力分析（1）固定资产投资国内借款归还期（选读）（2）资产负债率（长期偿债能力比率）（3）流动比率（短期偿债能力比率）（4）速动比率（短期偿债能力比率）38/46（三）门店开发不确定性分析1、盈亏平衡分析（1）涵义

盈亏平衡分析又称量本利分析，通过度析产量、成本、与方案赚钱能力之间关系找出投资方案赚钱与亏损临界点，以判断不确定性原因对方案经济效果影响程度。39/46

销售收入(R)、产品价格(P)与产品产量(Q)之间关系

总成本(C)、固定成本(CF)、单位产品变动成本(Cv)和产品产量(Q)之间关系R＝PQ0QR0QCC＝C

F＋C

vQC

FC

vQ40/46（2