房地产投资项目财务分析经营管理

第6章房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统财务分析指标当代财务分析指标房地产投资项目财务分析应用1/131不完全懂得会计和财务管理工作经营者，就好比是一种投篮而不得分球手。——罗伯特.希金斯2/1316.1房地产投资项目财务分析概述1.房地产项目财务分析含义财务报表分析是指以财务报表和其他资料（报表附注、财务情况说明）为根据和起点，采取专门办法:系统分析和评价公司过去和目前财务情况、经营成果及其变动，目标是理解过去、评价目前、预测将来、帮助各利益关系人改善决策。3/1316.1.2财务报表分析作用评价公司经营业绩：公司赚钱能力如何？影响公司赚钱能力主要原因是哪些？公司自我可连续增加能力如何？影响公司自我可连续增加能力主要原因是什么？

诊断公司财务健康情况：公司负债情况如何？公司否具有财务风险？公司是否具有偿债能力？公司经营风险如何？公司是否面临财务困境或破产风险？4/1316.1.2财务报表分析作用计划将来经营策略和财务政策：评价和决定公司将来投资项目；调整和制定公司将来资本构造政策；调整和制定公司将来融资和筹资政策；调整和制定公司将来利润分派政策。评价公司投资价值：投资者根据公司披露和公布财务报表，确定公司股票（股权）和债券是否具有投资价值？银行根据公司披露和公布财务报表，决定是否同意或提早公司贷款申请？5/131根据《房地产开发项目经济评价办法》，房地产开发项目经济评价一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目筹划方案比选不确定性分析综合评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目筹划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目标财务赚钱能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。6/131第8章房地产开发项目财务评价房地产开发项目经济评价中财务评价报表基本财务报表辅助财务报表备注钞票流量表所有投资钞票流量表资本金钞票流量表投资者各方钞票流量表资金起源与利用表损益表资产负债表项目总投资估算表（包括项目开发建设多种投资费用估算表、经营资金估算表）项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）基础性数据存放于辅助报表中；辅助报表通过对应关系生成基本报表。7/1316.2房地产投资项目基本财务报表钞票流量表钞票流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、投资活动和筹资活动所产生钞票流量。该报表分别报告公司“来自经营活动钞票流量”（如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产与流动负债之差，等等），“来自投资活动钞票流量”（如资本性支出、并购支出、发售资产、投资回收，等等）“来自筹资活动钞票流量”（长短期负债增减、配股、增发新股、利息和股利支出，等等）。8/1316.2房地产投资项目基本财务报表1.钞票流量表来自经营性活动钞票净流入量简称“净营业钞票流”，它是由公司正常经营活动产生，与公司“发售资产”、“银行借款”、“发行股票”或“发行债券”无关。因此净营业钞票流是公司钞票流量表最主要组成部分，其信息含义对公司高层经理、投资者、银行和政府主管机关，都具有主要政策启示。9/1316.2房地产投资项目财务分析基本报表1）钞票流量表种类

按照投资计算基础不一样，钞票流量表一般分为：（1）所有投资钞票流量表所有投资钞票流量表是不分投资资金起源，以所有投资作为计算基础，用以计算所有投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标计算表格。其目标是考查项目所有投资赚钱能力，为各个方案进行比较建立共同基础。10/131序号项目合计123…N1钞票流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2钞票流出表6-1：所有投资财务钞票流量表单位：万元2.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净钞票流量4合计净钞票流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：11/131（2）资本金钞票流量表

资本金是项目投资者自己拥有资金。该表从投资者整体角度出发，以投资者出资额作为计算基础，把借款本金归还和利息支付作为钞票流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考查项目资本金赚钱能力。6.2房地产投资项目财务分析基本报表12/131序号项目合计123…N1钞票流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2钞票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金归还借款利息支付3净钞票流量4合计净钞票流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;2、财务净现值（ic=

%）表6-2:资本金钞票流量表单位：万元13/131（3）投资者各方钞票流量表

该表以投资者各方出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反应投资者各方投入资本赚钱能力。当一种房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方钞票流量表。其表格形式见下表6-3。6.2房地产投资项目财务分析基本报表14/131序号项目合计123…N1钞票流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分派回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2钞票流出2.12.2开发建设投资出资额经营资金出资额3净钞票流量4合计净钞票流量表6-3：投资各方钞票流量表单位：万元15/1311）资金起源与利用表含义

资金起源与利用表是反应房地产投资项目在计算期内各年资金盈余或短缺情况以及项目标资金筹措方案和贷款归还计划财务报表，它为项目资产负债表编制及资金平衡分析提供了主要财务信息。6.2.2资金起源与利用表16/131序号项目合计123…N1资金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金归还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4合计盈余资金钞票起源与利用表单位：万元该表给出盈余资金表达当年资金起源（钞票流入）多于资金利用（钞票流出）数额。当盈余资金为负值时，表达该年资金短缺数。作为资金平衡，并不要求每年盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年合计盈余资金大于零或等于零。反应房地产项目开发经营期各期资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营必要条件，各期合计盈余资金不应出现负值。假如出现负值即资金缺口，应采取筹资措施给予处理。17/1312）与一般建设项目标不一样

在填列资金起源与利用表时，与钞票流量表同样，发售项目和出租项目也会有所不一样，这是与一般建设项目不一样地方。（1）发售项目资金起源与利用表（2）出租和自营项目标资金起源与利用表6.2.2资金起源与利用表18/131序号项目合计123…

N1资金起源1.11.21.31.4销售收入资本金长期借款短期借款2资金利用2.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金归还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4合计盈余资金

发售项目资金起源与利用表单位：万元19/131序号项目合计123…N1资金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金归还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4合计盈余资金钞票起源与利用表单位：万元等于资源起源-资金利用20/1316.2.3利润表1）利润表（损益表）含义利润表（损益表）是反应房地产投资项目计算期内各年利润总额、所得税及各年税后利润分派等情况财务报表。通过该表提供投资项目经济效益静态分析信息资料，能够计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。21/1316.2房地产投资项目基本财务报表1）利润表（损益表）损益表反应公司在一段时期内，一般是一年、六个月、一季度或一种月期间内，使用资产从事经营活动所产生净利润或净亏损。公司编制损益表根据：“销售收入-销售成本-经营费用-管理费用-财务费用-利息-所得税=税后利润”因此，净利润增加了投资者价值，而净亏损减少了投资者价值。由于损益表编制根据“权责会计制”，因此，利润不等于钞票。假定其他原因不变，假如“应收账款”太多，赚钱公司也许没有钞票；假如“应付账款”增加，亏损公司不一定没有钞票。22/131序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运行费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分派利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元1.税后利润=利润总额-所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率，一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来利润总额；房地产开发公司所得税税率一般为25%。2.税后利润等于可供分派利润，一般按照下列次序分派：（1）弥补公司此前年度亏损；（2）提取盈余公积金；（3）向投资者分派利润，即表中应付利润。23/131序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7.17.27.3盈余公积金应付利润未分派利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目损益表单位：万元24/131序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分派利润出租型房地产项目损益表单位：万元25/1316.2房地产投资项目基本财务报表4.资产负债表资产负债表反应是公司在某一种特定期点，一般是某日（如年末、六个月末、季度末、月末等）所有资产、负债和所有者权益情况，反应公司投资资产价值情况（资产方）和投资回报索取权价值（负债和所有者权益方）：“资产=负债+所有者权益”，因此资产负债表基本目标事实上是报告股东某时点在公司净投资帐面价值或会计价值。由于资产负债表上股东权益是帐面价值，其一般与市场价值有差距。这种差距是由于投资者根据公司将来发展预期判断所引发。26/131基本财务报表资产负债表对于房地产开发公司来说，资产负债分析主要是考查房地产项目开发经营期间资产与负债情况以及项目实行对公司财务（尤其是资产负债率）影响，从而为投资决策提供根据。在对房地产开发项目进行独立财务评价时，无需编制资产负债表。下一年度回收赊销商品或劳务款项。27/1316.2房地产投资项目基本财务报表5.各报表间互相关系“利润表”与“钞票流量表”是为赚钱提供数据分析：利润表是静态，钞票流量表为动态。“借款还本付息表”、“资金起源与利用表”、“资产负债表”是为项目标清偿能力分析提供数据。资金平衡28/131财务指标分析建立一系列财务指标，全面描述公司赚钱能力（Profitability）、资产流动性（Liquidity）、资产使用效率（AssetTurnover）和负债能力（BorrowingCapacity）、价值发明（ValueAdded）、赚钱和市场体现（Earnings&MarketPerformance）和钞票能力（CashFlowGeneration）;并将这些财务指标与公司历史上财务指标、与行业平均数和行业先进公司有关指标进行对比;最后综合判断公司经营业绩、存在问题和财务健康情况。6.3传统财务指标分析29/1316.3传统财务指标分析基本指标1.收益乘数收益乘数表达物业市场价值（价格）与总收入或净收入之间比率关系。它虽然不能充当独立分析工具，但能够很容易地将那些显著不能接收项目加以剔除。30/131序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分派利润出租型房地产项目损益表单位：万元收益乘数31/1312.财务比率

财务比率一般用于所投资物业互相间比较。较为常用财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。营业比率：它是项目标经营支出占实际总收入百分比。6.3传统财务指标分析32/131序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分派利润出租型房地产项目损益表单位：万元营业比率一般说来，营业比率越高代表营运效率越差，反之则效率越高。33/1316.3传统财务指标分析2.财务比率损益平衡比率：它是项目标经营支出与还本付息额之和占潜在总收入百分比（也能够当作是物业盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目钞票流量出现负数之前项目总收入水平能够越低。因此，损益平衡比率越低越好。34/1316.3传统财务指标分析偿债保障比率偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表达项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠债务本息之前下降程度。35/131序号项目合计123…N1资金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金归还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4合计盈余资金钞票起源与利用表单位：万元该倍数越大，则周转不灵也许性越小，因而所面临财务风险越小，它表白了贷款安全程度，因此该指标越大越好。36/1316.3传统财务指标分析3.赚钱能力指标所有赚钱分析办法一种共同特点是将投资与收益有机地联系起来。全面资本化率：表达预期净经营收益占市场价格百分比，37/131序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运行费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分派利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元从前面收益乘数分析可知，它是净收益乘数倒数。由于没有反应融资情况对投资项目标影响，全面资本化率这个指标适用性受到一定限制。38/1316.3传统财务指标分析股本化率（也叫权益资本化率）：表达税前钞票流量占初始股本投资百分比。钞票回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后钞票流量与股本投资之比。39/131序号项目合计123…N1钞票流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2钞票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金归还借款利息支付3净钞票流量4合计净钞票流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;

2、财务净现值（ic=

%）

表6-2:资本金钞票流量表单位：万元

股本化率考虑了不一样融资条件对物业影响，不过它未能考虑所得税对投资项目标影响。40/1316.3传统财务指标分析经纪人收益率

经纪人收益率指标处理了钞票回报率指标缺陷。它调整了分子，用税后钞票流量再加上递增权益投资额，使之既考虑了所得税成果，也考虑了由于抵押贷款分期归还后对应权益增加（即物业价值变动）情况，从而使所投资物业看起来更富有吸引力。41/131序号项目合计123…N1钞票流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2钞票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运行费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金归还借款利息支付3净钞票流量4合计净钞票流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;

2、财务净现值（ic=

%）

表6-2:资本金钞票流量表单位：万元42/1316.3传统财务指标分析4.回收期指标回收期是计算各投资项目标预期钞票收益等于初始投资时年数。收回初始投资所需时间越短项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面介绍中我们懂得有几个不一样收益指标，因此回收期对应也有几个计算办法。回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率倒数）回收期=初始股本投资/税前钞票流量（股本化率倒数）回收期=初始股本投资/税后钞票流量（钞票回报率倒数）若每年预期钞票流量相同：回收期=初始股本投资/预期钞票流量若每年预期钞票流量不一样，则回收期是将每年预期钞票流量求和直到等于初始投资额为止时间。43/131传统财务分析办法不足忽视了整个持有期内所有预期钞票流量，而仅仅集中在经营期第1年，最多也是前面几年经营情况。未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来钞票流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业收益或许在整个物业投资收益中占有更大比重。忽视了净钞票流量时间问题。6.3.2投资分析合理化趋势44/131发展趋势投资分析合理化趋势就是，项目标投资收益要作数量、质量和时间三方面修正。一般情况下，投资者会综合考虑多种经验分析值以及项目标净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。6.3.2投资分析合理化趋势45/1316.4当代财务指标分析投资者尤其强调利用权益投资收益率；利用钞票流量；采取折现分析办法。6.4.1指标划分46/1316.4当代财务指标分析根据是否考虑了资金时间价值原因划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。6.4.1指标划分47/1316.4当代财务指标分析根据分析目标划分，分为赚钱能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。6.4.1指标划分48/1316.4当代财务指标分析根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款归还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6.4.1指标划分49/1316.4.2各财务分析指标与报表关系从上述有关财务分析内容与财务分析指标体系，我们能够看出财务分析指标与财务基本报表之间对应关系。见表6-12:50/131分析内容基本报表静态指标动态指标赚钱能力分析钞票流量表（所有投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期钞票流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金起源与利用表资产负债表借款归还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金起源与利用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-12财务分析指标与基本报表关系51/131序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运行费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分派利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度年利润总额（或估计回收期内年平均利润总额）与项目总投资额比率，主要用来评价开发投资项目标获利水平。式中：总投资额=投资+贷款利息1）投资利润率52/1316.4.3各财务分析指标计算2）投资利税率

投资利税率是项目利税额与总投资额比值。其计算公式为：计算出投资利税率同样也要与要求行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则以为项目是能够考虑接收。式中：利税额=利润总额+销售税金及附加产品销售税金及附加是指应由销售产品、提供工业性劳务等负担销售税金和教育费附加：营业费、消费税、都市维护建设税、资源税和教育费附加等。

53/1316.4.3各财务分析指标计算3）资本金利润率资本金利润率是项目利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：计算出资本金利润率要与行业平均资本金利润率或投资者目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则以为项目是能够考虑接收。54/1316.4.3各财务分析指标计算4）资本金净利润率

资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：应当说，资本金净利润率是投资者最关怀一种指标，由于它反应了投资者自己出资所带来净利润。55/1316.4.3各财务分析指标计算5）静态投资回收期

静态投资回收期是指以房地产投资项目标净收益来抵偿所有投资所需时间。静态投资回收期计算详细有两种办法：（1）当项目投入经营后，每年收益额大体持平、比较均匀时：例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运行后各年净租金收入稳定在10万元。求该项目标静态投资回收期。根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额

56/1316.4.3各财务分析指标计算（2）当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时：投资回收期=（合计净钞票流量开始出现正值期数-1）+（上期合计钞票流量绝对值/本期净钞票流量）其中净钞票流量和合计净钞票流量可直接利用财务钞票流量表（所有投资）中计算求得。当合计净钞票流量等于零或出现正值年份，即为项目静态投资回收期最后年份。该指标比较适用于对出租和自营房地产项目投资回收粗略评价。57/131摊销摊销指对除固定资产之外，其他能够长期使用经营性资产按照其使用年限每年分摊购买成本会计处理措施，与固定资产折旧类似；摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性钞票流没有影响。常见摊销资产如土地使用权、商誉、大型软件、创办费等无形资产，它们能够在较长时间内为公司业务和收入做出奉献，因此其购买成本也要分摊到各年才合理。摊销期限一般不超出23年，与折旧同样，能够选择直线法和加速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销费用相对于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加辨别。58/1316.4.3各财务分析指标计算6）借款归还期

借款归还期分为国内借款归还期和国外借款归还期：（1）国内借款归还期

国内借款归还期是指在国家要求及房地产项目详细财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，归还房地产项目借款本息所需要时间。借款归还期可由“借款还本付息估算表”、“损益表”及“资金起源与利用表”计算。59/1316.4.3各财务分析指标计算其详细计算公式为：

借款归还期=借款归还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期归还借款额/当期可用于还款资金额）或=归还借款本金资金额大于年初借款本息合计期数-开始借款期数+（当期归还借款额/当期可用于还款资金额）实际操作中，项目借款归还期往往已由借款协议确定。计算出借款归还期后，还要与贷款机构要求期限进行对比，等于或不大于贷款机构提出要求期限，即可以为项目是有清偿能力。不然，以为项目没有清偿能力，是不可行。60/1316.4.3各财务分析指标计算（2）国外借款归还期

国外借款还本付息，一般是按已经明确或估计也许借款归还条件计算。当借款归还期满足贷款机构要求期限时，即以为房地产项目具有清偿能力。61/1316.4当代财务指标分析7）财务比率这里财务比率与本章第3节中介绍财务比率不一样，详细是指资产负债率、流动比率和速动比率。

62/1316.4当代财务指标分析8）还本付息比率

还本付息比率是物业投资所取得年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。某物业投资还本付息比率越高，表白该投资还贷能力越强。63/1316.4当代财务指标分析2．动态指标计算

动态指标是指考虑了资金时间价值影响而计算赚钱指标。常用动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。1）财务净现值：是指将来预期收益目前价值。净现值是指按照投资者最低可接收收益率或设定基准收益率ic（合适贴现率），将房地产投资项目在计算期内各年净钞票流量，折现到投资期初现值之和。64/1316.4当代财务指标分析式中：NPV：净现值；CIt：第t年钞票流入量；

COt：第t年钞票流出量；ic：行业或部门基准收益率或设定目标收益率；

t：项目计算期（）。净现值能够通过财务钞票流量表计算求得。1）财务净现值65/1316.4当代财务指标分析有关净现值含义理解在各项目之间进行比较时候需要统一可比基础。基准贴现率ic:

基准贴现率就是项目净钞票流量贴现时所采取利率。它反应了资金时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；假如没有要求基准贴现率，能够根据银行中长期贷款实际利率确定；也能够根据投资者要求目标收益率或最低回报率来确定。项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑下列原因：目前整个国家经济发展情况；银行贷款利率；其他行业投资收益率水平；投资者对项目收益增加能力预期；项目风险大小；项目标寿命期长短等。66/1316.4当代财务指标分析有关计算期对开发项目而，是指建设开始到所有售出时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租项目而言，是指从建设或购买开始，不停地获取收益直到项目转售或项目标经济寿命结束时间，有时也叫持有期或经营期。从计算净现值角度出发，这段时间应当是指项目在经济上可用时间而非耐用年限。67/1316.4当代财务指标分析净现值指标作用净现值指标是用来鉴别投资项目可行是否。净现值评价标准临界值是零。当NPV＞0时，表白投资项目标预期收益率不但能够达成基准收益率或贴现率所预定投资收益水平，并且尚有盈余（即大于贴现率）；当NPV＝0时，表白投资项目收益率正好等于基准收益率或贴现率所预定投资收益水平；当NPV＜0时，表白投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定投资收益水平（即不大于贴现率）或最低可接收回报率，甚至也许出现亏损。此时项目不可行，应回绝。因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取，值得深入考虑。68/1316.4当代财务指标分析2）财务内部收益率财务内部收益率含义从前面净现值公式能够看出，假如钞票流量不变，净现值将随折现率变化而变化，并且二者变动方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：69/131净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现率关系70/1316.4当代财务指标分析

房地产投资项目标财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净钞票流量现值合计之和等于零时折现率。其体现式为：

式中（CI-CO）t：第t期净钞票流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率经济含义是指投资项目在这样折现率下，到项目计算期终了时，当初所有投资能够完全被收回。71/1316.4当代财务指标分析（2）财务内部收益率计算其公式为：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采取低折现率时净现值正值；

NPV2：采取高折现率时净现值负值；

i1：净现值为接近于零时正值折现率；

i2：净现值为接近于零时负值折现率。72/1316.4当代财务指标分析

其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接收收益率等）求得项目标财务净现值（其中净钞票流量可根据财务钞票流量表得到），如为正，则采取更高折现率使净现值为接近于零时正值和负值各一种，最后用上述插入法公式求出。要注意是，式中与之差不应超出2%，不然，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得内部收益率失真。73/1316.4当代财务指标分析（3）财务内部收益率作用

财务内部收益率是项目折现率临界值。在进行独立方案分析评价时，一般是在求得投资项目标内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。74/1316.4当代财务指标分析①FIRR与i比较，反应项目标盈亏情况：FIRR＞i，项目赚钱；

FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRR＜i，项目亏损。②FIRR与ic比较，反应项目与行业平均收益水平相比赚钱情况：FIRR＞ic，项目赚钱超出行业平均收益水平；

FIRR=ic，项目赚钱等于行业平均收益水平；FIRR＜ic，项目赚钱低于行业平均水平。75/1316.4当代财务指标分析③结论：

将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接收收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即以为其赚钱能力已满足最低要求，投资项目可行，值得深入研究。由于是否能被接收，尚有赖于投资者对风险估计和其他投资机会吸引力；反之，则不可行，应被回绝。假如没有要求基准收益率，内部收益率应大于长期贷款实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表白了项目投资所能支付最高贷款利率，假如后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出内部收益率是能够接收贷款最高利率。76/1316.4当代财务指标分析（4）内部收益率存在问题

下列存在问题，也许使得用内部收益率办法评价项目得出决策信号与其他钞票流量贴现办法（如净现值法）得出成果相矛盾。

一是再投资利率问题；

二是多重根问题。77/1316.4当代财务指标分析①再投资利率问题

再投资利率指房地产投资项目在回收期内收入再投资预期收益率。采取内部收益率分析办法对多种项目进行比较时，暗含了这样一种假定：即回收期内钞票流入以内部收益率再投资。78/1316.4当代财务指标分析当这种假定前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率办法分析判断项目标优劣或可行是否才是可靠、比较实际。不过，当这种假定前提条件不存在时，即当初市场上其他投资机会最佳收益率与其内部收益率不一样步，或者说内部收益率显著高于资本机会成本，并高到不现实地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一种不合理、不现实假设。这时，再用内部收益率办法去判断和选择项目，也许就与前面结论相矛盾。当多种投资项目标使用寿命或持有期不一样步，再投资问题也将限制内部收益率办法应用。79/1316.4当代财务指标分析多重根问题

一般而言,项目标净现值是所选择贴现率递减函数。假如贴现方程总是这样运行，那么使得所有钞票流出与钞票流入相等内部收益率就将是惟一。不过，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负钞票流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一种内部收益率解。80/1316.4当代财务指标分析3）动态投资回收期

动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）条件下，项目从投资开始到以净收益赔偿投资额为止所经历时间。基本体现式为：式中：n:为动态投资回收期；其他同前。其详细计算公式为：

动态投资回收期=（合计净钞票流量折现值开始出现正值期数-1）+（上期合计钞票流量折现值绝对值/本期净钞票流量折现值。81/1316.4当代财务指标分析在项目财务评价中，计算出动态投资回收期能够与行业要求平均投资回收期或基准回收期相比较，假如前者不大于或等于后者，则投资项目在财务上就是能够考虑接收。动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营房地产项目。82/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例1.项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局有关该地块规划设计方案批复，其规划设计重点如下：1）用地面积：11417㎡；2）建筑密度：≦35%；3）容积率（地上）：≦4.62；4）绿化率：≧25%；5）人口密度：≦1085人/公顷6）规划用途：商住综合楼83/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例2.规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计重点要求及对市场调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。84/131项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-16项目主要技术经济指标(一)85/131层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-17项目主要技术经济指标(二)86/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例3.项目开发建设及经营组织与实行计划1．有关工程计划说明项目总工期为36个月（从2023年3月至2023年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2．项目实行进度计划项目实行进度计划如表6-18所示。87/131序号项目名称工程量连续时间(月)进度安排（按双月计）202320232023202346810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体构造工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39完工验收210销售27表6-18项目实行进度计划表88/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例4.项目多种财务数据估算1．投资与成本费用估算

1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁赔偿安顿费。根据拆迁赔偿协议，该地块拆迁赔偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。89/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程投资费用，用单位指标估算法得到该项目标建安工程费估算成果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）-（4）项之和3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）

开发成本小计：30966.4万元90/131序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%330．392可行性研究费建安工程费×1.5%165．203水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55．064通水、通电、通路费建安工程费×2.5%275．335场地平整费60元/㎡68．50

总计894．48表6-19前期工程费估算表单位：万元91/131序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689835595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20建安工程费估算表单位：万元92/131序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5．2426公顷3402供水工程15万元/公顷5．2426公顷78．643道路工程42．13万元/公顷0．4681公顷19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷1．895其他工程占建安工程费2%11013万元220．26

合计660．51表6-21基础设施费估算表单位：万元93/131序号项目金额估算说明（估算根据）1固定资产投资方向调整税550．65建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1321．56建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44．05建安工程费×4‰

4供水管网赔偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨

5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程费2%合计2374．64表6-22开发期税费估算表单位：万元94/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例2．开发费用估算1）管理费用

取以上（1）-（4）项之和3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）2）销售费用

销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入2%；销售代理费，占销售收入2%；其他销售费用，占销售收入1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表6-27。95/131用途可售数量提议销售单价销售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元96/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本归还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14

则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。

开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。97/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例3．投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。98/131序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4下列(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97下列(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元99/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例4．项目销售收入估算:市场比较法、成本法、收益法等

（1）住宅部分①市场比较法定价过程在市场上搜集到与该住宅所在区域、个别原因、交易情况及交易日期均类似或接近4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目标交易日期均为2023年11月1日，C项目标交易日期为2023年9月1日。已知2023年下六个月至今，该都市该类住宅和商铺价格变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有原因后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目标住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。100/131序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域原因修正个别原因修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表注：房地产评定价格=比较案例成交价格*各原因修正系数(区域、个别和交易情况为正，则向上调价，交易时间修正，一般看详细情况）101/131项目名称ABCD合计比准价格（元/㎡）7250764474447593销售情况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权相对价格（元/㎡）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/㎡）7458表6-25本项目住宅价格市场比较法销售情况权重系数修正表单位：元/平方米102/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程

经测算，本项目住宅部分建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）103/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选用到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目标交易日期是2023年11月1日，F项目标交易日期是2023年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者销售情况权重难以确定，故最后采取算术平均值确定了本项目标商铺单价为：19283元/㎡。详见表6-26。104/131序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域原因修正个别原因修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米105/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程

经测算，本项目商铺部分建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）106/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例（3）车位销售价格确实定根据该市该区域目前情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。（4）提议销售单价

在综合考虑了市场和成本两方面向定价影响后，分析人员提议该项目各部分销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个107/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例2)销售收入估算。本项目可销售数量为：住宅36898㎡；裙楼中商铺部分11248㎡，地下车位209个。详见表6-27。3)销售计划与收款计划确实定。详见表6-28。108/131用途可售数量提议销售单价销售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元109/131销售计划各年度收款情况合计年份销售百分比销售数量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%6748.8（㎡）12957.70车位：60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28销售收入分期按百分比预测单位：万元110/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例5．税金估算

1）销售税金与附加估算:详见表6-29;2）土地增值税估算:详见表6-30。111/131序号类别计算根据计算期1231营业税销售收入×5%1623.771082.512都市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销售税金及附加估算表单位：万元112/131序号项目计算依据计算过程1销售收入

54125.682扣除项目金额下列4项之和45638.932.12.22.32.4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项20%30966.44998.973480.286193.283增值额(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值税率(4)≤50%取30%6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值税估算表单位：万元113/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例6．投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金起源有三个渠道:一是公司自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金:其中第1年投入约44.11%;第2年投入约33.53%;第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元所有于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入处理,详见投资计划与资金筹措表6-31。114/131序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1建设投资35965.7215734.738422.4611808.532资金筹措35965.722.1自有资金130005734.734359.162906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投资计划与资金筹措表单位：万元115/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例7．借款还本付息估算

长期借款10000万元，等本归还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。116/131序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款合计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年终还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款合计10355.55177.7502借款还本付息资金起源2.1投资回收11459.9205914.035545.89表6-32借款还本付息估算表单位：万元117/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例8.项目财务评价钞票流量表与动态赚钱分析

1）所有投资钞票流量表（ic＝9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前所有投资净现值NPV＝9695.16万元（2）税后所有投资净现值NPV＝6431.69万元（3）税前所有投资内部收益率FIRR＝66.2%（4）税后所有投资内部收益率FIRR＝47.82%118/131序号项目名称计算期1231钞票流入032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272钞票流出15734.7313526.6815280.742.1建设投资15734.737508.4311262.642.2销售税金及附加02088.171392.112.3土地增值税01527.621018.412.4所得税02402.461607.583净钞票流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折现净钞票流量-14435.5315948.774918.455税前净钞票流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116税前折现净钞票流量-14435.5317970.906159.79表6-33钞票流量表（所有投资）单位：万元119/1316.5房地产投资项目财务分析应用

——某房地产开发项目财务分析事例2）资本金钞票流量表（ic=9%）。详见表6-34。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值＝5154.98万元120/131序号项目名称计算期1231钞票流入032475.4121650.271．1销售收入032475.4121650.272钞票流出5734.7320354.7421372.522．1资本金5734.734359.162906.112．2预售收入再投入04063.38902.422．3贷款本息归还05914.035545.892．4销售税金及附加02088.171392.112．5土地增值税01527.621018.412．6所得税02402.461607.583税后净钞票流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.7