市场与竞争分析

市场与竞品分析易居中国出品第1页第一章.南京市市场动态分析第2页南京品牌开发商动态万科联合京投置地9.22亿投得北京房山长阳镇地块

12月20日，北京市土地整顿储藏中心公布公告称，北京京投置地房地产有限公和北京万科公司有限公司联合体以9.216亿元总价投得北京房山长阳镇地块，折合楼面地价6312元/平方米。 该地块招标底价为6.35亿元，折合楼面价为4349元/平方米。最高报价为9.42亿，万科再度与京投置地组成联合体报出了9.216亿元，折合楼面价6312元/平方米。龙湖地产34.8亿中标北京大兴两地块

12月23日，北京市土地中心挂出公告称，重庆龙湖击退保利北京、首创联合体以348089万元竞得北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块。 该项目位于大兴区北臧村镇，位于生物医药基地东配套区中部，南六环南侧，京开高速西侧，距大兴关键区约5公里，距规划大兴第二机场约20公里。项目西侧为天堂河，自然环境良好。 项目土地面积为250425平方米，规划建筑面积为462946平方米，土地性质为住宅混合公建用地。南京城建动态青奥城来年下六个月开建 “十二五”期间，河西新城建设将以“六城两中心”为主，“六城”是台湾名品城、金融城、绿博城、青奥城、海峡城、南部生态城，“两中心”是博览中心和南京市行政中心。 将来，一大批金融机构将在河西新城聚集，学校、医院等配套设施也将逐渐完善，其中新小朋友医院已定址建在青奥村旁。目前青奥村规划设计基本完成，估计来年下六个月开建。河西新城江山大街两侧将崛起一座“绿色青奥城”：这里将使用电动汽车、天然气汽车等绿色交通工具；所有楼宇都装上太阳能和风力发电机，还将使用地热和江水能源，实现房屋恒温恒湿。目前，青奥村内几大项目已陆续启动。第3页南京政策变动央行再次加息25个基点 中国人民银行12月25日晚间宣布，自12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75%；一年期贷款基准利率将提升至5.81%。其他各档次存贷款基准利率均对应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。住建部上调住房公积金存贷款利率住房和城镇建设部于12月25日下发《有关调整住房公积金存贷款利率通知》。要求各省、自治区住房和城镇建设厅，及各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心，从2023年12月26日起，上年结转个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行1.91%调整为2.25%。当年归集个人住房公积金存款利率保持不变。通知要求，从2023年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期下列(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期下列(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。另外，从2023年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点都市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做对应调整。第4页南京土地成交分析2023年12月，南京土地拍卖所有结束，全年共成交地块59幅，成交总面积约441.23万平方米，成交总额554.99亿元，均超出去年403.44万平方米总成交面积和250.65亿元成交总额。其中，河西板块用地容积率均≤3，依靠迅速区域发展，该地块楼面地价均达成约11000元/㎡。

南京住宅成交情况截至2023年12月末，全年南京商品房住宅成交刚才突破4.9万套，而2023年全年成交数据高达9.93套，2023年比2023年少卖了二分之一房子。2023年初楼市虽有大涨之势，但迅速被调控压制。伴随“史上最严厉调控新政”到来，南京楼市乃至全国楼市都起了大变化。2023年4月17日，国务院出台“新国十条”，并初次将高房价纳入地方政府问责，在此之后，市场立时急转直下。南京楼市观望迅即堆积。2023年9月，二次调控又再度突袭。各大都市限购等政策让楼市迅速降温。相比2023年，2023年新政后来楼市出现了一定范围观望气氛。房价涨速变缓，对很多楼市投资客信心是一种打击。而许多开发公司纷纷制定了保守价格策略，这一特点始终延续到了目前。第5页第二章.江北板块市场动态分析第6页2023年南京市有112家楼盘价格较年初第一次报价上涨，全市平均涨幅约12%，其中江北涨幅达27.69%，是南京市区各大板块中涨幅最高。数据显示，截至12月中旬，南京12月住宅销售均价已接近1.43万元/平方米。南京市区8个传统板块中，江北以27.69%涨幅位列第一。受调34家江北楼盘，1月份总体均价为5829元/平方米，而到12月中旬均价则涨至每平方米7443元。较低基础价格，使得六合楼盘涨幅都比较大，也为江北“登顶”立下了汗马功劳。在前二十名楼盘涨幅榜中，有6家来自六合，3家来自浦口。而来自六合鑫龙花苑和荣盛龙湖半岛更是分别以66.67%和64.52%包揽了“冠亚军”。旭日爱上城、天润城、明发滨江新城、大华锦绣华城等几家著名度较高浦口桥北大盘涨幅均在10%-20%。江北楼盘动态江北区二手房——均价4500元/每平方米，涨幅超出江南江北二手房主要有这样几个特点：第一、建成年限新。房屋情况较好，户型设计新；第二、手续较为齐全。第三、毛坯房居多，入住率低。江北现有二手房受目前交通、市政配套设施不完善所限，入住率较低。大学城一带入住率最高，自住和出租达九成以上。高档别墅和公寓洋房入住率相对更低；另外，目前，相对于江南主城区来看，江北房价相对较低，目前江北二手房发售者多为第一批在江北投资者。虽然总价值仍低于江南，但涨幅达30%以上，超出了江南。高收入群体——购房享有清新空气

2023年至今江北购房者类型较多：投资者、低收入人群及高收入人群都有。某些高收入人群为了享有新鲜空气，充足阳光，广阔空间来江北购买别墅以及其他高档大户型住房。这是江北购房又一大特点。

江北房产——将成最具升值潜力区域

目前，供需双方力量对比来看，求购方会逐渐增多。分析原因，其一，市委市政府提出了“北跃”发展思绪和都市规划战略，“北国水城”和“科技创新城”将成为“北跃”战略支撑点，这些思想和理念再一次提升了市民对江北盼望值；其二，230平方公里“大太阳岛”概念提出，以及一系列跨江通道工程开工，更增强了市民在江北投资置业信心。能够预测是，江北将成为哈市最具投资升值潜力区域。第7页第三章.滁州市市场动态分析第8页滁州城建动态作为全市2023年60项重点建设项目之一市建筑勘察设计院科研设计综合楼工程，在市委、市政府统筹安排下，通过多方共同努力，于2023年12月30日上午框架主体封顶，按照新施工进度，该工程将于2023年7月25日完工。滁州政策变动滁州房地产交易契税调整——非唯一住房契税调至4%本次契税调整后，对个人购买一般住房，且该住房属于家庭（组员范围包括购房人、配偶以及未成年儿女，下同）唯一住房，减半征收契税。对个人购买90平米及下列一般住房，且该住房属于家庭唯一住房，则按1%税率征收契税。2023年10月1日前所购房仍享原政策本次契税调整对于在今年10月1日（含当天，下同）前签订购房协议滁州居民，只要在今年12月31日前办理申报纳税手续，仍然享有原优惠政策。逾期则按新政策执行。也就是说，只要材料齐全，房子还没有交付使用购房者能够提前申报住房契税。以购买90平米、房价为4000元/平米房屋为例，假如购房者在10月1日前签订购房协议，在12月31日前申报纳税，无论是否属购买家庭“唯一”住房，则需要缴纳契税税率仍为1％，即应缴3600元；假如购房者购买这套房屋不是家庭唯一住房，且在2023年申报纳税，则其需要缴纳契税税率为4％，即应缴14400元。财政部门以为，本次调整意在确保居民基本居住需求，合理引导住房消费，抑制投机性购房。在新政和契税提升双重影响下，住宅房产投资门槛日渐拉高。为稳定房价，调整后，投资客成为主要打击对象第9页滁州土地成交分析2023年12月，滁州土地拍卖所有结束，其中，丰乐大道与西涧路之间，明光路南侧备受关注，容积率均≤2.5左右，规划用地性质上，多数用于居住用地，，依靠迅速区域发展，该地块楼面地价有所涨幅，不过并不显著，均价约2800元/㎡。滁州住宅成交分析截止今年8月底滁州市新建商品房可售房屋3767套，面积为34.22万平方米，其中住宅2253套，面积为22.92万平方米，可售房屋总套数较去年同期上涨69.61%。伴随周围风景区不停开发、利用，交通道路规划，新政策和生活理念提出，与去年同期相比，成交套数有所提升;价格上，1-8月商品住房成交均价走势较平稳，8月成交均价为3580元/平方米，环比上涨3.38%，同比上涨0.1%，与去年同期相比差距不大。

第10页第四章.南京地域个案分析第11页明发都市广场明发都市广场是由明发集团开发，2023年3月开盘，继明发滨江新城之后江北板块又一典型力作。地处浦口新行政中心，珍珠南路2号。交通情况：距市中心7公里，东邻珍珠南路，西靠浦珠路，一线北滨位置，旖旎临江。紧邻纬三路、纬七路、地铁四号线出口，无缝对接主城。地铁三号线，江北城际地铁等环伺周围。临近老山森林公园、珍珠泉风景区。项目概况：该项目占地面积17.6万㎡，总建筑面积31万㎡，绿化率40%，容积率1.8，紫竹物业，物业费1.26元/㎡，新景祥代理筹划销售，得房率80%左右。80-130平方米精巧多样户型空间，建筑格调高贵典雅，立面富有质感和流线韵律。由高层、小高层、办公SOHO公寓大型以及商业配套组成，组成一种集住宅、商业、办公为一体综合性项目。明发都市广场，浦口顶山街道第一种都市综合体项目，名校联动共享明发琅琊路小学及明发一中分校，代言北滨生活全新格局，升值都市将来。市场分析：项目均价约9800元/㎡；市场接收程度上看，自开盘以来，入网总套数2233套，成交百分比24.29%，已合计销售560套，55932平方米。主要卖点：品牌卖点，户型卖点，正在规划地铁三号线和便利公交，日趋完善综合性规划。第12页恒大金碧天下南京恒大金碧天下是由恒大开发，溧水地域大盘之一，地处永阳镇，宁杭高速与宁常高速之间。交通情况：卧龙大道、常溧马路，另外项目紧邻宁杭高速、沿江高速，距禄口机场约15分钟车程，通过已经开通宁杭二期，项目至市区不到30分钟车程。项目概况：项目坐落于卧龙湖风景区，紧靠3000多亩卧龙湖水面，项目占地1477亩，总建筑面积约103万平米，综合容积率1.05，绿化率高达45％。物业类型丰富，独联别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、小高层、华府小高层、高层等。恒大金碧天下物业管理公司，小高物业费1.5元/平米叠加、联排2元/平米、双拼2.5元/平米、独栋3元/平。项目园林景观采取典型欧式皇家园林格调。享有珠江镇成熟配套；约3800平米小区幼稚园、近7000平米超大规模小区中心，金浦假日百货、金浦购物中心、苏果小区店、农贸市场等。市场分析：项目均价约5000元/㎡；市场接收程度上看，自开盘以来，入网总套数2350套，成交百分比80.01%，已合计销售1678套，297637.18平方米。主要卖点：品牌卖点强，尊贵、休闲、浪漫、高端生活欧式园林景观规划，是溧水最大招商引资项目，项目首期开发近50万平米，是南京“南郊板块”最大开发项目之一。第13页天润城南京天润城是由苏宁环球集团开发建设，浦口区沿江街道京新628号，是苏宁环球在江北板块又一大盘。交通情况：它北依浦洲路，东临南浦路，紧邻宝塔山和大桥北路，多条公交线路，距长江滨岸1公里，邻近东南大学、南京大学、南京工业大学江浦学院和高新区。项目概况：天润城占地4000多亩，规划总建筑面积360万平方米。综合容积率1.5，绿化率高达42％。物业类型上说有小高层、高层两种，清江花苑物业、江鸿物业、苏宁环球物业一起经营，多层0.8元/平米、小高1.3元/平米，项目园林景观采取有形绿化物围成“四合院”形式，根据自然地貌,以贯通小区天然河流为基础进行了梳理整和,建有水上平台,人工缓坡,河边步行小路,自然之中见人工,真正创建了一种建筑与自然环境互相增色时尚住宅小区。项目东侧配有商业、娱乐、生活、服务等配套设施，南京工业大学浦江学院，东大浦口校区等高校群立。市场分析：项目均价约7700-8000元/㎡；市场接收程度上看，自开盘以来，入网总套数24534套，成交百分比93.53%，已合计销售20289套，1835581.1平方米。主要卖点：依靠苏宁环球集团雄厚资金实力，本身整体设计非常完美，居住区履行江北首创“新街坊”式居住理念，以有形绿化物围成“四合院”形式，周围名校群立。第14页中铁江佑铂庭该项目位于南京市浦口区新浦路105号，西至新浦路，北至光明路，东至迎江路，南至康华路。交通情况：交通便利，长江隧道第1站、地铁一号西延线珠江东站浦集线、浦赛线、汉江线、603路项目概况：该项目占地面积10万㎡，总建筑面积约21万

㎡，绿化率约38%

，容积率2.2

，得房率82

%左右。18栋高层建筑拔地而起，70-195平米幸福空间燃情待放。

约3800平米小区幼稚园、近7000平米超大规模小区配套一城尽现，铸就等量齐观国际都会生活，周围学校有南京工业大学江浦校区、小区幼稚园；商业配套有金浦假日百货、金浦购物中心、苏果小区店、农贸市场等

市场分析：项目均价约8200元/㎡；市场接收程度上看，自开盘以来，入网总套数479套，成交百分比84.61%，已合计销售444套，45772.41平方米。主要卖点：户型卖点，地铁一号沿线建立，带来方便交通，优越区域地理位置，日趋完善综合性规划。第15页荣盛龙湖半岛荣盛龙湖半岛为华欧舜都置业有限公司在六合开发大型综合性项目，位于江北最大天然湖，龙池湖边，紧邻六合政治中心六合区政府，中北江北客运站，由开发商打造约35万平方米龙池公园正在建设中。交通情况：项目处于六合经济开发区境内龙池.葫芦套风景区，专享南京独一无二双水岸环境；这里是规划中政治行政中心，紧邻都市城际迅速干线，在项目建设早期就与中北公司合作开通了多条公交线路。项目概况：该项目占地面积约170万㎡，总建筑面积约230万㎡，绿化率约35%，容积率1.71，得房率85%左右。用本身物业公司，建筑形态多样，有多层、小高层、TOWNHOUSE、情景洋房、酒店式产权别墅、各类风情别墅；四级景观体系相辅相成，生活配套设施齐全，将建成华东地域最大20多万平方米大型郊区SHOPPINGMALL，华欧国际友好城拥有得天独厚南京“北大门”区位优势，伴随政府巨款投入，这里将会成为政治商业、居住交通、娱乐休闲及文化艺术四大“中心”为一体江北中央生活区。

市场分析：项目高层、小高层约4500元/㎡，别墅均价约8000元/㎡；市场接收程度上看，自开盘以来，入网总套数2876套，成交百分比85.33%，已合计销售2390套，251735.8平方米。第16页第五章.滁州地域个案分析第17页宇业天逸华府该项目位于琅琊区新政务中心对面，由宇和地产在滁州地域开发又一新高层商品房。交通情况：地处滁州新政务新区中心，距离新政府大楼仅数百米，地理位置优势较强，地势平坦，后期开发和改善也许性比较大项目概况：天逸华府总占地面积约478亩，总建筑面积达百万平方米，绿化率30%，容积率：2.5%。天逸华府分二期建设，分别为一期桂园，二期杏园和竹园。无优惠，定金在签订协议前都能够退，定金八万。售楼处于滁州市中都大道与同乐路交叉口生活配套设施齐全，毗邻滁州中学高中部、初中部、试验小学，周围体育中心、公园、医院等配套设施完善，荣耀滁城，梦想所在。

市场分析：一、二期已基本售罄，三期18/19/21号楼开盘在售面积在89-130㎡之间。第18页发能国际城

该项目位于琅琊区新政务中心对面，由宇和地产在滁州地域开发又一新高层商品房。发能地产战略合作物业公司，一流品质服务。交通情况：地处滁州新政务新区中心，距离新政府大楼仅数百米，地理位置优势较强，地势平坦，后期开发和改善也许性比较大项目概况：发能国际城总占地约310亩，总建约65万平米，项目建成后将可容纳4880余户业主居住