物业管理策划

情境二物业管理筹划1/32模块一物业服务公司2/32

物业服务公司——是指依法设置，具有物业管理资格根据物业服务协议商定为业主提供物业服务公司。

物业服务公司特性

1、物业服务公司必须依法成立

2、物业服务公司是法人公司

3、物业服务公司根据物业服务协议商定提供物业服务

4、物业服务公司应当取得经济报酬

物业服务公司性质

物业服务公司是为业主提供物业服务，其性质是服务性公司。一、物业服务公司3/32

二、物业服务公司设置（一）物业服务公司设置条件

（取得营业执照之日起30日内，持有关资料到所在地政府物业行政主管部门立案）4/32（二）物业服务公司设置程序可行性研究（供求情况调查、理解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告）签订发起人协议申请公司名称预先核准出资验资、确立公司组织机构申请工商注册登记申请税务登记、印章刻制、有关帐户设置申请资质审核5/32三、物业服务公司资质管理1999年10月，国家建设部颁发了《物业服务公司资质管理试行措施》，将物业服务公司资质分为一、二、三三个等级。一级资质二级资质三级资质新建立物业服务公司应按有关要求到本地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，物业服务公司在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业服务公司向物业管理行政主管部门申请三级资质评定。未通过，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务资格。6/32资质申报和审批物业服务公司资质申报。申报时提交：物业服务公司资质申报营业执照公司资质证书正、副本各类人员资格证书和劳动协议物业服务协议复印件物业管理业绩材料7/32物业服务公司资质审批物业管理公司经营资质审批程序

.公司发起人或发起单位房地产主管部门工商行政管理部门⑤30日内申办资质立案和资质等级证书②三周内核发同意文献①审批④核发营业执照③注册登记8/32四、物业服务公司权利和义务权利与义务概述权利与义务概念权利——从权力法律功能和社会价值角度来说，权力是要求和隐含在法律规范中、实现于法律关系中、主体以相对自由作为或不作为方式取得利益一种伎俩。义务——是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中、主题以相对受动作为或不作为方式保障权利主题取得利益一种约束伎俩。9/32权利与义务关系构造上有关关系数量上等值关系功能上互补关系价值意义上主次关系10/32物业服务公司权利物业服务公司在物业管理活动中，享有下列权利：参与和资质要求相对应物业管理招投标权利承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按要求接管有关资料权利。根据物业服务协议商定，对物业实行管理经营服务权利。根据法规、规章、政策要求和物业服务协议与委托协议商定，收取物业服务等费用权利。能够将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务公司权利。11/326、能够根据业主委托提供物业服务协议商定以外服务项目，能够接收水、电、气、视、讯等公用事业单位委托，提供水、电、气、视、讯等公用事业费用代收服务权利。7、、与有关委托人在协议中商定有关费用、报酬权利。8、对物业管理区域内违反有关治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律潮重要求行为，给予制止权利。9、帮助做好物业管理区域内安全防备工作权利。10、向物业管理主管部门投诉物业管理活动中有关事项权利。11、根据有关法规、规章要求、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修权利。12、经业主、业主大会同意，能够利用物业共用部位、共用设施设备进行经营权利。13、法律法规要求或物业服务协议商定其他权利。物业服务公司权利应主要起源于法律法规要求及物业服务协议商定，物业服务公司权利行使必须以物业服务协议商定或业主大会授权为根据。12/32物业服务公司义务按照物业服务协议商定，提供对应服务义务。物业服务协议终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管有关资料移送给业主委员会义务。物业服务协议终止时，业主大会选聘了新物业服务公司，物业服务公司之间做好交接工作义务。不得随意变化物业管理用房用途义务。不得将物业管理区域内所有物业管理一并委托给他人义务。接收水、电、气、视、讯等公用事业单位委托代收有关费用，不得向业主收取手续费等额外费用义务。在制止物业管理区域内违反有关治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规要求行为时，有及时向有关行政管理部门报告义务。13/32帮助做好物业管理区域安全防备工作。发生安全事故时，在采取应急措施同步，应及时向有关行政管理部门报告，帮助做好救济工作义务。确需变化公共建筑和共用设施用途，有提请业主大会讨论决定同意义务。因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地，应征得业主委员会同意义务。将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项通知业主义务。法律法规要求或物业服务协议商定其他义务。14/32案例分析[案例1]甲物业管理公司系乙实业公司分公司，于2023年6月8日与丙公司签订物业服务协议，为丙公司开发建设xx小区提供物业管理服务，物业服务协议承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务协议过程中，由于甲物业管理公司安全维护人员疏忽，加之小区红外报警系统失灵，致使停放在停车场内一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发觉甲公司是乙公司一种分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动协议。法院依法做出判决，有力地维护了业主合法权益。讨论：1、在该案中，乙公司是否该承当对应责任?2、甲公司资质证书是否该被吊销?3、甲公司对受损车辆应承当什么样责任?4、甲公司该承当什么样法律后果?15/32复习思考题1、物业服务公司不一样资质等级条件是什么?2、物业服务公司义务是什么?3、物业服务公司权利是什么?16/32一、招标与投标概念、特点招标——是指招标人根据自己需要，提出一定标准或条件向社会或几个特定供应商发出投标邀请行为。投标——是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知要求编制投标文献，并将其递交给招标人行为。招投标特点：标价保密性报价一次性法律约束性模块二招投标结识17/32物业管理招标投标——是指开发商或业主委员会为即将完工使用或正在使用物业寻找物业服务公司而制定出符合其管理服务要求和标准招标文献，向社会公开招聘，并采取科学办法进行分析和判断，最后确定物业服务公司全过程。物业管理招标投标意义是市场发展需要是房地产管理体制改革需要是促进物业管理行业发展需要二、物业管理招投标（一）基本概念18/32（二）物业管理招标物业管理招标特点：超前性长期性和阶段性物业管理招标方式公开招标邀请招标协议招标物业管理招标标准公平标准公正标准合理标准19/32三、物业管理招标程序准备阶段成立招标机构编制招标文献制定招标标底招标实行阶段招标公告或邀请资格预审召开标前会议开标、评标、定标招标结束阶段资料整顿与归档协议签定与履行20/32四、物业管理投标程序与办法投标程序分三个阶段：投标前期阶段投标实行阶段投标结束阶段21/32投标前期阶段取得投标资格筹措资金搜集物业有关资料进行投标可行性分析申请资格预审从事国际投标资格要求从事国内投标资格要求招标物业条件分析公司投标条件分析竞争者分析风险分析22/32投标实行阶段取得并熟悉招标文献考查物业现场并参与标前会议制定物业管理服务方案制定资金计划标价试算标价评定与调整办理投标保函编制标书封送标书与保函现场答辩23/32投标结束阶段中标后协议签定与履行未中标总结资料整理与归档24/32模块三物业管理服务方案筹划一概述物业管理方案种类营销用项目管理服务方案项目管理服务实行方案按专业类别分类方案按管理性质分类方案按时期阶段分类方案按物业用途分类方案25/32方案筹划作用（1）合理定位（2）收支有数（3）规范服务（4）确保质量26/32（二）物业管理服务方案内容1、物业概况基本概况设备设施概况业主组成概况2、管理服务事项3、管理目标4、管理标准5、机构设置与人员配备6、管理服务措施7、质量控制措施8、延伸服务措施9、物业服务收支预算10、公共能源收支预算27/32（三）物业项目管理服务方案编制与评审项目管理服务方案编制可分为五个步骤进行：项目调查方案构思方案编写方案讨论形成初稿28/32管理服务方案评审1）方案是否符合公司理念、公司目标和公司管理模式2）方案是否符合现行物业管理法律法规3）方案是否能保障物业服务协议管理目标、管理标准实现4）各项管理服务费用设置、预算是否合理5）方案有没有创新6）方案是否可操作29/32物业项目管理服务方案实行选择方案实行责任人组织方案实行工作班子做好方案实行充足准备30/32案例分析某市某项住宅小区招标，在开标时，出现了4种情况:

1、招标者发觉A投标公司在递送投标书时未附投标保函，便回绝该公司标书，并将其标书退还。2、B投标公司与C投标公司同步委托甲公司代理递交标书并参与开标会议，但招标者通知甲公司代表只能代理投递一份标书，请其撤回另一份标书。3、开标结束后，招标者以为各投标人投标报价都高