前海地下空间投资建设反思与投资回报分析

#摘要：前海深港现代服务业合作区位于《深圳城市总体规划（2008-2020）》中所确定的深圳城市“双中心”之一的“前海中心”的核心区域，合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”。前海深港现代服务业合作区综合规划技术总报告中的地下空间规划部分是由深圳市城市规划设计研究院、深圳市城市交通规划设计研究中心、深圳市城市规划发展研究中心共同完成。本文探讨了前海地下空间开发在规模、投资、时间等方面的经验教训，希望对前海未来地下空间开发有借鉴作用。关键词：前海地下空间反思投资回报分析规模检讨：前海地下空间的开发规模前海合作区的地下空间开发规模预测，随着时间的不同有不同的统计数据，主要有下表的几种情况。总开发规模来源时间包含分量630万平方米（不含地下道路及轨道设施）深圳商报2016-7-5地下停车面积400万平方米地下公共通道及商业面积130万平方米公共服务设施及其他面积100万平方米660万平方米深圳商报2015-1-22公共服务设施（包含地下道路、联络通道、商业街等）约110万平方米停车设施430万平方米轨道交通约50万平方米建筑设备用房等其他必要设施约70万平方米780万平方米深圳特区报2012-5-22地下商业、文化、娱乐等约120万平方米地下设施约50万平方米其他包括静态交通等约610万平方米800万平方米（不含地下道路及轨道设施）《前海深港现代服务业合作区综合规划》2013-5地下商业、文化、娱乐等约130万平方米地下设施（建筑物设备用房等）约70万平方米其他（静态交通设施、地下通道等）约600万平方米前海地下空间开发规模指标数据地下开发强度以前海地下空间的开发规模为660万平方米为例，前海合作区总占地面积约15平方公里，地下开发强度为：660/15=44万m2/km2

地下与地上开发比例根据《综合规划》，前海总建筑规模约2600万至3000万平方米，假设总建筑规模为2600万平方米。地下与地上开发比例=地下建筑面积/地上建筑面积=660/2600=0.251.3前海地下开发强度与全国其他城市CBD地下开发强度对比中国部分城市重点片区地下空间规划大数据见下表：城市CBD名称占地面积（万m2）地面面积开发规模（万m2）地下空间开发规模（万m2）地下与地上开发比例（%）地下开发强度（%）北京王府井商业区1652601102（42）67金融街中心区118500-110060-1009-1250.85-84.75CBD核心区2212701706377通州新城运河核心区（启动区）3004582104670中关村西区51100505098.04上海虹桥商务核心区（一期）1431701015970静安寺69135604486.96陆家嘴中心区（二期）2584.75261208世博园区B片区19604575236.84杭州钱江新城CBD核心区4024602585664.18钱江世纪城中心区4806502403750滨江区8819110153114.77广州国际金融城230420213.65192.87万博商务区15054818033120广州南站45161.537608.21珠江新城核心区1404601202685.71深圳中心区4138002302955.69

南京江北新区CBD1600/450-480/28-30新街口100200452345苏州湖西CBD核心区241466041250武汉王家墩CBD74111002602435.09光谷中心城核心区361521435002313.83天津于家堡金融区38695040042103.63济南CBD3208002002562.5青岛CBD2465001903877.24郑州郑东新区132410.76105.782680.14西安金融商务区510705.53284764.31中国部分城市重点片区地下空间开发规模柱状图见下图：北京北京北京街北京D核新关北京北京北京街北京D核新关桥区上安陆心区区心区州新片区纪城中心广州城广州区江新南京核区江南心北京区新新苏区街中国部分城市重点片区地下空间开发强度曲线图见下图：1.4前海地下空间开发规模检讨前海地下空间的开发规模，平均强度比较合理，整体强度偏大。最终的开发规模还得看市场、看需求，需要根据未来的市场和需求进行调节。投资检讨：根据规划，前海合作区总用地面积14.92平方公里，总建设规模约2600万至3000万平方米，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿人民币。前海合作区总建设投资前海合作区建设所需投资额4717亿元 3898亿元O O2012年 2013年2012年，据资料显示，根据前海管理局与国家开发银行联合编制的《前海开发系统性融资规划》的初步预测，前海合作区未来十年固定资产投资资金总需求为4717亿元，其中基础设施需投资2665亿元。2013年6月，《前海深港现代服务业合作区综合规划》正式对外公布，前海合作区总建设投资约3898亿元。其中，土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。前海合作区建设资金来源渠道前海合作区建设资金需要量巨大，资金来源渠道主要有：(1)政府财政投入2011年，政府财政投入前海开发投资控股有限公司1.5亿元的注册资本。(2)国家开发银行贷款2012年8月2日，国家开发银行向前海开发投资控股有限公司发放2亿元人民币贷款。(3)平安银行授信2012年8月15日，平安银行深圳分行意向性授予前海开发投资控股有限公司授信额度人民币200亿元，首批15.3亿元。建设银行授信2012年8月14日，建设银行深圳分行与前海开发投资控股有限公司签署协议，获得建行未来3年内意向性授信额度150亿，至2012年8月15日已审批通过10亿元。前海企业赴港发行人民币债券2014年5月，前海企业赴港发行人民币债券正式启动，深圳前海金融控股有限公司和深圳前海中小企业金融服务公司分别获批10亿元、30亿元发债额度，其中深圳前海金融控股有限公司点心债已于2015年4月成功发行。跨境人民币贷款业务2013年1月，前海跨境人民币贷款业务在全国率先推出，截止2016年底，前海跨境人民币贷款备案金额超过1100亿元，累计提款364.57亿元。土地融资土地融资是前海建设资金来源的一个重要方式。《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》规定，在供应方式上，优先选择以招拍挂方式公开出让。从2013年前海土地入市开始，至2015年间，前海共有16宗地通过招拍挂市场公开出让，用地面积为36.7公顷，累计成交金额达到550.8亿元。2016年前海共挂牌10宗地，其中成功出让9宗，占地面积为12.7万平方米，合计金额达172.5亿元。但卖地仅仅是土地融资的模式之一，前海管理局可按规定采取土地使用权出让、划拨、租赁和合作等方式对前海合作区内未出让的国有土地进行开发利用。前海合作区面积近15平方公里，但是实际掌握在政府手中可供使用的土地只有约8平方公里。由于历史原因，招商局、西部物流、中集集团三家物流企业在前海占地4.8平方公里。

图2前海合作区土地权属现状分布图目前这三家企业的前海土地整备工作，已取得重要进展。2016年10月26日，招商蛇口发布公告：招商局集团与深圳市规划和国土资源委员会、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》，就土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识。2015年10月5日，深圳国际子公司西部物流有限公司与深圳市相关部门就深圳国际在前海拥有的38万平方米土地的整备工作签订了框架协议，决定将综合采用土地置换、价值补偿及利益共享等方式进行上述土地的整备工作。2016年8月31日媒体报道，中集集团总裁麦伯良透露，前海土地方案框架协议已经完成，中集与深圳有关部门都在内部走审批流程，希望今年能够签署。2.1.3前海合作区建设投资分析前海建设资金需要量巨大。有些融资渠道也暴露出问题，深圳市前海金融控股有限公司赴港发债暴露出申报时间长、融资成本高等问题，既不方便企业复制，也不利于前海与香港共同构建跨境人民币市场，需进一步优化完善相关政策。前海地下空间投资前海建设所需的资金量巨大，而对于前海的地下空间开发来说，所面临的资金来源状况可能会更加的困难。地下空间开发具有投入额高、回报期长的特点，与吸引社会资本之间构成了矛盾。前海地下空间开发规模开发总规模：660万平方米公共服务设施(包括地下道路、联络道、商业街等)110万平方米停车设施430万平方米轨道交通约50万平方米建筑设备用房等其他必要设施约70万平方米前海地下空间开发投资额(1)前海蛇口轨道交通工程总投资约为44.2亿元。(2)前海地下快速道路系统前海地下快速道路系统有两大板块：第一板块，首尾相连的临海大道和桂湾一路；第二板块，桂庙路快速化改造工程。目前，临海大道和桂湾一路地下道路工程总投资31.3亿元。(3)前海地下综合管廊工程前海地下综合管廊工程总长度为11.98公里，当时规划的预算是8000多万元一公里的建设成本，因为前海作为填海区的地址条件较差，现在已经超过了1亿元。(4)地下停车设施预估：0.5X430=215亿元(5)地下商业预估：1X110=110亿元(6)建筑设备用房等其他必要设施预估：0.3X70=21亿元地下空间开发资金来源前海地下空间开发耗资巨大，究其资金来源渠道主要有：(1)单独地下空间的土地出让收入，但目前尚无资料显示有这样的土地出让情况。(2)负责前海地下空间开发投资运营的前海开发投资控股有限公司投资。(3)社会资本参与地下空间的投资。前海合作区划分为22个单元，102个街区，每个都市综合单元都有30-50万平方米。社会资本投资是前海大开发大建设的重要支撑力量之一，包括嘉里建设、腾讯、弘毅投资、华润置地等公司都参与了前海的开发建设。

f!理室体代盘土融房产，，的if动图3开发建设中的市场主体间的关系剖析简图开发度设使用主体f!理室体代盘土融房产，，的if动图3开发建设中的市场主体间的关系剖析简图开发度设使用主体市政府前海管理局入驻企业i财团/开发商前海投控本文认为，根据资金来源难易程度，地下空间可划分为以下几个等级。地下道路交通A地下停车场B地下人防设施C地下商业D地下步行道F（从A-F,分别为从易一难）地下步行道首先施工难度较大，以上海陆家嘴地下空间为例，陆家嘴地下空间共设立了4处通道，尽管4条地下通道的总长只有105米，但却是建设中最难攻克的部分，据技术人员介绍，由于地下通道工程建设时，4座大厦中3座已投入使用，上海中心在建，无论运行还是在建施工的大厦都不能因施工受到影响，加上4条通道中有3条通道需穿越交通繁忙的路段和纵横交错的市政管线，不可能用封闭交通的方法开挖道路，为最大限度减少对周边环境的影响和圆形结构断面空间利用率低的问题，施工中采用的是自主创新研发的国内首台非开挖并具有“金蝉脱壳”技术的大截面矩形隧道掘进机。根据规划，前海地下步行骨干系统约25公里。地下人行通道方案，与各地块建筑紧密连接，相当于建筑方案的一部分，为了保证与建筑方案的协调，应与地块建筑整体设计，同步建设。因此，前海步行系统方案设施，总体上遵循政府统筹，市场优先的原则，优先调动市场力量组织实施，不适合市场力量参与的项目，由政府负责保障实施。地下空间投融资面临的问题及解决方法在我国城市地下空间开发的投融资实践中，面临着一系列急需解决的问题：投资主体单一，资金来源有限，运营方式守旧，法规建设滞后，地下空间项目具有供给有限，用途多样，开发不可逆，收益综合等特点，开发过程应由政府主导，政府通过建立规制来实现在地下空间开发中的主导地位，地下空间项目又具有投资额高，投资回收期长，投资规模效应等特点，单靠政府投入是不现实的，需要市场化的投融资机制，政府主导下的市场导向型地下空间投融资模式是政府规制与市场机制的有机结合，通过投资主体复合化，资金来源多样化，融资方式项目化和配套政策创新来构建，达到增加开发与运营效率，优化资金来源结构，提供收益与风险匹配性的目标。以上海世博会地下空间为例。上海世博会地下空间的建设内容为：地下共同沟、地下道停车场、地下市政设施、地下商业街、地下综合体、地下交通等，世博会应充分依托外部力量进行投融资，通过上市、银团贷款、债券等多种方式筹资，通过承包、租赁、合资、合作、独资等方式，吸引各方资本参与世博会有关项目投资。再以广州市珠江新城核心区地下空间项目开发建设投融资模式为例。广州市珠江新城核心区地下空间项目总投资约70亿元，其中非经营性的市政配套设施建设资金由广州市城市建设投资集团有限公司安排（集团公司代表政府，资金主要还是财政拨款），经营性的商业配套设施建设资金约由广州市城市建设投资集团资金预先垫支及银行贷款组成，建成后向社会招标出售，偿还垫支及银行贷款。前海地下空间投资检讨（1）地下空间开发综合效益好，但经济效益差，因为它具有初期投资大、投资回收期长、安全性要求高等特点。经济效益是对前海管理局的一个巨大挑战，经济效益是一个生命线工程。（2）地下空间政策需要先破先试。时间检讨：3.1前海合作区建设目标根据前海管理局的介绍，前海粤港现代服务业创新合作示范区力争用两个五年计划的时间完成三步走的目标，见下表:时间目标初创阶段（2010-2012年）用三年左右的时间，全面完成合作区土地整备工作，区内基础设施建设取得重大进展。提升阶段（2013-2015年）再用三年左右的时间，基本完成区内基础设施建设，初步建立资源节约，环境友好的生态城区。发展阶段（2016-2020年）基本建成现代化、国际化、生态循环和资源节约型的前海合作区。规划拟在接近10年时间，努力形成以国际化人才为主体，有80万从业人员，30万居民，构筑2600万平方米的建筑体量，用于支持现代服务业发展，到2020年建成亚太地区重要的生产性服务业中心。3.2国内外其他部分城市建设时间国内外其他部分城市建设时间见下表:城市建设时间加拿大蒙特利尔市地下城蒙特利尔市地下城于1962年开始建设，到了上世纪90年代，中心地区大型办公楼、商业大楼和地铁基本上连接起来，建成了当今世界一流的地下城。加拿大多伦多市地下城多伦多市于1917年开始出现建筑地下室，到1995年完成地下城的建设。英国伦敦道客兰城市开发区1980年经英国议会批准，宣布在道客兰地区建立城市发展区，从1981年7月启动，到1998年3月止，开发历时17年。法国巴黎拉德芳斯新城从1958年开始建设开发，经过35年的建设，拉德芳斯地区已经建成商务办公面积近250万平方米，入住公司超过1600家，其中包括170家外国金融机构，190多家世界著名的跨国公司总部和地区总部。广州珠江新城1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心一一珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。杭州钱江新城2001年7月1日，杭州大剧院破土兴建，标志钱江新城建设正式启动，根据计划，力求在2017年底，区域内基础设施和各项配套建设基本完成，2019年底，建设基本成型，配套完善、交通畅通、环境一流，成为一个宜居、宜业、宜商、宜游的高品质滨水新区。天津于家堡金融区按照规划，2009年启动的于家堡金融区工程，预计三年全面开工，五年初具规模，十年基本建成。武汉光谷中心城2012年9月底，光谷中心区总体城市设计规划出炉。中心城提出“三年呈现雏形，五年初具规模，七年基本建成”的建设目标。前海合作区目前的建设进展2013年6月，深圳市政府批复前海综合规划和土地改革创新要点，前海进入实质性开发建设阶段。截止2016年底，“三城一港”初步成型。基础设施日渐完善。前海管理局2013年7月25日召开《前海深港现代服务业合作区综合规划》说明会，表示2017年全面建成区内基础实施，这比综合规划中提出的2015年的时间稍微滞后。深圳创新发展研究院撰文指出，根据深圳市新区建设的实践经验，没有十年以上时间，难以建成一个比较成熟的、现代化的新区，公共设施配套以及软环境的完善则需要的时间更长，因此，在这种情况下，前海局提出2020年要实现上述诸多的开发建设目标也是不现实的，即使有足够的投资，在时间上可以说也是难以达到的。前海开发建设时间检讨前海建设要实现可持续开发，不能一蹴而就。要把“前海速度”变成“前海质量”。中国工程院院士钱七虎说：“要从全局来考虑，前海的建设不能急。”以往许多规划建设就是吃了急急忙忙干事的亏，“老想干得快，但干得快出现的问题也很多。”钱七虎认为，前海的建设要达到最新最美最好，就一定要充分论证，稳步前进。具体事项检讨：南山污水处理厂前海开发建设面临一系列的现实问题，南山污水处理厂便是其中之一。南山污水处理厂是前海地区历史遗留的城市设施之一。再早在前海概念提出的时候，前海管理局就曾要求污水处理厂迁走，但由于污水处理厂在地下埋了许多管道，很难被迁走，再加上污水处理厂一直都是南山和福田污水处理的基地，让其迁走并不实际。前海进入大规模建设期，大量建筑将建成投入使用，为了防止水污染，每天会产生巨量生活污水需要处理，另一方面南山污水处理厂又阻碍了前海的开发建设与城市更新，既需要污水处理同时又要避免土地开发的影响，可谓两难局面。南山污水处理厂，规划调整为保留现状污水处理厂，并通过加盖、屋顶绿化等措施，对保留的污水处理厂进行景观化改造。在深圳市两会上，有政协委员建议南山污水处理厂搬迁至大南山岩体中，既不占用土地，又解决了污水处理的问题，但是否会对生态环境造成大规模破坏，则又需要好好考虑一番。本文考虑南山污水处理厂能否迁到地下，地下污水处理厂的建设现在已较为成熟，污水处理厂搬迁到地下可以不影响地面开发建设。19单元03街坊集中地下人防设置检讨19单元03街坊整体地库，遵循上位规划高效集约、整体开发原则，将街坊地下空间开发成整体大地库。规划通过移除变电站、集中地下人防设置、统一地库标高，开发建设成与地铁站紧密相连的三层大地库。地下人防口部对车库面积影响大，在满足上位规划车位配比要求的情况下，19-03-06地块与19-03-07地块须建设地下四层，其余各地块只须建设地下2层，规划提出19-03-06与19-03-07地块外置人防，分为独立型外置与附建型外置两种可能，经过经济分析比较，与用地权属的限制，规划于19-03-01、19-03-02、19-03-03、19-03-04、19-03-05地块负三层设置集中人防。把独立的人防设置改成集中人防布局，国家是不主张的，要人防办通过，但在前海特事特办，设计单位在设计这个人防布局时突破了思维，是一种创新性的改造，既好用又省钱，这种做法值得肯定。前海地下空间开发法制体制机制问题城市地下空间开发利用是一个相对较新的领域，目前在体制机制法制方面还存在着诸多问题和挑战。2016年6月22日中国住房城乡建设部发布了《城市地下空间开发利用“十三五”规划》，《规划》在“面临形势”中指出，“虽然我国部分城市地下空间开发利用进入迅速发展阶段，但是大多数城市地下空间开发利用仍处于起步阶段，城市地下空间开发利用面临建设发展需求旺盛但系统性不足，有关立法和规划制定相对滞后，现状利用基本情况不清，管理体制和机制有待进一步完善等挑战”。同济大学教授束昱说：“体制机制，最终还是法制，因为只有法制才能够保障体制和机制的运作，前海，如果能够在现有的管理办法管理条例的基础上面，关于地下空间的综合开发利用与管理能够形成规章可能会更好。”前海作为社会主义法治示范区，许多专家都对前海寄予厚望，深圳市轨道交通建设指挥部副总指挥赵鹏林表示，希望前海能进一步破除地下空间开发在法律和体制机制上的障碍，为其他城市作出指导和示范。专家研讨会检讨：为落实前海综合规划中提出的建设网络化地下空间的设想，提高前海地下空间规划建设水平，打造世界一流的立体城市，前海管理局于2015年1月20、21日举办“映像前海—2015(第一届)地下空间与城市发展研讨会”。大会邀请了9位来自国内外地下空间规划、管理和研究领域的资深专家，他们介绍和交流研究成果与经验，共同为前海地下空间开发利用出谋划策。与会专家(1)钱七虎中国工程院院士，防护工程和地下工程专家演讲题目：中国城市地下空间开发的现状、问题及发展趋势（2）JacquesBesner（雅克•贝斯纳）地下空间规划师，国际地下空间联合研究中心（ACUUS）理事长演讲题目：国际地下空间开发利用（含蒙特利尔地下步行网络规划）（3）赵鹏林深圳市人民政府顾问，深圳市轨道交通建设指挥部副总指挥，资深城市规划专家。演讲题目：深圳市地下空间开发困境与出路（4）TaroKasuya（粕谷太郎）地下空间工程专家，日本城市地下空间利用研究会主任演讲题目：日本地下空间开发利用（5）MingLu（吕明）国际知名岩土工程专家，挪威工程院院士演讲题目：挪威地下空间开发经验（6）MarkWallace（马克.华莱士）国际地下工程专家，主持研究香港岩洞发展规划演讲题目：香港地下空间规划与展望⑺周迎新国际岩石工程专家，新加坡南洋理工大学兼职副教授，新加坡国防科学技术局地下工程研究室主任演讲题目：关于新加坡地下空间开发的近期研究（8）JohanVisser（约翰•维瑟）国际地下物流研究专家演讲题目：地下货物运输（9）束昱同济大学教授，城市地下空间研究专家演讲题目：地下空间权属与管理体制专家对前海地下空间开发的一些建议：（1钱）七虎：①以综合交通枢纽为中心的地下综合体建设的发展趋势已经形成了。②怎么来解决城市内涝频发，科学利用地下储水空间，建设海绵城市是主要思路。③前海开发地下空间，要注意地下交通和地面交通一体规划。④安全防灾有两个方面：一个加强地下标志性，特别是交通的，另外一个加强安全的一些设施，救援防灾的设施，包括监控系统、消防系统。（2马）克.华莱士：①介绍了香港的站城一体化经验。②前海地下空间开发，需考虑将来可能发生的变化，以便更好地应对。所有的地下空间信息及地上设施的数据库，要好好保存，以备将来利用。③出于安全、防火原因，让人住在地下并不合适。人应该住在地上，香港不会推广地下住宅。市民中心不应该放在地下。④香港地铁的地铁+物业的发展模式已经很成功，这为他们提供了资金，从而有能力自主地管理好地铁网络，希望前海也能做到。⑤.香港的地下空间开发一直专注于物业开发，所以有时连接性也不是那么好，但是周边有很多可学习的经验教训，通过此我们可以做得更好，知道如何创造更多的连接系统，现在前海做的一些事情是很好的，在一张白纸上做规划。⑥香港有一个好处是它有相关的地下空间数据，因此我认为如果前海现在也能收集到所有数据的话，它将更好地服务你。(3粕)谷太郎：①介绍了日本的地下河川。②东京大约有六万三千处地下空间，其中40%为地下街、商业、地铁。地下步行街必须保证宽度、高度。步行距离超过50米，必须有地下广场。30米内有直接上升到地面的逃生通道。地下街超过一千平方米必须安装防火门，必须拥有防灾中心，不可以设置住宅或者是酒店③人们在地下空间步行，两侧都是墙面，给人枯燥乏味的感觉。在这里放一些艺术品、图画、宣传海报，增加一些绿色环境等，可减少人们的心情压力。日本的大阪地铁站周边就有这样的地下空间。④日本在大深度空间方面进行研究。当地震发生时，随着深度的增加，振幅会越来越小。为更好地利用大深度的地下空间，日本出台了大深度空间利用法。建筑物底部结构以下10米到40米左右的地方，可以大深度利用和开发。道路、河流、雨污水、通信等公共事业，可以使用大深度的地下空间。⑤现在地下空间越来越复杂。由于深度、墙壁厚度等原因，电波信息在地下空间无法正常使用。如果把这信号在地下空间放大，就能够正常地接收信息。日本还研究这样的APP等，在地下空间，通过手机扫描，引导你去需要的地方。同时，有相关的信息会集中性地传递到你的手机上。当发生灾难时，可以随时切换，诱导人们前往避难的通道。⑥地下自行车库是机械式的、竖向停自行车的空间。这一设施，可以杜绝非法停放自行车的现象。⑦新填出来的土地进行地下空间开发，在日本也有案例。填海区域在使用过程中，会发生不均衡沉降等现象。开发以后，要加强地下空间的维持管理、维护保养。⑧东京附近环绕性的交通，这种交通基本上都是通过性的交通，通过性的交通他是建议放到地下。⑨详细介绍了日本在地下空间防震灾，防火灾，防水灾等方面的丰富经验，2013年新的防水法规定地下街必须设置防水设施，制定避难措施，经常实施演练等。(4)吕明：①挪威地下空间不仅用于交通、电力、水电，广泛地用于储存。地下储存安全节能，包括石油、水、工业废料、食品、种子等，均进行地下储存。同时，还在地下建设了图书馆、体育馆、档案馆等设施。②构建深层岩石洞室，要强调其安全性，洞室要稳定，防火非常重要。在防火方面，结构很重要，可以用涂料增加抗火能力。可设置安全岛，在火灾发生时，来不及逃生，躲在安全岛内，烟进不去。③人在隧道驾车，过一段时间看不见外面的风景，司机就慢慢精神不集中，会增加出事的可能性。在他参与设计的秦岭隧道中，设置三个景观区域，在隧道中进行美学上的设计，画了蓝天白云等图案，用特殊灯光照射，舒缓驾驶员在行驶过程中的精神不集中问题。④新加坡填海区域，有几个工程出现漏水问题。深圳是个大城市，前海也是填海造地要考虑深层开发。要把地质搞清楚，进行地质勘探，特别是弄清地下水，是淡水还是咸水，会不会腐蚀。现在前海做这些很好做。将来楼房盖起来之后，就不方便做了。⑤这个要从长远来讲，我们还要考虑深层，新加坡在开发这个地下空间的时候，现在就开始做什么样的准备呢，就是深层的浅层的，他考虑1到3米干什么？3到10米干什么？15到30米干什么？30米到60米干什么？一直到200米。（5周）迎新：①系统工程上有一种方法，叫灵活性的设计,有可实施的方案，但可能有些投资不需要马上投下去，而是为将来做一些准备。从可持续发展方面，也要有所考虑。比如新加坡在机场扩建新的跑道，标高提高1米，是为了预防全球变暖带来的海水上升。前海因为临近海，防水淹也是一个大问题。②认为前海有很多优势，首先就是有强大的政府和技术的支持，一直到中央政府层面。③认为前海正在做的事情具有先锋性的影响，是开拓者。（6约）翰.维瑟：①详细介绍了地下物流的最新进展。地下物流可以在城区、工业区、码头等广泛运用。地下物流是自动化，成本更低，完全可控。同时它不会受到外部天气及其他交通的影响，安全可靠。并能减少二氧化碳排放。但它要求有足够的货物量。深圳是一个人流、货流高度积聚的城市，是全球第三大集装箱港口，旁边还有全球第四大港香港港。用效率更高的方式来解决货运，值得借鉴。（7雅）克.贝斯纳①地下空间容易使人迷失方向。需要做统一的指示系统，不光要有系统的地图，还要有名称。现在我们有了智能手机，人们可以用它来找到自己要去的地方。最近出了一种新的跑鞋，它会振动告诉你，你走的方向对不对。②介绍了蒙特利尔市土地银行的做法。③商业活动如酒吧等，因为经常活动到很晚，不应该放在地下。大的球场不能放地下。因为当进行表演、大活动闭幕时，太密集，容易发生踩踏。地下可以有房间，但不能有卧室。④地下城规划应该做到吸引市民，并让他们停留在那，因此规划师和建筑师在规划设计时要从用户的角度去考虑，走进他们的心中，他们的规划应满足行人的切身需求，并努力寻求他们想要的和不想要的。⑤我们将来必定会成功的，因此蒙特利尔50年前就一直试图做到这一点，我们也是这样规划的，从城市的尺度，密度去考虑，城市密度是非常重要的，如果这个城市密度大的话，带有地铁的地下城市会更加便利。（8束）昱：①当不同主体的数个建设用地使用权并存时，容易造成权利冲突。如何来解决？建议明确分层设立主体，严格落实商业性地下空间利用出让方式，建立统一科学的地下空间权属登记制度，地下空间每一层作为一个独立宗地进行登记，建立地下空间利用信息共享机制，同时构建地上和地下建设用地使用权之间权利冲突解决机制②前海地下空间开发要立法先行，营造法制环境。建议尽快研究定制《前海地下空间开发利用管理》（内含规划、建设、土地、权属、安全、环保等）综合性规章及相关技术规程；综合统筹，创建协管体制。建议在前海管理局下设“地下空间综合管理决策协调机构”（如：“领导小组”或“联席会议”等），专门负责合作区内地下空间开发利用重大事项的决策与协作管理事务、配套设置专司部门（办公室可设在规划建设处），负责综合协调管理日常事务；官民学联，汇聚人才智囊。建议创建地下空间综合开发利用与管