广州房地产市场总结与展望

2016.01.15易居营销集团广东区域Annual

Report广州房地产市场2015年总结与2016年展望易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年易居观点·

前言2015

【关键词】

经济下行资金宽松

楼市调控政策推动

行业变革营销创新

库存减压市场新高目录

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7

宏观环境

行业动态

重点规划

全国市场

广州市场

特色项目总结与展望壹宏观环境••••经济层面资金层面调控层面政策层面2015年，随着经济新常态步入新阶段，中央与地方政府双双出手调整，调供应、促需求双管齐下，去库存成效显著，整体市场回暖企稳。宏观环境

宏观环境

·

经济层面

【宏观经济】

结构分化全国GDP季度增幅走势

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市场开发部·2015年GDP首度破7，CPI、PPI、PMI

持续低位运行

经济仍面临较大下行压力，增速乏力

从GDP看：前三季度国内生产总值487774亿元，

同比增长6.9%，国内经济发展渐显疲态，预计2015年全

年GDP增速6.8%

从PMI看：8月份起PMI指数一直低于荣枯线，且低

于历史同期水平，制造业向服务业转型。

从CPI看：2015年1-11月份全国CPI指数除八月份

外均停留“1时代”，采购与消费需求释放，四季度略有

回升。

2015年是宏观经济新常态步入新阶段的一年，也是

中国宏观经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。

“十三五”目标GDP年均增幅6.5%左右。预计2016年经济走势趋于平稳，物价仍将持续处于低位徘徊。——数据来源：国家统计局

宏观环境

·

经济层面【开发投资增速】

连续下降

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市场开发部·2015年开发投资增速连跌23个月，告别高速增长阶段

消库存是关键

2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同

比名义增长1.3%，增速比2014年同期回落10.6个百分点。自

2014年1月份以来，房地产开发投资增速连续23个月下滑。

自2011年以来全国房地产固定投资额一直大于销售额，

房地产市场整体仍处于供大于求的状态，一二线城市拿地已经

明显提速，商品房销售保持强势，但部分三四线城市市场库存

压力巨大销售不畅，供应泡沫十分明显，库存一直攀升。当前投资过剩、库存过大已成为行业的主要矛盾，

通过投资增幅下降促使库存增速放缓，加上市场的自

我调节，行业才能逐步恢复健康向好发展。——数据来源：国家统计局

宏观环境

·

资金层面

【货币政策】持续宽松

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市场开发部·2015年为稳定经济增长，稳健偏松货币政策继续执行

资金面持续宽松

2015年11月末，全国新增贷款

11.1万亿元，较

去年同期高出2万亿元，预计全年值将达历史新高。

2015年1-11月份M2持续增长，11月末M2货币

供应年率增长13.7%，创2014年6月以来17个月新高；

11月末M1货币供应年率增长15.7%，创2013年1月以

来近三年最高水平。

总体而言，2015年宽松的货币政策不断加码，但

却喜忧参半，居民贷款表现良好，企业贷款需求依然

不旺盛，未来降准仍值得期待。——数据来源：国家统计局

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市场开发部·2015年

供应、需求两端口齐抓共管，去库存成效显著

为解决我国供过于求，库存量巨大的格局，中央及地方各级政府在供应端与需求端齐抓共管，在供应端实施“有供有限”，从源头控制库存过高的病灶，对症下药；同时从需求端入手，降首付、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策等多手段并施，改善型需求释放，去库存成效明显。

宏观环境

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调控层面

【行政手段】

供需齐管2015年政策调控一览需需需需需需供供需

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市场开发部·2015年

年内“五双降”，贷款基准利率创历史最低位“负利率”时代将刺激市场投资和消费需求释放

2015年央行连续五次降息，节奏之频繁，非常罕见。贷款

基准利率创历史最低位。这一方面，说明经济增长的压力不断增

大，另一方面也说明国家对扩大民间投资和内需的需要增大；

货币政策的宽松，融资成本的降低，可以使房企加大投资，

稳健去货。

宏观环境

·

调控层面

【经济手段】

降息降准2015年调控政策一览

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市场开发部·2015年提高公积金使用效率与需求兼顾，调整力度空前

在“去库存”之年，公积金政策出场率极高。仅中央层面，年

内出台的房地产调控文件中，涉及公积金政策的就达4

次，特别是

11

月，公积金管理条例迎来了13

年来的首次大修，这在公积金政

策史上意义非凡。

而各级地方政府同时做出多方面的调整，提高

额度的城市多达20个。

总体而言，2015年公积金政策调整的方向主要在于支持住房

需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中降低公积

金贷款首付、提高公积金贷款额度大幅降低了购房门槛和成本，对

购房者的刺激较为明显。公积金异地互认方面，各省份多为局部互

认，看似热闹，但对住房需求的推进作用十分有限。

宏观环境

·

调控层面

【公积金政策】力度空前

3月，北京、上海、广州等地下调公积金利率；

3月，三部委对公积金首付贷款做出调整。

7月，广清住房公积金贷款实现一体化

8月，二套房公积金首付降至20%

9月，公积金异地贷款办理流程敲定

10月，广州公积金贴息方案落地实施，贷款最高

额度提高至100万

11月，公积金住房贷款证券化，8万亿流动性

或涌入资本市场

11月，国务院法制办就《住房公积金管理

条例(修订送审稿)》公开征求意见

11月，国管公积金再度松绑

宏观环境

·

政策层面

【不动产登记】逐步落地

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市场开发部·2015年

不动产登记逐步落地，房产交易走向透明化

从今年3月1日不动产登记暂行条例实施，到11月2日广州启动不动产登记，首本《不动产权证书》颁发，体现了不动产登记的逐步落地。

不动产权证书上明确使用期限，指的是国有建设用地使用权的期限。房屋产权包括房屋所有权和土地使用权，房屋所有权属于个人财产，是永久性的；土地使用权则有40、50、70年之分。

不动产登记的启动：一是更好地保护不动产权利人合法财产权；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企业、群众，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节。让房产交易走向透明化，但现阶段对一般购房者影响有限，后续影响有待考究。

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市场开发部·2015年

对外开放实现战略转变，绘就发展新蓝图

习近平主席在2013年9月和10月先后提出了建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想，引起了国内和相关国家地区乃至全世界的高度关注和强烈共鸣。

2015年3月28日，发改委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，宣告“一带一路”进入了全面推进阶段。

目前已有60多个国家和国际组织积极响应一带一路的倡议，这些国家的总人口约44亿，经济总量约21万亿美元，分别约占全球的63%和29%。2014年中国与沿线国家的货物贸易额达到1.12万亿美元，占我国货物贸易总额的四分之一，未来将带来更大的市场空间、更多的就业机会和更广的合作领域。

宏观环境

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政策层面

【一路一带】全面推进

宏观环境

·

政策层面

【放开二孩】全城热议

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市场开发部·2015年

全面二孩带动人口红利，意义深远成效待见

10月29日，党的十八届五中全会于北京闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

2016年1月1日，“二孩政策”正式落地实施，中国实行了进30年的独生子女政策正式宣告终结，迎来全面二孩时代。“二孩政策”的落地带动人口红利，有利优化人口结构，促进人口有序增长。对行业而言，将带动新增住房需求，改变住房需求结构。但“二孩政策”是一项长远性政策，真正深远的意义有待考究。经济疲态调节供应需求释放政策宽松

随着“一带一路”战略全面推进，我国对外经济大环境实现转变升级，同时宏观

经济结构分化，制造业向服务业转型，2015年中国宏观经济步入较为艰难的一年。

2015年土地政策多点开花，“330”新政、2015供地计划出炉，房地产开发

投资增速全年下降，体现中央及地方政府从供应端入手调控，着力去库存。

央行和财政部从需求端入手，通过降首付、降利率、减税费、放宽公积金贷款政策等多手段并施，刺激需求释放。

2015年，央行分别交替进行了5次降息降准，资金面趋向宽松，不仅促进整体经济平稳发展，也有利于加快房地产市场的复苏节奏。

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市场开发部·2015年力促宏观环境

·

小结

2015【宏观环境】

经济下行，但政策组合发力，力促市场消费贰行业动态••••房企风云榜新型营销业务结构战略部署

随着政策利好不断，2015年市场复苏，行业内竞争愈加激烈，房企逐渐表现出强者恒强势头，营销不断创新，房企变革转型在即。行业动态易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

房企风云榜榜单统计说明1：万科、碧桂园、恒大、龙湖、华润五家房企已发布官方销售数据，采集用之。其他数据来自第三方机构CRIC。2015年为销售大年，TOP100金额与面积准入门槛双双提升，房企业绩飘红榜单统计说明2：第一，企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；第二，保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；第三，物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。2015年房企销售金额迎来井喷，销售金额与面积的准入门槛在各梯队中均得到全面提升。金额门槛方面，TOP10企业的准入门槛由2013年的554亿元提升到2015年725亿元。排名

1

2

3房企万科绿地恒大排名

1

2

3

房企

恒大碧桂园

万科851669

4

5

6

7

8

91011121314151617181920

万达

中海

保利

碧桂园

华润

融创华夏幸福

绿城

世茂

金地

招商

龙湖

富力

雅居乐

远洋中国铁建荣盛发展1900144015001350

780

660——

600

720

600

600

540

550

450

421

400

325

80%104%

98%104%109%111%——121%

93%104%

95%101%

97%

95%100%

93%110%

4

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8

91011121314151617181920

绿地

万达

中海

保利

华润华夏幸福荣盛发展

世茂

雅居乐

金科

金地

龙湖

富力

绿城中国铁建

融创中国中铁金额（亿元）

目标（亿元）

完成率

2614

不设目标

——

2015

2800

72%

2013

1800

112%面积（万㎡）

2629

2183

2095

1513

1492

14701402

852

735

725

724

671

621

570

543

536

429

421

373

3581820157512861161676

665

578

545

494

456

455

431

410

395

383

358

3572015年中国房地产企业销售金额和销售面积TOP20

2015年销售金额前20房企

2015年销售面积前20房企易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

新型营销[万科]“先租后买”新型营销，试水淘宝5折卖房，金融E+创新着力去库存

“先租后买”

网传“万科转型战略发布会”上，万科对房地产开发销售

模式进行一次颠覆，先租后买，租金可抵房款。后来澄清仅为

“西九·

万科驿”长租公寓采用了与住宅销售联动的营销方式。

此番万科的创新营销，领头刮起金融+地产的创新营销风潮，意

在去库存。

试水淘宝卖房

继去年与淘宝合作“账单抵扣房款”活动后，今年“双12”，

万科在淘宝网“拍卖会”上拍卖万科旗下20个楼盘，共计160套江

浙沪房源，总价在100万元至580万元之间，大部分为刚需盘。最

终，共成交115套拍卖房源，成交金额达2.213亿元。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

新型营销

[恒大]“无理由退房”，吸引近600家媒体为其宣传，引爆地产圈

无理由退房，引爆地产圈

2015年4月15日，恒大召开“无理由退房新闻发布会”，宣布将全国所有楼盘住宅全面实施无理由退房。即从4月16日8时起，自签合同之日到办理入住手续前，均可无理由退房，并可在签合同时自愿选择是否签署无理由退房协议书。

消息一出，吸引近600家媒体为其宣传，引爆地产圈。此后，合生创展以北京合生滨江帝景为试点，联合搜房网推出“5年无理由退房”。

恒大此番“无理由退房”，更多是为了去库存营销的努力，整体看，房地产市场依然处于低温过程中，无理由退房，可以解决购房者在投资需求与自住需求双方面上对房地产的心理痛点。从营销上看，对增加成交量有帮助。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

新型营销

第一天制造话题1、2015.4.15

10:00“保利是个P！”微博发出，引发网络大猜想2、2015.4.15

13:30

微博删除，恒大、万科展开热点头条大战

第二天战略落地1、2015.4.16

10:00

保利官微发布“保利是个P”战略解读2、2015.4.16

13:30

保利官微发布“5P”战略

第三天铺开活动1、2015.4.17

保利地产“抢P红包”“放出你的P”等一系列线上线下活动全面铺开…….

[保利]“保利是个P”，引发行业内外疯狂猜想，一石激起千层浪

保利是个P

2015年4月15日上午11点，保利房地产董事长宋广菊用自己的微博发了一条消息：“保利是个P！”

。此举一石激起千层浪，即刻震惊了整个地产圈，瞬间引发了行业内外的疯狂猜想。随后宋广菊更故意删除了该微博，造成失言纠错的假象。该事件引发广大媒体跟进造势，得到了大量的转发、议论甚至再创作。并且引来恒大、万科等企业也跟风展开“抢头条”的活动。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

新型营销[碧桂园]发动员工转载“不扯蛋，周一见！”，低成本员工泛营销受好评

“不扯蛋，周一见”，低成本玩转营销

5月17日，碧桂园发动全体员工将头像换成集团LOGO，

并各自在微信上发了一条“不扯蛋，周一见”动态，为后续

“0号行动”的促销活动制造宣传的噱头内容。此前，碧桂

园已形成“月度主题”的推广机制，这次“0号行动”是在

五六月楼市看涨的背景下推出的优惠让利活动，助力广大购

房者抄底置业

碧桂园当月（5月）单月销售125.4亿元，相比上月翻倍，

环比增幅接近100%，同比增长51%。

碧桂园此次契合政策让利，以品质护航，博足了市场眼

球，以低成本营销达到了去库存的目的。在经济新常态之下，

房企对于做营销、玩噱头愈发的成熟老练。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

业务结构[万宝之争]引发行业商业模式思考，开启中国资本市场新“玩法”2015年12月，“宝能系”举牌万科一事成为市场焦点，鏖战近半个月后，双方的

“拉锯战”仍在持续。万宝之争表面看是股权之争，实则是万科的控制权之争，同时开启中国资本市场开启了新模式“玩法”。万宝之争已超出了资本市场范畴，这个鲜活案例对于我国资本市场完善公司治理，以及探索金融和实业相融相济的法制化和市场化进程有着极其重要的现实意义。

在十强房企中，万科是唯一一家没有具体实际控制人的企业，由于没有“老板”，且这么多年都在不断构筑职业经理人体系和相应平台，职业经理人成为了企业最大资产。“万宝之争”让行业重新认识万科职业经纪人文化，引发行业商业模式的思考。易居营销集团广东区域

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业务结构[万万合作]

直击行业四大痛处，开启地产强强联合新模式转型

5月14日，万达和万科合作新闻发布会，成为地产圈关注的

焦点。一个作为商业地产巨头，一个身为住宅地产领袖，“万万

合作”让很多人直言“万万没想到”。

双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由

万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优

势互补

“两万”直击行业的四大痛处：一、传统住宅市场规模化发

展空间受限，倒逼房企颠覆自己转型；二、房企以“轻资产”模

式规避风险，提升利润率；三、楼市新常态的市场背景下，合作

拿地的开发模式逐渐盛行，降低拿地成本和融资成本；四、“两

万”合作1+1>2，强化品牌价值，抓住C端消费者客户。房企时间涉及企业收并购项目金额单位融创5月绿城上海融绿155亿元7月中渝置地成都7个项目32亿元8月武汉美联武汉塔子湖置业有限公司————上海枫丹38%股权13.24亿元天朗位于济南、南京、成都的6个项目5亿元天朗成立合营公司共同开发天朗在西安的储备项目————9月雨润合作重组————恒大5月三江航天地产67.08%股权16.07亿元6月中渝置地高原国际有限公司92%股份55亿元7月华人置业间接全资附属公司爱美高集团65亿港元10月信和集团重庆御龙天峰35亿港元华人置业17.5亿港元中渝置地17.5亿港元12月新世界海口新世界美丽沙135亿元位于武汉中央CBD范围内两项目亿元惠州惠阳项目亿元保利6月上置集团30%意思股份0.25港元/股万科5月美洲连冠置业深圳正顺广场项目33.8亿元10月绿景中国地产17.81%股权6.6亿港元11月上置集团绿洲雅宾利花园项目5.48亿元12月瑞安企业天地3号楼5.7亿元易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

业务结构

今年以来，大型房企不断扩张版图，并购企业或项目的比重明显加大。

融创作为公认的“收购王”，今年以来动作不断，先后拿下上海融绿，中渝置地成都项目等多家企业或多个项目。

恒大亦化身“并购王”，消耗400亿元收购项目。拿下华人置地、中渝置地等名房企的大型项目，12月初再次收购新世界4个大型项目，并购项目速度惊人。

房企热衷收购项目：一是规避土地高溢价，缓解资金压力；二是缩短开发周期；三是实现共享资源，并完成企业新进区域的快速进入，推进规模扩张。2015年标2015年标杆房企重大收并购事项

收并购事项[收并购大战]企业寻找收并购，实现成本控制，推进规模迅速扩张易居营销集团广东区域

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业务结构[互联网+]E+金融地产新型模式开启，多家房企抛出橄榄枝，谋求转型发展

“互联网+”无疑是2015年的楼市热词，开发商纷纷以不同

方式联姻互联网，成为年度最受关注的行业现象之一。

开发商在产品打造上做出的改变，大多联手互联网公司，将

互联网元素嫁接于建筑之上，实现产品创新。同时，房地产借助

互联网金融来降低企业融资成本，不仅推出互联网理财产品，同

时利用互联网众筹走轻资产转型

房地产涉足“互联网+”既是技术创新，也是商业模式的创

新。从技术层面看，通过此类模式，能够将传统房地产业务和互

联网进行结合，加快新业务的推出。从商业模式创新看，这是房

企轻资产模式的体现，能够有效规避传统拿地等资金密集型领域

中的风险。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

业务结构城市配套服务商

转让自持商业股权、推出公募投资基金、发展创客空间、创业孵化器拆分万科物业、发展教育板块互联网金融、商业运营、教育、物

业管理万科万达以服务为主

转让万达广场物业“稳赚1号”理财产品宝贝王-儿童主题乐园成立万达电子商务公司商业投资、文化产业、金融产业、

电子商务恒大保利上市集群航母

“5P”战略

恒大足球、恒大粮油、恒大文化、恒大矿泉水、

新三板上市

成立养老公司、打造“和熹会”养老机构品牌；

“若比邻”社区O2O模式；

保利地产APP移动生活互联服务平台

足球、粮油、传媒养老地产、社区O2O、保利地产

APP、海外地产碧桂园发展文化旅游项目

盘活酒店物业

打造众筹式体验商业——平安文旅荟，酒店产

业打包成PEITS上市旅游地产商业运营[房企转型]房企“多元化”发展，逐步轻资产化，以服务、运营提升品牌效应

随着行业竞争越发激烈，房企发展的同时寻求变革转型，更注重综合性、可持续性，通过发展不同业务、整合资

金资源等多元化方式来降低行业内利润下滑对企业发展带来的影响。品牌房企逐步向轻资产化运营方向转型，以服务、

运营来提升品牌效应。易居营销集团广东区域

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战略部署[绿地上市]整体上市，市值超万科成地产板块龙头大哥，但上市连续跌停

8月18日，绿地集团在上海证券交易所交易大厅举行股票上市仪式，当日A股开市，原本的金丰投资正式更名为绿地控股（600606.SH），绿地控股当日以25.1元/股的开盘价亮相，标志着绿地集团整体上市圆满收官，正式登陆A股。

绿地上市首日跌停报收，尽管如此，绿地控股的总市值仍达2669.69亿元，超越万科，成为A股中市值最大的地产企业。

绿地整体上市，意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地，对于正在持续深入推进的新一轮国资国企改革和转型发展中的绿地而言，具有里程碑意义。绿地整体上市城市地块土地性质联合体北京丰台区亚林西居住区一期(0501-613614660地块)商住华润,招商,九龙仓,平安丰台区亚林西居住区一期(0501-626627地块)商住华润,招商,九龙仓,平安丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期住宅华润,首开,平安丰台区丽泽金融商务区D-10地块商办北京金鹏天润,北京金锐翔铖,北京菜户营科巟贸,北京马连道,凤凰利华(北京)丰台区南苑乡槐房村和新宫村0517-659等地块住宅金茂,中铁建丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-12-B地块商办中铁置业,中铁投资丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-6576591401-607地块住办天恒,中粮,首创房山区长阳镇02街区02-2-0202-2-06地块住宅天恒,中粮朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块商住办保利，首开上海杨浦区平凉社区01E2-0102地块(1213街坊)商住办首创,保利,山东黄金闸北区市北高新技术服务业园区N070501卑元09-03地块住办华润,珠海华发闸北区市北高新技术服务业园区N070501卑元10-03地块住办华润,珠海华发奉贤区卓桥新城15单元05A-02A区域地块住宅禹洲,厦门舜润黄浦区小东门街道地块商住中民投，外滩投资广州广日电梯厂地块商住办金茂、信达天河粤隆客车厂商住远洋、新泽创富广纸地块二商住绿地、越秀、平安天河国际金融城起步区商办城隆、城瑞、城祥、城裕、广州银行、越秀深圳南山区T201-0080地块商办兆华斯坦，深圳前海国际能源易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

战略部署[联合拿地]房企联合拿地成风，旨在缓解资金压力，中小企业发展愈发困难

2015年北上广深部分房企联合体拿地/开发

一线城市拿地成本不断攀升，对于房企的资金和开

发盈利能力要求高，房企越来越青睐于联合拿地、联合

开发，以应对地价过高、开发风险过大。通过合作的方

式拿地能够化竞争对手为伙伴，降低成本，增加拿地概

率，同时能分担资金压力，摊薄项目开发风险，实现利

益共享，目前在一线城市已成为常态。

不过，龙湖、碧桂园、华润、招商等房企接连退地，

反映出联合体同时面临“拆伙”危机，给合作方增加潜

在风险，带来更多不确定性，项目的运作周期、运营布

局都受到影响。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年行业动态·

业务结构[港资撤资]李嘉诚带动港企撤资风，内地企业借机扩张实业版图

2015年中央调控政策不断向房地产倾斜，房地产市场回暖企稳迹象明显，但是港企却掀起出售热潮。其中，李嘉诚成为了各大2014年1月份至2015年4月，李嘉诚通过转让资

报纸的头条人物，起因则为其要撤资中国。产或其他方式套现逾738亿元长实地产200亿元上海陆家嘴的综合体世纪汇华人置业65亿元出售成都三项目新鸿基以18.6亿港将旗下Lyntondale和Bonserry两家公司30%的股权出售给合景泰富。香港房企瑞安以67亿出售上海两写字楼物业

新世界地产已总价135亿元出售分别位于海口、

惠州、武汉的四个项目2015年部分港企撤资动作“面粉贵过面包”成为常态，港企被迫被迫调整布局战略。

其次，近年全国各地土地把控和管理趋严，开发商囤地不易；

第三，在内地各大房企崛起的今天，港企已失去昔日的优势。上世纪90年代，内地房地产刚起步，港企常常能以非常优惠的地价与其他条件，获得优质项目。

但尽管港企纷纷抛售物业，内地企业却借机加快扩张步伐。业绩井喷营销创新业务跨界战略转型

在2015年政策暖风频吹的大环境下，房地产销售市场回暖企稳，房企业绩飘红，TOP100房企准入门槛随之提高，同时呈现出企业竞争日趋白热化的特征。

以恒大、保利、万科为代表的行业龙头，在营销模式上不断升级、积极创新，整合多方资源，诸多“接地气”营销活动层出不穷，全方位把脉客户需求。

2015年互联网+地产模式不断刷新屏幕，房企商业模式的运营上开始转型，业

务结构进一步优化，跨界领域有更大范围的拓展。

2015年，是房企多元化转型的落地年。企业并购比重加大，房企联合拿地成

常态，多方面寻求可持续发展新模式，预计2016年行业竞争也将更为激烈。

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市场开发部·2015年进阶行业动态·

小结

2015【行业动态】

市场格局持续分化，行业不断变革叁重点规划•广州重点规划

2015年广州整体规划优化，旧城改造进程加快，各区域功能更加明显，交通网络更完善，广州东进的城市布局得到扩展。重点规划易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾【广州】海陆空全方位路网布局，进一步提升广州发展潜力与国际影响力

[建设临海产业经济带]

广州着力打造国际航运中心枢纽港，拓展腹地，打造内陆无水

港、南沙港、黄埔港等为主题的国际航运中心的港口体系。

[国际航空枢纽]

广州着力加强广州北站白云机场的高效联系，实施空铁联运，

完善白云机场集疏运道路系统，搭建全方位、多层次的交通骨架网

络，提高枢纽地区的辐射带动能力和现代产业的综合承载力。。

[国家高铁枢纽中心]

全面对接丝路经济带，新增铁路线西联东盟，西北联系中东、欧洲；利用广汕铁路，实现广州

与东南沿海及华东地区的直达高铁联系，打造国家高铁枢纽中心。

构建包括广州各大火车站，南沙站（万顷沙）“六主”和新塘站、庆盛站“两辅”的“六主两

辅”的铁路客运枢纽格局，引领城市空间及产业布局优化。地铁线路长度（公里）起始站点利好区域18号线65.3万顷沙-广州东站南沙新区22号线31.4番禺广场-白鹅潭主城区及番禺13号线二期33.8朝阳-鱼珠主城区及广州东10号线20西朗-石牌桥主城区12号线33.8浔峰岗-大学城南主城区3号线东延段9.6番禺广场-海傍番禺7号线二期22.6大学城南-萝岗番禺5号线东延段9.8文冲-黄埔客运站广州东14号线二期11.6广州火车站-嘉禾望岗主城区8号线北延段16.8白云湖-广州北站广州北17号线28.5紫泥岛-广汽基地番禺19号线32.2穗盐路-奥体东主城区及广州东23号线24.8香雪-官湖增城16号线39.1新塘-荔城北增城8号线南延线22.8万胜围-海傍番禺8号线支线9.1化龙-黄埔客运站番禺地铁线路起始站点长度（公里）土建工程完成率预计开通时间广佛线西朗-沥滘11.488%2016年6号线二期长湴-香雪17.684%2016年7号线一期广州南站-大学城南18.683%2016年9号线一期飞鹅岭-高增20.173%2016年4号线南延线金洲-南沙客运港12.664%2017年13号线首期鱼珠-象颈岭2746%2018年知识城线新和-镇龙21.833%2018年8号线文化公园-凤凰新村1.820%2017年21号线员村-增城广场60.928%2018年8号线北延段文化公园-白云湖16.115%2017年14号线一期嘉禾望岗-街口54.124%2018年易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾【广州】广州将新建15条铁路，铁路建设持续推进，交通网络越加完善2030年前广州新建铁路明细广州在建11条铁路进度表

2015年广州在铁路轨道方面建设力度空前，11条铁路同时在建，其中广佛线、6号线一期、7号线一期、9号线共4条线路预计2016年建成投入使用。

同时，新一轮的城市轨道交通建设规划方案提出2030年前广州将新建15条（段）地铁线，总长度413.5公里。

近年来广州持续加大轨道交通建设力度，不断完善城市的交通网络，增强城市竞争力；易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾商“集结号”，利好琶洲建设电商总部基地，未来升值潜琶洲西区规划图

【海珠】琶洲定位紧凑型CBD，电商打造琶洲新名片，千年商都转型在即

琶洲打造紧凑型新CBD，将设8条轨道交通

规划情况：琶洲西区将打造广州紧凑型新CBD，轨道交通数量从现有

的3条增加到8条。

规划利好：四条地铁将和轨道交通打造琶洲半小时经济圈，契合发展力巨大。

琶洲西区轨道交通图

电商大咖抢滩琶洲，打造琶洲电商CBD

交易情况：该地全为商业用地，总占地面积约为6.5万㎡，进驻企业以IT类

企业为主，包括阿里、复星、国美、腾讯及唯品会等电商大鳄。

规划利好：政府定向出让土地，吸引电商巨头入驻，将加快推进电子商务与

本地传统实体经济的融合。

琶洲A区土地成交图易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾嘉禾望岗站

黄边站

规划利好：作为广州经济发展新引擎，预计未来发展加大加快，区域热度

升温带动白云区楼市发展。【白云】白云空港经济区选址通过，嘉禾望岗规划获批，带动白云区域发展

白云空港经济区选址通过

规划概况：空港区重点开发区包括机场综保区、机场控制区和核心开发区

域等3个片区，主要发展航空业和现代服务业。白云空港经济区方位图嘉禾望岗规划获批，整改区域面貌

规划概况：定位为白云空港走廊的组团级公共中心，建设机场第二高速通道

支线、2条有轨电车线、增加3条轨道接驳公交环线，预留控制13

个立交位置；

规划利好：将改变整个区域的产业、交通的落后混乱面貌，释放片区活力与

价值，改善白云区的生活环境。嘉禾望岗规划示意图易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾【增城】广州教育城年底开建；新塘规划启动东部交通枢纽，东进进程加快

增城广州教育城将于年底开建

规划概况：广州教育城位于增城朱村街和中新镇，规划面积约2020万㎡，广

州教育城将打造成具有岭南特色的山水田园型教育城。

规划利好：将为增城教育城板块带来了巨大的利好，将直接带动增城区的区

域热度且大大拉升周边项目的升值空间。

增城广州教育城规划图

新塘规划启动东部交通枢纽

规划概况：未来新塘镇将成为广州东部的交通门户，规划中把地铁

1、2、3号线与市郊客运线衔接起来，并落实城际轻轨、

地铁6、13、16号线新塘镇范围内选线及站点分布。

规划利好：加强区段运输能力，拉近新塘与中心区的距离。

新塘东部枢纽规划图2015年南沙交通建设进展情况类别线路工程意义进展概况道路交通深中通道沟通前海、横琴、南沙减缓虎门大桥交通压力2016年开建轨道交通南沙港铁路承担中南、西南地区外贸集装箱、能源及重要原材料运输任务施工建设中4号线延长线提高区域交通便捷度南延线建设中预计2017年底开通18号线规划中22号线规划中肇庆至南沙城际连接肇庆、佛山、广州、南沙等地规划中地上有轨电车路网完善南沙区域交通路网，接驳地铁交通最后一公里规划已出台交通枢纽庆盛、万顷沙交通枢纽庆盛站接驳高铁，快速到达广州深圳香港等地庆盛站建成已运营南沙商务机场减缓白云机场空中运输压力提升南沙区域价值研究推进中易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年重点规划

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重点回顾【南沙】南沙自贸区进程加快，各项配套逐渐落地，区域价值再次拉升

南沙自贸区建设进程加快

规划概况：加快设立免税商品购物区；支持立项建设深中通道；

加快建设

南沙与广州中心城区快速轨道交通

规划利好：《意见》的通过将进一步加快自贸区的建设发展速度，

进一步提升区域热度，带动楼市的发展。

交通路网逐步完善，拉升区域价值

规划概况：2015年广州政府不断完善南沙区的道路交通网络

规划利好：南沙自贸区的交通及各项基础配套加快落地，支撑

各项产业加快落户南沙，高端人才进驻南沙创业、

生活，促进南沙区域一系列生产服务业的发展。

2015年广州各区域功能布局不断提升，城市架构不断完善，广州城市功能格局不断优化，提升国家中心城市地位。

2015年全市推出多个轨道交通规划，不断完善交通网路，广州速度在再度提升，进一步拉升广州发展潜力以及国际影响力。功能优化交通完善重点规划

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小结

2015年【重点规划】

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市场开发部·2015年优化提升国家中心城市地位，主城区轨道交通更密集，新区建设加速落地肆全国市场••••土地供求房价城市2015年是房地产的复苏年，去库存的大基调贯穿整个2015，政策暖风频吹，整体市场成交量价双涨，但城市分化加剧，一线城市领跑全国。全国市场易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全国市场

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土地2014-2015年各能级城市成交楼板价走势

——数据来源：CRIC

[1]2015年土地数据统计时间范围：1月1日至12月15日

全国土地市场量跌价涨，品牌房企扎堆一二线城市抢地，三四线成交乏力

土地供需回落：2015年[1]全国300城经营性土地供应建筑面积为47,183万平方米，同比锐减39%，成交面积为

54,579万平方米，成交金额达14,607亿元；楼面均价为1,384元/㎡，增加14%；溢价率为16%，增加6%。

各能级城市情况：各类城市的成交状况呈现分异，一线城市的土地成交楼板价独占鳌头，长期维持在10,000元/㎡以上，二线和三、

四线则在2,000元/㎡左右徘徊。值得关注的是，二线城市呈现明显的上涨趋势，第四季达到3,042元/㎡的相对高

位高位，反观三四线城市前两季度出现走低，随后上涨，但是与二线城市的距离已经拉大。2011-2015年全国300城经营性土地市场状况易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全国市场

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供求

供应仍延续下降之势，且降幅比去年迚一步扩大，创近三年来新低

而成交则重回13年高位，金额达8.7万亿元

成交量：

2015年楼市成交在政策推劢下再创新高，全国2015年商品住宅成交面积为123608万㎡，重回2013年高位。

成交金额：截止2015年11月，全国[1]销售金额达到74,522亿元，比往年同期增长16%。根据目前趋势走向，可预测2015

年全年销售金额可以达到87,735亿元，较往年增长15%，并且可以超过2013年的峰值，数据反映今年总体趋势

为量稳价升。

——数据来源：国家统计局

2015年商品房数据统计时间范围为2015年1月1日至2015年11月30日易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全国市场

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房价

政策促动价格增速加快，百城房价年内连涨8个月，

一线城市上涨17%，二线企稳，三线徘徊

政策力促助力：

330刺激改善需求释放，半年后再次出台930刺激刚需来延续承接力

百城房价走高：全国百城房价经四月份最低位后筑底反弹，连涨8个月，百城均价累计上涨4.15%。

各级城市情况：从近两年数据看，各级城市价格涨跌冰火两重天，其中一线城市今年累计涨幅达17.2%，拉高全国整体数据；二线

城市跌幅为0.53%，后两季度跌幅有所收窄；三线城市累计跌幅1.09%，除第三季度外其余季度都有下跌

2014-2015年百城及各能级城市不同阶段

价格累计涨跌情况

——数据来源：中国指数研究院易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全国市场

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城市一线领涨全国，成交稳步提升；二线个别冲击新高，三四线中珠三角表现抢眼

从新建商品住宅成交情况看，一线城市表现最为强劲，住宅成交面积为4424万㎡，较上年增加39%，领跑全国；二线城市整体

表现欠佳，成交面积为20,706万㎡，较上年增长21%；三四城市表现不俗，成交8,684万㎡，

较上年增长27%。

——数据来源：国家统计局&CRIC易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全国市场

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四大城市

成交面积同比：

四大城市全部上涨，其中，深圳升幅最大，达65%，北京升幅最小，约16%；

成交均价同比：

北上广深均上涨，其中，深圳涨幅最大，均价到达33,280元/㎡，涨幅达38%，广州轻微上升，均价15,060元/㎡，位于四大城市末位。

——数据来源：中国指数研究院33,280

2015年一线城市成交量价齐涨，京泸深涨幅明显，深圳均价疯涨38%2014年、2015年一线城市商品住宅量价走势

31,73226,95315,060

中央加强供应端调控“有供有限”，全国土地供需回落，出让金创新高；城市分化加剧，品牌房企聚焦一二线城市抢地。

2015年政策不断向房地产市场倾斜，房地产市场回暖企稳，但在库存量高企的环境下，城市分化越渐明显，一二线城市去库存显著，三四线城市库存压力仍较大。

一线城市成交量价齐涨，北上广深成交均价均有涨幅，深圳更是疯涨38%，涨幅领跑全国；广州成交均价1.5万/㎡，排名一线城市末位，为价格洼地。土地市场楼房市场四大城市

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市场开发部·2015年新高全国市场·

小结

2015年【全国市场】

供应下降，成交高企，城市分化加大伍广州市场••一级市场二级市场在中央促销费、去库存的下，2015年广州市场回暖企稳，成交量价齐涨，旧改项目的相继上市同释放中心区的刚改需求。广州楼市疑惑、胶着、翘尾回暖的走完2015。广州市场一级市场易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年广州市场

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一级市场

广州超目标完成卖地计划，共出让1709万㎡，单价飙升，拉升地价上涨

全年卖地金额达960亿元，创新高

——数据来源：CRIC

土地出让金创新高：2012-2015年广州市土地出让金总体上节节攀升，2015年全年吸金960亿，同比增长14%，一方面受益

于3.30新政对供应端的控制，土地稀缺性体现，另一方面年内多宗优质地块溢价成交推高成交金额。

供需齐涨、均价走扬：2015年全市计划供地1621万㎡，实际供地2,182万㎡；成交建面1,709万㎡，同比减少6%；土地完成率

105%，超额完成供地目标；全年均价5,618元/㎡，同比增幅7%。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年广州市场

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一级市场（结构）

宅地成交约占5成，多捆绑大体量非宅地，商办总成交占比22%，多为定向出让

——数据来源：CRIC

成交结构：2015年广州市全年土地成交宗数达到156宗，较往年增加29%；成交结构与往年有明显差异，其中住宅用地成交面积

808万㎡，同比上涨15%，占总体48%，主因广州加快旧城改造速度，2015年增城狂推地；商业用地成交293万㎡，

同比上涨22%，占总体18%，主因琶洲A区、金融城起步区集中供地；办公用地成交84万㎡，占总体5%。易居营销集团广东区域

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一级市场（区域）

“东进南拓”、规划新城是土地市场重点供应区域易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全年涌现六地王，品牌房企扎堆抢地热情不减，越秀89亿夺全市总价地王广州市场

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一级市场（重点地块）

花都单价地王：J11-SJ06地块

成交日期：10月23日

成交情况：路劲19.4亿成交，

楼面价8,421元/㎡

年度总价地王：广纸片区地块二成交日期：6月26日成交情况：越秀地产89亿成交，

楼面价16,000元/㎡

番禺单价地王：QNJ14-02地块

成交日期：11月24日

成交情况：时代地产24.7亿成交，

楼面价16,401元/㎡

增城单价地王：凤岗村、莲塘村地块

成交日期：9月18日

成交情况：中航里城10.7亿成交，

楼面价4,896元/㎡

天河总价地王：广州国际金融城起步区

成交日期：11月30日

成交情况：越秀等五家以71亿成交，

楼面价18,000元/㎡

南沙单价地王：2015NJY-5地块成交日期：6月26日成交情况：碧桂园11.05亿成交，

楼面价6,312元/㎡

——数据来源：广州市国土资源与房屋管理局易居营销集团广东区域

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一级市场（重点地块）

旧改土地成交超220万㎡，占全市13%，是主城区土地市场供求主体，

多数被实力房企高价竞夺，“强强联合”趋势增加

旧改提速：2015年广州“三旧”改造工作进入新阶段，城市更新“1+3”政策经审议通过，广州旧改进程加快，年内11宗旧改

地块成交，总成交面积221万㎡，占全市13%，总成交金额361亿亿元，占全市38%；越秀开启全城鲸吞模式、多点布

局；绿地联手越秀布局广纸新城；保利、葛洲坝再次布局广钢新城。

——数据来源：广州市国土资源与房屋管理局易居营销集团广东区域

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一级市场（重点地块）——数据来源：广州市国土资源与房屋管理局中心区东进佛山147

广州东部宅地成交21幅，约占全市成交量5成，城市东进布局提速

城市发展：从土地市场看城市发展方向，广州市东进趋势依旧明显，广州东部的黄埔、增城合计成交21幅居住用地，居全市

第一、第二位，占全市49%。

2015年广州东部宅地成交易居营销集团广东区域

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一级市场（昔日地王）

当前“地王”项目整体销售艰难，仅金融街·融穗澜湾相对较好

昔日地王：2015年上市的地王项目有4个，其中【华发·四季】【恒大珺睿】主打豪宅产品，销售情况一般；番禺【金融街·融穗澜

湾】主打刚需户型，销售情况良好，首开日光；黄埔【越秀保利艾特城】低价入市，销售情况一般。

处境艰难：楼面地价过高，甚至导致亏本发售。且销情一般。

——数据来源：易居营销数据库二级住宅市场易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年

商品房成交面积约1382万㎡，同比上涨18%

年末成交量价翘尾，反弹强劲，拉动全年冲历史高点

——数据来源：CRIC

成交情况：2015年广州市商品房供应面积约1408万㎡，同比下降9.7%；成交面积约1382万㎡，同比上涨22%。主因330新政，降

首付、降息降准等政策利好促进楼市回暖，12月翘尾冲击年度销量。成交均价为15,636，同比下降3.3%。广州市场

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二级市场（商品房）易居营销集团广东区域

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二级市场（房企）

保利170亿，越秀76.73万㎡，继续领跑房企量价榜

保利、万科、越秀稳居第一梯队，综合实力强劲

保利领跑金额榜：广州住宅市场中万科、保利和越秀三家房企签约总金额均超百亿元；保利位居榜首。签约金额前三房企

市场占有率均达

5.5%，较碧桂园和富力等第二梯队房企高出近

2-3个百分点。

越秀领跑面积榜：房企签约总面积排名方面，越秀地产累计签约量最大，共签约76.73万㎡，其中南沙滨海花园贡献最大；

其次为万科地产，累计签约

75万㎡

，万科幸福誉、金色梦想等成交贡献较多。易居营销集团广东区域

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二级市场（住宅）

住宅呈现供不应求态势，成交重回千万方水平，销售金额超1600亿创新高

供不应求：2015年广州商品住宅市场供求比是0.97：1，整体呈现出供不应求态势；

三年新高：年度成交面积为1080.85万㎡，为近三年以来新高，接近2012年历史高位。

金额走高：2015年整体成交均价达15150元/㎡，创新高，同比上升1%。由于成交量高企，成交均价创新高，2015年全市销售金

额也刷出新的高度，为1638亿元，同比增加33%。易居营销集团广东区域

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二级市场（量价龙虎榜）

【南沙滨海花园】热销2588套，【保利天悦】37亿分居量价榜首

品牌房企行业集中度提升，东部项目盘踞份额最大

本年度热销项目中，南沙滨海花园和中海誉城表现最突出；单盘签约金额最高为保利天悦，约

37.2亿元。

品牌房企集中度高：2015年成交TOP10项目均为品牌房企项目，行业集中度持续提升，知名房企的品牌力和营销力仍占上风；

东部包揽Top10中六席：广州东部区域，包括老萝岗、增城货量大，客群集中，对新货吸纳作用明显易居营销集团广东区域

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二级市场（产品）

政策利好刺激刚改需求释放，四五房需求增加，三房仍为市场成交重心

产品需求：2015年成交各户型产品中，三房产品走俏，成交52039套，同比上涨24%，占成交总量的43%。成交面积中，

70-110㎡产品较为热销，成交53661套。

新政驱动改善：在“330新政”二套房首付降至四成、营业税“5年改2年”等利好政策下，改善型客户入市加快，2015年广州

商品住宅面积段125㎡以上单位成交面积428.21万㎡，环比增加27%。易居营销集团广东区域

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二级市场（区域）

外围区域市场表现亮眼，仍占市场成交力，同比上涨幅度较大

主城区受限供应量，上涨幅度略低

各区供求：2015年中心六区成交面积384万㎡，占成交总量31%，黄埔区占其中47%，成交面积除荔湾和黄埔外，其他区域供不应求；

外围五区仍是全市供求主力区域，其中番禺、增城成交相近，均占全市成交总量17%，从化今年成交面积有所增长。

各区均价：2015年成交均价位于30,000元/㎡以上的有越秀、天河和海珠三个区域，其中，越秀均价逼近38,000元/㎡，遥遥领

先；从化均价仍保持最低水平。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年全市整体表现量价齐涨，除白云外，各区成交去化均有上涨

——数据来源：易居营销数据库广州市场

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二级市场（区域）易居营销集团广东区域

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二级市场（天河供求价）

[天河]2015天河宅地供应减弱，全新项目减少，供应面积32万㎡，下降三成

——数据来源：CRIC

量涨价跌：2015年天河区供应面积32万㎡，同比下降46%，主因2015年天河推新项目减少，有望2016年奥体板块牛奶厂旧改项

目上市后供应上涨；成交面积48万㎡，同比上涨19%，成交均价达到33,457元/㎡，同比下降9%，。

热销项目：2015年热销前十项目中，【天健上城】热销432套居榜首，【宝翠园】【南国商苑】分别以419、382套居第二、第三。供不应求价格下跌易居营销集团广东区域

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二级市场（越秀供求价）价格微涨供不应求

[越秀]2015年越秀土地断供至供应下行，学区房优势明显，拉动区域成交

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年越秀区供应面积19万㎡，同比下降5.2%；成交面积25万㎡，同比上涨40%；成交均价达到38,107元/㎡，同

比上涨1.4%。

热销项目：2015年越秀热销前十项目中，【富力东山新天地】凭借其学区房优势成交305套领跑越秀，【淘金峯璟】以169套居

第二，【东风广场】居第三。易居营销集团广东区域

市场开发部·2015年广州市场

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二级市场（荔湾供求价）[荔湾]2015年广钢新城旧改项目陆续上市，拉升区域供应量，成交量稳价升供过于求价格上涨

——数据来源：CRIC

量稳价涨：2015年荔湾区供应面积69万㎡，同比上涨21%，主因多个旧改项目上市，拉升区域供应量；成交面积44万㎡，同比持

平，成交均价27,542元/㎡，同比上涨15%。

热销项目：2015年荔湾区前十项目中，【花语水岸】保持热销，以1101套领跑荔湾，广钢首秀【中海花湾壹号】以436套居第二，

【新世界·

凯粤湾】以403套居第三。易居营销集团广东区域

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二级市场（海珠供求价）价格上涨供不应求

[海珠]2015年海珠住宅新货短缺，供货同比锐减3成，整体成交量价齐涨

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年海珠区整体供降需涨，均价走高。供应面积29万㎡，同比下降41%；成交面积43万㎡，同比上涨13%，成交均

价31,866元/㎡，同比上涨11%。

热销项目：2015年海珠区热销前十项目中，【保利天悦】区位利好明显，热销38亿元成为全城销冠，【佳滨苑】以学区房优势热

销248套居第二，【珠江帝景·紫龙府】以245套位居第三。易居营销集团广东区域

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二级市场（白云供求价）供需均衡价格上涨

[白云]2015年白云区受供应不足影响，成交同比涨幅受限，量微跌价上扬

——数据来源：CRIC

量跌价涨：2015年白云区整体市场供降需稳，价格走扬；供应面积60万㎡，同比下降56%；成交面积62万㎡，同比微跌3%，成

交受供应影响，上涨幅度受限；成交均价达到23,738元/㎡，同比上涨8%。

热销项目：2015年白云区热销前十项目中，金沙洲板块三项目入榜，【深业江悦湾】以814套居榜首。易居营销集团广东区域

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二级市场（黄埔供求价）供降需涨价格趋稳

[黄埔]2015年黄埔个盘表现突出，拉升区域成交量，整体量涨价稳

——数据来源：CRIC

量涨价稳：2015年黄埔区供应面积184套，同比下降26%；成交面积162万㎡，同比上涨22%，成交均价14,201元/㎡，同比持平。

热销项目：2015年黄埔区热销前十项目中，【中海誉城】、【万科金色梦想】、【保利越秀岭南林语】热销全城，销售量为全年

网签套数排行榜的第二、三、四位。易居营销集团广东区域

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二级市场（番禺供求价）供不应求价格上涨

[番禺]2015年番禺一手住宅新货同比锐减

6成，缺货明显，供降需涨

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年番禺区供应面积120万㎡，同比降低122%；成交面积206万㎡，同比增长6.3%

，成交受供应下滑影响，上涨幅

度受限；成交均价16,144元/㎡，同比增长2.6%。

热销项目：2015年番禺区热销前十中【广州亚运城】【万科欧泊】【珊瑚天峰】成交情况良好，位居区域前三，拉动区域网签。易居营销集团广东区域

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二级市场（南沙供求价）供需两旺价格上涨

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年南沙区供应面积189万㎡，同比降低14%；成交面积174万㎡，同比增长52%；成交均价11,085元/㎡，同比增

长6.1%。2015年4月南沙自贸区挂牌后，带动区域楼市发展。

热销项目：2015年南沙热销前十项目中，【南沙滨海花园】囊括越秀滨海系3个项目，以2587套居首位，【时代云图】因预售证

问题延迟至2015年网签，以1126套居第二，【万科南方公元】以1056套居第三。[南沙]2015年南沙区域政策利好不断，成交同比大涨五成，价格稳中略升易居营销集团广东区域

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二级市场（花都供求价）供需两旺价格微跌

[花都]

花都成交量涨价跌，广州万达文化旅游城以12月单月销量领跑花都

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年花都区整体成交供需双涨，价格走低；供应面积205万㎡，同比上涨25%；成交面积179万㎡，同比增长40%；

成交均价9,361元/㎡，同比下降2.1%。

热销项目：花都区热销前十项目中，【广州万达文化旅游城】住宅产品12月份开售，以单月成交1328套领跑花都年度榜，【路劲

悦峰】以683套居第二，【时代城】以628套居第三。易居营销集团广东区域

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二级市场（增城供求价）供需两旺价格上涨

[增城]2015年增城交通网路不断完善，刺激首次置业需求，成交量价齐升

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年增城区供应面积254万㎡，同比上涨26%；成交面积209万㎡，同比增长18%；成交均价9,897元/㎡，同比增长

9.5%。广州城市东进态势明显，增城利好不断，刺激首次置业需求。

热销项目：2015年增城热销前十项目中，【绿湖国际城】以1101套居首位，【翡翠绿洲】、【合景誉山国际】分别以1070、

1009套居第二、第三。易居营销集团广东区域

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二级市场（从化供求价）供降需涨价格上涨

[从化]2015年从化全新盘减少，成交量价齐涨，成交80万㎡，同比下降19%

——数据来源：CRIC

量价齐涨：2015年从化区供降需涨，价格走高；供应面积65万㎡，同比下降43%；成交面积80万㎡，同比增长16%；成交均价

7,893元/㎡，同比上涨5%。

热销项目：2015年从化热销前十项目中，【珠江壹城】以770套居榜首，【珠光御景山庄】、【小城大院】分别以687套、524套

居第二、第三。易居营销集团广东区域

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二级市场（存量）

至15年末，广州住宅库存量为893万㎡，同比有明显减少、去化周期缩短

花都库存量去化周期最长；番禺和增城库存量虽较大，但去化压力较小

——数据来源：CRIC

去化提速存量降：2015年广州市商品住宅由于供应减少13%，成交量增加31%，致库存量同比下降了218万㎡至893万㎡，去化

周期由17个月下降至近11个月。

存量集中外区：仅广州各区域情况来看，花都区库存量最大、去化周期最长，风险较高；番禺和增城库存量虽较大，但整体去化

速度较快，市场风险不大。二级非住宅市场易居营销集团广东区域

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公寓市场2015公寓成交量涨价跌，成交面积145万㎡，同比上涨22%，均价逐年走低

供需双涨：2015年广州公寓供应面积185万㎡，同比上涨11%；成交面积145万㎡，同比上涨22%。公寓主要作为投资型产品，受

市场政策波动的影响较小。

价格走低：近5年随着投资泡沫的不断涌现，公寓的投资价值下降，成交均价逐步走低，成交均价14,217元/㎡，同比下降5%。——数据来源：CRIC——数据来源：CRIC易居营销集团广东区域

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各区公寓市场

广州公寓以外围区为供求主力，南沙、花都、番禺占全市成交量6成

万达“一枝独秀”，三甲揽2，全年成交总金额达

46亿元

——数据来源：CRIC

各区供求：2015年广州公寓成交以外围区为主，以黄埔、番禺、南沙、花都成交最为显著，南沙成交量居全市首位，花都紧跟其

后，主因【广州万达文化旅游城】开盘必热销，拉升区域网签量。

热销项目：2015年公寓热销前十项目总计15010套，占总量81%，集中分布在花都、南沙、黄埔和番禺三区，其中万达三项目独占

3席位，共成交7860套，占全市3成。易居营销集团广东区域

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广州公寓存量

2015年末广州公寓存量118万㎡，同比上涨13%，去