标杆地产住宅产品标准化管理

标杆地产住宅产品标准化管理I类发展商特点：单纯住宅，追求高周转代表：万科II类发展商特点：住宅追求高周转，同时发展综合体代表：万达、银泰IV类发展商特点：单纯住宅，追求品质代表：星河湾、绿城III类发展商特点：住宅追求品质，同时发展综合体代表：华润新类型：华夏幸福基业纯住宅住宅+综合配套业务模式慢快周转主流开发商的业务模式万科91年上市后，累计从资本市场完成融资251亿元，其中股权融资（包括可转债，不包括上市融资1.6亿元）192亿元，公司债融资59亿元截止至09年底，万科累计实现股权融资额相当于当期集团净资产的42%过去，万科等领先开发商得益于上市公司平台，通过资本市场融资支撑了自身业务快速发展，也奠定巩固了企业的行业领跑地位然而，随着越来越多的房地产企业实现上市，领先企业在融资渠道方面的核心竞争力也将被进一步削弱回归A股A股上市H股上市股票市场融资方式股权增发计划完成融资企业名单复地集团、首创集团、富力集团等绿地集团、融科智地、广东龙兴集团、珠江地产、新世界、北京住总、中信地产、万达集团、金科地产等香江国际、阳光100、星河湾等已完成融资企业名单无中国建筑、中润地产、中弘地产、广东龙光集团等金隅集团、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、龙湖地产、禹州地产、华南城、佳兆业、花样年集团、中骏置业等沪深两市共有40家涉及房地产业务的上市公司提出了再融资方案，合计再融资资金总额超过690亿元然而，随着越来越多的房地产企业实现上市，领先企业在融资渠道方面的核心竞争力也将被进一步削弱融资方喜好追求并表规模可接受较低收益率评估可融资资金的不同来源及资金的投资偏好进行分类管理使用根据可融资金的不同偏好提供项目无合适融资方的项目对素质及商务条件应要求更高追求资金使用效率IRR及稳定现金流追求项目高资金回报的（如中航）（如GIC、中信）（如信托）可推荐项目类型规模大，资金占压时间长风险较高，收益较高风险较小，主流市场聚焦或偏好新业务，追求稳定收益及资产增值（如凯雷）长期看REITS风险低，短期收益低必须建立一套基于客户需求理解的业务体系产品线系统性建设始从2002年的“神奇数列”1、证徐券投漂资者尖的传僵奇；--融资2、客衬户眼夏中完卸美产王品的役缔造辈者；--持续世创新币能力3、同帮行的汽榜样队；--模式阁创新4、政舱府眼铃中遵联纪守演法的沃代表勉；--土地坊获取绣、运富营效照率5、员堪工眼歇中完程美的梢雇主嫩；--人才奖质量摩和数新量“大众气情人晓”的限万科肌是推婚行高不周转温战略惭的助北推剂意大御利商忙人兼而数学轰家列奥狱纳多·斐波著那契在其12牙02年出利版的《算经》里提毁出一唇个问促题小兔浊子在熊出生档后一哑个月兄长成逢一对皱大兔租子，候每对缸大兔量子每凑月能咳繁殖顺一对拉小兔烛子，晌现有交一对器初生他小兔匀子，栗问一珠年后鼻有多牧少对晚兔子搁？第1月第2月第3月第4月第5月第6月234561斐波柏那契印数列(F都ib信on找ac宰ci宰s愿er先ie招s)1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、14愁4…a1负=决1/挖1堆=烧1.孙00劲00a2私=斧3/映2育=爸1.陶50醉00a3尊=逝8/为5房诚=孕1.公60渠00a4福=悄21税/1拳3绒=轮1.析61壮54a5陡=扮55希/3橡4练=升1.矿61付76a6与=暴1合44决/8镰9机=量1.槐61氏80从第3个数嫁目开震始，乡丰每个稼数目封都是旺前面齐两个迷数目散之和越往线后，独后项塑比前造项的倍增幅淋会无婆限趋粉近黄蜡金分仿割率0.久61丧8万科净利润变化图（亿元）3轨5谎8物1直3朵2针1？乘？斐波双那契息数列(F必ib阔on爱ac行ci蜘s卧er管ie响s)对企生业发现展的限启示1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、14坦4…增长净资产收益率周转轻资产快速开发万科闻式的苦盈利知模型雁的思盘考形看成房地两产利帽润率桑将会咐持续族走低房地蛮产周辆转效斩率才趣是决菊战未凡来的尸能力万科蜜希望训在保晕持高敏速成振长的运同时代，追笋求有匪质量升增长占用谎资源币回报盖率资本号资源毛回报善率人力伟资源编回报括率客户男忠诚笛度产品梁与服盗务创舒新率有质捎量增腿长的耍衡量尖标准一个待案例--(万科环)万科内部惊现神秘怪圈〖1/359〗前天

样板引路，全套施工图，清单招标、先签署合同后施工。现在万科一直在抓的几项工作，各自分开都是很好东西，但如果放到某些事项上就会出现一个奇怪的环，以样板间为例：为啥不签合同，因为没有清单；为啥没有清单，因为没有图纸；为啥没有图纸，因为领导没确定方案；为啥领导没确定方案，因为没有样板间可以让领导看；为啥没有样板间，因为不签合同不能施工（也没图纸）；为啥不签合同，因为。。。。。。不过这也符合另一个种提法----交圈类似的万科环还有。。。看过了，笑过了是不是也想下：）内部由迫切偿需要柳提升灶开发顿效率掀的方箩法论大师拿地定位设计建造销售服务经验经验经验经验经验规模强、效某率压烂力都箩不能法支持幅万科闹持续殖发展悔。以被捆动的征获取鞭土地扣为核恩心的腹传统益开发聪流程从全颜球、纵先进鬼行业瘦、优勿秀同会行出县发1、快民速消采费品美容猴美发家居家庭重健康落用品产品分线品类更快旷更有厨效地柱去屑柔亮帆、顺倘滑健康屑呵护情、弹披性活颜力专业启、创接新的与美发回归针自然伟、崇计尚环疯保几个粱行业滥的案方例说海明2、美昂国（哈帕尔疾迪）PU店LT蔽E几个该行业旨的案栋例说橡明3、日养本东公京建汤屋几个联行业舟的案教例说冻明4、地爪产行氏业案床例——丰田冒、雅趣居乐几个翅行业尚的案炸例说巴明拿地3.2.客户城市地图产品库设计建造销售服务1.定位贞前置涨，工终具箱腰。需找华方法树论=产品昂品类趁管理必须鲜从前露瞻性背的客猎户研馆究出教发1、婴视儿潮宣理论岩体系威，“家庭村生命猴周期”成为氏研究敏主轴万科暑的品份类规绘划细分带不同生命怪周期，产部生不森同需金求万科椒的品黑类规改划年龄(06年)2、不割同年汇龄的吸不同钥财富姑积累索阶段浓，对荐应不傅同的支付匀能力不同阻市场何差异适明显上海成都万科刃的品纽奉类规鬼划3、不给同生菜命周挺期、筐不同碑支付等能力曾，产旗生不互同的购买喝动机万科逆的品坡类规雾划在此熄基础鹊上确午定从诸客户帜支付卧能力适、房膛屋价离值、兄生命魄周期爬三个肚维度横进行畜客户刻细分万科咏的品杆类规罢划价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）望子成龙小太阳孩子年龄、是否父母（老人）同住0-11岁小孩+业主后小太阳12-17岁小孩+业主三代孩子老人+业主+18岁以下孩子中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子健康养老老人1代有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人＋中年夫妻+18岁以上孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭经济务实务实之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭万科喝将客毁户细匠分为5大类硬、11小类兵，各辟细分嗽客户康群体万科桶的品加类规励划万科梅如何荷认知形土地赌和产徐品？客户递从地舰理位贴置、戴周边镜配套村、小赖区配寒套及颗房屋峡产品欣四个波维度给认知爪住宅体产品地理捐位置蛋：项说目所量处地厚块在么城市僚中的吸相对轰位置水及片叼区形穴象周边茂配套哀：小胞区周跃边环羊境与雀配套湾设施粮，如降学校漏、医猜院、帽运动崇场所范、绿拖地、遗餐饮周、娱内乐等堪生活捆休闲毒设施小区际配套返：此小区王内的待园林舅绿化缎及配孕套设种施，汁如小泽区会艺所功根能、鲜泳池悉、儿驻童娱未乐场侍、健图身步宿道等房屋第产品英：伤房滚屋单追体以接内的逮建筑私产品和，包强括户浮型、佛装修耗、楼谅道、阴电梯止、大乱堂、泊外立课面等1.地理位置2.周边配套及环境3.小区环境及设施4.房屋本身“独栋韵、联困排、峰多层骡、小复高层远、高滥层。繁。。截。”1.地理位置2.周边配套及环境3.小区环境及设施4.房屋本身土地“小”产品“低容裳积率砍、中棵高容须积率炕、高贡容积狗率。灯。。杨。”“土地逢”可略改变链的空闷间很迎小，辣开发病商需困通过叉对小签区、孕房屋盛的努或力建敲造适稍合目赠标客衰户的旷产品G市区震土地GO押LD务EN系列TO梳WN系列CI名TY系列C城郊蹄土地T郊区淋土地TO街P系列客户

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TO传P土地土地省因位劝置不急同而答对客些户产歼生不贩同的靠价值由于陶城市侵存在选市区/郊区/远郊猫的差断异，仪万科螺用金菜色/城花/四季隐以区缺分不丧同的乔土地裕价值金色渣系列梁指位夏于城订市中烤心的绩住宅谱，客截户可喷以享从受成务熟便弦捷的游城市闷生活城花姻系列黄指位京于城滤市近充郊的咐住宅螺，客芳户可夸以享汇受“破离尘幅不离级城”竭的郊津区生葱活四季眠系列列指位恶于城计市郊盈区的垫住宅优，虽搬然住泡宅周乓边配见套不迅十分底成熟炉，但堤具有领“低应总价担”的慕优惠不同泄产品漏系列毙对应飘不同湿的客塌户价后值细化奋土地抗属性宏，初匆步建辽立细室化后筒土地扇属性乡丰同客蔑户的怠对应糟关系汪，完候成品致类框点架细化帆土地疮属性同客汪户对俭应品类耍划分土地珍属性唱的研艘究与夸借鉴—城市汽发展栏理论趣和城祖市群还发展关趋势G系列G1商务住宅G2城市改善G3城市栖居C