战略新兴产业科学城提升发展规划

海淀区中关村科学城提升发展规划

(评审汇报)2013年3月项目缘起：国家战略与项目建设2009年，“中关村国家自主创新示范区”国家战略提出建设“深化改革先行区、开放创新引领区、高端要素聚合区、创新创业集聚地、战略产业策源地”的发展目标，力争用10年时间打造成“具有全球影响力的科技创新中心和高技术产业基地”，并制定了相应的发展指标。北京市“十二五”规划明确“两城两带”的发展重点；2011年10月，由北京市经信委等10家部分编制的《中关村科学城发展规划2011-2015》正式颁布。2010年以后，中关村推进平台开展“四批项目”强势推进高校和科研院所产业研究院、特色产业园的建设。2012年8月，国家发改委、科技部、财政部等9部委与北京市政府联合出台《关于中关村国家自主创新示范区建设国家科技金融创新中心的意见》，明确了“国家科技金融创新中心”的重要意义、建设目标和相关配套政策。常住人口增长率分布图海淀区分社区人口密度分布图基本情况规划范围北至北五环、南至西外大街、东至德胜门外大街-京藏高速公路、西至西三环-万泉河快速路，总面积约为75平方公里。发展区位第一，科学城位于中关村示范区核心区第二，科学城位于海淀区中心城区（科学城所在区域人口密度达到2.2万人/平方公里，2011年底，科学城范围内常住人口120.9万人，超过海淀区常住人口1/3；其中，外来人口40.9万，在校学生30万人，本地居民为50万人）初步认识第一，如何理解中关村科学城的战略价值与目标定位？如何认识“增长”和“发展”的关系？其在国家以及区域创新体系中的创新角色与职能内涵是什么？第二，科学城是一个有着强烈人文精神和历史感的“城区”，在今天的“中关村”科技创新语境下，它的核心竞争力究竟是什么？第三，就发展而言，科学城地区的提升一定是一个相对较长的过程，发展中的不确定性很强，因此，相对整体的行动框架与动态调整机制的设计可能比规划的价值与作用更高？第四，在特殊的产权关系与有限的时空条件下，科学城建设所面临的核心问题是什么？有限工作的突破点是什么？技术路线以目标为导向，围绕“建设具有全球影响力的创新中心”的目标要求，通过对国内外科学城发展的相关理论与实践的研究，把握科学城发展的核心理念、目标要求、职能特征与成长路径；从区域的整体视野，认识首都区域成长的阶段特征与区域创新体系建设的动力机制与分工特点，明确科学城在区域创新体系中的核心职能。从产业的专业视角，分析科学城创新体系的成长特征，明确其升级的路径与策略；从社会文化与主体行为需求，研究创新环境建设中的人的需求特征，从而提出相关服务职能与场所环境的建构策略；从改造的实施角度，针对科学城当前项目与发展实施有限评估，明确其核心问题与矛盾，结合实施的主体因素和现行制度环境，制定阶段性的改造策略、行动计划以及配套政策，明确改造重点。汇报框架1目标与差异：创新理论与实践的相关研究2特征与矛盾：科学城内部特征与问题的梳理3内涵与策略：科学城提升的职能内涵与总体策略4框架与支点：科学城提升的空间框架与支点体系5行动与指引：科学城提升的行动计划与发展指引目标与差异创新理论与实践的研究1认识一：“创新”理论的转型创新城市：核心发展理念的转型由传统的生产型功能视角向消费型创新视角的转型由狭义的技术创新向广义的社会创新转型关键要素Landry（2000）的七要素：人员品质、意志与领导素质、人力的多样性与各种人才的发展机会、组织文化、地方认同、都市空间与设施、网络动力关系。Florida（2003）的“3T”理论：即技术（Technology）、人才（Talent）和包容度（Tolerance）

功能视角创新视角强化税收创造美好成本价值功能从功能中分离一般的和可预见的独创的和独特的使用产出同质的异质的保障安全引导风险单一的复杂的相似的内聚多样的释放空间效率场所质量建设成本回报社会世俗的艺术的预期结果的实现过程中的体验降低成本增加价值与其他地方一样场所的独特性“少花钱多办事”提高经济、社会、环境以及文化的能力短期效益长远改变重复创新僵化的体系生态的网络便利体验组织文化增长发展各自分离交互影响消耗式的使用有条件的利用注重建设关注设计认识二：硅谷创新核心竞争力转变创新能力：2010年惠普和应用材料这两家硅谷企业所申请的PCT(国际专利)数量之和就相当于北京市全市企业的70%。（中关村企业中，大唐移动的PCT申请最多，为97件，约为惠普的1/6）创投资本：2011年，硅谷创业投资76亿美元，增长17%，投资额占美国的27%，占加州的52%。（中关村示范区创投资金355亿元，增长将近70%，占全国的36.4%。占北京市93.5%）产业集群优势向创新环境优势跨越突出企业的创新主体地位强大的专业服务和创新服务优势合作机构是组织知识交流活动和社会网络的重要平台多元活力的创新栖息地行业1992年2000年增长率国防与航空航天409482104551.4%半导体/设备5997475081125.2%计算机通信92384117599127.3%生物科技2188627133124.0%创新服务5573794317169.2%专业服务44723101640227.3%软件25476111258436.7%主要产业就业人数341119529141155.1%所有行业统计10291141325997128.8%中关村硅谷授权量（件）289013000同比增速（%）12.630.0人均发明专利授权量（件/万人）25.0100占本市（州）比重（%）25.849.0占本国比重（%）3.612.02011年，国家知识产权局共受理通过《专利合作条约》（PCT）途径提交的国际专利申请17473件，同比增长35.3%，其中广东8941件、北京1862件、上海847件、江苏646件、浙江600件。2011年美国以48,596件PCT申请继续成为PCT体系最大用户，其后依次是日本(38,888件)、德国(18,568件)。认识三：首都区域创新体系的特征北京与京津冀:知识型创新创新主体：国家级高校及科研院所国家重点实验室88家，占全国的31.4%；国家工程技术研究中心54家，占全国的38.3%。高校、科研院所的有效发明专利数占全市总量的约70%。上海与长三角:联动型创新创新主体：国际机构、国家级高校及科研院所、企业上海拥有43家国家级企业技术中心和分中心；350家跨国公司研发中心深圳与珠三角:企业型创新创新主体：本土民营企业深圳有727家技术开发机构，其中679家设在企业，约占94%。2010年，深圳高技术产品产值达到10176亿元，上海为6958亿元；北京为3004.9亿元；地区

综合值

知识创造

知识获取

企业创新

创新环境

创新绩效

效用值排名效用值排名效用值排名效用值排名效用值排名效用值排名江苏53.84148.09255.03263.37143.28158.552广东49.38243.86342.48453.99238.88366.061北京46.11370.03144.35338.24941.33245.34上海42.28441.01462.32141.19527.49848.053浙江38.48533.2531.5749.97430.7454362012年区域创新能力综合指数

北京深圳上海有效发明专利数38996961523843专利申请数572964943071196PCT申请量127257247352011年北京、深圳、上海创新产出成果比较北京、深圳、上海R&D经费投入中企业所占比例认识四：首都区域创新体系的阶段特征创新体系成长阶段的复杂性政府实施“放水养鱼”政策，企业创新渐趋活跃政府引导能力加强，各类创新要素的整合效应初步显现创新环境渐趋完善，产业集群为核心的创新网络逐渐形成

政产学研高度契合，区域创新战略生态系统高效运转体制改革起步，企业创立的约束减少，个体创新发展

自主创新体系成熟度

离散创新初始创新整合创新集群创新优势创新区域产业体系的升级支撑了中关村科技创新能力的提升，也进一步凸显了其创新“引擎”的角色北京作为创新服务的职能进一步显现。技术交易额流向：从“远程爆破”向“近域崛起”专业化产业集群的建设区域创新服务体系呈现出高端集聚与专业集聚的双重特征。西城金融街：国内金融机构总部中心朝阳CBD：国际金融机构主聚集地中关村：科技金融与创新中心快速崛起天津滨海：离岸金融业务中心各级专业研发中心与基地（廊坊中试基地）机构地域机构数量管理资本量（人民币/亿元）北京71110702.48北京海淀区2461929.19上海5035918.25深圳2581965.95天津125319.65苏州102237.512011年

各地股权投资管理机构资本存量比较地域案例数（金）融资金额(人民币/亿元)比例平均融资金额(人民币/亿元)北京447688.9767.4%1.54海淀区105135.691.29上海203230.2422.5%1.13深圳15776.317.5%0.49天津2417.831.7%0.74苏州298.890.9%0.31总计8601022.23100.0%1.192011年各地成功融资企业获投情况2011年示范区企业技术交易额主要流向中关村示范区创新体系发展趋势创新集群的专业化聚集产业集群升级与转移园区间的产业“转移”：联想、用友软件、百度等电子企业的搬迁中关村亦庄、石景山、德胜园也提出发展商务金融的目标园区名称主导产业及发展方向丰台园以电子信息、生物医药、先进制造、新材料、新能源为核心的高新技术产业，以工程服务、轨道交通和航天军工为代表的特色产业，以文化创意产业和生产性服务业为具有发展潜力的新型产业，已初步形成创新要素集中的总部经济区昌平园以能源科技、高端现代制造和生物医药产业为三大支柱产业电子城电子信息产业、生物医药产业、高技术服务业等三大产业，是中关村科技园区发展新一代移动通信、光电显示、计算机与网络产业的重要基地亦庄园已形成电子信息、生物医药、汽车制造、装备制造四大主导产业，支持培育新能源新材料、军民结合、文化创意三大新兴产业，配套发展生产性服务业、科技创新服务业、都市产业三大支撑产业德胜园以研发设计、金融后台服务、文化创意和高端交易为主要产业雍和园以文化为内涵、科技为手段，重点发展文化创意产业，形成了知识产权、数字内容、文化旅游休闲、中医药科技与文化四大产业群集石景山园作为中关村园区的文化创意特色园和数字娱乐示范园，重点发展文化创意、商务金融、高新技术、旅游会展、休闲娱乐等新兴高端产业通州园重点发展光机电一体化、环保和新能源、高端装备制造产业，包括微电子、光电子、汽车电子、航空电子、先进装备制造业、智能仪器仪表、激光技术、数控机床、印刷机械、医疗设备、半导体材料、环保设备、汽车零部件等产业。大兴生物医药基地承担北京市生物技术的自主创新、产品研究开发、项目孵化、技术成果产业化、研发与生产性服务等产业发展职能电子信息类企业生物医药类企业先进制造类企业新能源类企业2010年中关村示范区瞪羚企业分布示意图（占北京市的82%）（占中关村示范区的59.3%）1320.6（占北京市的69.9%）500（占中关村示范区的40%）1890（占全国的40%）4725核心区域创新服务职能凸显创新主体：27所高等院校；30余个中科院研究所；50家国家级科研机构；25家国家工程技术研究中心（北京48家）；20家国家工程研究中心（北京33家）；62家国家级重点实验室（北京88家）；33个孵化器（累计孵化6579家企业）；12个国家级大学科技园。创新产出：2011年海淀区发明专利授权量9048件，占北京市的57%，较2008年增长1.4倍；海淀区输出技术成交额967.7亿元，占北京市技术合同成交总额的51.2%，占全国技术成交总额的二成。创新服务：科技金融2011年海淀区股权投资机构数量累计达到435家（西区175家），其中股权投资管理机构有246家，占全市的35%，占全国的6%；已披露的管理资本近1930亿元，占北京市的18%，占全国的8%。2011年，14家投资机构入围清科“中国创业投资机构30强”，10家入围福布斯发布的“中国最佳创投机构30强”。小结第一，从创新城市理论发展来看，对于“创新”的认识正在由生产视角下的狭义“技术创新”向服务视角下的广义“社会创新”转变。创新体系实质上是由技术创新、文化创意、制度创新等系统所构成的可持续的社会创新生态环境，其发展的内涵更具多样性与融合性。第二，从创新实践的发展经验来看，中关村与硅谷在“技术创新能力”“创新转化能力”“全球链接能力”等方面还存在着明显的差距。同时，通过比较我们也更加清楚中关村科学城创新职能与路径的“独特性”，而提升转化能力、培育核心职能、实现与外围的联动发展对于科学城创新环境的建设具有重要的战略意义。特征与矛盾科学城内部特征与问题的梳理2厚重的人文底蕴特征的人群结构稀缺的空间资源有限的承载能力特殊的权属关系复合的创新体系强势的项目推进缺位的空间统筹错位的服务供给缺失的场所环境1952年北京航空航天大学、中国地质大学、中国矿业大学、北京林业大学、北京科技大学、中国石油大学、北京大学医学部、中国农业大学等八大院校规划建设1952年钢铁研究总院成立1951年中央民族大学成立1950年北京交通大学成立第一，厚重的人文底蕴历史积淀：新制度：改革先锋198020091949新民主：文化觉醒新中国：知识报国1953年以中国科学院为核心的“科学城”全面建设，“中关村”成为“科学城”的称谓1951年近代物理所、地球物理所建设1949年中科院成立，郭沫若任院长1950年北京电影学院成立1949年北影厂成立1949年北京理工大学、中央财经大学、北京师范大学成立1980年中科院物理所陈春先率先下海，中关村电子一条街出现，拉开了中关村创业热潮。1898年京师大学堂成立1911年清华学堂成立1919年“五四”运动爆发1707-1860年圆明园1950年“梁陈方案”提出1957年农科院成立1955年北京邮电大学、北京外国语大学成立1954年北京舞蹈学院成立1953年中央新影厂成立1733年觉生寺建成1517年万寿寺始建1473年五塔寺建成1267年元大都始建1955年钱学森先生等30位人员归国1970年第一颗人造地球卫星发射成功1967年第一颗氢弹爆炸成功1964年第一颗原子弹爆炸成功1988年第一个国家级高新区成立“北京市新技术产业开发实验区”1999年中关村一区五园建设，“中关村”成为高科技的象征符号2009年中关村成为第一个国家自主创新示范区1984-1995年圆明园艺术家村文化事件成为中国当代艺术的先锋尝试第一，厚重的人文底蕴人文资源与文化人群的多样性清华大学美术学院（中央工艺美术学院）北京电影学院北京舞蹈学院总政歌舞团、话剧团解放军艺术学院武警政治部文工团中央民族歌舞团类型划分名称历史人文资源本底圆明园区域清华园、清华大学早期建筑、原燕京大学未名湖、三一八烈士纪念碑、承泽园、达园、恩佑寺、恩慕寺山门、一亩园娘娘庙民大区域万寿寺、大慧寺、真觉寺、法华寺、广源闸和龙王庙、紫竹院行宫、齐白石墓、延寿寺苏州街区域乐家花园、彩和坊24号四合院大钟寺区域觉生寺、白塔庵塔其他区域清华园火车站元大都遗址公园现代人文艺术溢源人大涂鸦街艺术院校清华大学美术学院、北京电影学院、北京舞蹈学院、解放军艺术学院艺术团体总政歌舞团话剧团、武警政治部文工团、中央民族歌舞团影视机构北影厂、中央新影清华大学美术学院（中央工艺美术学院）北京电影学院北京舞蹈学院解放军艺术学院中央民族歌舞团五道口国际性人群聚集地区民大民族及文艺人群集聚区北影艺术人群集聚区中关村西区科技人群集聚区总政歌舞团、话剧团电影厂中央新影常住人口密度第二，特征的人群结构第一，科技人群和高知人群的集聚教育、科学研究、技术服务和地质勘查的从业人员比重高，总人数18.8万人，约占海淀区同类人员总数的62.6%。在校大学生30万人。高学历人口比重老龄人口比重第二，老龄与外来人口集聚明显老龄人口：10.57万（8.7%）老龄化以上社区占社区总数的61%，深度老龄化社区和超级老龄化社区共占29%（高校、科研国企单位和部队等大院社区的占比均超过50%，超级老龄化社区更是以大院社区为主）外来人口：40,9万人（33.8%）中关村街道及周边成为外来人口的重要集聚地区（就业带动、高校带动、教育）高学历外来人口主要集聚在大学及科研院所（就业、考研及教育培训相关）低学历外来人口主要集聚在专业市场区、老龄化社区（服务性人员）外来人口比重房价分布图低学历外来人口占外来人口比例

高学历外来人口占外来人口比例高学历外来人口占总人口比例

第三，稀缺的空间资源综合公共资源分布、环境资源、轨道交通、四批项目及平房区改造、土地权属、建设年代、开发强度、建筑质量、原控规土地使用、机场净空限制等多方面因子进行综合评价。现状社区建设年代现状建筑质量现状开发强度文保资源中小学分布环境资源轨道交通原控规土地使用土地权属“四批项目”第三，稀缺的空间资源存量资源总量为1249.34公顷，占总用地的21%；位于轨道站点周边500米范围内的用地资源为960.03公顷。显性供给存量资源（近中期）用地总量为734.72公顷，其中，集体用地253.23公顷，占34.3%；四批项目用地约195.32公顷（26.58%）。隐性供给存量资源（远期）第一种类型：存量514.62公顷。（大院用地为主）第二种类型：大院内部功能调整可能出现的“二次释放”例如：北邮、交大等（取决于学校的计划，较难把握具体的规模）土地存量资源的稀缺性决定了科学城地区更新不可能简单的依靠土地资源的供给，而更应该逐步转向空间利用的调配。可改造用地分类统计

集体土地

国有土地

部队合计

村民宅基地集体用地（合作社）市场部分科研院所高校显性供给129.49123.74378.1446.6656.69——734.72隐性供给——————235.73227.3851.51514.62总计129.49123.74378.14282.39284.0751.511249.34

现状轨道交通站点周边45.2149.58251.32138.1126.0137.6647.82规划轨道交通站点周边54.6739.68123.0324.1256.4614.25312.21合计99.8889.26374.35162.22182.4751.85960.03常发拥堵路段分布（2010年12月）第四，有限的承载能力第一，受制于“大交通”系统的整体困境快速路网络：八达岭高速、北二环、北三环、北四环、西外大街出入口节点地区：西直门、上清桥、德胜门第二，区域内部道路网络建设的困境进出能力受到公园、河流等物理分隔制约受到封闭式大院的限制受到京包铁路地面线的分隔（早高峰）紫竹院圆明园中关村西区（晚高峰）紫竹院圆明园中关村西区第五，特殊的“权”属关系“国”有土地国有土地总量为4024.7公顷。高校（1306.35公顷，51%）科研院所（564.17公顷，14%）部队院所（118.05公顷，3%）其他（2036.13公顷，32%）国有土地中划拨用地占78.86%。集体用地总量为510.63公顷，占总用地11.26%集体（129.49公顷）合作社用地（381.14公顷）规模特征涉及109个地块，其中0.5公顷以下34块，0.5-1公顷之间地块20块。大部分地区规划道路、绿地用地，局部为甩项用地。土地使用权类型面积（公顷）比例（%）划拨3576.7478.86出让369.038.14租赁0.130.00授权经营11.340.25拨用企业用地15.530.34其他562.5612.40总计4535.33100.00大院模式（功能墙）：“院内自生、院外寄生”整体用地的分散化道路系统建设的难度“功能耦合”的效果知识与文化的溢出效应制度优势（政策墙）大院内部的“计划经济”痕迹与外部“市场”制度博弈部分大院空间为相对的“低成本”创业提供了可能第六，复合的创新体系第一，多元化的创新主体27所高等院校30余个中科院研究所50家国家级科研机构25家国家工程技术研究中心（北京48家）20家国家工程研究中心（北京33家）62家国家级重点实验室（北京88家）高校科研院所30个孵化器（在孵2286家）、加速器新型服务机构90个产业联盟产业研究院服务机构中关村海淀园12个国家级大学科技园特色产业园33家留学生创业园企业如何激活个体创新？个体科技创新创新转化知识生产科技创新服务型转化创业型转化知识生产科技创新科技金融第二，企业的“两极”平衡中小微企业创业创新活力（草根创新）创业活力：2011年中关村新创办企业4243家；各类孵化器在孵企业3281家；科学城范围内集聚国家级高新技术企业3506家，其中，中小微企业3451家，占总数的98.4%。创新能力：小微企业研发强度（R&D经费内部支出/总收入）达到5.36%是大企业的4倍。（2011年底，中关村中小微企业完成了60%以上的发明专利和授权）发展困境：成本、人才、融资难/贵、政策玻璃门2012年，中关村甲级写字楼宇租金达到184.5元/平方米/月，西区部分达到212.4元/平方米/月。居住成本：海淀区二手房成交均价2011年6月突破3万元/平米。华清嘉园二手房交易突破10万/平方米，西区周边地区一居室租金价格突破6000元。规模企业数从业人员总收入技术收入实缴税费总额企业内部用于科技活动的经费支出R&D经费内部支出研发强度≥10亿元55662121871.2366.057.242.523.11.23%1亿元～10亿元313114520882.3269.655.663.114.21.61%500万元～1亿元136285644378.3132.331.240.010.42.76%50万元～500万48.93.14.81.15.36%总计35062825973153.2776.8147.1150.448.91.55%第六，复合的创新体系总部与金融机构的高端集聚中关村西区总部与高端服务集聚明显。企业总部：5个央企总部及其研究院和子公司（如中钢、国家机电）、微软研发总部（销售总部在望京）、爱国者和闪联等研发总部107家。金融机构：截至2012年，中关村西区金融机构达到295家（法人机构121家），增长31.70%。股权投资机构达205家。外资银行8家，其中1家分行、7家支行（多是科技支行）、中资银行30多家。清华科技园：以集群为特征的专业总部集聚google、网易、搜狐、塞尔网络等一批互联网企业地区总部将高端管理和市场运营环节留在总部，而将中间环节逐步向外围园区转移。区域总存量（平方米）空置率（%）租金（元/平方米/月）租金季变化率（%）CBD23607285.81304.9114.73东二环2796651.21259.878.12东长安街8251060.9277.7816.25金融街10115480.24296.717.97燕莎6966984.02284.1712.6中关村7567230.29212.3415.11其他621101

总体65525693.55277.5712.64第六，复合的创新体系第三，集群成长的阶段差异电子与信息产业的集群优势（世界级的产业集群）集群优势：2011年，电子与信息领域从业人员达到208787人，占科学城比重达到73.9%。高技术领域收入电子与信息领域占科学城的68%。截至2012年10月底，中关村示范区电子信息上市企业共131家，占上市企业总数的58.5%全球同步的技术创新“下一代互联网、云计算等信息技术会激发出的产业无法预测，可能让我们摆脱对实体孵化器的路径依赖，转向虚拟孵化器阶段，推动更广阔的个体创新。”（引自对赛尔网络付晓东副总的访谈）其他产业集群尚处于初级阶段（小集群）根据《中关村科学城发展规划2011-2015》，将重点围绕生物产业、节能环保、航空航天产业、特色新型材料、新能源、新能源汽车产业、高端装备等七个车业领域进行战略培育。第六，复合的创新体系2011年入选德勤50强企业的行业分布电子信息类企业生物医药类企业先进制造类企业新能源类企业中关村示范区蹬羚企业分布示意图第四，服务集群成长的双重趋势科技金融的快速集聚截至2012年，中关村西区股权投资机构，新增61家，同比增长42.36%，总数达205家，其中中关村PE大厦聚集股权投资机构163家，占西区金融机构的55.25%。外资银行8家，其中1家分行、7家支行（多是科技支行）、中资银行30多家。服务机构的模式创新新型创新服务和孵化机构的出现：车库咖啡（以咖啡厅为载体的服务平台）、创新工场（全过程创业服务）、36氪（针对互联网创业企业）、3W咖啡（以互联网为对象的创投平台）第一，载体形式的创新：将“功能平台”与“创意交流、文化消费”有机融合第二，服务模式的创新：由“单一孵化”向“定向服务”、“全过程服务”的多元化转型第六，复合的创新体系

项目开发类型名称面积（公顷）整体开发部分改造第一批项目中关村航天科技创新园17.74■

中关村航空科技园17.67■

北航国际航空航天创新园98.65

■中关村国防科技园71.08

■北邮信息网络产业研究院49.34

■第二批项目中国电科信息服务科技园16.31

■大唐信息通信研发和产业化基地10.38

■创意产业技术研究院暨创意科技园59.82

■新材料技术孵化中心30.14

■矿大能源安全产业技术研究院18.28

■中关村数字电视产业园7.12■

中国机械科技创新园2.98■

中关村创意产业园6.87■

第三批项目石油大学国际能源产业创新园4.00

■林业大学生态环保产业技术研究院43.83+20

■科技金融产业园14.27

■北师大科技园6.06■

第四批项目

科学仪器产业创新园3.31■

工业生物产业创新园1.98

■互联网服务创新园2.17■

轨道交通产业创新园15.68

■科技法律服务创新园29.43■

纪录影视产业园5.67■

影视文化产业创新园24.87

■第七，强势的项目推进中关村平台：“四批”项目建设2010年起，在《中关村科学城发展规划2010-2015》的指导下，从产业集群的视角，先后推进四批产业研究院与特色产业园的建设。椐已有资料的不完全统计（24个项目），“四批”项目用地约195.32公顷，总建设规模预计将达到622.11万平方米。（CBD东扩约3平方公里，总建设量约为700万平方米）第七，强势的项目推进市政市容管委：平房区整理市政市容管委192块平房区改造，科学城涉及64块用地，总面积为167.76公顷，现状建设量为158.84万平方米。中科院：社区改造项目建设近70万平方米的经济适用房北交大：东校区改造补偿新校区建设20亿的资金缺口第八，缺位的空间统筹第一，缺少空间资源战略价值的认识土地价值西区周边的创新核心功能区域的土地资源（例如航天科技园）“大院”的土地资源：“一次性”土地兑现VS低成本的资源优势人文价值：北影厂的文化资源第八，缺位的空间统筹第二，缺少与设施的协同项目推进与交通设施的整体建设协同性不强（例如：13号线复合交通走廊资源尚未得到充分的重视与利用）缺少对配套服务职能的统筹考虑，而采用各自为战的开发建设项目建设状况名称面积（公顷）现状规划在建调整第一批项目中关村航天科技创新园17.74■■（容积率、道路）中关村航空科技园17.67■■（容积率、道路）北航国际航空航天创新园98.65■■■■■（道路）■■（道路）中关村国防科技园71.08■■（道路）■■北邮信息网络产业研究院49.34■第二批项目中国电科信息服务科技园16.31■（启动）■（方案）■（容积率）■（方案）■（容积率）大唐信息通信研发和产业化基地10.38■■■（容积率）创意产业技术研究院暨创意科技园59.82■■（容积率、道路）新材料技术孵化中心30.14■■矿大能源安全产业技术研究院18.28■■（容积率）中关村数字电视产业园7.12■■■■（容积率）中国机械科技创新园2.98■中关村创意产业园6.87■■（容积率）第九，错位的服务供给第一，与人群需求不相适应的服务供给创业人群：创业服务创业者和投资人需要大量的交流；创业者需要创意与文化交流的场所激发创新创业者还需要专业化的创业服务，包括金融、法律、财务、人力资源、信息等等高知人群：创意服务文化交流场所缺失创意消费场所缺失老龄人口：保障服务基本服务及养老设施交流场所2010年现状机构养老设施分布图第二，与科学城创新服务职能特征不相协调的业态结构中关村科学城服务业实现营收6314.3亿元，占海淀区服务业比重44.8%。科学城内部批发零售业主营收入比重达到79.26%；而科研、技术服务和地质勘查比重为8.62%；租赁和商务服务比重仅为6.88%。应积极引导低端业态的腾退，释放空间存量资源大钟寺—四道口专业市场集中区小月河专业市场集中区中关村西区电子类专业市场集中区第三，与西区高端服务定位不相匹配的设施结构写字楼（70%）、商业设施（15%）、酒店及公寓（5%）、其他服务设施（10%）与高端功能相匹配的服务配套严重不足。批发零售业仍占很大比重（65.5%），尽管与2010年相比，比重下降了13.1个百分点。作为重要的配套服务功能，西区范围内无一家四星以上的星级酒店（尽管23号地正准备建设凯宾斯基酒店），与高端化的服务需求不相适应。西区的调整单靠内部存量的业态调整无法从根本上解决，应该从更大范围来考虑功能结构的完善问题第十，缺失的“场所”环境第一，有资源无场所缺乏文化创意、交流体验的空间环境第二，有环境无品质环境质量不高，缺少人性化空间尺度第三，有建设无设计公共空间缺乏有创意、高品质的设计圆明园东新门荒废的蔚秀园元大都遗址公园-西土城路段北影厂中关村大街带状公园人大南路涂鸦街元大都遗址公园小结第一，从建设具有“全球影响力的创新中心”目标来看，科学城的整体功能建设必须要从全局的战略高度来加以统筹，避免因为短期“寻租”行为而导致空间组织的混乱与战略性空间资源的流失。第二，科学城创新体系表现出高度的复合性特点，而在这其中小微企业的创业活力、创新服务能力的更是保持科学城创新转化能力的核心。因此，在当前阶段，保持相对“低成本”的创业环境和提升人文创意环境的对于科学城创新生态环境的建设至关重要。第三，现实的产权特征、主体的利益诉求、稀缺的空间资源、项目建设的特点以及有限的设施承载能力等等一系列因素决定了科学城无论在更新方式，还是在空间组织模式上必须实现转型。就更新方式而言，将更强调在更新过程中基于项目和多主体的利益协商与政策设计。就空间组织模式而言，一是将由“土地资源挖掘”逐步向“空间使用权调配”转型。二是将强化轨道交通站点建设对于空间资源的整合价值。内涵与策略科学城提升的总体思路与策略3总体思路要有一种“超越集群”的思维来看待科学城的发展，科学城整体发展的思路应该实现由激励“科技创新体系”向激活“多元创新环境”转变。让“创新集群”走向“创意人群”；让创新不仅体现在“科技创新”更充满了“生活创意”；让科学城不仅是“实验室”同样是“咖啡厅”。科技与文化的双轮驱动：科技创新+人文复兴多元创新环境科技创新环境文化创意环境开放社区环境人本空间环境金融服务环境政策制度环境多元创新环境科技创新环境金融服务环境政策制度环境文化创意环境开放社区环境人本空间环境科学城发展定位与职能内涵科学城的发展定位：具有全球影响力的学术交流与创新中心、国家科技金融中心与战略新兴产业的策源地、首都创新型国际社区。职能内涵国际性学术交流与文化展示职能国际性知识与科技创新职能国家高等教育及科研中心职能国家科技金融创新中心职能国家战略新兴产业培育的前端职能国际社区职能创意文化职能生活服务职能知识生产的资源优势知识转化的环节重点创新环境的多元服务产业发展策略结合产业发展的主体特征、阶段特征与需求特征，围绕“创新力、转化力、辐射力”的提升，关注价值链的高端环节、服务链的前端环节与基础环节，实现多路径升级。价值链的高端环节服务链的前端环节总部办公运营中心创业孵化科技中介技术创新创业服务研发中心高端商务信息服务科技金融其他服务基础环节创意文化商业服务商务服务会议会展其他服务科学城空间优化策略：整体统筹、弹性更新基于整体功能内涵的结构调整非正式更新(协商式、实施型、政策性、动态化)分类指导、分区协同针对不同产权与主体关系实施分类指导针对不同发展机遇地区的项目协调与设施配置公交导向、混合模式强化轨道交通与节点功能的协同建设强调功能的混合使用，空间与业态融合场所塑造、人本尺度以场所品质为导向的功能环境建设塑造人性化的空间尺度非正式更新：协商式、实施型、政策性、动态化院内产权制度院外市场规律低成本社区文化服务商品房社区低成本办公自成体系高端办公楼商业服务服务效能土地划拨计划市场“服务外溢”相对低成本的创业（混合）社区“知识外溢”相对低成本的创业办公环境“设施外溢”公共服务设施与交通设施的共享“文化外溢”具有人文特色的创意文化地区“功能墙”制度设计“政策墙”非正式更新发展困境资源优势自我供给知识生产资本运作需求导向土地经营政府角色框架与支点科学城提升的空间框架与支点体系4科学城整体战略性区域的识别“一极双心、三点四轴、三区五线”“一极”：中关村西区及东部、北部地区；“双心”：清华五道口集聚区、四道口-大钟寺集聚区“三点”：主要指西直门商务节点、东升商务节点、小月河商务节点“四轴”：中关村大街、知春路、学院路、中关村东街与13号线形成的复合轴线；“三区”：主要指民大创意活力区、北影创意活力区、一亩园创意活力区“五线”：西外长河绿化廊道、北部绿隔绿化廊道、中部原京张线廊道、中关村大街漫行廊道、小月河-元大都遗址公园漫行廊道创新核心功能区清华-四道口综合创新服务功能区四道口-大钟寺综合创新服务功能区一亩园文化创意区民大文化创意区北影厂文化创意区东升科技办公区小月河科技办公区西直门科技金融功能区06版控规用地规划图本次规划用地规划图规划用地布局的比较科学城空间优化的支点体系“极核”：强化创新高端的要素集聚“节点”：构筑创新功能的网络体系“场所”：塑造创意文化的体验环境“社区”：建设多元包容的人居环境“设施”：重塑便捷人本的保障体系强化创新要素的高端集聚极核壹创意科技园科学仪器产业创新园中关村航空科技园中关村西区中关村航天科技创新园中科院研究所中科院北区综合创新区清华科技园北大科技园东区创新服务区双榆树综合商务区工业生物产业创新园互联网服务创新园中科院社区创新服务区科技创新轴线创新服务轴线构筑创新核心目标定位科技金融、总部办公、研发机构、创新服务等综合性高端职能为主的核心商务区西区业态调整加快内部办公楼宇及商业业态的调整东部双轴缝合在西区与东部科技创新园区之间植入创新服务功能，形成双轴发展格局中关村东区-双榆树服务功能区区域现状特征：包括中科院和双榆树的老旧住区为主，还包括四批项目的航空、航天两大科技园。土地资源本区域总面积215.67公顷，其中可改造用地为139.03公顷，其中国有土地占绝大多数，为109.12公顷、集体土地1.26公顷和已经明确的四批项目用地28.83公顷。产权单位该地区涉及167个产权单位。123456789101112131415161718192021222324252728303132333435363738403941434442454647484950515253545556575859606162636465666768698171727374757677787980708283848587888990919293949596979899100101102103104105106108107109114110111112115861131161171181191201211221231241251261281291271301311321401411421431441451391461471511501331341351361371381481491601611621631641651661671521531541551561571581592629中关村东区-双榆树服务功能区功能定位：包括科技金融、总部办公、商务办公、会议交流、专业服务、休闲商业等多元职能的综合创新服务功能区。改造重点：强化与西区功能和交通的便捷联系；充分考虑远景与地铁站点的衔接科学院南路东侧建设新的南北向道路联动几个产业园区；统筹考虑青云周边地区的改造和布局强化地区南北向的交通联系四批项目协调（1）：航天科技园项目情况：中关村航天科技创新园规划占地面积18.3公顷，规划总建筑面积约65万平方米；科研设计用地规划建筑高度80-120米（最终高度依据西郊机场批复）；科研设计用地容积率3.5，二类居住用地2.8。优化建议：建议将部分办公楼宇业态调整为酒店及商务服务功能。基地西侧道路与知春路交叉口位置适当东移，确保与知春路南部道路的对接四批项目协调（2）：航天科技园项目情况：中关村航天科技创新园规划占地面积17.4公顷，规划总建筑面积约56.85万平方米；规划建筑高度100-120米；用地容积率3.2。优化建议：增强在双榆树北路、中关村东街的开放性，可考虑与东北角及北侧住总住宅的统一改造。社区中部的通道向北延伸至北四环中科院项目协调：项目情况：规划建设经济适用房70万平方米，涉及科春、科育、科源三个社区，用地容积率3.0。优化建议：增加在中关村、中关村南路沿线的商务服务、金融办公、酒店商业等业态类型确保规划地区的道路网密度构筑创新功能的网络体系节点贰创新功能节点四道口-大钟寺综合创新服务功能区清华-五道口综合创新服务功能区西直门地区科技金融商务区清华-五道口综合创新服务功能区四道口—大钟寺综合创新服务功能区区域现状特征：以专业市场和城中村用地为主，整体建筑环境质量较差、开发强度较低核心问题：对外交通条件较差、京张铁路、13号线的分割与干扰产权单位共涉及产权单位77家土地资源可改造用地资源91.92公顷公顷，其中，国有土地53.18公顷，集体土地32.46公顷，四批项目6.28公顷。四道口—大钟寺综合创新服务功能区功能定位：包括科技金融、商务办公、专业服务、休闲商业、创业公寓等多元职能的综合创新服务功能区。改造重点：充分依托大钟寺轻轨站以及四道口轻轨站进行结构组织结合轻轨站设置空中步道系统；地下空间的利用要充分考虑远景与地铁站点的衔接基地内部设置开放空间并考虑与13号线沿线漫行流线、元大都遗址公园漫行流线的系统联系可考虑在四道口站点周边区域设置地标性建筑，增强地区的外部识别建议将中冶建筑研究总院改造与明光村布局统筹考虑五道口—清华综合创新服务功能区现状特征：城市综合活力明显核心问题13号线五道口站点周边交通组织有待改善，区域环境品质不高产权单位共涉及产权单位8家土地资源可改造资源000公顷，其中个，国有功能定位包括企业总部办公、商务办公、休闲商业、创业公寓等多元职能为主的综合创新服务功能区。改造重点建设轻轨站与周边联系的空中步道系统西直门科技金融创新功能区现状特征以高校和住区为主产权单位涉及产权单位24家近期北交大东校区有开发意向（140亩），建设金融功能服务区、规模约60万平方米，其中公寓占约30万平方米。土地资源本区域总面积19.90公顷，其中可改造用地为17.34公顷，分别为国有土地为16.06公顷和集体土地1.28公顷。西直门科技金融创新功能区功能定位：科技金融创新功能区，主要职能包括科技金融、商务服务、休闲商业、创业公寓等多元职能布局要点粱斜桥路的连通交大路向东下穿铁路站台与文慧路相交。通过辅路联系临界地块内部交通组织强化东向与长河滨河路的连通高粱桥斜街入口的标识性，形成中心节点向南联系北京展览馆、御园码头、中影集团等功能节点的步行通道塑造创意文化的体验环境场所叁场所环境塑造三个引爆区域一亩园、北影厂、民大五条漫行流线圆明园-八家郊野公园；长河流线；圆明园-一亩园-中关村西区-中关村大街-魏公村-民大西路-紫竹院；小月河-元大都遗址公园；13号线沿线一亩园创意文化区北影厂创意文化区民大创意文化区西直门科技金融功能区四道口—大钟寺综合创新功能区中关村西区小月河科技商务区东升科技商务区清华-舞蹈口综合创新功能区圆明园创意文化国际社区“黎明前的地平线上的曙光已慢慢升起，照耀在我们的精神之路上。一种新的生存形式已在华夏大地上的古老而残败的园林上确立！”——摘自原《圆明园艺术村自由艺术家宣言》1984年，。。。。。。1990年，。。。。。。1995年，圆明园艺术村被取缔。圆明园艺术家转移路线：一部分转到宋庄；另一部分转到798以及京北。圆明园创意文化国际社区机遇特色圆明园品牌吸引力三山五园的整体开发发展困境位于“绿隔”地区拆迁成本压力初算成本约50-55亿元名称单价数额

价格（万元）住宅拆迁费用4万元/平米宅基地126700平方米506800周转费560/人4212人707.61回迁楼建设835元/平方米138996平方米11606.16征地费用30万元/亩173.65亩5209.5安置用地征地占用税及复垦费100元/平米138996平方米1389.967合计525713.237

一亩园社区福缘门社区挂甲屯社区合计改造区域面积（公顷）11.575.887.3124.76户籍人口（人）1858171022944212外来人口（人）80488095392211000国有土地面积（公顷）1.3900.511.9集体土地（公顷）10.185.886.822.86圆明园创意文化国际社区可能的更新模式模式一：国有土地产权、整体拆迁、统一开发（以土地开发为导向）模式二：集体土地产权、整体拆迁、统一开发（以土地开发为导向）模式三：集体土地产权、局部改造、自主更新（以空间优化为导向）更新模式土地产权更新主体更新方式优势不足配套政策模式一转为国有土地开发商整体拆迁统一开发异地安置整体效果好；产权关系明晰；开发过程较易掌控。受到地区开发要求制约明显；资金平衡压力较大；前期投入较大。政府安置及补偿政策；开发权转移政策；入住业主的租金及相关补贴政策；土地出让及补偿政策模式二保持集体土地不变，使用权出租村集体股份公司与开发商合作开发整体拆迁统一开发本地安置与异地安置相结合拆迁安置相对容易；产权关系明晰；开发过程易掌控。受到地区开发强度制约；资金平衡压力大；前期投入较大。集体土地利用相关限制规定；入住业主的租金及相关补贴政策模式三保持集体土地不变，使用权出租村集体村民民间主体非盈利组织或NGO局部改造、自主更新、多种安置方式相结合前期投入较小；资金平衡压力相对较小；可以及时调整。开发过程中不易掌控；容易引发产权纠纷。村民宅基地自建改建相关政策；集体土地租赁的相关政策；入住业主的租金及相关补贴政策圆明园创意文化国际社区发展定位功能：文化交流、创意服务等混合功能人群：文化、艺术、设计及国际形象：小体量、低层建筑为主、风格“混搭”发展策略动态更新事件策划与业态设计同步强化多样性政策设计集体土地转让及租赁的试点政策集体土地房屋改建、扩建的试点政策集体土地建设创业公寓补偿及试点相关政策更新路线图整体推进分为三个发展阶段第一阶段（2013-2015）目标人群文化艺术人群、专业人群事件策划Workshop、设计竞赛、主题性事件机构建设成立村民专业人士共同组成的顾问委员会更新方式局部房屋的改造业态特征艺术工作室、小型展览运营模式业主自主运营村民安置货币安置第二阶段（2013-2015）目标人群文化艺术人群、专业人群、国际人群、海归人群等事件策划文化活动、主题论坛、主题性展览机构建设成立业主委员会更新方式主要街巷的改造业态特征艺术工作室、创意服务、特色商业、展览展示、特色餐饮运营模式业主委员会自主运营村民安置货币安置第三阶段（2013-2015）目标人群多元化人群事件策划专业论坛、文化交流、机构建设联合管理委员会更新方式整体街区的更新业态特征多样化业态运营模式专业运营公司的整体运营村民安置回迁安置与货币安置相结合主题更新：北影厂文化创意区主楼明清风情街西配楼东配楼一号摄影棚荣宁府资源优势人文基础影视情节近现代优秀建筑产权主体北京电影学院、北京电影制片厂、中央新影所涉及的“四批”项目影视产业创新园：园区总规划建筑面积为15万平方米，其中一期已经建成，包括摄影综合楼面积5000平方米、影视实验中心建筑面积3168平方米及动画大楼建筑面积27500平方米。二期规划在通州宋庄镇新校区建设“影视文化产业大厦”。中央新影“记录影视产业园”：一期已建成，二期三期12年10月规委已复函。以电影放映、办公、会展为主要功能。北影厂文化创意区发展定位休闲娱乐、创意文化及影视戏剧交流中心，国家影视创新平台。优化建议保留北影厂主楼与东西配楼区域；建设与北京电影学院、印刷厂、中央新影之间的慢行环境；改建印刷厂地区为文化创意区，强化与元大都遗址公园的联系。政策设计容积率的奖励及转移政策在整体拆迁平衡的，合理考虑盈利范围确定容积率规模，适当提高局部高度与容积率土地出让金部分减免政策记录影视文创区影剧文创展映区影视互动区（明清风情街）电影博物馆荣宁府影视科技体验区蓟门烟树碑9号北延、12号线地铁站9号北延、10号线地铁站记录影视文创区蓟门烟树碑影剧文创展映区9号北延、12号线地铁站9号北延、10号线地铁站电影文化展示与体验区中关村大街漫行流线现实条件交通层面：城市交通主脉（途经中关村大街上的公共交通线路共有46条,占整个中关村地区运行的公交线路的41.4，日运送客流量达到54.3万人次；地铁4号线在中关村大街行驶，日运送客流量130万人次。）功能层面：核心功能聚集空间层面：缺乏明确的空间性格、空间品质不高与道路尺度感与场所感缺失整体思路保障交通功能前提下的修补式改造方式；尽可能将各类功能节点与活动有机进行组织，以提升漫行的体验感和驻留空间；实施漫行环境建设分类指导，结合不同区段功能设计漫行断面类型。主要划分为功能型断面和环境型断面两种类型。重要节点及场所环境一亩园地区中关村西区学院路与中关村大街交叉口人大涂鸦街民族大学路一亩园创意文化区民大创意文化区中关村西区人大创意文化区功能断面功能断面环境断面功能断面环境断面功能断面123456中关村大街漫行流线分区段漫行建设指引一亩园创意文化区民大创意文化区中关村西区人大创意文化区功能断面功能断面环境断面功能断面环境断面功能断面1234566、学院南路至万寿路段建设方式结合现有道路步行环境改造为主建设重点结合北理工园区、魏公村轨道站形成重要的漫行节点，强化与中关村大街东侧的漫行联系优化魏公街北侧酒吧街功能，结合绿带建设漫行通道；注重与魏公村路特色餐饮街的漫行联系，优化其道路断面及停车组织；调整民大西路的道路断面，强化特色休闲商业街职能，并进行夜间步行管控；强化与万寿寺地区的漫行联系；在紫竹院公园设施漫行功能节点；自行车单独设置流线，并设有明显的标识；完善漫行服务设施。环境特征硬质漫行环境为主控规断面教育科研用地建筑退线防护绿地道路红线路缘石线路中心线路缘石线道路红线公共绿地建筑退线商业用地实际断面庭院人大宿舍院墙人行道停车带机非分隔带公交车站行道树商业前绿地停车带人行道商业建筑人大宿舍院墙停车带机非分隔带实际照片公交车站行道树停车带商业前绿地停车带人行道商业建筑栏杆栏杆知春路-北三环段道路断面调整提升断面庭院商业建筑取消院墙人大宿舍底层沿街开放整合绿带和人行道机非分隔带改为停车带停车带改为服务设施公交车站商业前绿地公园化设计13号线沿线慢行绿道环境断面环境断面大钟寺四道口知春路五道口四环路路绿道环境绿道环境功能街区功能街区12345现实条件环境层面：现状属于铁路交通空间功能层面：在五道口形成了一定的服务聚集，其他区段主要以专业市场及城中村用地为主空间层面：空间品质极低整体思路结合京包线地面线架空，积极构建连续的漫行流线；增强与沿线机会型功能区的活动联系与漫行联系，以提升漫行的体验感和驻留空间；实施漫行环境建设分类指导，结合不同区段功能设计漫行断面类型。主要划分为功能型断面和环境型断面两种类型。13号线沿线慢行绿道环境断面环境断面大钟寺知春路五道口四环路科荟路绿道环境绿道环境功能街区功能街区123456大钟寺至交大路段建设方式分段实施，保证平台的联通性，实现平面与立体相结合的绿道建设重点13号线东侧大钟寺站周边13号线东侧学院南路段至交通大学路段环境特征指向公共服务设施的硬质铺装为主的环境交通大学路小月河-元大都遗址公园流线民大创意文化区北影厂创意文化区四道口—大钟寺综合创新功能区小月河科技商务区东升科技商务区环境断面功能断面环境断面功能断面环境断面功能断面123456环境断面7现实条件环境层面：小月河贯穿整条流线，功能层面：元大都遗址公园有环境建设但整体缺乏活力。沿线地区现实基础较差，缺少有活力的功能聚集区空间层面：空间品质单一且品质较低，沿线场所活动缺失整体思路以生态廊道环境的梳理为主，形成以连续的绿道环境为特色的漫行流线；增强与沿线机会型功能区的活动联系与漫行联系，以提升漫行的体验感和驻留空间；实施漫行环境建设分类指导，结合不同区段功能设计漫行断面类型。主要划分为功能型断面和环境型断面两种类型。小月河-元大都遗址公园流线分区段漫行建设指引民大创意文化区北影厂创意文化区四道口—大钟寺综合创新功能区小月河科技商务区东升科技商务区环境断面功能断面环境断面功能断面环境断面功能断面123456环境断面77、学院路至四道口段建设方式结合学院南路北侧功能区建设进行建设，靠近学院路交口地区可结合既有道路绿化进行改造建设重点保持与四道口轨道交通站点的联系突出与轨道交通站点、公交站点的漫行联系注重漫行空间的尺度；圆明园路两侧慢行联系可通过设置人行交通灯加以解决；考虑与圆明园内部漫行环境的链接漫行环境建设要与创意文化区内部功能有机结合自行车单独设置流线，并设有明显的标识完善漫行服务设施。环境特征街区式的硬质漫行环境为主，局部可采用绿道形式建设多元包容的人居环境社区肆社区更新建设创业（混合）社区低成本创业空间基础社区公共服务设施配置老龄化社区养老设施的完善平房社区置换与整理创业（混合）社区：低成本创业空间土地产权关系的特殊优势创业空间的需求初创期企业空间需求：低成本、区位便利低成本和优区位的双重需求：体制外供给中，混合社区的市场开发潜力要高于中低端写字楼；体制内的空间供给，则应在大学科技园和孵化器的基础上，为高校创业公寓提供制度空间。不同行业领域的初创期企业具有不同的区位选择倾向：高科技创新领域：体制依附倾向明显——优先在高校和科研院所周边选址文化创意领域：优先在环境或文化资源条件良好的区位选址金融及创新服务领域：优先在邻近服务对象或相关服务企业集聚的区域选址体制外：中低端写字楼或民营孵化器体制内：大学科技园/孵化器体制内：高校创业公寓体制外：普通住宅体制外：商住两用公寓创业（混合）住区纯写字楼一般住区初创期企业空间需求选址区域物业类型供需特点供应潜力较小，需求潜力较大供应量大，容量有限，着重优化供应量小，服务便利，需求潜力较大供应量大，服务不足，需求有限主力推动推动创业（混合）社区基本模式模式A：高校公寓+创业基地/高校创业公寓针对高校及部分科研院所的土地产权特征模式B：酒店式公寓/公寓+功能区针对核心功能区和重要的节点地区模式C：Soho住区模式针对科研院所及节点地区模式N：X+X模式政策墙内政策墙外创业（混合）社区改造政策指引物业类型产权和用地开发和管理模式引导其他政策配套房屋产权土地产权用地性质社区功能组织物业管理设施配套规划和土地管理工商管理其他政策模式A高校创业公寓高校公寓+创业基地

产权属高校所有，不得进行出让及转让；高校与海淀区按照合理比例分配，供校内外创业人员租赁国家划拨土地，使用权由单位统一持有，不可转让教育科研或居住用地可与教育科研设施或宿舍区混建，也可独立形成公寓社区；为早期创业人员提供居住和办公兼容的空间高校统一管理或外包物业公司管理，提供住宅或办公物业服务统一纳入高校设施配套体系进行配给允许高校对其所属用地功能进行调整，鼓励在外向度较好地区新建或改造形成创业公寓优先对一定标准以上的优质初创期企业开放注册通过租金补贴等政策鼓励创业公寓向校外初创企业提供空间，必要时政府可与高校联合开发模式B酒店式公寓+功能区创业公寓+孵化器商业产权土地使用权完全市场化,可进行转让商业或混合用地可与商业、办公等其他功能在街区内混合物业公司管理，提供酒店式物业服务按酒店标准进行设施配套鼓励在城市核心地段进行高密度混合功能区的开发，并促进混合功能区的多样性和开放性允许对居住影响较小的企业门类在酒店式公寓内注册定向对优质高潜力初创期企业提供租金补贴等优惠政策模式CSoho模式

商业或住宅产权土地使用权完全市场化，可进行转让混合用地或居住用地各公寓均可商住两用；混合用地内商住公寓可与商业、办公等其他功能混合物业公司管理，提供办公物业服务按住宅产权和商业产权的比例配套设施鼓励居住用地进行商住混合开发，鼓励新建商住公寓区密切结合商业、文化娱乐等多种功能进行开发，并提高其内部空间划分的灵活性和对外开放性优先对一定标准以上的优质初创期企业开放注册定向对优质高潜力初创期企业提供租金补贴等优惠政策基础社区基础社区分类表（分街道）功能优化型社区环境更新型社区整体保留型社区花园路街道办事处牤牛桥社区、月季园第一社区、月季园第二社区、北三环中路43号社区、北太平庄路社区、冠城园社区、玉兰园社区、龙翔路社区、花园北路乙28号院社区、迎春园社区、晴东园社区、消夏园社区、塔院社区、北极寺大院社区、防化社区、总参塔院干休所、牡丹园西里社区、牡丹园东里社区、黄亭子社区、西单社区小关社区、华盛家园社区、金尚嘉园社区青龙桥街道办事处圆明园东里社区清华园街道办事处荷清苑社区荷清苑社区北太平庄街道办事处新外大街23号院社区、今典花园社区、文慧园路社区、索家坟社区、索家坟第二社区、红联村社区、文慧园社区、志强北园社区、志强南园社区、金晖嘉园社区、远洋风景社区、太平湖社区、西土城路8号院社区、师大北路21号社区、北太平庄社区、新外大街3号院社区、明光北里社区、太月园社区、蓟门里社区、西直门北大街社区、红莲东村社区罗庄社区、时代之光社区、罗庄东里社区、天兆家园社区、锦秋知春社区燕园街道办事处北下关街道办事处南里二区社区、青云南区社区、皂君西里社区、皂君庙东里社区、皂君庙社区、大柳树北社区、大柳树社区、大慧寺社区、中关村南大街40号社区、北京动物园社区、广通苑社区、上园社区、中监所社区、南里社区、皂君庙南路社区、卫生部社区、净土寺社区、西郊宾馆社区、城建四社区头堆社区、娘娘庙社区、交大嘉园社区学院路街道办事处展一社区、展二社区、二里庄干休所社区、富润社区、十五所社区、静淑苑社区、六道口社区、西王庄社区、志新社区、二里庄社区、总参4部社区、东王庄社区、知春路17号社区、城建四社区学知园社区、健翔园社区、建清园社区、逸成社区中关村街道办事处小泥湾社区、知春路82号院社区、榆苑社区、水清木社区、希格玛社区、豪景佳苑社区、白塔庵社区、红民村社区、太阳园社区、华清园社区、满庭芳社区海淀街道办事处八一中学社区、倒座庙社区、合建楼社区、海淀南路社区、航空港社区、紫金庄园社区、三义庙社区、友谊社区、三环社区芙蓉里社区、海淀路社区、飞达社区、立新社区紫竹院街道办事处紫竹社区、万寿山庄社区、法华寺社区、魏公村南社区、魏公村北社区、韦伯豪社区总政社区、苏州街路社区老龄化社区老龄化社区分布现状科学城地区老龄化以上社区占社区总数的61%；深度老龄化社区和超级老龄化社区共占29%，这其中高校、科研国企单位和部队等大院社区的占比均超过50%，超级老龄化社区更是以大院社区为主。2010年机构养老设施现状分布：科学城范围内零设施，与城六区其他地区形成鲜明对比，与本地区严重的老龄化现状也严重不匹配。2020年机构养老设施规划布局：在基础为零的科学城内均匀规划配置27处机构养老设施，在时间进度和可利用空间资源的把握上均缺乏现实可操作性。社区老龄化分级老龄人口比例大院社区数（个）大院外社区数（个）本级社区总数（个）占社区总数的比例（%）非老龄化社区<7%287510639%老龄化社区7-14%21668732%深度老龄化社区14-20%28255320%超级老龄化社区>20%185239%合计95171269100%2010年现状机构养老设施分布图2020年机构养老设施规划布局图机构养老设施布局建议：近中期建议在东升八家郊野公园和二里庄外来社区新建2座区级（或市级）养老设施；结合街道社区卫生服务中心或深度老龄化以上社区配置若干街道级敬老院：初步建议选址包括768厂社区的大华花园别墅区、北三环中路43号社区、新外大街3号院社区、红联村社区、五塔寺社区、青云北社区、稻香园南社