房地产项目策划概述

房地产项目策划概论樊瑜经济与管理工程学院2013.108/18/20231考核方式及要求过程考核：出勤40%、房地产项目策划报告60%要求：保证出勤认真听讲勤于思考积极回答问题独立完成课内外作业8/18/20232参考资料：1.贾士军.房地产项目策划.（第2版）高等教育出版社,20112.张敏莉.房地产项目策划.人民交通出版社,20073.陈琳，潘蜀健.房地产项目投资（第二版）.北京：中国建筑工业出版社，2004.24.余源鹏.房地产实战定价与销售策略.中国建筑工业出版社,2006http://(王志刚工作室网站）（全国大学生房地产策划大赛网站）8/18/20233本章要求：了解房地产策划的特征与作用，房地产策划的发展历程熟悉房地产项目策划的原则、程序与内容。1绪论8/18/20234第一节策划与房地产项目策划第二节房地产项目策划的特征、地位与作用第三节房地产项目策划的原则、程序与内容第四节房地产项目策划的发展历程第五节房地产项目策划师职业概况第一章绪论8/18/20235第一节策划与房地产项目策划

一、策划的概念五千年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例：田忌赛马草船借箭鸿门斗智……8/18/20236今天，许多经济性和商业性的活动，都要策划：公关策划、广告策划、CI策划、中国好声音活动策划、春节联欢会策划、园博会策划……“策划”一词，在辞海中解释：“策”为计谋，“划”为计划、打算。8/18/20237策划搞具有始悠久深的历舟史,但不留同学书科的押学者壁对策唤划有郊着不虽同的剪理解定和研巾究重招点，堡较有陕代表商性的姥观点伪有：事前厕设计道说－为实贝现特肿定目匙标的佣设计管理章行为硬说－策划德是一激种有串效的予管理物方法选择群决定雷说－策划馋是一扎种选绍择和的决定思维论程序洽说－策划荷是一孔种思匠维活冤动过盘程7/蔬6/缴20晕238策划炼是：为实裕现某戏一活茅动的特定唯目标朵，根据粘已获艰得的莫信息脆，对据事物若发展按方向急进行判断旗，设唤计、秘选择合理才可行零的行缩慧动方宝案的创造莲性思经维活业动过程程。含义沿：目的经性强立、以错现实鼓为基有础、椒具有这前瞻继性、卧思维制活动国过程7/晶6/稍20恋239试比妨较下皆列概乔念之贫间的况区别厦：策划计划创意决策7/郑6/夹20厦2310房地委产项肝目策乖划是巷指根超据房旦地产挡项目武的具陆体开帐发经长营目标，以疫市场笋调研央和市耕场定兄位为基础，综达合运链用各笑种策划泛手段，按我照一姐定的程序对房全地产怠项目犁进行铜创造干性的编规划术，制联定具小体可斑实施宜的计败划方吉案，河并以置具有皮可操双作性壮的房地虹产项隶目策懂划文逼本作为败结果兽的活代动。二、骡房地疲产项疑目策孙划的只概念7/轰6/往20屡2311包括症以下坐几层灯意思现：具有元明确傲的具衡体目挖标在市为场调按研和杨市场汁定位视基础榴上进其行的遵循胡特定者的程弦序综合峰运用满各种烟手段最终盟要提召供可羡操作铃性的葡策划棒文本7/召6/嘴20辫2312第二随节莫房地埋产项睬目策祥划的懒特征距、地立位与蒜作用一、录房地敢产项馅目策伪划的傍特征1.块地域金性房地匪产的仿不可沟移动奇性(不动凉产)决定罢了房住地产坛开发龙和策供划活鹊动具体有地欲域性器的特海征。房地蝇产项纤目策末划的春地域员性体召现为咳三个跑层次糊：(1型)项目凤所在草地的颂区域槽情况伯（地孩理位扔置、罗自然音环境勿、经夸济发谜展水寺平等氏）；(2赞)项目邪周边米的市循场情忧况（晓供求舍情况梯、居岩民消寻费情弯况）恋；(3删)项目按用地斗的区缎位情帝况（早功能砌区位铺、地若理区没位）饲。7/小6/关20虫2313策划奇案例业——吊杭州织中山滤花园委项目谈的户夫型定指位问胖题杭州块中山夫花园屋项目零位于还杭州圾中北走桥京驾杭大拾运河把北侧系，一鞠期工补程于练19仇94猪年完乒成，缘瑞是杭忠州最奶早的袍高层置住宅眼之一驴，该脆项目傅的开北发商攻为香搞港某色公司交，在肚户型背设计仿上基护本照钢搬了凑香港事的经迈验，起不能撕满足钩当地筒需求督，项雷目开袭盘后暑销售惰情况储很不绒理想闪。中山花园7/咱6/晴20玩2314发表鸣于贿20协12盗-8硬-2回0捐9:巷35瞎（晌资料黄来源袭：某棕房网顶）中山浓花园泪的位配置不谨错，萄价格戒在周猜边楼菜盘里喉也算鲜便宜陶的，孩请问睛下有俱知情企人知愿道中异山花悬园的墓房子劲有啥男缺点绣吗？一分塑价格苍一分勤货，污为什唤么中元山花樱园比土周边鼠的低星这么坦多，崖缺点忽是显斤而易亏见的饶。老把式高届层，笼什么典朝向盏都有庸，属计于杭屈州当格时没段有高混层设粱计经灭验，别照搬袖照抄牵那个呼阶段穴的产乘物。阅居住串和办隐公混新杂，查就算底休息宏时间掉也经第常会歉被干锹扰。主不过句地段湾实在倒很好乖，买协了等附拆迁待吧。优点哑：地窑段不角错，萄出租俩容易敞；如懒果自锯己办胡公，妨感觉着风水申还是秘不错摔的。千缺艰点：卷房子生太老框旧，霞户型速奇差汁，自辨己居膏住千母万别责想；伐停车事是个疾大问蒸题。那是移香港辈开发勺商的个产物绞。香妨港人鞭对于纤房间采形状丙的思朱维与股内地商完全来不同求，户玩型朝败向四翠面八墙方，颠有的庭房子庭终年层不见筝太阳韵；房肤间也气不规虎整，纯由一狡个个防锐角型加马继蹄形府组成股的，秧常规觉家俱谦没法栽摆放地段炎没说催的，讲户型吉没法转说，凑停车狐不用古想，绪电梯删常关音人7/兄6/剂20廉2315杭州副某高馅层住寺宅平烫面图香港电某高该层住岸宅平活面图通过钱比较得上面穿两个裤建筑蜂户型功平面沟图，平找出齿香港陵和杭企州两准地在雾户型杏设计阔上的宇不同心之处赵。7/论6/男20搭23162.茶政策溉性房地乞产业怨的政黑策性伟主要桌源于丽两个童方面供：(1炮)房喂地产兄是国诵民经释济的活支柱货产业返，政忽府往雨往通捷过调赵节房柿地产衰业的谁发展厕来实教现宏光观调征控的赠目的钥；(2枕)房年地产表市场刘还很脖不规焰范，耗政府唇行业和主管园部门云会运休用各因种政等策或戚法规舞来规糊范房匪地产两业的虑发展蒙。因此域房地辅产项魔目策亦划必客须关串注国爱家政选策、听法规贫及规宏范的敬变化魄，才徐能在碰市场彩中立流于不芬败之桨地。7/趟6/女20麦23173.疤市场线性房地介产项呢目策眠划的闻市场迹性体物现在孙三个矮方面翁：(1鸦)房糕地产服项目悟策划合自始宪至终凯要以带市场区为导厕向，卫以市固场的渗需求窃为依唐据；(2挂)房订地产蝇项目辞策划劝要随耀市场纱的变只化而庸变化化；(3策)房竟地产浙项目先策划扰不能挤完全学被动凭地迎恳合市睡场需出求，防要善丢于引井导市步场、姨创造沿市场脾。7/瞒6/葛20款2318策划竭案例谨——筒以市猜场为乓导向嗽、引膊导市耽场专家章国际势花园——勉78位专鞋家为32呢6位专详家打晃造的产专业蠢之家专家坊很计流通——折36折0°阳光况通风义，远该离病屑毒侵傲扰20鉴02年开沸发的枕北京彩锋尚腔国际蝴率先歪提出薯“告命别空榆调暖滨气时禾代”诵，是来中国浆首例肥应用迈欧洲撇高舒迫适度呈低能就耗环奸保优耀化设则计理腔论设立计建诉成的也公寓靠式住促宅建掀筑。北京延锋尚壮主要凉通过售混凝蚂土采仆暖制给冷系站统、优健康呀新风昆系统资、外两墙系胃统、今外窗寸系统及和屋栗面系倘统五冻大系态统打币造生幻玉态公祝寓，镰实现坦居住散高舒谋适度色的前誓提下质的可貌再生贩资源誉的循招环使库用和片低能乎源消筝耗。布成为出全球揪可持巨续发涨展联佳盟（AG附S）在肢中国可唯一贡给予肉技术窗支持涝和跟嫂踪监镇测的写项目略。7/芳6/笋20材23194.筝创新需性创新剃是房舒地产后项目仍策划控的灵啄魂。兴创新积体现驾在概念迅新、行主题怨新；方法胁新、迫手段唉新。北京SO挪HO现代麻城、拉广东平顺德沙碧桂合园等持房地卧产项专目都馒因为锐创新双而大贪获成挤功!7/佳6/犯20桂2320策划储案例类——湾北京案SO叙HO怒现代待城的矩成功拘定位19块97祝年，级一个扩以“东居家罩办公待”为逃内涵营的S挺OH输O住汇宅项册目—揪—北丹京S棵OH阀O现呜代城障在市级场上挑获得约了巨艺大成忙功，私随后赶SO坦HO辈概念竿流传贩至全废国，谋一度勇成为救都市冈时尚规白领品生活销的代气表。现代颤城通昌过S已OH辉O概砌念给漫商住洗地产简以明授确的器定义酷和提片升，弄满足蔽了市歪场渴勺望弹丘性办磁公、橡居家阅办公季的需窑求，矮奠定击了现桂代城年在S龙OH掌O住鞭宅领粘域的断里程桨碑地须位，字获得陡了巨爪大的偏成功漏。7/变6/腥20缺2321北京婚SO乘HO本现代颗城7/衬6/诵20坐2322策划深案例坏——令顺德泻碧桂易园的垮系列估策划要创新※提节出“困构建饼一个明五星码级的冤家”贡策划渴主题巨；※首蹦次提淋出“呆先建含配套满再建过房子菌”的沈开发讽思路兽；※首显次将弃社区牌服务逮项目残作为扭产业斥来发棕展；※首哗次引宾入五物星级省酒店哀的物鞠业管艘理和货服务呆；※首殃创教喂育与宏地产招结合援的先由河；※提筒出悬袋念广肠告、洪淡季赏入市伙、全灾现房饱销售马等营窜销手税段上隙的创彼新。7/叼6/夫20晴23235.必前瞻肆性房地患产项弟目策种划必公须密敬切关字注并案预测界经济仁与社祖会发卧展趋伸势、包国家封宏观防政策牌的走跳势及休其影型响，歌策划股理念龄、创去意、买手段煎及内阶容应齐该具亭有一岔定的讽超前蔽性和笔预见胜性。房地栋产项幅目策婚划的菠前瞻砖性可横体现璃在市脚场调略研、租投资块分析绞、规竿划设斑计、则营销亚推广雹以及登物业在管理某等诸穷多方衔面。例如洪著名守房地毫产企桂业万央科基叠于将联来会就“像瓜造汽紫车一铺样建墙房子醒”的卸预测稼，于勺19对99调年率岛先提仿出住俘宅产轮业化鉴理念块并进霜行试肠点实躬践，始体现款了很帝强的弄前瞻矛性。7/校6/岗20梳23246.放系统象性从全衡程策构划的扮观点阅看，李房地赵产项付目策驼划包缝括市桥场调逗研、映项目链定位毫、投关资分黄析、题规划粱设计驰、营姜销推热广、挂物业抖管理标策划认等阶集段，所每个陷阶段论构成夕策划迹的子踩系统洒，各愿子系桐统又扑由更态小的犯子系纪统组晒成，暮各子消系统看之间曲有机仪统一鼠，共甜同构日成房渐地产蜘项目价策划滴这个感大系柏统。7.雷程序拘性程序块性要冻求策砌划活张动遵接循一屋定的述先后普顺序花关系权。房草地产缠项目污策划禾是一骂门科艇学，子具有春自身窃的规唇律性磁和逻业辑性食。要联保证要房地筋产项蕉目策直划活访动的粒成功弊，必丽须按斤照房香地产防开发冈的客财观程汗序以快及策俭划活肉动自跃身的旅规律导来进浸行。7/赵6/饱20矮23258.卵多样抱性房地构产项销目策士划本雀质上惠是一穗个思仍维创往新过幸程，般思维兼具有份多样票性的洋特点蛛。房屑地产煮项目进策划途的多陶样性脏体现赵在：(1台)需输要拟勉定多鱼种方幕案，瞎以便罪让决负策者待抉择桌；(2吉)策赶划方顷案需贿要根雀据市毁场变聚化调驶整和塔变动饲；(3捞)策遇划理有念、斗模式刷以及贫手段区具有滔多样始性。7/躁6/议20约2326二、矩房地练产项丽目策摊划的记地位1.讯从经晚济形绳态看盲，房地屑产项龄目策蛇划属新兴梨的智穗力产梨业2.坊从行店业分宁工看耻，房感地产耀项目奴策划览属房地嗽产中油介服乖务业3.从角窗色定鹊位看纱，房聋地产慎项目茎策划薄为房心地产软企业偏充当君智囊螺团、鹿思想励库，旋是企林业决响策者恰的有力锹助手7/毙6/侧20族2327三、吓房地疮产项毛目策筛划的墨作用1.房地椅产项起目策览划能宪够防止读并纠纯正项目让运作蛋出现量的偏差2.双房地给产项息目策尘划能拍够为朝企业提供各种始专业院的咨询秘服务3.房地比产项焦目策群划能页探索甜解决而企业丙的管理逝问题，增赏强企雪业管理最创新能力4.更房地小产项狮目策沿划能蓄够有厉效地整合房地胆产项狮目各浓种资源7/市6/龙20梅2328第三葬节触房地痛产项纸目策僵划的松原则滋、程唇序与趋内容一、行房地毁产项宇目策劣划的域原则1.江创新员性原税则创新屑原则常要求获房地笨产项川目策接划不炮因循钥守旧虫、墨联守陈普规，秃而要踪蝶勇于吉标新检立异忙、独尚辟蹊码径，降讲求离策划蒸的独贤特性师和原拣创性矮，创村新是起房地泊产项籍目策昼划最桐重要煤的原贯则之棍一。房地危产项床目策锡划的盖创新急原则花体现月在以修下几导个方盾面：(1掌)房软地产弯的主皂题(准概念狗)及霜理念鞋创新午；(2创)房盛地产届产品抛(设钱计)泼的创往新；(3素)房匪地产拿营销裹手段搁与方危法的绞创新功。7/啄6/探20机2329策划非案例喊——体广州刘祈福浅新村尊的理慰念创坚新当大域多数尼开发输商还瞒热衷脆于在卵市中拐心开垂发住鼓宅的威时候红，祈依福集挺团率失先提捐出了筹“居泽住郊全区化拿”的恰新理混念，优开发冬了国穷内最雕大的锈郊区咳楼盘客——统祈福恰新村仁，开吨创了当国内锄郊区衔大盘偏建设饥的先汪河。在祈廉福新拖村的蚕带动并下，好广州唱华南亲板块纳出现钓了星厦河湾薯、华武南新近城、佩锦绣删香江棉、华尾南碧愚桂园录、南叹国奥阳园、向雅居跟乐等棉十多耀个郊缩慧区大患盘，亮成功子地实撕践了神“居须住郊召区化立”理前念，病开创被了“荒居住似郊区尖化”希的新堡时代笔。7/伴6/送20阵2330“中世国第筐一村菠”—由—广方州祈持福新极村7/假6/挠20秧2331策划志案例级——竭杭州尖双牛独大厦眯的概被念创沫新当市继场上搏住宅靠面积鬼越来涛越大料时，重杭州浙某房森地产网公司碑反其鲁道而因行之衬，最冶早提油出了添小户夜型单锐身公甚寓的姓概念索，并浩开发案了杭拆州第肾一个芹单身浸公寓凡项目舰——赶双牛百大厦惑，取猪得了粪很大编的销晚售成滨功。7/玩6/雾20失2332策划诵案例份——砖杭州算山水携人家纹的营螺销手哄段创下新对户芹型的剑宣传熟一般室都是误在开直盘以昂后进防行，恭但山宅水人咳家项碎目将补户型预广告兆提前顷到市皇场调末查阶营段，千在某冻报纸岩媒体申上策受划了须四次置户型蚁广告刻，通威过户欲型介斗绍、幼征求牲意见肠并进续行改摩进，手将市柄场调得查与活营销较推广映结合妥在一套起，销实现吧了营原销手贪段上自的创粗新。7/篇6/揭20熔23332.卵客观怀性原滚则客观具性原瓦则是卡指在脆房地勿产项草目策陈划过逝程中身，要偿求策趴划师伞将自煎己的仔主观嫌意志鉴自觉卷能动涌地符存合策巷划对够象的伐客观您实际顶，策巴划方邀案必腰须实心事求波是、糠量力钱而行绕。遵循瞎客观虽性原子则必疮须注廊意以惊下几仆点：(1屋)必牧须重睡视市海场调患研、甩分析犹与预棉测；(2静)主迅题概饿念要声有产剑品品鸦质支念撑，画避免祸炒作鸦；(3滋)策扭划理絮念既妻符合勉实际蛙又应滤适度病超前绞。7/鹅6/产20皮2334策划闸案例草——购杭州敞居住前郊区额化理促念的秆实践广厦灵天都贯城、附杭州叶闲林绩板块拣等项辣目或别板块敏曾经喝是杭图州居乒住郊狼区化饱理念饭实践黑的代屿表。泛但是严由于吩杭州钥与广耗州的绳城市粒发展搭尤其征是轨雾道交租通等眼方面阶差距叫较大董，杭约州的倡居住劳郊区浑化实迅践并完没有宪广州擦华南乔板块远那么馅成功我。杭州扰广厦•天都油城7/岗6/悦20叶23353.符定位仇原则定位票原则便要求娇根据确房地弃产企讲业和责项目祸自身蜡的特陆点，取确定董企业询经营腰和项丝式目开汗发的院具体业目标爷和方民向。定位充原则辈应该夕包括坏三个第层次稠：(1役)房筋地产绿企业流的经娇营定悉位；(2顺)房伙地产筒项目刷的总校体定轰位；(3印)房戴地产有项目默策划乘手段页的定秆位。7/您6/横20摸2336策划吸案例拘——灵杭州拘双牛访大厦落的功悠能定养位问杨题作为呼杭州歉首个撤单身棚公寓他项目罗，双王牛大伐厦在兄概念孩策划慎和营晋销推焦广上煮是成往功的伞。但沟该项条目本届身却扮存在肢很多崭问题阵：土核地使躲用权抄只有剑50示年；葵房间粥里没少有排洲烟、阴煤气称、污咏水等样管道弟；阳让台不拍能外容挑；族水电冤费、蜂按揭救成数屈等均游按公桌建标驴准实京施；阳业主宅入住蹦以后购发现葛吃饭辜、停烤车、断垃圾岭排放粮等都跪成了搞问题踏。这质些问励题导疯致项秆目交贪付使驰用后性纠纷雅不断辞，开闭发商飘后续隐项目蚂也难笼以为曾继。出现蚊上述凉问题航的原蜘因在他于该呀项目内的土秆地用抖途并迹非是箩住宅虾用地胶，在谢产品唉定位帽时忽妻略了吴这个贼重要其条件剩。7/必6/组20观2337策划手案例敲——漆万科繁的企夜业经艺营定牵位万科备曾一禽度陷抢入多狱元化坦经营熄的陷楚阱，离经过贷一系骡列失开败教幅训，砍万科落认识怨到凭嘉借当傲时的谊管理什水平捆、资眯金实搂力及再人才盗储备剖等不巡寿可能左长久续支撑迟公司御的多俘元化禁发展浑。19助96茫年开愈始，钥万科使改变误全面垫扩张盾的战窝略，隙专著汗于京桥、津铁、沪唱、深貌四大省城市桶的中旅档住中宅开藏发，盗最终扫成为益国内敞规模他最大大、专请业化变程度墙最高盘的房调地产雅公司他之一那。7/川6/忌20微23384.蛾可行艺性原待则可行椒性原设则要厌求策邮划方争案必袜须切毒实可主行，沉房地垦产项街目策果划方秋案要这具有帐经济林性和滩易于质操作吐性。贯彻程策划虎的可毁行原腥则需太要注筑意以胁下几静方面唉：(1冻)策闯划方德案本警身在技术愤上是否乞可行罚；(2栽)策加划方脸案在经济哥上是否姻可行悬；(3摸)策爷划方浙案实睬施后欲的效果是否券最优猜。7/听6/叨20询23395.册全局丙性原益则全局钉原则态又称惭为整负体原米则，薪要求紫在房蚀地产漫项目帐策划艘过程慎中注去重项黎目运敬作的士整体跃性，延避免归因局坦部利红益、童眼前冲利益遍而影程响全馆局利监益和鼠长期束利益梢。房地贴产项汇目策丧划的精全局桂原则弓要求拳：(1久)处揭理好老局部刻利益库和全耐局利调益的捐关系建；(2酬)处玻理好堤眼前矮利益旁和长咏远利奶益的取关系会。7/咳6/乡丰20圈2340策划域案例影——榆某房敬地产旁项目帅策划而的全贝局性俘问题某多脊层住漂宅项侮目采供用坡跑屋顶辩结构得，顶践楼具螺有可拔赠送月给客件户的予阁楼度层。泪为控脑制项钱目建技造成召本，金策划饿部门抬建议斜开发答商取引消了瓣顶层率阁楼帜的混肆凝土凤楼板竖。阁楼鞭楼板爸取消森虽节烘约了荒部分部成本填，但中其销龟售却乖成了影问题尘。事浴后开惨发商汪又不井得不串重新扭搭建汤阁楼罩楼板押，此张时房艺屋结付构施例工已丽经完婆成，扎搭建旦阁楼锦楼板源的成绪本很碧大。从最冤终的估结果哥看，帽取消舌阁楼蜜楼板统的建研议不店仅没芬有降庙低建稳造成哗本，每反而值连销挤售也谢受到央了很挑大的插影响洒。7/黑6/吉20渗23416.惩整合来原则整合庆原则踪蝶要求津将项狮目各穗种资供源整雀合在倡一起涨，形衣成围扮绕中旁心主岩题的排有效谣资源增，为纵项目馋发展窗目标汉服务偏。把握用整合腔原则猎要注组意以闷下几互个方刘面：(1驳)将垫各种猜资源碎紧密她围绕疲项目浮主题商展开的；(2谢)要磨善于冻挖掘垒、发跨现各赴种隐淹性资录源；(3凤)要协把握甘资源盘整合休的技庆巧。7/刮6/总20下2342策划馆案例水——碧万科摊会对搅潜在星客户座资源眨的发巧掘万科应会是艳成立糕于1稀99可9年码的客惊户联无谊组马织，奥也是袭具有篇购房童俱乐砍部性印质的或组织拣，会当员包累括万租科的脸业主领、准膊业主仓、潜丛在客漆户以畏及需办要维水系的洋各类禽社会斗关系卡。万科葱会的旁主要妙职能糊有：哈为会泡员搭芦建一黎个相绣互交旺流、置沟通墨、资蹈讯的奸平台链；在饭全国刚性的登商家响联盟饰，对俯会员稿提供鸭优惠胳服务驼；对假潜在陶客户劣进行撇长期汇感情奏投资学，直畜至让厦他们攀成为叠万科若的业膛主。还万科盘通过疲万科猛会来纳整合压客户纠资源探，提滥高客悔户对层万科摧品牌它的认煤知度氏、满队意度验和忠集诚度爪。7/尤6/瓦20完23437.狸人文乒原则房地框产项吨目策抹划的词人文衬原则奥强调价以下蛛两点叉：(1存)房地旋产开斑发和赞策划奸要坚把持以悠人为记本以人毁为本壁就是培要求现策划历人员脸在进读行房夏地产牛项目鸦的功应能、牙布局针、环绵境、桌设施躲等策跪划时饱要以舍满足箭人的司需求麻、实棕现人恨的价宽值、盘追求挑人的尝发展携、体宪现人恒文关震怀、凑最大灿限度们地满攻足居恒住者沫的需号求为辜出发播点和打归宿悔点。(2窑)房地访产开慎发和税策划驰要渗抹透文旱化的匹因素就是稿要求船在房染地产立项目低策划移时将碧文化殊的因气素渗其透到征房地肢产项弃目中跟去，悟使得轿房地暗产项害目体校现出搞特定误地区零的传漏统文升化、暂风俗渠习惯沃、价浊值观皮念甚径至宗嫌教信而仰等标。7/谁6/朋20要2344策划母案例狐——传统访中式回别墅眯的兴拉起我国炸房地辟产市疲场曾雄欣起煤过一犹股“绞欧陆刻风潮给”，叮尤其历在别澡墅建绪筑领归域。荐比如源在建全筑风爸格上损体现计为：凭立面殃和屋臂顶复惊杂、愚室内懂通透罢感强扰、开眠放式济院落日、大额草坪龄、屋担顶大史烟囱勒、客询厅壁悬炉及补其它路细部光构造锹等。近几钓年来扰，一雄些具亚有创极新精崭神的定开发抓商尝透试在偶现代浅化的叮高档瞒别墅鼠中回情归中迟国传涌统建摆筑与掀居住缺文化季，使习中国联传统妖建筑续文化福和建辫筑符浊号与茶西方李先进默的空霜间布蕉局原展理相假结合罚，创执造了拘中式默别墅亲的新楚潮流英。7/烛6/遇20凝2345“欧陶陆别匙墅”裹与中闻式别半墅的切比较7/墙6/要20首23468.绕应变泥原则应变眉原则吧要求份房地仅产项鞭目策凑划要膨在动全态变哄化的聚市场获环境监中，培及时章准确别地把夕握房唤地产播市场饭发展值变化哄的方泽向与挺轨迹箭，并馒以此换为依限据来答调整事策划铸方案潜与目西标。遵循季应变宿原则株需要拦注意趣一下桨几点圈：(1示)要录树立既动态路意识逗和应凯变观示念；(2截)全锋面掌良握市挺场与哲政策议环境道的现凭状；(3收)准链确预稳测市宴场与禾政策古的变无化趋楚势；(4费)及筒时调寄整策僻划方旦案与旨策划汽目标然。7/辱6/买20冰2347相关暂知识朵——史阳台辆建筑吉面积挖计算坊规则配的变状化阳台从面积纠曾经根据红其水资平投干影面漏积计拔算：朗封闭蹦式阳乘台全胖部计竿算，陶敞开沃式阳拿台只女计算字一半碑，这离为许断多开导发商巨“先泽敞后吹封”沫从而攻增加禾销售冲面积显提供撑了可役能。为杜揉绝上朽述现督象，田建设秀部《僚建筑泻工程佣建筑佛面积蝇计算晌规范戴》(尸20屠05凭年7锅月1永日开嗓始实丹施)吴规定食：所柄有阳旗台均号按照干其水浇平投屑影面顾积的盒一半喝计算堵建筑撑面积列。在上蜜述政抱策变障化的挣前提妇下，菜策划怀人员期如果钥没有艳应变暮观念尖，仍间然按袖照以势前“棒先敞思后封翻”的万做法浅，不边仅无历法增剥加销棉售面懒积，醋而且寨还将肝加大房诚封阳副台的纤成本秩支出衬。7/轧6/磨20援2348二、厅房地逼产项释目策平划的残程序扣与内管容土地炕使用素权的懒获取房地么产市桑场调累查消费必者行枕为与军心理竿分析房地初产市浅场定洒位房地叫产项疗目的积规划塑设计房地彻产项档目的咳价格渡策略房地餐产项荣目的唤广告液策略房地耻产项期目的坝销售秘策略房地肆产项牙目物滋业管龙理的饭早期厚介入7/绵6/泄20流2349一、顷房地娱产项桌目策朋划产育生的张背景第三黎节睬房地停产项居目策摸划的转发展列历程《宪法》修正案规定:“土地使用权可以依法转让”。深圳市首次进行国有土地使用权有偿出让改革试点不存在真正的房地产市场，也没有房地产项目策划行业80匙年代惩初19休87专年19逢88岩年19源88破年《土地管理法》规定“土地使用权可依法出让、转让、出租、抵押”。7/馋6/圣20车2350国家进行宏观调控，房地产业进入萧条期我国确立市场经济体制，房地产业进行入快速发展期19帽92伤年19雪93聚年19协93孤年1脂0月广东顺德碧桂园项目策划成功标志着房地产项目策划行业的诞生7/徐6/阀20苍2351二、均房地太产项滥目策宇划的昏发展唉阶段从1号99低3年地算起衬，房如地产纤项目内策划么行业纳从萌颠芽、瘦起步遭直至付发展脏到现袍在，升已走吼过了动二十淹年的摆历程抓。不承同学览者对伪我国撇房地售产项秤目策摊划行纵业有突不同名的阶泻段划况分。黄福怀新从策划周技术的角品度将醒19筝93希年以圈来的智房地昂产项花目策欣划行衣业划塘分为舰如下撑几个互阶段捞：单项箩策划垫阶段、综合然策划至阶段、复合崇策划密阶段、整合糟策划伯阶段。7/底6/哨20论2352策划阶段时间特点代表人物代表楼盘单项策划阶段约1993-1997年间运用各种单项技术手段进行策划王志刚等广东顺德碧桂园等综合策划阶段约1997-1999年间以主题策划为主线综合运用市场、投资、广告、营销等各种策划手段使销售达到理想的效果王志刚、冯佳（全程策划理论）等广州锦城花园等复合策划阶段约1999-2001年间结合体育、旅游等其他行业提出复合地产概念王志刚、曾宪斌、周帆等广州奥林匹克花园、杭州千岛湖开元度假村等整合策划阶段2001年以后整合房地产领域内、外的各种策划手段和策划理念王志刚等广州星河湾、广州华南新城、广州南国奥园等7/港6/杠20氧2353锦城阀花园沙项目捐开发贯成功,堪称薄房地逗产综域合策看划的厕典范,它以雪主题将策划末为主瓣线(品