克尔瑞2023年中武汉房地产市场形势分析

2023本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有武汉房地产半年度市场形势分析目录

CONTENTS全国市场及武汉占位武汉市场运行情况市场结构及微观监测04全国及武汉政策环境05 土地市场及企业格局0

1全国市场及武汉占位全国市场-

全国商品住宅备注：数据来源国家统计局，最新数据截止至5月15亿平方米10亿平方米1015.6511.54.07-0.4-0.3-0.2-0.10亿平方米0.20.10.30.40.50.60246810121416182000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-5月商品住宅销售面积（亿㎡）同比全国商品住宅销售规模同比下滑5%，二季度复苏动能显著减弱：从累计同比来看，当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑但增长动能偏弱。叠加6月全国市场下行态势，预计全年销售规模为10亿平，并将进入常态化水平全国商品住宅销售面积及其同比走势全国市场-

百城商品住宅14,00015,00016,00017,00018,00019,00020,00021,00022,00023,00001000200030004000500060002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月供应面积(万m²)数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交面积(万m²)成交均价（元/㎡）百城整体供求先扬后抑，自3月上行至年内高位，5月成交环比微降：累计供应同比下降4%，为2021年以来同期新低，累计成交13297万方，较22年上涨19%，较21年同期下降42%，4-5月价格水平在2.1-2.2万元/㎡波动百城商品住宅月度供求走势13.131.614.820.5051015202530353000035000400004500050000550006000065000700002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月100城库存数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统去化周期全国市场-

百城商品住宅百城狭义库存5.1亿平，回归至2019年末水平，存量压力有所减轻：据CRIC监测数据，2023年5月百城商品住宅库存量达到了51227万方，较4月下降805万方，同比下降2%，整体延续下降趋势，去化周期在20个月左右徘徊百城商品住宅月度存量及去化周期走势0100200300400500600700800900-40%-20%0%20%40%60%80%2023年H1成交同比2022年1/3城市成交量上升20%以上全国市场-

典型城市仅4城成交量持续下滑数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统大部分重点城市成交量企稳符合行业目前状况：受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，一季度新房成交迎来一轮放量，30个典型城市中，三分之一在上半年成交量同比上升20%，其中武汉同比上升39%，仅4城成交量持续下滑长春

惠州

天津

杭州

厦门

上海

武汉

济南

东莞

郑州

合肥

北京

温州

深圳

西安

徐州

成都

广州

宁波

青岛

重庆

苏州

佛山

昆明

无锡

福州

南京

常州

长沙

沈阳0100200300400500600700800900-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2023年H1供应同比2022年全国市场-

典型城市多数重点城市供应同比持平或回升，武汉上半年供应维稳且克制：

大部分重点城市上半年新增供应量保持稳定或有所回升，其中三分之一城市供应上升，二分之一城市供应保持稳定，武汉属于供应保持稳定且相对克制的城市长春厦门深圳郑州成都上海天津合肥佛山温州东莞沈阳苏州青岛福州武汉杭州济南惠州徐州宁波西安广州重庆长沙南京无锡北京昆明常州近1/3城市供应有所回升近1/2城市供应保持稳定数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统05001000150020002500-20-10010203040狭义库存（万㎡）去化周期同比2022年变化全国市场-

典型城市40%重点城市狭义库存去化周期有所缩短：二季度整体供应缩量，成交增长动能转弱，狭义库存持续回落，40%城市狭义去化周期有所缩短，其中三分之二城市去化周期在18个月以内，武汉去化周期为19.3个月，较2022年末下降4.5个月合肥

上海

杭州

长沙

济南

西安

成都

苏州

宁波

天津

南京

青岛

厦门

重庆

徐州

佛山

福州

广州

武汉

无锡

北京

东莞

郑州

深圳

长春

沈阳2/3城市狭义库存去化周期在18个月以内数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统全国市场-

百城土地01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H1图：重点监测100城建设用地成交量价年度走势成交建面（万㎡）成交金额（亿元）平均楼板价（元/㎡）0%10%20%30%40%50%60%70%80%前10前100图：重点监测100城建设用地成交金额集中度前20 前30 前502021集中度 2022集中度 2023H1集中度数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统量跌价涨，城市集中度提高：2023H1重点监测100城建设用地延续2021年以来的量跌价涨趋势，城市集中度也逐年提高，且越靠前集中度提升幅度越高，投资拿地区域聚焦一线和核心二线城市全国市场-

百城土地0200040006000800010000120000200040006000800010000120001400016000180002020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6成交建面（万㎡）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交金额（亿元）平均楼板价（元/㎡）2022H110,635亿元6,706元/平方米2023H18,474亿元7,897元/平方米同比量跌价涨，成交集中在4-6月：涉宅地块成交建面同比减少32%，成交金额同比减少20%，成交楼板价同比上涨18%；分月度来看，经过2-3月小阳春以后，4-6月为上半年土地成交主力，建面占比高达62%，金额占比高达72%图：2020年以来重点监测100城涉宅用地成交量价情况月度走势全国市场-

典型城市48%

45%29%22%

21%19%

17%16%16%

13%7%0%10%20%40%50%60%050100150200250300合肥

杭州图：2023H1重点城市住宅供地计划完成率（%）成都

苏州

重庆

广州

南京

北京

上海

武汉

深圳上半年成交（公顷） 完成率50%53%18%39%30%38%37%26%88%25%29%28%21%20%27%21%18%28%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010020030040030% 5006007008009001000图：2023H1重点城市涉宅地块成交金额占2022年比重杭州北京上海广州成都苏州合肥南京天津宁波深圳长沙无锡武汉厦门青岛重庆济南郑州2023H1成交总价(亿元) 占2022年成交金额比例数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统投资热度下降，土地市场遇冷：2023H1重点城市涉宅地块的全年完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%；2023H1成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷全国市场-

典型城市拿地房企60%18%22%27%37%37%0%10%20%30%40%50%60%70%国央企城投平台民企图：2023H1新增拿地金额TOP100企业分布金额占比 宗数占比90%47%57%68%35%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年一季度2022年二季度2022年三季度2022年四季度2023年一季度2023年二季度图：2022-2023H1重点城市城投拿地比例（按幅数）国央企投资金额占比6成，城投平台逐渐隐身：在上半年重点城市集中供地中，国央企、城投平台、民企拿地金额占比分别为60%、18%、22%，国央企仍为主力；部分热点城市民企表现一定复苏；整体来看城投拿地占比连续下行，逐渐隐身数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统全国市场-

小结武汉对比其他城市，成交恢复更好，成交量同比上涨39%，全国仅1/3城市成交上升20%及以上典型城市中，1/3城市2023上半年成交量同比上升20%，仅4城成交量持续下滑。武汉成交同比上升39%，相对其他城市来说恢复更好。武汉存量去化周期较2022年末下降4.5个月，但在全国城市中依然处于较高位典型城市中，2/3城市狭义库存去化周期均以下降至18个月以内，如合肥、上海、杭州和长沙，而武汉目前存量去化周期为19.3个月。武汉土地市场表现更为冷清，全国重点城市土地供应计划完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%，成交金额仅占2022全年20%典型城市2023上半年成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷。0

2武汉市场运行情况武汉住宅市场-

半年楼市成绩单2019H1数据说明：供应来自房管局公示的预售许可证，成交数据为CRIC武汉数据中心监测，均价为含精装价格2019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1同比环比供应量（万平方米）9011609563161410859964904954971%0%成交量（万平方米）92911574181176109372546157062439%7%库存量（万平方米）79712471391182918222095214220441918-10%-6%去化周期（月）4.27.28.413.810.113.821.923.819.3-2.6-4.5价格（含装修，元/平）1443715558149571587917095169491628615922169124%6%从成绩单来看，今年上半年市场的基本面指标表现可圈可点，供应持稳，但相对节制，量价出现喜闻乐见的同环比齐升，狭义库存及去化周期亦得到阶段性改善，整体数据呈现了一个复苏转好的半年度市场然而实际的市场情况真有如此美好？下面我们会从不同维度进行拆解，诠释当前楼市的挣扎与胶着武汉半年度楼市指标武汉住宅市场-

商品住宅供求05000100001500020000250000501001502002503003504004505002018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年出现剧烈震荡，市场根基并不稳固尚处调整周期：一季度复苏态势强劲，月均成交115万方，价格增速3.3%，进入二季度后复苏动能大幅转弱，5月尚得以价换量、政策托底成交有所反弹，6月需求又显疲软价格受结构影响再度推高武汉市商品住宅月度供求价走势供应面积数据说明：供应来自房管局公示的预售许可证，成交数据为CRIC武汉数据中心监测，均价为含精装价格成交面积成交均价2-3月回暖行情源于小阳春的提前到来，市场其实并未跨出正常运行通道：对比历年市场节奏，今年小阳春提前2-4周，于第6周实现同比正增长，市场提前进入上升通道其后又提前走进盘整阶段，唯一不同在于年中冲刺阶段缺乏时间与力度武汉住宅市场-

周度成交高频趋势对比403020100-10-20-30-40W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W522023同比（右轴）2019年2020年2021年2022年2023年H1提前2-4周进入上升通道提前3-4周进入盘整阶段季度末冲刺时间短，且缺乏力度数据说明：周度成交数据来自房管局日供求数据，截至2023年第26周2023新增供应成交占比（%）2022新增供应成交占比（%）2021新增供应成交占比（%）2020新增供应成交占比（%）2019新增供应成交占比（%）主城区 20% 40% 30% 6% 5%远城区18%34%30%9%9%开发区 28% 34% 33% 5% 1%全市20%37%30%7%6%37%67%15%44%20%-10%10%30%50%70%2021H12021H22022H12022H22023H1新增供应去化率（%）历史库存在加速出清，新增供应去化率处于较低水平，上半年市场整体去化能力依然偏弱：2023年新增供应去化率仅20%，略高于去年同期5个pct，结构上来看2021-2022年供应的房源成交占比达67%，三分之二的成交量来自往年库存武汉住宅市场-

成交拆解数据说明：供应来自房管局公示的预售许可证，成交数据为CRIC武汉数据中心监测，均价为含精装价格①②③④⑤3月价格环比上涨6%，仍在合理波动区间内，成交量延续2月的良好势头，创下3月份成交量新高4月价格继续环比上涨6%，较2022年12月上涨幅度已达17%，与此同时，成家量下滑45%5月价格环比下降9.7%，回到合理波动区间内，成交量上涨64%6月价格环比上涨23%，成交量下滑57%剔除武汉天地云廷的成交影响，价格环比上涨10%上半年月度均价波幅明显，其实更多受结构上巨大的价格差异所致：当前各环线价格差异巨大，同比全市均价之下外环外比值0.5，二环滨江区域2.7，除4月外其他月份价格波动均主受结构影响，其中天地单项目便于6月拉升全市均价2K有余武汉住宅市场-

价格拆解1661551396016,97415,33216,915 85521500016000170001800020000210001400022.01 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.01 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06成交 价格1900017,896118,0062316,220,01645价格合理数据说明：供应来自房管局公示的预售许可证，成交数据为CRIC武汉数据中心监测，均价为含精装价格波动区间板块均价环比涨跌幅(%)二七滨江14.7%武昌滨江12.8%汉阳滨江11.9%四新9.9%阳逻港9.1%汉江湾9.1%宗关8.8%大桥新区北8.1%未来城7.5%邾城7.3%青山滨江7.2%光谷中心城南7.1%常福7.0%二七6.8%吴家山新城6.7%蔡甸城关6.6%沌口中心6.2%金银湖北5.7%后湖5.7%汉正街5.4%中法新城5.3%长江新区5.3%板块均价环比涨跌幅(%)武昌古城4.5%常青路4.2%金融港3.6%纱帽3.5%花山3.5%金银湖南3.4%白沙洲3.3%五里界2.8%王家湾2.7%华中金融城1.8%盘龙城1.8%藏龙岛1.4%长丰1.2%徐东1.2%宝丰航空1.1%近4成板块均价有所回升，其中两类板块价格修复预期更高：一类是滨江热点板块价格回升幅度超10%，另一类是人口密度高及远郊高折扣板块，回升幅度亦在5-10%之间，其余多以三环内板块为主，价格回升幅度低于5%武汉住宅市场-

价格拆解板块成交环比（图例，百分比）增幅＜5%升增幅5-10%增幅＞10%数据说明：供应来自房管局公示的预售许可证，成交数据为CRIC武汉数据中心监测，均价为含精装价格武汉住宅市场-

存量及去化周期19.32019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年供应保持节制，成交放量明显，狭义存量及周期得到阶段性改善：上半年供需关系逆转供求比仅达0.8，狭义存量得以缩减至1918万方，1-5月去化周期亦同步持降，然而随着市场需求再陷瓶颈期，6月去化周期亦出现较为明显的回升月度狭义库存及去化周期走势期末存量（万㎡）数据说明：CRIC武汉数据中心监测去化周期（6个月月均）去化周期（12个月月均）去化周期（3个月月均）5072251544762021年终2022年中2022年终2023年中476万平方米二环内,

10%二三环间,19%三四环间,31%四外环间,13%外环以外,27%截至2023年中已达预售条件未申领预售证476万方，下半年潜在市场去化压力较大：当前市面面临与2021年下一样的窘境，各项目在售货量充裕，然市场进入下行销售疲软，积压待取证量集中于外环外、三四环间，其他区域次之分半年度全市已达预售条件未供应体量武汉住宅市场-

已达预售条件未供应数据说明：CRIC武汉数据中心监测1621854439117126207414605010067150200250二环内二三环间外环以外2023年H2分环线预计供应分布H1供应（万㎡）三四环间 四外环间H2预估供应（万㎡）2023全年预计供应：497万方：536万方无供应板块＜5万㎡5~10万㎡10~15万㎡15~20万㎡＞20万方下半年预计供应将有所增长，相较上半年二环内、三四环将增长，二三环将缩减，四环外持平：预计供应536万方，环比增长8%，供应节奏同上半年偏向后置，其中释放超20万方有8个板块，主要分布于产城核心、滨江、汉口二三环区域武汉住宅市场-

2

0

2

3

H

2

预计供应数据说明：CRIC武汉数据中心监测0

3市场结构与微观监测武汉住宅市场-

分环线成交数据说明：成交数据为CRIC网签数据13%20%16%14%14%11%10%15%12%10%12%13%37%36%38%30%36%34%30%35%28%27%28%27%12%10%9%6%7%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1三环内主城占比普遍提升，四环外市场不同程度下跌：上半年三环内主城成交占比持续扩张，环比上升均达3个百分点，进一步拉动全市均价再创新高。三环以外占比普降，远郊市场受二手及新房价格强力竞争新房市占明显下滑2018年-2023年H1商品住宅分环线结构占比变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%二环内 二三环间 三四环间 四外环间 外环以外武汉住宅市场-

面积结构13%12%11%12%13%15%45%40%42%45%45%44%35%36%36%34%34%33%12%9%8%8%8%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1110-140㎡持续为全市新房成交主力，110㎡以下产品占比稳定，140㎡以上品质改善占比持续增长：上半年新房成交主力仍集中于110-140㎡，占比达44%，140㎡以上占比持续上升，城市改善置业逐步稳定释放2018年-2023年H1商品住宅成交面积结构占比变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90㎡以下数据说明：CRIC武汉数据中心监测90-110㎡110-140㎡140㎡以上武汉住宅市场-

单价结构27%25%23%15%6%2%1%2%27%22%30%2%1%12%5%29%26%2%20%15%6%2%1%32%24%26%11%2%1%1%4%0%<1W1W-1.5W1.5W-2W2W-2.5W2.5W-3W3W-3.5W3.5W-4W>4W2W及以下占比稳定，2W-3W单价占比有所放大：2023上半年，整体市场需求主力单价段主要集中在2W及以下，成交占比达74%，另2W-3W单价区间改善置业及4W以上豪宅市场占比有所上涨2018年-2023年H1商品住宅成交单价结构占比变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018年数据说明：CRIC武汉数据中心监测2019年2020年2021年2022年2023年H1分段套总价2018年2019年2020年2021年2022年2023年200万以下70万以下6.1%74.6%4.2%73.2%3.9%69.9%3.6%62.2%8.7%67.6%5.4%63.8%70-100万18.8%16.0%15.6%13.7%16.8%16.1%100-130万20.6%19.8%18.2%15.2%15.4%17.3%130-170万18.3%19.9%20.0%17.4%16.1%15.1%170-200万10.9%13.3%12.3%12.2%10.6%9.9%200-400万200-250万13.2%22.0%13.1%23.2%14.0%26.1%16.4%32.3%12.5%26.2%13.4%30.1%250-300万4.2%5.9%6.6%7.9%6.7%8.7%300-400万4.6%4.2%5.5%8.0%7.0%7.9%400-700万400-700万2.4%2.5%3.1%4.2%4.4%4.2%700万以上700万以上1.0%1.1%0.8%1.3%1.8%1.9%舒适性的需求有提升，改善及豪宅产品销量走强：限购松绑、利率下调等需求端宽松政策不断发酵，改善、豪宅置业需求得以持续释放，总价200-400万改善产品上升3.9pct，占比达30%，总价700万以上豪宅产品上升0.1pct，占比1.9%武汉住宅市场-

总价结构数据说明：CRIC武汉数据中心监测13.7%14.5%11.3%7%7.6%.8

2%6.9%19.01

19.03

19.05

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20.01

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23.01

23.03

23.05单盘月均来访量 转化率武汉住宅市场-

来访与转化率数据说明：CRIC武汉数据中心监测转换率提升并不显著：根据全市重点监测项目案场持销来看，平均单盘转化率并没有明显好转，哪怕是在行情最好的二三月，平均单盘转换率仅达8.2%，对比去年同期亦有小幅提升，但对比21年同期仍存在较大差距全市单盘月均来访及转化率来访转化率2%0%6%14%12%10%8%1002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26外环以外周度来访及转化率5月

6月5月6月5月6月5月6月5月6月5月6月武汉住宅市场-

来访与转化率分区域来访与转化呈现较大分化与差异：二环内非滨江、三四环其他及二三环在2、3月人气明显增加且转化率上涨，小阳春之后出现迅速下滑，行情转瞬即逝。反之高端改善的二环内滨江及强产业支撑板块三四环开发区来访及转化在上半年均维持相对稳定局面，在楼市小阳春之后也没有出现明显下滑。四环外市场虽到访维稳但转化亦更加困难，整体波动数据说明：数据来源于CRIC周度监测数据12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26不大

全市周度来访及转化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%1201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四环其他周度来访及转化率12%10%8%6%4%2%0%0501001502002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二环内非滨江周度来访及转化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%2502001501005002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二三环间周度来访及转化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二环内（滨江）周度来访及转化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四环（开发区）周度来访及转化率20

4%14% 6012% 5010% 408% 306%4%2%0%020406080

2023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26四外环间周度来访及转化率武汉住宅市场-

新开盘表现70%60%50%40%30%20%10%0%80%100%90%2018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年整体新开盘表现延续低位盘整，2-3月出现短暂上涨行情，整体去化率明显提升：上半年整体开盘持续低迷，2-3月受疫情放开及政策利好刺激出现明显转好，4月再度回落至低值，整体市场去化率受热点红盘阶段性推售影响明显波动历年月度新开盘去化率走势（%）202218%201965%202040%202128%19%201865%数据说明：CRIC武汉数据中心监测武汉住宅市场-

新开盘表现22%22%19%6%7%2%-1%2%3%-7%-8%-6%-4%-2%0%2%4%0%5%10%15%20%25%二环内二三环间外环以外改善持续释放，刚需尽显乏力：新推盘八成以上以平推入市为主，单盘推量持续下降。典型红盘“高频推售、小步快跑”加速去化。二环内新开盘综合去化率同比延续上行，改善市场维稳；二三环-三四环受供应结构影响小幅波动，四外环市场开盘去化不及一成，远郊市场动力尽显不足2023H1分环线开盘去化率及同比变化开盘去化率三四环间 四外环间同比变化（百分点）年份开盘频次平推频次合计频次单盘推量2019H1217362532.652019H23591374962.672020H1114992132.122020H22502515012.552021H11802204002.212021H21151342492.962022H164731372.432022H239971362.232023H1331631961.83数据说明：CRIC武汉数据中心监测武汉住宅市场-

新开盘结构主城核心区改善及产业核心板块新开盘热度相对维持：上半年新开盘市场延续下行，中心区改善、主城二三环刚需及产业核心区板块市场新开盘热度相对维持，远郊板块综合首日去化率普遍不及一成2021年上半年各片区去化率分布去化率片区90%以上 武昌滨江、后湖70-90%光谷中心城北、汤逊湖南、菱角湖、白沙洲、塔子湖、徐东50-70%光谷中心城南、武金堤、文化大道、南湖、藏龙岛、前川、未来城、纸坊、大关山、汉口北、武珞路、武昌古城、王家湾30-50%青山滨江、花桥、金融街、墨水湖、杨园、钟家村、二七滨江、花山、临空中心、金银湖南、盘龙城、王家墩2021年下半年-2022年各片区去化率分布去化率 片区90%以上 /70-90% /50-70% 武昌滨江30-50% 光谷中心城北、白沙洲、南湖、五里界2023年上半年各片区去化率分布去化率 片区90%以上 /70-90% /50-70% 四新（国博城、金茂方岛）、金融街（中央云城）临空中心（华发越秀悦府）、武昌滨江（长江中心）30-50%沌口中心、金银潭、大关山、二七滨江、光谷中心城北、二七、汉口滨江去化率90%以上去化率70%-90%去化率50%-70%去化率30%-50%去化率10%-30%去化率10%以下无项目/无推盘数据说明：CRIC武汉数据中心监测武汉住宅市场-

新房与二手房关系二手房成交量首次超过新房：随二手房价格的进一步向下加之套均面积明显小于新房，今年以来二手房成交首次超过新房，两者之间套均总价差距达18%年份新房套均面积（㎡）二手房套均面积（㎡）套均差距（㎡）新房套均总价二手房套均总价套均总价差距（%）2019年11692241741618%2020年11698181801781%2021年117991819817712%2022年118991919017012%2023年1191021719716718%0%10%20%30%40%50%60%0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1武汉新房、二手房成交套数及二手房套数占比情况

（万套）新房数据说明：CRIC武汉数据中心监测二手房二手房占比37.2

27.716.3100001200014000050001000021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.06二手房成交套数新房成交量二手房成交均价新房成交价武汉住宅市场-

新房与二手房关系数据说明：CRIC武汉数据中心监测上半年二手房成交量创新高，价格走势稳健：相比新房市场，二手房今年上半年量价走势非常稳定。即便是进入小阳春以后成交量有所下跌，但对比过去两年仍然处于高点，月度单价下滑幅度均极小，波动幅度维持1%~3%二手房与新房月度成交量价对比250002000020000180001500016000区域二手房新房二手房/新房2023年价差2023年对比2022年（%）2023年对比2022年（%）滨江板块259315.1%4525811.3%-19327二环内202570.3%25553-5.9%-5296二三环17534-0.7%19686-1.0%-2152三四环（不含开发区）12207-2.7%11562-3.2%645三四环高新207503.2%211385.8%-388三四环经开区134841.6%14189-0.3%-705四外环间8263-8.5%93152.8%-1052外环以外6927-6.7%72483.5%-321全市16444-4.1%169125.0%-468武汉住宅市场-

新房与二手房关系数据说明：CRIC武汉数据中心监测二手房新房单价差拉大：上半年除二环内二手房出现小幅涨价外，二三环及三四环相比22年同期均维持稳定或小幅调整，四环外市场出现明显抛售行情，市场调整行情下新房与二手房价差明显拉大武汉住宅市场-

小结楼市得到一定修复但根基并不稳固，受供需两端制约增长动能持续转弱预计短期维持低位震荡，最快将于明年上半年迈出调整周期楼市仍处调整周期，得到一定修复但根基并不稳固，受到供需两端的制约二季度复苏动能持续放缓供应保持相对节制，成交放量明显，土地端的成交规模可控，以至于全市狭、广义存量及周期亦有所缓和，整个市场的供需矛盾在今年H1得到明显的阶段性缓解，但二季度受制于积压需求释放殆尽，供给端并未及时补充更多适配于各区域的优质货量，市场实际上也没法延续2-3月的“小阳春”行情，4月市场急速转降，5月虽有企业加强以价换量、房交会及时跟进托底但增长乏力，6月需求又显疲软且分化进一步加剧。当前楼市呈两极分化态势，二手房整体好于新房，二环内新开盘延续平稳上行，改善及豪宅需求释放更加持久新房、二手房之间持续分化，不同于新房的剧烈震荡低位盘整，二手房价格走势更显稳健，成交量平稳回落仍处相对高位；新开盘上的分化，二环内同比延续上行，市场热度相对维持，远郊板块去化率普遍不及一成；均价上的分化，滨江热点、人口密度高、远郊高折扣板块价格修复程度更高于其他区域；产品上的分化，限购松绑、利率下调等需求端宽松政策不断发酵，舒适性的需求有提升，改善、豪宅置业需求得以持续释放。预计短期市场仍将维持低位震荡，明年上半年或将迎来调整周期的结束当前市场预期依然偏弱，购房者对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足依然没有明显改善，在经历过2-3月小阳春的积压需求释放后市场进入需求疲软阶段，尚需时日积蓄客源，同时房企上半年超出市场规律的急于修复价格，使得进入盘整期的市场变得越发胶着，亦进一步拉长调整周期。0

4全国及武汉政策环境政策分析-

全国政策坚持“房住不炒”主基调，中央定调“防风险、促需求”：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式坚持“房住不炒”主基调，防风险、促需求双管齐下，确保房地产健康平稳发展1.17住建部：2023房地产工作重在增信心、防风险、促转型3.5第十四届全国人民代表大会：“稳”房地产，防风险和支持住房需求是重点4.28政治局会议定调：楼市基调不变，推动建立发展新模式政策分析-

全国政策上半年定力稳、刺激弱，政策力度限于“托而不举”：上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制央行、银保监会强调综合施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产3月27日，央行决定降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元3月30日，自然资源部、银保监会联合公开印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩降息：2023年6月20日贷款市场报价利率（lpr）为：1年期lpr为3.55%，下调个10基点，5年期以上lpr为4.20%，同样下调10个基点发改委发文，消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行1月6月2月3月4月5月政策分析-

地方政策一季度政策持续放松，二季度政策频次、力度双减：2023年上半年，117个省市188次松绑房地产政策，频次上二季度以来环比下降15%、同比下降约6成，力度上以公积金等弱刺激政策为主1401201008060402002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2022年1月-2023年6月地方政策放松频次省市放松政策频次主要放松政策类型及代表城市政策类别涉及城市数量代表城市放松限购14广州、长沙、武汉、济南、沈阳、厦门、郑州、合肥、杭州、南京、荥阳、扬州、无锡、宁德放松限贷18湖南省、长沙、南宁、贵阳、合肥、宁波、青岛、荥阳、东莞、济源、洛阳、日照、漯河、宿迁、驻马店、雄安、景德镇、惠州放松限价7深圳、贵阳、铜陵、常州、无锡、丽水、江门放松限售8厦门、郑州、青岛、惠州、扬州、常州、徐州、福清财政刺激托市（减免税费、购房补贴等）37西藏、北京、重庆、乌鲁木齐、南昌、南京、哈尔滨、福州、杭州、大连、绍兴、南昌安义、盐城、济源、洛阳、襄阳、淄博、周口、景德镇、日照、漯河、宿迁、武冈、驻马店、徐州、连云港、丽水、安康、宁德、滁州、南通、扬州、荥阳、六安、上饶、铜陵公积金贷款101深圳、上海、广州、北京、长春、重庆等数据说明：CRIC研究中心政策分析-

武汉政策冬季房交会延期执行时间：冬季房交会延期至1月10日主要内容：武汉二环外放开限购，首付成数降低，企业额外优惠，维修基金补贴，发放消费卷。预售资金监管发布预售资金监管新规，落实“保交房、放烂尾”：监管标准由原来执行的“比例法”改为“定额法”，加大对资金被集团抽调、被监管银行擅自划扣等问题的惩处力度执行时间：5月1日-6月15日主要内容：从落户条件、政府补贴、人才政策三方面支持百万大学生留汉1月2月4月6月3月5月灵活就业公积金缴存试点武汉市人民政府常务会审议通过了《武汉市灵活就业人员参加住房公积金制度试点实施方案》，国家住建部已将武汉市纳入全国灵活就业人员自愿缴存住房公积金试点城市。坚持贯彻中央总基调不变，“靶向治疗”保证合理住房需求：政策出台较克制，主要发力点为两次房交会，针对特定区域出台相关政策限购进一步松绑 春季房交会发布时间：2月6日发布文件：关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知主要内容：在限购区买房可增加一个购房资格，非限购区拥有的住房不计入家庭购房资格认定套数，非本市居民限购区购买首套房实行购房资格“承诺办、容缺办”重点政策分析-

限购放松限购再次放松，本地户籍购房名额增加，外地户籍可“先购房后补票”：2月6日，发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》，涉及房地产相关政策的主要有购房资格、预售制度等5个方面1购房资格在限购区买房可增加一个购房资格，非限购区拥有的住房不计入家庭购房资格认定套数，非本市居民限购区买首套房可实行购房资格“承诺办、容缺办”5房企资金监管增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点2预售制度可增加预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋3附带义务新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务政策内容4市政及公共服务设施有偿回购宗地范围内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购重点政策分析-

春季房交会（

第4

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届房交会）政策重点更偏向三环外远城区，主城区力度有限：春季房交会从5月持续至6月中旬，主要从政策支持、房企让利、政府补贴三方面发力支持合理住房消费，新城区购房额外享受契税补贴

政策内容具体如下：

一、来了就能落户，还能免费住

年龄不满45周岁（研究生不受年龄限制）的高校毕业生凭毕业证书可在市内落户，其配偶以及未成年子女可随迁落户。各区青年人才之家为毕业6年内来汉就业创业的高校毕业生提供最长7天的免费住宿，以及就业咨询、创业指导、人才交流等综合服务。

二、大学毕业生租房减免房租

毕业6年内的高校毕业生，在汉就业且家庭在汉无自有住房，租住人才租赁房的，按照不高于市场租金的70%缴纳房租，累计减免期限不超过3年。其中，全日制博士研究生、全日制硕士研究生分别免缴2年、1年租金，免租金额每月分别不超过2000元、1500元。

三、先租后售，租金抵扣房款武汉市先租后售的保障性租赁住房租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%。租满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权，已缴纳的租金可以计入购房款。租满5年后的销售价格提供两种计价方式供承租人自由选择：按收购成本、资金成本、运营成本等保本原则确定，或者按租满5年后市场评估价9折确定。

四、双高人才享受更高公积金额度在武汉市缴存住房公积金的高层次和高技能领军人才，提取住房公积金支付房租，可达最高限额的2倍，即单身职工每年可提取3.6万元，已婚职工及配偶每年可提取7.2万元。此外，购买家庭首套住房可按1.2倍申请公积金贷款，当前最高可贷额度108万元。持有“楚才卡”A卡和B卡的人才，购买家庭首套住房的，自缴存住房公积金次月起即具备贷款申请资格。A

卡、B卡持卡人最高贷款额度分别为210万元、140万元。

五、维修资金补贴、契税补贴展会期间，在我市二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴50%；另外，在我市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。政府补贴“契税、维修基金减免”购买武汉市二环线外新建商品住房，给予维修资金补贴——首套全免、二套减免一半；新城区（黄陂区、蔡甸区、新洲区、江夏区、东西湖区、武汉经开）契税首套全免、二套减免一半.房企让利

“额外补贴优惠”额外5%以内优惠折扣；送物业费、送家电、送车位等。政策支持“落户、购房条件放宽”落户：年龄不满45周岁（研究生不受年龄限制）高校毕业生凭毕业证，配偶及子女可随迁落户；购房：可先租后买（租金抵扣房款），在武汉市缴存公积金的“特殊”人才购买首套房可提高额度，最高可至210万元。政策分析-

小结政策小结中央定调“防风险、促需求”

，政策力度限于“托而不举”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，做好保交楼、保民生、保稳定工作，上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序。地方政策放松频次放缓，力度减弱2023年进入二季度以来频次上环比下降15%、同比下降约6成，力度上以公积金等弱刺激政策为主。武汉政策环境宽松，上半年政策从需求端发力，取得阶段性的成果上半年政策主要通过放松限购、增加购房资格、降低购房资金成本，刺激刚需、改善需求释放；第39届房交会武汉二环外放开限购、首付成数降低、购房补贴等刺激楼市积压需求释放，一季度成交持续向好，特别是二三环间综合实力较强的项目成交提升明显；5月第40届房交会政策向三环外新城区倾斜，新城区成交占比有一定提升。0

5土地市场及企业格局武汉土地市场-

供地规则数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统，统计口径为武汉市涉宅用地集中供地制度拟供地清单制度出台日期2021年2月26日2023年2月2日政策文件22个重点城市，按照住宅用地分类调控文件要求，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，重点实现两集中供地。《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》主要内容集中发布出让公告，集中组织出让活动；原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡1、因城施策安排计划总量；2、发布拟供地清单每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月给市场主体充足的时间预期限制；详细清单内的地块可以分批次出让。政策意图减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争土地市场低迷的当下，少量多次，提前预告的供地模式，有利于房企充分消化土地信息、优化资金对接、提升投资效率，有利于提升房企拿地积极性政策影响从以往的分散多次供地改为集中3次供地“零售变批发”少量多次，把控节奏，提前预告，2023年已发布的拟供地项目清单批次发布日期出让日期总宗数用地面积（公顷）主城区（宗）开发区（宗）远城区（宗）第一批2023/3/312023/3/31-2023/6/304821424717第二批2023/7/72023/7/7-2023/10/73120518103优化供地规则，发布拟供地清单，给充足的预判时间：2023年开始优化供地规则，从全年不超过3次集中供地调整为拟供地清单制度，提前发布拟供地清单，在该供地周期内可以少量多次出让，把控供地节奏，给房企留足预判时间武汉土地市场-

量价走势指标2022H12022H22023H1同比环比供应量（万方）185808388110%-52%成交量（万方）16171518112%-75%成交楼面均价（元/㎡）1136391949378-17%2%平均溢价率0.92%0.40%1.62%0.7pct1.2pct8761819593

9378100020003000400050006000700080009000100005001000150020002500300035004000450050000 02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023H1涉宅地块成交建筑面积（万㎡） 成交楼板价（元/㎡）数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统，统计口径为武汉市涉宅用地土地市场量减价稳：

2023年上半年，武汉招拍挂市场涉宅合计成交量181万㎡，环比缩减75%，成交楼面价9378元/㎡，价格表现为主城区成交为主的结构性高位图：武汉市涉宅土地成交量价武汉土地市场-

成交结构中心城区优质地块为成交主力：2018-2021年三环内土地成交建面占比约30%左右，近两年占比逐年大幅提升，2023H1占比近70%；政府供地诚意满满和房企拿地积极性不高，导致成交楼面价较为平稳且呈现局部下滑趋势0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%图：历年涉宅土地分环线成交结构2011 2012 2013 2014 2015二环内 二三环间2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2023H1三四环间 四外环间 外环以外0200040006000800010000120001400016000180002011201220132014201520162017201820192020202120222023H1图：各环线涉宅用地成交均价变化（单位：元/㎡）二环内数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统，统计口径为武汉市涉宅用地二三环间三四环间四外环间外环以外武汉土地市场-

成交结构降低涉宅地块的商办占比：调整供地思路，降低商办建面占比，提高地块吸引力，减小开发难度17%17%23%17%20%19%24%9%8%70%60%50%40%30%20%10%0%80%90%100%201520162017201820192020202120222023H1图：历年招拍挂涉宅土地成交商住比例变化（%）住宅建面占比数据说明：